Решение по делу № 2-730/2015 (2-4288/2014;) от 03.12.2014

<данные изъяты>                                         Дело 2-157/15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2015 года      г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре Нечай И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Говорковой Е. В. к ООО «Подолино» о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве, -

УСТАНОВИЛ:

Говоркова Е.В. обратилась в суд с иском к ООО «Подолино» о признании недействительными (ничтожными) пункты: 4.8, 4.9, 5.1.3, 5.1.7, 5.1.9, 5.1.10, 6.6, 6.6.1, 6.6.2, 6.6.3 договора участия в долевом строительстве №121/186С от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор №121/186-С, в соответствии с которым она является участником долевого строительства жилого <адрес> Солнечногорского района Московской области. По мнению Истца, ряд условий вышеуказанного договора, ущемляет права потребителей, что в силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", влечет их недействительность.

Истица в судебном заседании требования поддержала, пояснив их по существу.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ТО Управления Роспотребнадзора в Клинском, Солнечногорских районах Московской области в судебное заседание не явился, представил письменное заключение по делу /л.д.29-31/.

Проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №121/186-С (далее - договор) участия в долевом строительстве. Истица является участником долевого строительства жилого <адрес> Солнечногорского района Московской области в объеме «апартаментов» две комнаты площадью 42,7 кв.м, стоимостью 57000 рублей за 1 кв.м.

Согласно положениям п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу п.1 ст.16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Из буквального толкования приведенных правовых положений следует, что для удовлетворения требований истца необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемых положений договора требованиям закона или иного правового акта и нарушение этой сделкой прав или охраняемые законом интересы истца.

Истица указала, что пункт 4.8 договора предусматривает возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке в сторону ее увеличения, что ущемляет права потребителя. Пункт 4.9 договора освобождает Застройщика от ответственности в случае несоответствия объекта долевого строительства проектной декларации, и лишает участника права требовать соразмерного уменьшения цены договора при обнаружении подобного недостатка. Поскольку фактическая площадь ее помещения по данным БТИ меньше проектной площади на 0,4 квадратных метра. Застройщик отказал в перерасчете и соразмерном уменьшении цены договора. При этом, если бы площадь помещения оказалась больше проектной на те же 0,4 кв.метра, участник обязан доплатить разницу. Отказ участника по доплате в соответствии с п.4.8. Договора трактуется как неисполнение обязательств в части финансирования

Из пункта 4.8 Договора предусмотрено, что если фактическая площадь «Апартамента» не будет совпадать с ее проектной площадью, «Стороны» дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности «Участника» по доплате признается «Сторонами» как факт неисполнения обязательств в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные договором.

В соответствии с п.4.9 Договора размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра «Апартамента» и фактической площади «Апартамента», при этом обязанность возврата денежных средств «Участнику» возникает у «Застройщика» только при условии, если фактическая площадь «Апартамента» меньше проектной площади «Апартамента» более чем на 3 (Три) квадратных метра.

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку положение п.4.9 Договора не противоречит ч.2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», суд соглашается с доводами ответчика об отсутствии оснований для признания договора недействительным, в части пунктов 4.8 и 4.9 договора.

При этом суд отмечает, что в конкретном случае с истицей, ею оплачены обусловленные договором суммы; фактическая площадь ее помещения по данным БТИ меньше проектной площади на 0,4 квадратных метра, в связи с чем, те неблагоприятные последствия, которые она указывает, носят предположительный характер, а фактически в отношении нее не могут наступить.

Истица, оспаривая пункт 5.1.3 договора указала, что данным пунктом на участника возложена обязанность вступить в товарищество собственников жилья (в случае его создания) и совместно с другими участниками осуществлять оплату эксплуатации «жилого дома». По мнению истицы, указанное положение договора нарушает права будущих собственников помещений дома владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом (включая их общедолевую собственность) по собственному усмотрению.

