Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09 августа 2018 года г. Тольятти
Судья Ставропольского районного суда Самарской области Попова О.А., при секретаре Никулиной Е.Б., с участием:
- истца – Аксеновой Е.И., представителя истца – Ермилина М.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет без права передоверия, представителя ответчика ООО «Базис – С.А» - Тишкиной О.Н. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Мамелина В.Ю. – Ледяева Е.Б. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год с запретом права передоверия,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №2-900/2018 по исковому заявлению Аксеновой Елены Игоревны к обществу с ограниченной ответственностью «Базис – С.А.», Мамелину Василию Юрьевичу о признании незаконным расторжения договора о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, снижении продажной стоимости квартиры, взыскании расходов, штрафа, признании незаконным соглашения об отступном, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Аксенова Е.И. обратилась в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, с учетом его уточнения просит:
- признать незаконным одностороннее расторжение договора № о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>
- снизить продажную стоимость квартиры по адресу: <адрес>, на стоимость восстановительного ремонта в размере 57600 (пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей 00 копеек,
- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Базис – С.А.» в пользу Аксеновой Елены Игоревны неустойку за отказ в добровольном порядке исполнить требования истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 432567,00 рублей, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 7000,00 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 77000,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 200 000,00 рублей, а также штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке,
-признать недействительным соглашение об отступном, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью «Базис – С.А.» и Мамелиным Василием Юрьевичем ДД.ММ.ГГГГ,
-применить последствия недействительности данной сделки, указав, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о собственности Мамелина Василия Юрьевича на квартиру по адресу: <адрес>
-взыскать с ответчиков солидарно в пользу Аксеновой Елены Игоревны расходы на представителя в размере 15 000,00 рублей.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Базис-С.А.» в лице Контеевой Е.В., действующей на основании доверенности № и Аксеновой Е.И. был заключен договор № о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее — договор).
ООО «Базис-С.А.» обязалось в предусмотренный договором срок построить своими силами или с привлечением других лиц, трехэтажный четырехсекционный жилой дом, по указанному выше адресу.
Согласно п.2.1.1 договора, срок передачи квартиры установлен IV квартале 2015г. В соответствии с п.3.1 договора, общая сумма за указанный объект, с учетом удорожания, составляла 2 479 447 руб., в том числе: - 2 013000,00 руб.-стоимость объекта; 466447,00 руб. - удорожание объекта за период рассрочки, представленной ответчиком сроком на 48 (сорок восемь) месяцев.
Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами п.2.1.1, установлен новый срок передачи Объекта - 1 квартал 2016г., а также новый график оплаты платежей.
18.05.2016г. в адрес ответчика была направлена претензия о соразмерном уменьшении цены договора на 500000,00 руб. из-за существенных недостатков, допущенных застройщиком, которые привели к затоплению квартиры.
В ответе на претензию от 19.05.2016г. ответчик отказал в удовлетворении требований, сославшись на то, что был подписан приема-передачи квартиры для проведения ремонтных и отделочных работ. Застройщик не знает, какие работы проводятся в квартире, а также отказался провести экспертизу.
Ответчик подтвердил, что имеются зарегистрированные установленном порядке договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, и он готов сдать документы на государственную регистрацию указанного истцом договора.
ДД.ММ.ГГГГ. в связи с уведомлением ответчиком истца о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ., сторонами был подписан конечный акт приема-передачи указанной выше квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ. дополнительным соглашение № к договору, стороны согласовали сумму удорожания объекта в размере 433150,00 руб., стоимости объекта на сумму 2 013000,00 руб. Итоговая стоимость объекта составила 2 446150,00 руб. На момент подписания соглашения истцом в счет стоимости объекта было выплачено 1 274000,00 руб.
ДД.ММ.ГГГГ. дополнительным соглашением № к договору, из-за ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора по установке металлической входной двери, и соответствующим отказом истца от выполнения данных работ, стороны внесли изменения в п.3.1 стоимость объекта - до 2 007500,00 руб. и, с учетом удорожания 430798,00 руб., итоговая сумма за квартиру составила 2 438294,00 руб. На момент подписания соглашения истцом в счет стоимости объекта было выплачено 312012,00 руб. Указанным Соглашением № сторонами установлен график ежемесячных платежей - по 37550,00 руб. для выплаты остатка долга размере 1 126 282,00 руб.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия с требованием оплате неустойки в размере 67905,00 руб. за нарушение условий Договора по сроку сдачи объекта недвижимости за 46 дней.
