Решение от 17.03.2020 по делу № 3а-102/2020 от 26.12.2019

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2020 года                                                                                               г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи             Каракич Л.Л., при секретаре Гордееве А.С.,

с участием представителя административного истца Дугушина Е.А. – Ивановой И.К.,

представителей заинтересованного лица – администрации Осинского муниципального района – Балдыханова В.Н. и Мушкирова А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                        № 3а-102/2020 по административному исковому заявлению Дугушина Е.А. об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Дугушин Е.А. обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – здания гаража с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 1 601 695 рублей.

Объект недвижимости с 28 апреля 2017 года принадлежал Дугушину Е.А. на праве собственности, по договору купли-продажи от 17 мая 2019 года продан ООО «Байкал-Биотех», переход права от продавца к покупателю зарегистрирован в ЕГРН 27 мая 2019 года за № 85:05:040104:1629-38/115/2019-4.

На основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп 29 ноября 2016 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости здания по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 3 394 166,33 рублей.

Рыночная стоимость объекта по состоянию на 15 декабря 2015 года в соответствии с отчетом ООО «Оценка» от 24 декабря 2019 года № 19/О-155 определена в размере 1 601 695 рублей.

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость нежилого здания существенно превышает рыночную, что нарушает его право на уплату налога в экономически обоснованном размере, Дугушин Е.А. просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца                 Иванова И.К. административные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители заинтересованного лица администрации Осинского муниципального района Балдыханов В.Н. и Мушкиров А.Н. в судебном заседании против административного иска не возразили, отчет не оспорили.

Представитель Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, в поданном ранее письменном отзыве возражений против административных исковых требований не привел, указав, что размер рыночной стоимости нежилого здания обязан доказать его правообладатель. При этом представленный Дугушиным Е.А. отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания № 19/О-155 Правительством не оспорен, на иной размер рыночной стоимости оцениваемого объекта не указано, вопрос о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого здания не поставлен.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание представителя не направило. В письменном отзыве представитель Управления указал, что объект недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на кадастровый учет 13 декабря 2013 года, 28 апреля 2017 года в ЕГРН внесена запись о праве собственности Дугушина Е.А., 27 мая 2019 года указанная запись погашена, кадастровая стоимость объекта на 15 декабря 2015 года установлена в размере 3 394 166,33 рублей. Возражений против требования об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, установленной оценщиком, Управление Росреестра не высказало, отчет не оспорило.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в письменном отзыве подтвердил наличие в ЕГРН сведений о размере и дате установления кадастровой стоимости здания, отчет оценщика и определенный им размер рыночной стоимости не оспорил.

Заинтересованное лицо ООО «Байкал-Биотех» в лице генерального директора Иванова В.В. о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в судебном заседании не участвовало, в письменном отзыве административный иск поддержало.

Заинтересованное лицо муниципальное образование «Оса» в судебном заседании не участвовало, в письменном отзыве просило в иске отказать, ссылаясь на снижение доходов местного бюджета от налоговых поступлений.

Все лица, участвующие в административном деле, о времени и месте его рассмотрения извещены своевременно и в надлежащей форме, в письменных отзывах просили о рассмотрении дела по существу без их участия.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Дугушин Е.А. являлся собственником здания гаража с кадастровым номером "номер изъят", расположенного "адрес изъят". По договору купли-продажи от 17 мая 2019 года магазин продан ООО «Байкал-Биотех», переход права от продавца к покупателю зарегистрирован в ЕГРН 27 мая 2019 года за № 85:05:040104:1629-38/115/2019-4.

Результаты государственной кадастровой оценки нежилых помещений утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области». Кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 3 394 166,33 рублей.

Рыночная стоимость здания определена оценщиком ООО «Оценка» Фадеевой О.Н. и согласно Отчету от 24 декабря 2019 года № 19/О-155 по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 1 601 695 рублей.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ссылается на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера налога от продажи рассматриваемого объекта недвижимого имущества.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Согласно пункту 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой (пункт 17.1) не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

В частности, пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимости и более.

