Решение по делу № 33-668/2019 от 17.12.2018

Судья Топчилова Н.Н.

Докладчик Вегелина Е.П. Дело № 33-13398/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.,

судей Вегелиной Е.П., Зуевой С.М.,

при секретаре ШВС,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 29 января 2019 года апелляционную жалобу ДТС в лице представителя БАА на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ДТС к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства, обязании совершить действия.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Вегелиной Е.П., объяснения представителей ДТС - БАА, КЯМ, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ДТС обратилась в суд с иском к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом», просила признать ее участником долевого строительства в отношении двухкомнатной <адрес> (строительный) многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (почтовый адрес:    630126, <адрес>) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению №-ВБЗ от ДД.ММ.ГГГГ; обязать общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» совершить действия по снятию обременения (залога) права с указанной двухкомнатной квартиры. Мотивировала требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ-З-Н, предметом которого явилось строительство жилого <адрес> помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства - жилых помещений.

При этом, право требования по договору участия в долевом строительстве № ВБЗ-Н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ООО «ИнвестКом» с ООО ПТК «Стройинвест», передано ООО «ИнвестКом» в залог ОАО Банк «ФК Открытие» по договору залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом», ООО ПТК «Стройинвест» и ДТС в лице представителя ССВ, действующей на основании доверенности, заключено соглашение №-ВБЗ о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата денежных средств по соглашению в сумме 3 200 000 рублей была оформлена в виде договора беспроцентного денежного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные денежные средства были полностью оплачены истцом - ООО «ИнвестКом».

Истец отмечает, что фактически воля сторон была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома.

Поскольку свои обязательства ДТС исполнила надлежащим образом, то у застройщика ООО ПТК «Стройинвест» наступила обязанность по передаче истцу объекта долевого участия, а у ООО «ИнвестКом» - обязанность по осуществлению действий по снятию обременения (залога) права, поскольку объект введен в эксплуатацию.

ДТС обращалась с претензиями, однако ответчиками в добровольном порядке ее требования не были удовлетворены, что явилось основанием для обращения в суд с указанным иском.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ДТС в лице представителя БАА просит решение суда первой инстанции отменить, постановить по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

В апелляционной жалобе приводит доводы о том, что с учетом того, что воля сторон при заключении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на выбытие ООО «ИнвестКом» из отношений долевого строительства спорной квартиры и на вступление истца на его место, с привлечением денежных средств последнего для участия в долевом строительстве, которое было подписано его сторонами, истец выполнил свои обязательства по соглашению, следовательно, истец стал участником долевого строительства.

В условии того, что соглашение не прошло государственную регистрацию, а также того обстоятельства, что основанием для внесения денежных средств в квитанциях указано соглашение о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, целью исковых требований истца было получить от суда подтверждение своего фактического статуса в возникших правоотношениях – участника долевого строительства.

Отмечает, что возможность государственной регистрации находилась вне зоны разумного контроля истца, который является слабой стороной по отношению к профессиональному застройщику.

Приводит доводы о том, что ответчик ООО «Инвестком», получив кредит в банке, не предоставило доказательств их внесения в счет уплаты объекта долевого строительства.

Отмечает, что требование о признании участником долевого строительства направлено только в адрес ответчиков и никак не затрагивает права банка, безосновательно привлеченного в качестве третьего лица по делу. Требование не относится к оспариванию права собственности ООО «Инвестком» на квартиру, и как следствие не определяет правовой судьбы залога квартиры.

Приводит также доводы о том, что договор участия в долевом строительстве является мнимой сделкой, не порождающей правовых последствий, поскольку при заключении указанного договора его стороны не имели намерений создать правовые последствия, соответствующие этому виду договора - передача квартиры в собственность ООО «Инвестком». Цель была иная - формирование залоговой массы в виде прав долевого участия целого ряда квартир, после чего ООО «Инвестком» массово продавало на открытом рынке квартиры гражданам.

Указывает, что соглашение является самостоятельной сделкой, фиксирующей волю сторон, содержащую все существенные условия договора долевого участия, подписанная в том числе застройщиком, что вместе с предварительным договором, подтверждает возникновение у истца именно отношений по долевому участию. Отказ в удовлетворении иска лишает последнего права дальнейшей защиты в делах о банкротстве ответчиков, поскольку предрешает вопрос об отсутствии у него правового статуса участника долевого строительства.

Указывает, ссылаясь на п. 7 соглашения, что подписывая соглашение, истица не принимала на себя риск не снятия залога до ввода дома и возможность его существования и после ввода, а тем более, риск регистрации права собственности на квартиру со стороны ответчика.

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает, ни ст. 11, ни ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ не содержит указания на то обстоятельство, что уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве считается заключенной с момента государственной регистрации, следовательно, соглашение об уступке прав требований считается заключенным.

Ссылаясь на ст. 39 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приводит доводы о том, что установленные законом правовые последствия отчуждения прав на заложенное имущество без согласия залогодержателя не определяют безусловной ничтожности договора, а допускают возможность признания договора недействительным по требованию, заявленному залогодержателем в установленной форме, предоставляя залогодержателю право избрать иной способ защиты. Однако возможное требование залогодержателя о признании недействительным соглашения и применении последствий недействительности сделки суду не заявлялось и судом не разрешалось. Следовательно, соглашение является действительным, порождающим правовые последствия, пока судом не определено иное.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ-3-Н, предметом которого явилось строительство жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства - жилых помещений, перечисленных в Приложении № к договору. Объектом долевого строительства явилась, в том числе, двухкомнатная <адрес> (стр.) общей площадью 75,63 кв.м.