В ответе на претензию от 15.12.2016г. ответчик отказал в удовлетворении требований, указав, что ООО «Базис-С.А.» полностью выполнило свои обязательства по Договору.
Не согласившись с отказом, ответчика, истец был вынужден обратиться в суд за восстановлением своих нарушенных прав.
Решением судьи Ставропольского районного суда по делу № 2-1447/2017 от 23.05.2017г., исковые требования Аксеновой Елены Игоревны к ООО «Базис-С.А.» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда были удовлетворены частично.
В процессе эксплуатации, с момента подписания конечного акта приема-передачи квартиры, истцом были выявлены следующие существенные недостатки:
1. Отсутствие между подоконником и рамами балконного блока стыковочной планки, что вызвало со временем расхождение стыковочного шва, перекос балконной рамы. Вследствие перекоса балконной рамки на внутренней стороны балконного блока лопнуло стекло, между двумя стеклами скапливается вода, которая стекает на пол, образуя лужи,
2. На фасаде дома под балконом истца появились трещины, плита (пол) под балконом прогнулась (просела), на стенах появилась плесень, балкон не обладает тепло- и шумоизоляционными свойствами,
3. Не отапливается часть пола в ванной комнате, предусмотренного проектом, тогда как пол в кладовой комнате отапливается чрезмерно,
4. В кладовой комнате появилась трещина в стене, которая является несущей,
5. Вентиляционная вытяжка в квартире имеет эффект обратной тяги,
6. Отсутствует благоустройство отведенной территории, возле дока отсутствует какая-либо инфраструктура, озеленение, асфальтовое покрытие, отмостка, брусчатка на тротуарных дорожках.
10.03.2017г. ответчику направлено заявление-претензия с просьбой устранения выявленных недостатков, о чем свидетельствует акт осмотра Государственной Жилищной Инспекции, однако, заявление было оставлено без ответа.
31.03.2017г. ответчику была направлена повторная претензия с требованием о безвозмездном устранении недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора и предоставлении сведений о стоимости балконного блока.
В ответе на претензию от 05.04.2017г., ответчик отказал в удовлетворении требований ссылаясь на то, что при приемке квартиры претензий о нарушений конструкционных и коммуникационных систем не поступало.
Требования истца не были удовлетворены.
29.08.2017г. истец повторно ответчику представил претензию об устранении недостатков, указанных в акте осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ
09.10.2017г. истец обратился с требованием представить схему прокладки теплого пола в его квартире.
13.11.2017г. в квартире истца было произведено отключение электроэнергии и снят прибор учета.
10.01.2018г. вступило в законную силу решение Ставропольского районного суда Самарской области по делу №2-2393/2017г от 05.12.2017г. о перерасчете коммунальных платежей, предоставления доступа индивидуальным приборам учета, компенсации морального вреда.
Как следствие, 02.02.2018г. истцом было получено уведомление от ответчика о том, что он расторгает договор в одностороннем порядке, ссылаясь на нарушение п.2.2 и п.3.6 Договора.
Заключенный договор в соответствии со статьей 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) с учетом содержания сделки, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, является договором долевого участия в строительстве, и соотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ №214).
Считает, одностороннее расторжение ответчиком договора № — р о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по мотиву неуплаты истцом денежных средств неправомерным и необоснованным не соответствующим действующему законодательству по следующим основаниям:
Как указывается в Определении Верховного Суда РФ от 01.08.2017№ 32-КГ17-15, В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторг договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письме форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 этого же Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником доле строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи (часть 3).
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения догов Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4).
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 указанного Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником доле строительства в счет цены договора, застройщик не позднее следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нaxoждения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 приведенной статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование, указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть б).
Ни один пункт Федерального Закона №214 и порядок расторжения договора, указанный в определении Верховного Суда РФ от 01.08.2017 N 32-КГ17-15, застройщиком не исполнен.
Как указано в п. 7 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.
Исходя из заключения эксперта (Отчет №г.), проведенного Карповым С.В. следует, что рыночная стоимость материалов и выполненных работ истцом в квартире по адресу: <адрес>. составляет 334315,00 руб.
Согласно заключению судебной экспертизы на устранение выявленных существенных недостатков требуется сумма в размере 57600,00 руб. Следовательно, с даты окончания максимально отведенного срока на устранение существенных недостатков, предусмотренной ст.20 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. ст 01.05.2017) "О защите прав потребителей" (т.е.45 дней,) период просрочки составляет 751 день (с 03.07.2016г. по 23.07.2018г.) и составляет 576 (1% от 57600) * 751 = 432576,00 руб.
Определяя размер денежной суммы компенсации морального вреда, с учетом положений статьи 15 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, учитывая фактические обстоятельства дела, длительность периода и характер нарушения прав истца со стороны ответчика, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в компенсации морального вреда 200000,00 руб., что отвечать требованиям разумности и справедливости.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которого состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне понесенные по делу судебные расходы в размере 20000,00 рублей.
Как указано в пункте 46 постановления Пленума Верховного Российской N17, при удовлетворении судом требований потребителя связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией, уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного заседания было выяснено, что данная квартира принадлежит на праве собственности Мамелину В.Ю.(Ответчик 2), и что между ответчиком 1 и ответчиком 2 было заключено соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому ООО «Базис - С.А.» в счет погашения задолженности передает в качестве отступного недвижимое имущество, в т.ч. квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № (квартира истца).
Ответчик 1 (ООО «Базис - С.А.») в качестве обоснования своих действий, сослался на уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, от ДД.ММ.ГГГГ., которое отправлено истцу ДД.ММ.ГГГГ., получено им ДД.ММ.ГГГГ., в то время, как право собственности на квартиру было зарегистрировано на ответчика ДД.ММ.ГГГГ
Считает соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Базис - С.А.» и Мамелиным Василием Юрьевичем заключено в нарушение требований процессуальных норм действующего законодательства, а также является мнимой сделкой в силу п.1 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в данный момент истец владеет и пользуется данной квартирой, квитанции за коммунальные услуги приходят на имя истца, она же их оплачивает.
ООО «Базис-С.А.» в законном порядке не обеспечивает возврат уплаченных дольщиками денежных средств.
В соглашении об отступном ответчику 2 (Мамелину В.Ю.) передается 4 квартиры, а наличие и происхождение денежных средств в размере 6675215,00 руб. представитель Мамелина В.Ю. пояснить не смог.
Также считает, что ООО УК «Солнечный», подконтрольная ООО «Базис-С.А», закрыв рассчетный счет, не исполняя надлежащим образом договор управления многоквартирными домами, продолжительное время, вплоть до настоящего времени, производит сброс канализационных вод с домов жилого комплекса «Солнечный» в поля, вблизи жилой зоны поселка, что подтверждается, в том числе, сюжетом с телепередачи «Новости-Тольятти» от 22.03.2018г., качество воды централизованной системы питьевого водоснабжения не соответствует гигиеническим требованиям, установленным нормативно-правовыми актами Российской Федерации, что было установлено и проведении проверки Роспотребнадзором в мае 2016г. и до настоящего зсемени указанное нарушение не устранено, находится в предбанкротном состоянии, имея долговые обязательства перед поставщиками электроэнергии 25 млн.руб., а также считая Мамелина В.Ю. подставным лицом ООО «Базис-С.А.», которое таким образом переводит квартиры на подставных лиц с целью предотвратить возможность на общем собрании собственников жилья в решение вопроса о создании ТСЖ и выбора управляющей Компании.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст.170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника, заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом, сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.
В определении Верховного Суда РФ от 25.07.2016 по делу N 305-ЭС16-411 указывается следующее: сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки.
В судебном заседании истец, его представитель поддержали заявленные требования, просили удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Базис - С.А.» требования иска не признал, поддержала отзыв, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Базис-С.А.» и Аксеновой Е.И. был заключен предварительный договор №, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 2.2.1, сторона 2 обязуется своевременно оплатить стоимость объекта согласно условиям настоящего договора.
Согласно п. 1 Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. к договору № от ДД.ММ.ГГГГ., итоговая стоимость объекта составила 2 438294,00 рубля.
На сегодняшний день Аксеновой Е.И. выплачена сумма по договору в размере 1 574662,00 рубля.
Последний платеж был произведен в кассу ООО «Базис-С.А.» ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается приходным кассовым ордером №.
Долг по оплате за вышеуказанную квартиру составляет 863632,00 рубля.
