Решение от 02.07.2018 по делу № 3а-96/2018 от 09.01.2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 02 июля 2018 года № 3а - 96/2018

г.Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В.,

при секретаре Опрячиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Инженерный центр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

право собственности на объект недвижимости - административное здание с кадастровым номером №..., общей площадью ..., назначение - нежилое, 3-этажное, инв. №..., лит. А, расположенное по адресу: <адрес>, на основании права приватизации, утверждённого решением Комитета по управлению имуществом администрации Вологодской области от 16 декабря 1992 года №..., зарегистрировано за ОАО «Северный коммунар», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <ДАТА> №...

АО «Северный коммунар» реорганизован путём выделения новых юридических лиц - ОАО «Литейный завод», ОАО «Механосборочный завод», ОАО «Сервис-Центр», ОАО «Инженерный центр», является действующим юридическим лицом в настоящее время, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д.165-173).

В соответствии с разделительным бухгалтерским балансом ОАО «Северный коммунар», утверждённым протоколом внеочередного общего собрания акционеров от 30 декабря 2014 года, объект недвижимости - административное здание с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: <адрес>, передано на баланс ОАО «Инженерный центр» (л.д.56-58).

29 апреля 2005 года между ОАО «Северный коммунар» и ОАО «Инженерный центр» составлен акт приема - передачи административного здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.52-55).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 26 апреля 2013 года определена в размере 29 430 114 рублей 96 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.132).

АО «Инженерный центр», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 июля 2017 года № 69/17, выполненный оценщиками ООО «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» Комлевым М.И., Жиромским М.Б., являющимися членами НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов оценщиков», согласно отчёту рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 26 апреля 2013 года составила 10 009 000 рублей.

Административный истец с учётом уточнённых исковых требований просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером №..., общей площадью ..., назначение - нежилое, 3-этажное, инв.№..., лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 25244029 руб. без учёта НДС на основании заключения эксперта ООО «Лаборатории судебных экспертиз» Жирнова И.Н. от <ДАТА> №... (т.2, л.д.160-253).

Представитель административного истца АО «Инженерный центр», заинтересованного лица АО «Северный коммунар» по доверенностям Мельникова Т.С. в судебном заседании поддержала уточнённые исковые требования.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы дополнительного отзыва на административное исковое заявление. Просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства по делу извещён надлежащим образом. Представлен отзыв на исковое заявление (л.д.126-1282).

Представители заинтересованных лиц: ПАО «Сбербанк России» Вологодское отделение № 8638, ООО «Инвестстрой», ООО «Торговый Дом Электромаш» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства по делу извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении уточнённых исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Инженерный центр» как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Инженерный центр» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 04 декабря 2017 года.

Решением комиссии от 21 декабря 2017 года заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... отклонено ввиду того, что отчёт об оценке не соответствует принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренными федеральными стандартами оценки и Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом первоначально был представлен отчёт по определению рыночной стоимости нежилого помещения от 18 июля 2017 года № 69/17, выполненный оценщиком ООО «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» Комлевым М.И., Жиромским М.Б.

В соответствии с указанным отчётом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 26 апреля 2013 года с учётом НДС составила 10009000 руб.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного ответчика определением Вологодского областного суда от 02 марта 2018 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 июля 2017 года № 69/17, выполненного оценщиком ООО «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» Комлевым М.И., Жиромским М.Б. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «ДИС» Деминой М.Ю. от <ДАТА> №... оценщиками Комлевым М.И., Жиромским М.Б. не соблюдены требования к описанию объекта оценки с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул.Машиностроительная, д. 19.

Оценщиками не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Оценщиками Комлевым М.И., Жиромским М.Б. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Оценщиками неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако правильно выбран подход к оценке (затратный, сравнительный, доходный), допускались ошибки при определении математических действий, информация, использованная оценщиками не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером №..., общей площадью ..., назначение - нежилое, 3-этажное, инв.№..., лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, определена на дату оценки 26 апреля 2013 года в размере 32 390 642 руб. 97 коп. с учётом НДС (т.2, л.д.48).

Определением Вологодского областного суда от 24 мая 2018 года по ходатайству административного истца по делу назначена повторная экспертиза об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Жирнова И.Н. от <ДАТА> №... рыночная стоимость объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером №..., общей площадью ..., назначение - нежилое, 3-этажное, инв.№..., лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, определена на дату оценки 26 апреля 2013 года в размере 25244 029 руб. без учета НДС.

