Решение по делу № 2-47/2019 от 25.10.2018

гражданское дело №

УИД 66RS0012-01-2018-002027-09

В окончательном виде решение изготовлено 31 мая 2019 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Каменск-Уральский Свердловской области 28 мая 2019 г.

Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе председательствующего судьи Доевой З.Б., при секретаре Сергеевой П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-47/2019 по иску Селезневой Ольги Владимировны к Потеряевой Дине Николаевне, Черепанову Денису Игоревичу об изменении договора купли-продажи в части покупной цены жилого дома,

установил:

Селезнева О.В. обратилась в суд с иском к Потеряевой Д.Н., Черепанову Д.И. об изменении договора купли-продажи в части покупной цены жилого дома, в котором, с учетом уточнений иска, просила изменить условия заключенного между сторонами договора купли-продажи от (дата) в части стоимости недвижимого имущества, снизив стоимость жилого дома на 680000 руб. Также просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке понесенные судебные расходы в общей сумме 79709 руб. 80 коп.

В обоснование заявленного иска указано, что (дата) между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>. Вступившим в законную силу решением Синарского районного суда г. Каменска-Уральского установлено, что стоимость проданного имущества составляет 3500000 руб. Указано, что истец знала продавцов (ответчиков), доверяла им, поддерживала дружеские отношения, до фактического осмотра дома видела объявление о продаже дома на сайте «<*****>», где были размещены фотографии дома, дважды осматривала дом, но в вечернее время. При осмотре дом представлял собой одноэтажное строение, с внешней стороны обшитое сайдингом, внутри дома располагались три комнаты и кухня, стены двух комнат были оклеены обоями, потолки из натяжного материала, стены третьей комнаты и кухни из гипсокартона, на всех полах лежал линолеум. Указано, что внешний вид дома производил впечатление основательного, опрятного, красивого строения. Также указано, что дом оказался каркасно-засыпным, чего не было известно при покупке, при этом ответчики уверили, что дом изготовлен из бруса и шлакоблоков, технический паспорт здания и ГПЗУ истец увидела только в январе 2016 г., при этом из технического паспорта здания от 1974 г. следовало, что фундамент здания бутовый ленточный, дом каркасно-щитовой, перегородки деревянные, перекрытия деревянные отепленные. Истцом указано, что после покупки через некоторое время была убрана печь и одна из стен из гипсокартона. В ноябре 2016 г. при обращении в БТИ истцом была получена справка, согласно которой общий процент физического износа здания составил 45%, в том числе полов, наружных, внутренних стен и перекрытий – 55%.

В соответствии с проведенной по делу судебной экспертизой, истец уточнила, что в жилом доме обнаружены следующие факты, дефекты и недостатки (которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре дома без снятия сайдинга, гипсокартона со стен и пола)

- несоответствие площади дома зарегистрированным документам: БТИ – 52,4 кв.м, ЕГРН – 70,2 кв.м;

- год ввода жилого дома в эксплуатацию по сведениям, указанным в кадастровом паспорте – 2013 г., по сведениям БТИ – 1970 г.;

- трещины фундамента;

- значительные искривления и выпирание стен;

- поражение грибком низа стены, обращенной к соседнему участку;

- слежался утеплитель из шлака деревянных перегородок;

- продольные трещины вдоль балок в местах сопряжения чердачного перекрытия;

- слежался утеплитель из шлака чердачного перекрытия;

- недостатки строительства крыши – металлическая по деревянным стропилам;

- укладка досок пола на лаги без гидроизоляционной прокладки;

- поражение грибком досок пола;

- трещины и отслоения штукатурного слоя;

- поражение грибком дранки стен;

- утепление минватой наружных стен недостаточной толщиной слоя;

- потеря эластичности электропроводки, наличие скруток.

Указанные дефекты влияют на снижение потребительских свойств жилого дома. Указано, что согласно исследованию эксперта в 2010 г. износ дома равнялся 100%, в 2015 г. дом требовал капитального ремонта с заменой износившихся элементов стен и перекрытий. Вместо этого, по мнению истца, ответчики просто обшили стены и потолки, чтобы скрыть износ стен и перекрытий. Полагает, что ответчиками при продаже дома был умышленно скрыт процент износа дома, указывает, что на момент продажи дома процент его износа составлял 50%, о чем продавцы ее в известность не поставили, в связи с чем просит снизить покупную цену дома на 680000 руб.

В судебном заседании истец и ее представители заявленные требования поддержали по изложенным в исковом заявлении (с учетом уточнений) доводам. Истец настаивала на том, что жилой дом осматривала два раза, в вечернее время (около 8 часов вечера), второй раз в дом продавцы не пустили, только в холодный пристрой, что технический паспорт на дом и ГПЗУ были переданы Потеряевой Д.Н. только после заключения договора, сама никакие документы не запрашивала, никуда не обращалась, ничего не проверяла. Истец пояснила, что технический паспорт был передан на старый дом, но дом выглядел как новый. Относительно заявленного представителем ответчика пропуска срока на обращение в суд, представители истца настаивали на том, что срок не пропущен.