Между ОАО «НОМОС-БАНК» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») и ООО «Инвестком» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор кредитной линии, по условиям которого банк принял обязательства предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдачи на сумму 962 765 000 рублей, для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <адрес>.

Между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «Инвест&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;????????????&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;???????*??&#0;?&#0;?&#0;?&#0;??&#0;???????J?J?J?J??&#0;?????????J?J?J?J??&#0;?????????J?J?J?J??&#0;?????????J?J?J?J??&#0;??????J?J?J?J??&#0;????????????????&#0;??????&#0;??????&#0;??????&#0;??????&#0;??????&#0;??????????????????&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;*&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;»&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;§&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;‹&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;

ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «НОМОС-Банк» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») в ЕГРН зарегистрирован договор залога прав по указанному договору долевого участия.

Между ДТС и ответчиками ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение №-ВБ-3 об уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «ИнвестКом» передает истцу права по договору долевого участия в части двухкомнатной <адрес> (стр).

ДТС и ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о предоставлении беспроцентного займа № на срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 200 000 руб., денежные средства по договору переданы ДД.ММ.ГГГГ - 3 100 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб., что подтверждено квитанциями

В материалах дела имеется акт от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ООО ПТК «Стройинвест» передало ООО «ИнвестКом» по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (стр. №) общей площадью 75,4 кв.м., жилой площадью 36,4 кв.м, расположенную на 18 этаже жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения по <адрес> (л.д. 75).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-8) собственником указанной квартиры является ООО «ИнвестКом», право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в отношении указанной квартиры зарегистрирована ипотека в силу закону ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ДТС, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 164, 165, 10, 421 ГК РФ, п. 5 ст. 5, ст. 37, п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходил из того, что договор участия в долевом строительстве № ВБ-3-Н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом», прошел в установленном законом государственную регистрацию, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ, обременение в виде залога до настоящего времени не погашено. Вопреки условиям договора долевого участия и договора залога, согласие залогодержателя участником получено не было, так же как и не было осуществлено погашение задолженности по кредитному договору.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что истцу не перешли права и обязанности по договору долевого участия в связи с подписанием соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей истцу было известно о наличии обременения, а также наличии запрета в основном договоре на осуществление уступки прав требований без согласия залогодержателя. Соглашение №-ВБ3 от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, которыми руководствовался суд.

Доводы жалобы о несогласии с выводами суда о незаключенности соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в силу отсутствия его государственной регистрации, отклоняются судебной коллегией, поскольку такие выводы суда соответствуют п. 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, а также ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому договор долевого участия и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации … в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из анализа вышеназванных норм права следует, что соглашение об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ подлежало государственной регистрации в силу требований действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, соглашение №-ВБ3 от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошло, следовательно, суд первой инстанции правомерно указал, что указанное соглашение не является заключенным и не порождает правовых последствий, соответственно, к ДТС не перешли права участника долевого строительства.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что предмет залога (спорная квартира) обеспечивает исполнение обязательств залогодателя ООО «ИнвестКом», как заемщика, возникших в связи с заключением договора об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ №/л. Договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в залог ОАО «НОМОС-Банк» (впоследствии - ПАО «Финансовая корпорация Открытие») переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № ВБ-3-Н от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-36).

Поскольку соглашение №-ВБ3 подписано между застройщиком, ООО «ИнвестКом» и ДТС ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, на дату заключения договора залога прав долевого участия (ДД.ММ.ГГГГ) и возникновения права залога банка, ДТС никакими правами в отношении спорной квартиры не обладала.

Судом обоснованно на основании абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условий договора залога от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.1), приведены выводы о том, что ООО «ИнвестКом» вправе было совершать уступку заложенного права лишь с письменного согласия Банка как залогодержателя. Такого согласия Банка сторонами указанного выше соглашения получено не было при его подписании, несмотря на то, что в соглашении №-ВБ3 от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано на обременение прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк», и обязательное получение согласия последнего в случае уступки заложенного права.

Поскольку ООО «ИнвестКом» не имело законных оснований распоряжаться указанным правом требования без согласия залогодержателя, и при отсутствии государственной регистрации соглашения №-ВБ3 от ДД.ММ.ГГГГ, ДТС не может считаться законным владельцем спорных прав требования.

Доводы жалобы о том, что воля сторон при заключении соглашения о передаче права требования от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на выбытие ООО «ИнвестКом» из отношений долевого строительства спорной квартиры и на вступление истца на его место, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку как указано выше, стороны соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не выполнили требования п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» о государственной регистрации соглашения. Ссылку заявителя жалобы на п. 3 ст. 433 ГК РФ, судебная коллегия считает ошибочной, основанной на неправильном применении норм материального права.

Доводы жалобы о том, что соглашение о передаче права требования является самостоятельной сделкой, содержащей все существенные условия договора долевого участия, являлись предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и правомерно отклонены судом с указанием на то, что денежные средства ДТС переданы не застройщику ООО «Стройинвест», а участнику долевого строительства - ООО «ИнвестКом»; договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке, после завершения строительства, застройщик передал объект долевого участия участнику - ООО «ИнвестКом».

Проанализировав иные доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований к отмене решения суда они не содержат, и в целом сводятся к переоценке обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, кроме того, направлены на иное толкование действующего законодательства.

С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку все обстоятельства, на которые указано в жалобе, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи