Решение по делу № 2-4400/2022 от 05.09.2022

Дело № 2-4400/2022

УИД 51RS0001-01-2022-000591-04

Решение в окончательной форме изготовлено 02.12.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2022 года г. Мурманск

Октябрьский районный суд города Мурманска в составе

председательствующего судьи Линчевской М.Г.,

при секретаре Щебловой Я.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рожкова Владимира Сергеевича, Рожковой Любови Александровны, Рожкова Ивана Владимировича, Прудниковой Марины Ивановны, действующей за себя и в интересах Прудниковой Ксении Ивановны к Ястржембской Елене Александровне, Хмельницкому Максиму Олеговичу о взыскании стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда,

установил:

Рожков В.С., Рожкова Л.А., Рожков И.В., Прудникова М.И., действующая за себя и в интересах Прудниковой К.И. обратились в суд с иском к Ястржембской Е.А., Хмельницкому М.О. о взыскании стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Рожковым В.С., Рожковой Л.А. (покупатели) и Ястржембской Е.А., Хмельницким М.О. (продавцы) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м., состоящей из трех комнат. Квартира приобреталась покупателями для семьи их сына – Рожкова И.В. и Прудниковой М.И. и их ребенка Прудниковой К.И. Согласно п.1.3 договора стоимость квартиры составила 3 500 000 рублей, из которых 50 000 рублей были внесены покупателями при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 550 000 рублей при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ, а 2 900 000 рублей оплачены за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк. Согласно пункту 20 договора, стороны, при его заключении, исходили из того, что они предоставляют достоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения. Вместе с тем, ответчики, при заключении договора, намеренно скрыли наличие у квартиры существенного неустранимого недостатка - стойкого аммиачного запаха, пропитавшего всю квартиру, в том числе - отделочные материалы и мебель. Согласно протоколу лабораторных исследований воздуха закрытых помещений, выполненного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, массовая концентрация аммиака в квартире составила 1.72 +/- 0.44 мг/кв.м., при допустимых 0.2 мг/кв.м. Истцы указывают, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась бы, если бы ответчиками было сообщено о наличии вышеуказанного недостатка имущества. В настоящее время, в своем текущем состоянии, квартира, приобретенная истцами непригодна для жизни, вследствие массовой концентрации аммиака, значительно превышающей все допустимые нормы. Согласно заключению ООО «Сервис М» № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость восстановительных работ имущества составляет 951 077 рублей. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, просят взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу стоимость восстановительных работ в размере 951 077 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей.

Истцы Рожков В.С., Рожкова Л.А., Рожков И.В., Прудникова М.И. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, направили в суд представителя.

Представитель истцов Геско И.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчики Ястржембская Е.А., Хмельницкий М.О. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика Ястржембской Е.А. – Балашова Н.А. против удовлетворения требований возражала, указывала, что квартира использовалась ответчиками для проживания, никаких проблем не возникало, перед заключением договора истцы несколько раз осмотрели квартиру, после чего был заключен договор. Также указывала, что истцами не представлено доказательств наличия существенного недостатка до момента заключения договора купли-продажи, факта сокрытия ответчиками указанного недостатка.

Третье лицо ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Рожковым В.С. и Рожковой Л.А. с одной стороны и Ястржембской Е.А. и Хмельницким М.О. с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м., состоящей из трех комнат.

Согласно пункту 1.3 договора стоимость квартиры составила 3 500 000 рублей, из которых 50 000 рублей были внесены покупателями при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 550 000 рублей при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ, а 2 900 000 рублей оплачены за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк.

Согласно п. 11 договора объект недвижимости покупателями осмотрен, имеет надлежащее качество и пригоден для проживания, претензий к его качеству не имеется.

Согласно п. 13 договора, данный договор имеет силу акта приема передачи объекта.

Согласно пункту 20 договора, стороны, при его заключении, исходили из того, что они предоставляют друг другу достоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения. Содержание п.1 ст. 431.2 ГК РФ о том, что сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обязательствах, имеющие значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку, сторонам были известны и понятны.

ДД.ММ.ГГГГ созаемщиками Рожковым В.С. и Рожковой Л.А. с ПАО Сбербанк заключен кредитный договор № на сумму 2 900 000 руб. сроком на 192 месяца под 8,6 % годовых, на приобретение квартиры по адресу: г. Мурманск, <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, за Рожковой Л.А. и Рожковым В.С. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей совместной собственности на указанную квартиру; ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

В обоснование требований истцы указывают, что квартира приобреталась ими для семьи их сына – Рожкова И.В., его супруги Прудниковой М.И. и их ребенка Прудниковой К.И. Вместе с тем, после оформления сделки, при посещении квартиры, выяснилось, что в квартире присутствует стойкий аммиачный запах, исключающий возможность проживания в жилом помещении. По мнению истцов, причиной возникновения аммиачного запаха в квартире является ненадлежащее содержание жилого помещения, расположенного под квартирой истцов (117), а именно ненадлежащее содержание в нем животных. Данное обстоятельство является длящимся, следовательно, ответчиком не могло быть неизвестно о наличии указанного недостатка при продаже квартиры.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно представленному в материалы дела протоколу лабораторных исследований воздуха закрытых помещений от ДД.ММ.ГГГГ №к/002БСГЛ-11902, выполненного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, массовая концентрация аммиака в квартире составляет 1.72 +/- 0.44 мг/кв.м., при допустимых 0.2 мг/кв.м.

Согласно протоколу лабораторных исследований воздуха закрытых помещений от ДД.ММ.ГГГГ №к-687к/002БСГЛ-15602, выполненного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, массовая концентрация аммиака в комнате № составляет 0.71 +/- 0.27 мг/кв.м., при допустимых 0.2 мг/кв.м., в комнате №.37 +/- 0.42 мг/кв.м., при допустимых 0.2 мг/кв.м., в комнате №.06 +/- 0.35 мг/кв.м., при допустимых 0.2 мг/кв.м., в коридоре - 1.12 +/- 0.37 мг/кв.м., при допустимых 0.2 мг/кв.м., в кухне - 0.99 +/- 0.34 мг/кв.м., при допустимых 0.2 мг/кв.м.

Истцы указывают, что причиной возникновения указанной концентрации аммиака явилось ненадлежащее содержание животных в <адрес>, расположенной под квартирой приобретенной истцами, данный недостаток возник до заключения купли-продажи, о чем продавцам не могло быть неизвестно.

Из выписки ЕГРН следует, что собственником жилого помещения <адрес> в г. Мурманске в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся Гусейнов Н.А.о., в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчики, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время собственниками жилого помещения являются Рожков В.С. и Рожкова Л.А.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля Гусейнов Н.А. пояснил, что проживал в <адрес> в период с 2009 по 2021 год совместно с супругой и двумя несовершеннолетними детьми (2011 и 2015 года рождения), соседи из 117 квартиры вели асоциальный образ жизни, вместе с тем никаких запахов в нашей квартире не было, иногда летом при открытых окнах из нижерасположенной квартиры был запах, но проблема решалась при закрытии окон. Квартиру продали в связи необходимостью приобретения жилого помещения большей площади, о соседях из 117 квартиры предупреждал покупателей.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Муратов Р.О. пояснил, что является собственником <адрес> 2013 года, в <адрес> проживали граждане, ведущие асоциальный образ жизни, при прохождении мимо квартиры на лестнице чувствовался неприятный запах помойки, примерно года три назад доставлял соседа из <адрес> отдел полиции в связи с нахождением в состоянии алкогольного опьянения и неадекватным поведением, в <адрес> было много кошек, которые летом сидели на подоконниках при открытых окнах. Все проживающие в подъезде не могли не знать о проблемных жильцах из <адрес>. С соседями не общался.

Допрошенная в качестве свидетеля Шарова Т.Н. пояснила, что является собственником <адрес> 2003 года, стороны процесса ей знакомы, так как они проживали в <адрес>, из <адрес> всегда был запах на лестнице, там было много кошек. Хорошо знакома с Гусейновым Н.А. и его женой, которая жаловалась мне на невозможность открыть окна летом в виду запаха из <адрес>. При проживании в квартире Гусейнова Н.А. неоднократно была в <адрес>, запаха в самой квартире не чувствовала.

Допрошенная свидетель Бездень Н.Г. пояснила, что является собственником <адрес> 1999 года, со всеми соседями знакома хорошо, в <адрес> действительно достаточно продолжительное время проживали антисоциальные люди, которые разводили кошек, в подъезде был сильный запах, однако у неё в квартире запах отсутствовал.

Ответчики в ходе рассмотрения дела поясняли, что проживали в спорном жилом помещении, недостатков в виде запаха аммиака не имелось.

Согласно справке о регистрации ответчики Ястржембская Е.А. и Хмельницкий М.О. были зарегистрированы в <адрес> в г. Мурманске в период с января 2021 года по август 2021 года. Также в указанный период в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний Ястржембский М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Суровикина О.В. пояснила, что является подругой Ястржембской Е.А., они купили эту квартиру для проживания всей семьи, жили в ней с момента покупки, неоднократно была у них в гостях вместе с со своими детьми, запахов в самой квартире не чувствовала, в мае 2021 года у них произошла ссора, в связи с чем Ястржембская Е.А. съехала с квартиры, потом было принято решение о продаже квартиры.