Как установлено судом Дугушин Е.А. владел спорным объектом недвижимости менее трех лет, а потому в силу требований налогового законодательства, не освобождается от уплаты налога с продажи. Кроме того, как следует из содержания договора купли-продажи от 17 мая 2019 года, заключенного между Дугушиным Е.А. и ООО «Байал-Биотех», цена нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" была определена сторонами договора в размере 808 000 рублей, что ниже его кадастровой стоимости.

Соответственно, налоговым органом в отношении Дугушина Е.А. при исчислении налоговой базы для определения налога с продажи спорного имущества будут применены положения пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, а потому довод административного истца о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой кадастровой стоимостью является обоснованным.

Таким образом, Дугушин Е.А. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости, относительно которой возник спор.

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как бывшего собственника объекта, между кадастровой и рыночной стоимостью которого имеется различие, Дугушин Е.А. вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требования об установлении в отношении нежилого здания его рыночной стоимости и правомерно обратился в суд с такими требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда.

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость нежилого здания – 15 декабря 2015 года, соответственно, на эту дату должна быть определена рыночная стоимость.

При рассмотрении административных дел данной категории надлежит установить достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, обязанность доказать величину рыночной стоимости в силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации лежит на административном истце.

В подтверждение размера рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" административным истцом представлен отчет от 24 декабря 2019 года № 19/О-155, подготовленный оценщиком ООО «Оценка» Фадеевой О.Н., в соответствии с которым стоимость оцениваемого нежилого здания по состоянию на 15 декабря 2015 года определена в размере                  1 601 695 рублей.

                                                                Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, независимо от формы собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», применяемым в редакции, действующей на момент разрешения спора.

Для целей применения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).

                                                                Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта, является отчет об оценке, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, изложены в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартах оценки - «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Проверяя отчет от 24 декабря 2019 года № 19/О-155, суд отмечает, что по форме он отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, статьям 8, 9 ФСО № 3: выполнен на бумажном носителе с указанием даты оценки, содержит полные сведения об оценщике, об объекте оценки со ссылками на источники используемой информации. В приложении к отчету содержатся копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих. В отчете подробно описана процедура оценки.

Суд считает, что в отчете ООО «Оценка» проанализированы необходимые данные, влияющие на стоимость объекта, приведена исчерпывающая информация по всем ценообразующим факторам, использованная оценщиком при определении его рыночной цены.

Определяя рыночную стоимость нежилого здания, оценщик мотивировано выбрал затратный подход, при этом отказ от доходного и сравнительного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование выбора методов оценки в рамках указанного подхода.

Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Отчет выполнен оценщиком Фадеевой О.Н., имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, содержит сведения и документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

По форме, содержанию, соблюдению принципов и примененным методам оценки отчет № 19/О-155 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки – ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7, действующих на момент проведения оценки. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, которые мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Возражений против отчета об оценке рыночной стоимости по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости нежилого здания от административного ответчика, заинтересованных лиц не поступило.

В определении о подготовке дела к судебному разбирательству положения части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, судом разъяснены, сторонам предложено обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого здания.

Однако ходатайства о назначении экспертизы заявлено не было.

При таких обстоятельствах, оценивая по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает отчет от 24 декабря 2019 года № 19/О-155 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса, а определенную оценщиком рыночную стоимость нежилого здания - достоверной.

Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска Дугушина Е.А. и установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком ООО «Оценка» в отчете № 19/О-155 от 24 декабря 2019 года.

В соответствии со статьей 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 26 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ "░░░░░ ░░░░░", ░░░░░░░░ 627,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: "░░░░░ ░░░░░", ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 15 ░░░░░░░ 2015 ░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 601 695 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ – 26 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░                                                                                                                ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18 ░░░░░ 2020 ░░░░.