Согласно п.4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Указанное уведомление ответчиком отправлено заказным письмом с описью вложения и истцом было получено.
Ранее, в ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ. Аксенова Е.И. информировалась о том, что ее обязанность по оплате не исполнена.
Следовательно, считает порядок уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке ООО «Базис-С.А.» соблюден.
Во всех перечисленных Аксеновой Е.И. претензиях отсутствовали недостатки, указанные в иске, а именно: в претензии от ДД.ММ.ГГГГ. истица указала, что произошло затопление квартиры, что само по себе не является недостатком объекта долевого строительства, к тому же квартира не передавалась по акту приема-передачи, а значит, риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик, (ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
ДД.ММ.ГГГГ. был лишь подписан Акт приема-передачи под ремонтные работы для проведения отделочных работ в вышеуказанной квартире. Какие именно Аксеновой Е.И. были проведены работы ООО «Базис-С.А.» неизвестно.
Согласно п.7 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Однако, Аксенова Е.И. подписала акт приема-передачи квартиры, не указав ни одной причины несоответствия объекта долевого строительства требованиям законодательства и не отказалась подписать указанный акт;
ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ. Аксенова Е.И. обращалась к ООО «Базис-С.А.» с требованием об устранении таких недостатков как: лопнувшее стекло с внутренней стороны балконного блока, трещина на фасаде. Причем, Актом осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ. подтвердилось только наличие трещины стеклопакета на балконном блоке кв. №. Каких-либо дополнительно выявленных недостатков не указывалось, хотя такие недостатки как: не отапливаемая часть пола в ванной комнате и чрезмерно отапливаемый пол в кладовой, а также эффект обратной тяги вентиляционной вытяжки, должны были присутствовать при приемке квартиры.
Остальные недостатки выявились только при обращении с исковым заявлением, с претензией об их устранении Аксенова Е.И. к ответчику не обращалась.
Последняя претензия Аксеновой Е.И. об устранении недостатков в виде трещины на окне балконного блока датирована ДД.ММ.ГГГГ больше никаких претензий от истицы не поступало до подачи искового заявления ДД.ММ.ГГГГ
Кроме этого, истица в устной беседе сообщала сотрудникам ООО «Базис-С.А.» о невозможности оплачивать стоимость квартиры, и что после получения наследства, рассчитывала погасить образовавшийся долг.
ООО «Базис-С.А.» со своей стороны никаких штрафных санкций не применял.
Учитывая тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ. Аксенова Е.И. обращалась в адрес ООО «Базис-С.А.» с претензией о соразмерном уменьшении цены квартиры на 500000,00 руб. вследствие ее затопления, а не с перечнем недостатков, указанных в исковом заявлении и, принимая во внимание то, что квартира не была передана истице по акту приема-передачи, считает, что период просрочки следует исчислять с даты составления отчета о результатах строительной экспертизы, то есть с 04.06.2018г., а не с 03.07.2016г.
Вместе с тем, хотелось бы обратить внимание на тот факт, что назначенная судом строительная экспертиза проводилась без участия представителя ответчика, о дате проведения экспертизы ответчик не уведомлялся экспертной организацией ООО «Росоценка», хотя частью третьей статьи 84 ГПК РФ прямо предусмотрено право лица, участвующие в деле, присутствовать при проведении экспертизы.
Кроме того, в определении о назначении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ. также не указаны сведения, перечисленные в ст. 80 ГПК РФ, а именно: дата назначения экспертизы, и дата, не позднее которой заключение должно быть составлено и направлено экспертом в суд, назначивший экспертизу.
ДД.ММ.ГГГГ. истицей было подано уточненное исковое заявление, в котором к существующим требованиям добавились требования о признании недействительным соглашения об отступном, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Базис-С.А.» и Мамелиным Василием Юрьевичем; о применении последствий признания сделки недействительной в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ.
В данном случае истица пишет в наименовании: «Уточненное исковое заявление», но фактически уточнения стоит воспринимать как изменение иска.
В процессе судебного разбирательства возможно изменить либо предмет, либо основания иска. В силу ст. 39 ГПК РФ одновременное изменение и основания и предмета иска недопустимо и означает наличие совершенно другого иска. Если без этого обойтись нельзя, тогда необходимо обращаться в суд с новым исковым заявлением, поскольку новый иск не прошел стадию подготовки дела к судебному разбирательству, в которой судья должен определить круг лиц, участвующих в деле, определить необходимые доказательства и совершить другие процессуальные действия (ст. 147 ГПК).
В случае удовлетворения исковых требований в части взыскания неустойки и штрафа, прошу уменьшить их размер, применив положения ст. 333 ГК РФ.
Взыскивая неустойку и штраф 50% от суммы удовлетворенных требований, истец получает значительную прибыль, а не возмещает свой понесенный ущерб.
Также истица просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 200000,00 рублей, но не доказывает факт перенесенных ею нравственных или физических страданий, а также не предоставляет никаких доказательств, ведь из квартиры ее никто не выгонял, штрафные санкции не применялись.
Считаем, что истица злоупотребляет своим правом в части взыскания штрафа в размере 50% от суммы удовлетворенных требований и пытается получить квартиру за сумму фактически выплаченную на сегодняшний день, поскольку размер убытков, которые могла понести истица за это время минимален.
Представитель ответчика Мамелина В.Ю. в судебном заседании просил в иске к Мамелину В.Ю. отказать, поскольку уточненное исковое заявление в части 8 и 9 пунктов требовании не может быть принято судом, так как истец одновременно меняет основание и предмет исковых требований, что согласно положений статьи 39 ГПК РФ является недопустимым.
Изначально поданное исковое заявление было основано лишь на доводах истца об имеющихся недостатках в квартире, в связи с чем она просила снизить ее стоимость и незаконном расторжении предварительного договора, заключенного между ей и ответчиком 1. О признании недействительным договора купли-продажи квартиры заключенного между ответчиками в первоначальном иске даже не упоминалось, не упоминалось там и о применении положений статьи 170 ГК РФ, которая является одним из оснований уточненного иска.
Таким образом, истец, требуя признать договор купли-продажи недействительным на основании положений статьи 170 ГК РФ, одновременно меняет основание и предмет иска, что противоречит положениям статьи 39 ГК РФ.
Поскольку требования истца о признании недействительным соглашения об отступном и применении последствий недействительности сделки не могут быть предметом рассмотрения в настоящем деле, то и иные требования указанные в уточненном иске или в первоначальном иске не подлежат удовлетворению, так как истец не является собственником спорной квартиры или ее владельцем на законных основаниях.
Во-вторых, соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, которое истец требует признать недействительной сделкой по основаниям ее мнимости, исполнено сторонами, а именно Ответчик 1 передал ее Ответчику 2, а Ответчик 2 оплатил ее в полном объеме. Документы, подтверждающие данные обстоятельства имеются в материалах настоящего гражданского дела (соглашение, акт приема-передачи, квитанция об оплате).
На момент приобретения спорной квартиры Ответчик 2 не мог знать о правопритязаниях иных лиц на данную квартиру, т.к. такие права не были зарегистрированы.
Ответчик не может начать пользоваться спорной квартирой, поскольку его туда не допускает истец, обращение в правоохранительные органы также не помогло разрешить данную ситуацию, так как участковый пояснил, что пока не будет решения суда о выселении истицы, он ничего делать не будет. В настоящее время Ответчик 2 готовит иск о выселении истца из занимаемой ею квартиры.
В-третьих, считает действия Ответчика 1 о расторжении предварительного договора с истцом вполне закономерными, так как истец до сих пор не выплатила полностью всю стоимость квартиры.
Из материалов дела следует, что сама процедура расторжения предварительного договора не была нарушена. В данном случае можно лишь говорить о том что ответчик 1 не выждал установленных 30 дней для расторжения договора. Однако, и это обстоятельство в данном случае не влияет на законность расторжения предварительного договора, поскольку в отведенные истцу 30 дней она не погасила свою задолженность по оплате стоимости квартиры.
Основания для расторжения договора предусмотренные ч.4 и ч.5 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» имелись, задолженность до настоящего времени не погашена. В связи с чем говорить о добросовестности истца не приходится.
Вместо этого истец решила уйти от своих обязательств по оплате стоимости квартиры путем снижения ее стоимости на стоимость восстановительного ремонта и неустойки, которая в 8 раз превышает размер стоимости восстановительного ремонта. При этом в судебном экспертном заключении не указан период образования недостатков в спорной квартире, в связи с чем, доводы истца о периоде начисления пени являются не доказанными.