Эксперт Жирнов И.Н. имеет высшее техническое образование, профессиональная переподготовка по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)» диплом о профессиональной переподготовке ПП №161683 выдан 22 марта 2005 года «Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права», удостоверение о повышении квалификации № 5289, выдано ФГБОУ ВПО «Вологодский государственный университет», эксперт-оценщик ООО «Лаборатория судебных экспертиз», член СРО «Российское общество оценщиков», свидетельство о членстве выдано 16 ноября 2016 года, имеет квалификационный аттестат от 06 марта 2018 года № 004135-1, направление оценочной деятельности - оценка недвижимости, деятельность оценщика застрахована: полис № 8304R/776/00003/7 от 17 января 2017 года по страхованию гражданской ответственности оценщиков, стаж работы по специальности - с 2004 года.

Согласно заключению эксперта ООО «ДИС» Деминой М.Ю. от <ДАТА> №... рыночная стоимость объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, определена на дату оценки 26 апреля 2013 года в размере 27449 697 руб. 43 коп. без учёта налога на добавленную стоимость. (т.3, л.д. 59).

Эксперт Демина М.Ю. имеет высшее экономическое образование, диплом магистра от 04 февраля 2016 года, регистрационный номер 83, выданный ФГБОУ «Российский экономический университет имени Г.В.Плеханова», включена в реестр членов Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» от 18 января 2013 года № 912, включена в Союз судебных экспертов «Экспертный совет» от 01 февраля 2017 года № 16, квалификационного аттестата не имеет.

Согласно положений части третьей статьи 4 и абзаца третьего части второй статьи 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязательным условием членства в саморегулируемой организации оценщиков является наличие квалификационного аттестата.

Для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 01 января 2017 года, указанные положения законодательства применяются с 01 апреля 2018 года.

Таким образом, с учётом начала применения с 01 апреля 2018 года норм Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для всех лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков, является обязательным наличие квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности для членства в саморегулируемой организации оценщиков.

Учитывая указанные положения Закона об оценочной деятельности, лица, не имеющие квалификационного аттестата, после 01 апреля 2018 года, не вправе подписывать отчёты об оценке объектов оценки, проводить экспертизу отчётов об оценке объектов оценки.

Указанная правовая позиция высказана в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 апреля 2018 года № Д22и-520.

На основании абзаца 9 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

Отчёт об оценке (экспертное заключение на отчёт об оценке), составленный после 01 апреля 2018 года, должен быть подписан оценщиком (экспертом), имеющим квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности. В ином случае отчёт об оценке (экспертное заключение на отчёт об оценке) является составленным с нарушением норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, заключение эксперта Деминой М.Ю. №... подписано <ДАТА>, заключение эксперта Деминой М.Ю. №... подписано <ДАТА>, однако квалификационного аттестата эксперт Демина М.Ю. не имеет.

Таким образом, заключение эксперта Деминой М.Ю. от <ДАТА> №..., заключение эксперта Деминой М.Ю. от <ДАТА> №... не могут быть приняты судом в качестве доказательства по административному делу.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Жирнова И.Н. от <ДАТА> №..., суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы.

Экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях знаний - с 2004 года, согласно сведениям из реестра квалификационных аттестатов, размещенным на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Жирнов И.Н. имеет квалификационный аттестат от 06 марта 2018 года № 004135-1, направление оценочной деятельности - оценка недвижимости.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта Жирнова И.Н. не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определённой по результатам судебной экспертизы от <ДАТА> №....

Исследуя экспертное заключение от <ДАТА> №... по правилам статьи 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые экспертом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки 26 апреля 2013 года.

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определённой в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №... не представлено.

Доводы административного ответчика Правительства Вологодской области о наличии замечаний к экспертному заключению от <ДАТА> о недостоверности заключения судебной экспертизы не свидетельствуют.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Жирнова И.Н. от <ДАТА> №..., а потому уточнённые исковые требования административного истца подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзац 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Как усматривается из материалов дела, 04 декабря 2017 года ООО «Инженерный центр» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Решением комиссии от 21 декабря 2017 года № 1911 заявление Общества отклонено (т.1, л.д.46-51).

Следовательно, датой обращения ООО «Инженерный центр» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... следует считать 04 декабря 2017 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ ..., 3-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №..., ░░░. № 9348, ░░░. ░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 25244029 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ 26 ░░░░░░ 2013 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №... ░░░░░░░ 04 ░░░░░░░ 2017 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 05 ░░░░ 2018 ░░░░.