Из пояснений истцов следует, что до заключения договора купли-продажи ими дважды производился осмотр жилого помещения – приобретаемой квартиры, при этом какого-либо запаха они не почувствовали. В квартире были открыты окна, но это было лето и было тепло поэтому значения этому не придали.

Согласно пояснениям допрошенного свидетеля Зайцевой М.А., ответчики являлись её клиентами при продаже <адрес> в г. Мурманске, ею был произведен осмотр квартиры и выставлено объявление о продаже, никаких посторонних запахов в квартире не было, покупатели дважды приходили смотреть квартиру, никаких замечаний с их стороны не было, ограничений по времени просмотра не было, уже после заключения договора и передачи ключей стали поступать замечания по поводу запахов. При проведении оценки с целью заключения кредитного договора, оценщик пришел, осмотрел помещение и потом составил оценку.

Допрошенная в судебном заседании Шуринова Н.А. пояснила, что к ней обратились истцы с целью приобретения квартиры для проживания, она нашла объект и предложила его просмотреть, перед заключением договора квартира осматривалась дважды, в подъезде на лестнице был неприятный запах, но внимания на это никто не обратил, в первый раз в квартире все окна были открыты, стоял лоток для кошки и был небольшой запах кошки, осмотр длился около 5-7 минут, второй раз осмотр длился около 10 минут, в квартире пахло ароматизатором. Ключи от квартиры были переданы при заключении основного договора купли-продажи, потом от покупателей стали поступать претензии, но расторгнуть договор уже было невозможно. При осмотре оценщиком не присутствовала.

Суд не находит оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку все свидетели предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

На запрос суда Министерством Государственного жилищного надзора <адрес> относительно жалоб от жильцов подъезда № <адрес> в г. Мурманске на ненадлежащее состояние жилых помещений в период с ДД.ММ.ГГГГ, представлены обращения истцов и иных жителей за период с сентября 2021 года, т.е. после приобретения истцами спорного жилого помещения.

На запрос суда Министерство строительства <адрес> сообщило, что обращения от граждан подъезда № <адрес> в г. Мурманске за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не поступали.

На запрос суда ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» представил сведения об обращениях истцов, указал, что от собственников иных квартир обращений не поступало.

Оценив установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела не нашёл своего подтверждения факт того, что в спорной квартире на момент заключения договора купли-продажи имелись существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, в связи с чем ответственность за их устранение в соответствии с приведенными выше нормами права, должна быть возложена на продавца объекта недвижимости.

Представленное в материалы дела заключение ООО «Сервис М» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость восстановительных работ имущества (квартиры) составляет 951 077 рублей, факт возникновения недостатков до продажи недвижимого имущества не подтверждает.

В ходе рассмотрения дела истцам неоднократно разъяснялось бремя доказывания факта возникновения недостатка до заключения договора купли-продажи, в том числе право на назначение судебной экспертизы с целью установления причины и возможного момента возникновения недостатка, вместе с тем такого ходатайство со стороны истцов заявлено не было.

Ходатайство истцов о допросе эксперта химика с целью дачи пояснений относительно возможного момента образования недостатка отклонено судом, поскольку в данном случае показания эксперта будут носить вероятностный характер в виду отсутствия обследования помещения, будут основаны лишь на теоретических знаниях о законах химии, не укажут на причину образования недостатка и воздействие на предметы находящиеся в квартире.

Представленные истцами выписки с информационных страниц СМИ о проблеме также не подтверждают факт образования недостатка до момента заключения договора-купли продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцами не представлено доказательств образования недостатка в квартире до заключения договора купли-продажи, при этом недостаток не является скрытым, мог быть установлен истцами при осмотре квартиры, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании стоимости устранения недостатков и производного от него требования о компенсации морального вреда.

Рассматривая заявление Хмельницкого М.О о повороте решения суда, суд не находит его подлежащим оставлению без рассмотрения, поскольку в материалах дела отсутствую доказательства исполнения решения суда в указанной заявителем части. Вместе с тем заявитель не лишен возможности обратиться с таким заявлением после вступления решения суда в законную силу с предоставления соответствующих доказательств списания денежных средств.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Рожкова Владимира Сергеевича, Рожковой Любови Александровны, Рожкова Ивана Владимировича, Прудниковой Марины Ивановны, действующей за себя и в интересах Прудниковой Ксении Ивановны к Ястржембской Елене Александровне, Хмельницкому Максиму Олеговичу о взыскании стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда – отказать.

Заявление Хмельницкого Максима Олеговича о повороте исполнения заочного решения Октябрьского районного суда г. Мурманска от ДД.ММ.ГГГГ оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: М.Г. Линчевская