Сама же экспертиза проводилась в отсутствие Ответчика 2 или его представителя, их вообще никто не извещал ни о времени, ни о дате осмотра, в связи с этим, считает заключение эксперта недопустимым доказательством, поскольку экспертиза проводилась только в присутствии истца и его представителя, что лишило Ответчика 2 права заявлять свои возражения и доводы на стадии осмотра спорной квартиры.
Представитель третьего лица Межрегионального управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Приволжскому федеральному округу (МРУ Росфинмониторинга по ПФО) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Заслушав истца, представителей сторон, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона предоставляет суду доказательства в обоснование своих требований либо возражений.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Базис - С.А.» и истцом заключен договор №, в котором стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>
При этом, истец как сторона 2 поименована как покупатель. Срок сдачи объекта – 4 квартал 2015, стоимость квартиры 2479447,00 рублей (п.1.1,2.1.1, 3.1).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору №, согласно которому срок передачи объекта истцу изменен на 1 квартал 2016 г. На момент заключения соглашения истец оплатила 824000,00 рублей, на последующие платежи установлен график – л.д.12.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору № согласно которому уточнена стоимость объекта – 2446 150,00 рублей. На момент заключения соглашения истец оплатила 1 274000,00 рублей, на последующие платежи установлен график – л.д.13.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору №, согласно которому уточнена стоимость объекта – 2446 150,00 рублей. На момент заключения соглашения истец оплатила 1 312012,00 рублей, на последующие платежи установлен график – л.д.14.
ДД.ММ.ГГГГ объект жилищного строительства по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено уведомление о передаче квартиры в связи с вводом дома в эксплуатацию – л.д.25 оборот.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил претензию истца о том, что после передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ для ремонтных работ произошло затопление квартиры, в связи с чем, она просит устранить недостатки безвозмездно, соразмерно уменьшить стоимость квартиры - л.д.15.
ДД.ММ.ГГГГ истцу дан ответ, согласно которому ответчиком произведен осмотр квартир, расположенных в <адрес> признаков затопления не выявлено-л.д.16-17.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил претензию истца о том, что им нарушен срок передачи квартиры и подлежит выплате неустойка в размере 67905,20 руб.- л.д.18.
ДД.ММ.ГГГГ истцу дан ответ в отказе в выплате неустойки, поскольку не исполнены обязательства по оплате квартиры в полном объеме – л.д.19.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил заявление истца о том, что балконный блок разошелся, ДД.ММ.ГГГГ лопнуло стекло с внутренней стороны, с просьбой устранить недостатки- л.д.20.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получена претензия истца о том, что ввиду отсутствия ответа на заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ, ею ДД.ММ.ГГГГ приглашен инженер для осмотра квартиры, составлен акт о недостатках. Просила устранить недостатки безвозмездно в течение 30 дней с момента получения претензии либо соразмерно уменьшить стоимость квартиры – л.д.21.
ДД.ММ.ГГГГ истцу дан ответ о том, что истец приняла квартиру по акту, претензий не имела. Акт о недостатках составлен в отсутствие представителей ответчика – л.д.22.
ДД.ММ.ГГГГ государственный жилищный инспектор Люник И.А. в присутствии истца составил акт осмотра квартиры. В котором указано на отсутствие планки на стыковочном шве между рамами на балконном блоке кв.№, наличие трещины стеклопакета на балконном блоке – л.д.25.
Согласно отчету ООО «ЛС Эпрэйзл» эксперта Карпова С.В.№ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость работ и материалов, требуемых для выполнения отделки в помещении соответствует 334315,00 рублей с учетом наличия: трещины в спальне вдоль угла справа от двери, в кладовой комнате в стене, на балконе - расхождение стыковочного шва, с внутренней стороны балконного блока лопнуло стекло, на фасаде дома под балконом – трещины, плита под балконом прогнулась, на стенах балкона – плесень, вентиляционная вытяжка в квартире имеет эффект обратной тяги – л.д.90-124.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик подготовил уведомление истца о расторжении договора в одностороннем порядке, с гарантией возврата уплаченных 1574662,00 рубля в течение 14 дней с момента продажи квартиры – л.д.27.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Базис - С.А.» и Мамелиным В.Ю. заключено соглашение об отступном, в силу которого ООО «Базис - С.А.» во исполнение общего денежного обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ перед Мамелиным В.Ю. на сумму 6675215,00 рублей передает последнему ряд жилых помещений, в том числе квартиру по адресу: <адрес>
Согласно отчету о результатах судебной строительной экспертизы, связанной с определением качества выполнения работ, наличия дефектов и стоимости их устранения, соответствия объекта проектной документации техническим и градостроительным регламентам, требованиям СНиП, СП, СанПин, ГОСТ, изготовленному ООО «РосОценка» ДД.ММ.ГГГГ №, в <адрес> установлены дефекты, перечисленные в иске:
- в спальне трещины вдоль угла справа от входной двери, в кладовой комнате - в стене, с внутренней стороны остекления балкона – треснуло стекло, на фасаде дома под балконом – трещина, на стенах и полах балкона – плесень, вентиляционные каналы имеют эффект обратной тяги, стяжка пола во всех комнатах имеет трещины до 10 мм, а также иные замечания, которые являются существенными, т.к. влияют на нормальную эксплуатацию квартиры, сохранности в применяемых в будущем отделочных материалов, вентиляцию помещения, недопущения теплопотерь.