Ответчики Потеряева Д.Н., Черепанов Д.И., их представитель Мокрецов С.А. против удовлетворения заявленного иска возражали, поддержав ранее данные объяснения, в которых указывали, что истец и члены ее семьи дом осматривали 5 раз в дневное время, осматривали все постройки, чердак, крышу, знакомились с документами на дом, в том числе техническим паспортом по состоянию на 1974 г., что истцом пропущен установленный статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации срок на обращение в суд, что представление заключение по судебной экспертизе является недопустимым доказательством, поскольку содержит недостоверную информацию.

Заслушав объяснения истца, ее представителей, ответчиков и их представителя, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, материалы гражданского дела № 2-75/2017, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что (дата) между продавцами Потеряевой Д.Н., Черепановым Д.И. и покупателем Селезневой О.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавцы продали, а покупатель купила жилой дом площадью 70,2 кв.м и земельный участок площадью 1 371 кв.м, расположенные по <адрес>, за 3 500 000 руб., из которых 1 663 000 руб. уплачены покупателем при подписании, а оставшаяся сумма будет передана до (дата). Право собственности Селезневой О.В. на приобретенное имущество зарегистрировано в установленном порядке (дата).

Относительно стоимости приобретенного имущества, 20.06.2017 Синарским районным судом г. Каменска-Уральского по гражданскому делу № 2-75/2017 принято решение (имеющее в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приюдицию при рассмотрении настоящего дела), оставленное без изменения апелляционным определением от 03.10.2017, которым исковые требования Потеряевой Д.Н., Черепанова Д.И. к Селезневой О.В. о взыскании денежной суммы по договору купли-продажи, признании сделки притворной, удовлетворены частично. Суд постановил: взыскать с Селезневой О.В. в пользу Потеряевой Д.Н. денежную сумму 313 500 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (дата) по (дата) в сумме 33 609 руб. 39 коп., итого 347 109 руб. 39 коп.; взыскать с Селезневой О.В. в пользу Черепанова Д.И. денежную сумму 313 500 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (дата) по (дата) в сумме 33 609 руб. 39 коп, итого 347 109 руб. 39 коп.; взыскать с Селезневой О.В. в пользу Потеряевой Д.Н. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 313 500 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с (дата) по день фактической уплаты; взыскать с Селезневой О.В. в пользу Черепанова Д.И. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 313 500 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с (дата) по день фактической уплаты; в удовлетворении оставшейся части иска отказать; в удовлетворении встречного иска Селезневой О.В. к Потеряевой Д.Н., Черепанову Д.И. о признании договора незаключенным отказать.

В рамках названного гражданского дела, установлено, что жилой дом и земельный участок приобретены Селезневой О.В. за 3500000 руб., из которых 1263000 руб. было зачтено в счет переданной продавцам однокомнатной квартиры по <адрес>, 400000 руб. переданы при подписании договора, 5000 руб. переданы (дата), 5000 руб. переданы (дата), 800000 руб. переданы (дата). На момент обращения продавцов Потеряевой Д.Н. и Черепанова Д.И. в суд недоплаченной оставалась сумма в размере 627000 руб., что и явилось поводом для подачи иска.

Таким образом, договор заключен в письменной форме, существенные условия договора в виде цены продаваемого имущества соблюдены. Качество приобретаемого товара в договоре не оговаривалось.

В ходе рассмотрения дела Селезнева О.В. настаивала на том, что спорный дом ею осматривался только 2 раза в вечернее время, осматривалась в основном планировка строения, какие-либо документы на дом ей не передавались. Данные доводы подтвердили допрошенные в качестве свидетелей дочери истца ФИО (присутствовала на одном из осмотров) и ФИО (которой известно об осмотрах со слов истца). Также истец указала, что является профессиональным риелтором со стажем около 20 лет.

При этом, в рамках гражданского дела № 2-75/2017 установлено, что Селезнева О.В. неоднократно, в том числе в дневное время и с участием своих родственником, осматривала домовладение, ее устраивало состояние имущества, в том числе возможность сразу переехать в дом для проживания, она указывала, что за требуемую ими цену не может найти иного аналогичного недвижимого имущества для покупки. Также в рамках указанного дела Селезнева О.В. поясняла, что поскольку является грамотным риелтором, то в БТИ узнала сведения о доме и имеющихся надводных постройках (протокол судебного заседания от (дата)).

При рассмотрении настоящего дела Селезнева О.В. поясняла, что продолжительное время осматривала дом до покупки, визуально в доме все было хорошо, специалистов для осмотра дома не приглашала, поскольку доверяла продавцам.

Учитывая предмет и основания заявленных требований, истец в виду несоответствия качества переданного жилого дома, просит снизить его покупную цену. В связи с этим, для разрешения спора подлежат применению положения статей 469, 474, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Дополнительного применения норм о внесении изменений в условие договора в виду существенного изменения обстоятельств в данном случае не требуется.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Спорным объектом недвижимого имущества, является жилой дом площадью 70,2 кв.м, расположенный по <адрес>.