Причиной данных дефектов является нарушение технологии производства работ и отступления от требований проекта при строительстве дома.
Перечень и стоимость работ для устранения выявленных недостатков квартиры составляет 57600,00 рублей.
По существу выводов эксперта результаты строительной экспертизы сторонами не оспорены, от проведения повторной экспертизы отказались, в связи с этим, суд считает возможным принять данную экспертизу в качестве доказательства по делу, поскольку она отвечает требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, статье 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные вопросы. В заключении отражена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Использованные экспертом нормативные документы, справочная и методическая литература приведены в заключении. Выводы, сделанные экспертом, являются однозначными.
С учетом выводов эксперта, установленных обстоятельств истцом произведено уточнение иска.
В силу п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В силу ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Анализируя положения указанной статьи и договор, заключенный между истцом и ООО «Базис - С.А.», суд приходит к выводу, что заключен предварительный договор, срок исполнения которого установлен моментом приема – передачи квартиры в собственность и моментом выполнения обязательств истцом по его полной оплате.
После заключения договора истцом неоднократно направлялись ответчику – ООО «Базис - С.А.» претензии и заявления, связанные с качеством квартиры, которые оставлены без удовлетворения.
В судебном заседании, в том числе заключением эксперта, подтвержден факт наличия недостатков в квартире, которые существенно влияют на ее эксплуатацию.
Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ № 214) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу части 3 статьи 7 указанного закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.
В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, договор действует с момента подписания и до момента полного исполнения обязательств.
Кроме этого. в силу ч.5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Из представленных истцом заявлений и требований следует, что в досудебном порядке ООО «Базис - С.А.» не направлялись требования об устранении недостатков, установленных судебной экспертизой, за исключением требования, полученного ответчиком ДД.ММ.ГГГГ о том, что разошелся балконный блок, ДД.ММ.ГГГГ лопнуло стекло с внутренней стороны балкона (л.д.20).
ДД.ММ.ГГГГ истцу дан ответ о том, что истец приняла квартиру по акту, претензий не имела. Акт о недостатках составлен в отсутствие представителей ответчика – л.д.22.
С учетом отсутствия доказательств, оспаривающих выводы судебного эксперта, установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о необходимости обязания ответчика – ООО «Базис - С.А.» снизить продажную стоимость квартиры на сумму 57600,00 рублей.
Согласно ч.5 ст. 486 ГК РФ в случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с ч.3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В силу ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Как установлено истец оплатила ООО «Базис - С.А.» более половины стоимости квартиры в размере 1574662,00 рубля, однако, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора, датированное ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27), фактически отправленное – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61), полученное истцом – ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства не оспорены.
Последний платеж истцом совершен ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами и указано в отзыве ООО «Базис - С.А.» (л.д.62).
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, срок для признания указанного договора расторгнутым должен был наступить ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Базис - С.А.» заключило с Мамелиным В.Ю. соглашение об отступном, по которому в счет ранее возникшего договора займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6675215,00 рублей передано имущество в виде квартир, в том числе квартира по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ суду поступил данный иск, однако требований о признании договора расторгнутым суду не заявлялось.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом изложенного, суд считает незаконным одностороннее расторжение договора №, а также действия ООО «Базис - С.А.» при заключении ДД.ММ.ГГГГ соглашения об отступном в части передачи жилого помещения по адресу: <адрес> в отсутствие подтверждения факта получения истцом уведомления о расторжении договора недобросовестными, в связи с этим, данное соглашение является недействительным в этой части, запись о праве собственности Мамелина В.Ю. на квартиру подлежит исключению из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
В связи с этим, подлежат удовлетворению требования иска о признании одностороннего расторжения договора № незаконным, а также требования о признании недействительным соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки.
Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за отказ в добровольном порядке удовлетворить требование истца, суд полагает, что данные требования подлежат частичному удовлетворению.
Судом установлено, что между истцом и застройщиком неоднократно велись переговоры по вопросам устранения дефектов и недоделок, обнаруженных в квартире.
Таким образом, в случае неисполнения застройщиком требования участника о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства подлежат применению нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", устанавливающие санкции за несвоевременное устранение недостатков товара, в части не урегулированной специальным законом.
В силу статьи 20 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
Согласно пункту 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В силу статьи 20 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
Согласно пункту 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Истцом заявлена к взысканию сумма неустойки в размере 432567,00 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Как установлено ранее, в досудебном порядке, истцом заявлялся один дефект, подтвержденный заключением судебного эксперта - в виде трещины стекла балкона. Претензия получена ООО «Базис - С.А.» ДД.ММ.ГГГГ.
Остальные дефекты в квартиры стали известны ответчику с момента ознакомления с результатами экспертизы – с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справочным листом.
Исходя из расчетов эксперта на листе 19 заключения, сумма неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равна 31957,80 рублей, сумма неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равна 17 280,00 рублей, всего: 49237,80 рублей.
Кроме этого, ООО «Базис - С.А.» заявлено о применении ст. 333 ГК РФ к заявлению о взыскании неустойки ввиду ее несоразмерности заявленным требованиям и последствиям нарушения прав истца.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу п.26 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
С учетом изложенного, суммы основного обязательства, заявления ответчика, суд считает необходимым снизить размер неустойки до 30000,00 рублей.
Компенсация морального вреда, заявленная истцом, подлежит взысканию частично.
Статьей 151 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, компенсация морального вреда предполагается лишь для случаев причинения гражданину морального вреда действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе.
Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Данный факт установлен.
Суд, с учетом всех обстоятельств дела считает необходимым удовлетворить требования истца о компенсации морального вреда частично, взыскав с ответчика ООО «Базис - С.А.» в пользу истца 5000,00 рублей.
Кроме этого, с ООО «Базис - С.А.» в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 7000,00 рублей, с помощью которой истец доказывал обоснованность иска, а также судебной экспертизы в размере 77000,00 рублей, поскольку ее выводы положены в основу решения суда и являются убытками истца.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28 июня 2012 г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
На основании вышеизложенного, сумма штрафа по данному делу равна 28800,00 рублей (57 600,00 руб.:2).
Указанную сумму штрафа суд считает необходимым снизить, основываясь на положениях ст. 333 ГК РФ, заявлении ответчика, до суммы в размере 25000,00 рублей.
В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВС РФ Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Таким образом, суд считает заявленные истцом расходы истца на услуги представителя в размере 20 000,00 рублей завышенными, поскольку дело состоит из одного тома, не представляет особой сложности и рассмотрено за 5 судебных заседаний, в связи с этим, приходит к выводу о необходимости удовлетворить данные требования частично и взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в размере 14 000,00 рублей. с ООО «Базис - С.А.» - в размере 7000,00 рублей, с Мамелина В.Ю. – в размере 7000,00 рублей.
С учетом удовлетворения требований истца, согласно ст.103 ГПК РФ, ч.6 ст. 52 НК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства: с ООО «Базис - С.А.» в сумме 3488,00 рублей, с Мамелина В.Ю. – в размере 300,00 рублей.
Руководствуясь ст. 12, 56, 194 – 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ – ░.░.», ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ – ░.░.» ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 57600 (░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░.
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ – ░.░.» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 30000,00 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 7 000,00 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 7000,00 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 77000,00 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5 000,00 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 25000,00 ░░░░░░, ░ ░░░░░: 159000 (░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░.
░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ – ░.░.» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>
░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 7 000,00 ░░░░░░.
░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ – ░.░.» ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3488 (░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░.
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 (░░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.
░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 13.08.2018.
░░░░░ – ░░░░░░░
░░░░░ ░░░░░:
░░░░░