По данным технической инвентаризации на 1974 г. следует, что изначально на земельном участке по указанному адресу располагался каркасно-щитовой дом (литер А) площадью 59,8 кв.м, 1970 года постройки, затем новыми собственниками Потеряевой Д.Н. и Черепановым Д.И. была произведена реконструкция (к «старой» части дома возведен пристрой – «новая» часть дома, установлена новая крыша), площадь жилого дома увеличилась до 70,2 кв.м (изменения внесены в характеристики здания, что следует из кадастрового паспорта от (дата)).

По данным визуального обследования, проведенного БТИ по состоянию на (дата), объектом обследования являлись конструктивные элементы строения литера А, площадь которого составляла 59,8 кв.м, указано на то, что обследование теплого пристроя и иных служебных построек не производилось. Суд отмечает, что на (дата) жилой дом имел площадь 70,2 кв.м, именно этой площадью жилой дом был приобретен истцом, в связи с чем непонятны причины, по которым сотрудник БТИ при определении степени износа здания обследовал только его часть.

Как следует из текста искового заявления, объяснений истца и ее представителей, а также представленных фотографий, с весны 2016 г. и по настоящее время истец производит строительные и иные работы в жилом доме и на участке. Указано, что продавцами жилой дом был передан с существенными скрытыми недостатками, т.е. ненадлежащего качества, которые продавцы пытались скрыть (наружные стены обшиты сайдингом, внутренние стены и потолки – гипсокартонном), в связи с чем, они не были выявлены покупателем в момент осмотра жилого дома при заключении договора купли-продажи.

Для выяснения обстоятельств наличия либо отсутствия недостатков приобретенного строения, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Мичкова Групп» ФИО

Согласно выводам эксперта, по результатам исследования документов и на основании визуального обследования установлено, что недостатки могли быть обнаружены в разном объеме, в зависимости от двух ситуаций: 1. осмотр дома без снятия сайдинга, гипсокартона со стен и пола; 2. осмотр дома со снятием сайдинга, гипсокартона со стен и пола. Также указано, что выявленные недостатки являются устранимыми, при этом влияют на снижение потребительских свойств жилого дома. Рыночная стоимость затрат по устранению недостатков (устранение износа здания в виду указания на год постройки дома – 2013 г.) составляет 680000 руб.

Таким образом, все выявленные недостатки могли быть обнаружены путем визуального осмотра, но во втором случае их объем был бы больше. В данном случае суд обращает внимание на то, что стены дома были обшиты сайдингом только с трех сторон.

Представленное в материалы дела заключение от (дата), подготовленное директором ООО «<*****>» ФИО., суд отклоняет, как и данные свидетелем ФИО показания, поскольку свидетель не представила документы об образовании и квалификации, указала, что имеет среднее образование по специальности менеджер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

О том, что дом является 1970 г. постройки, а в 2013 г. был реконструирован (согласно объяснения ответчиков, был залит фундамент, возведен пристрой (новая часть дома), установлена новая крыша и др.) истец знала, поскольку техническая документация на дом (технический паспорт, кадастровый паспорт, ГПЗУ) была передана для составления договора (как поясняла представитель Селезневой О.В. – ФИО в судебном заседании (дата) в деле 2-75/2017), а также дополнительно запрашивалась самой Селезневой О.В. в БТИ (как указано выше). Даже если бы данные документы не были предоставлены истцу, при должной степени заботливости и осмотрительности (учитывая многолетнюю профессиональную деятельность истца риелтором), она могла запросить у продавцов техническую информацию БТИ и дождаться ее получения.

Учитывая изложенное, истцом не представлено, а судом не добыто доказательств, подтверждающих, что Селезнева О.В. приобрела жилой дом ненадлежащего качества, в результате чего его невозможно использовать для проживания (напротив, с момента вселения в дом в декабре 2015 г. и по настоящее время истец проживает в нем со своей семьей). Претензий по качеству дома истец при заключении договора не высказывала, не просила продавцов об осмотре дома с участием специалиста для определения конкретных (интересующих ее) качеств строения.

Цена договора определена сторонами по обоюдному согласию в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждена судебным решением.

Кроме того, следует отметить, что о конкретных недостатках дома истцом указано только в исковом заявлении, поданном (дата), даже досудебная претензия от (дата) не содержит указания на то, в чем заключаются недостатки, указано только, что имеются существенные недостатки фундамента, стен, потолков, стыков стен, полов, крыши, вентиляции (отсутствует), гидро – паро – теплоизоляции (отсутствует), водоотведения и пр. В рамках гражданского дела № 2-75/2017 истец также указывала на недостатки, но не конкретизировала их (высказывала намерение подать иск о снижении покупной цены, но в последующем избрала иной способ защиты своего права). При этом ответчики отрицали какое-либо обращение к ним по поводу недостатков проданного дома.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Пропуск указанного двухлетнего срока, является основанием для отклонения требований о снижении покупной цены приобретенного имущества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Селезневой Ольги Владимировны к Потеряевой Дине Николаевне, Черепанову Денису Игоревичу об изменении договора купли-продажи в части покупной цены жилого дома – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области.

Судья З.Б. Доева