Представитель ответчика в своих возражениях указал, что, положение п.5.1.3 Договора не говорит об обязательном создании ТСЖ как способа управления жилым домом, если альтернативный способ управления домом будет выбран собственниками помещений в порядке, установленном жилищным законодательством. Смысл указанного пункта сводится к необходимости оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

Суд приходит к выводу, что указанный пункт 5.1.3 договора не нарушает прав истицы, поскольку данным пунктом фактически предусмотрено несение расходов по оплате эксплуатационного и технического обслуживания, которое возлагается именно на владельца помещений в жилом доме, которым истица станет с момента передачи ей в установленном законом порядке предусмотренного договором помещения.

Пунктом 5.1.7 договора, предусмотрено, что с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию участник обязан в полном объеме оплачивать экспуатирующей организации, по выбору застройщика, расходы на эксплуатационное обслуживание, производить оплату расходов по обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг соразмерно площади помещения и доли в площади помещений общего пользования.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Поскольку в силу части 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, до передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения, является застройщик, суд приходит к выводу, что оспариваемый пункт 5.1.7. договора является недействительным, поскольку противоречит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Таким образом иск в указанной части подлежит удовлетворению.

Оспаривая положения пункта 5.1.9 Договора, истица указала, что данное положение договора нарушает право дольщика самостоятельно зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. При этом обязанность по уплате штрафа может быть установлена только судом.

Поскольку судом установлено, и не оспаривалось истицей, что государственная регистрации Договора произведена, обязательства в указанной части сторонами исполнены, при этом к истице не были применены какие-либо штрафные санкции по указанному пункту, суд приходит к выводу, что права истицы данным пунктом договора нарушены не были, в связи, с чем оснований для признания недействительным указанного пункта договора, исполненного сторонами, у суда не имеется.

Истица, оспаривая п.ДД.ММ.ГГГГ договора указала, что данный пункт возлагает на участника обязанность компенсировать в полном объеме расходы застройщика по паспортизации апартамента; цена услуги по паспортизации не определена договором.

Поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность застройщика по обеспечению участника долевого строительства техническим и кадастровым паспортом на «апартамент», а истец не лишен возможности самостоятельно обратиться за паспортизацией объекта, суд считает, что стороны были вправе определить дополнительно в договоре условия о распределении затрат по паспортизации «Апартамента», в связи с чем суд считает, что положение пункта 5.1.9 Договора не противоречат закону, и не нарушают права истицы.

Истица указала, что пунктом 6.6. договора установлено, что при обнаружении существенных недостатков помещения участник вправе потребовать от застройщика только их безвозмездного устранения в разумный срок. При этом подпунктами 6.6.1-6.6.3 договора круг таких существенных недостатков ограничен всего тремя пунктами:

отсутствие или механическое повреждение входной двери;

отсутствие или механическое повреждение оконных блоков;

отсутствие или механическое повреждение приборов отопления.

Данные условия договора, по мнению истицы, противоречат преамбуле Закона «О защите прав потребителей», устанавливающего понятие существенного недостатка: существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В соответствии со ст.7 Федерального закона N214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Поскольку для истицы целью заключения с ответчиком договора долевого участия в строительстве является получение в собственность «апартамента» надлежащего качества, соответствующего условиям договора, и, принимая во внимание, что положение ст.7 Федерального закона N214-ФЗ предусматривает возможность выбора способа устранения недостатков в случае, если объект долевого строительства все же построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий Договора, и сторонами такой способ выбран и закреплен в п. 6.6 Договора.

При этом суд отмечает, что подпунктами 6.6.1-6.6.3 договора описан ряд таких недостатков, которые стороны договорились считать существенными, и которые, по мнению суда, исходя из буквального толкования и отсутствия указания, что их перечень является закрытым, являются дополнительно оговоренными, по отношению к тем, которые закреплены в законе.

При таких обстоятельствах дела, а также учитывая, что истица не ссылается на выявление ею каких-либо недостатков и отказ ответчика в их исправлении, суд приходит к выводу, что указанными пунктами договора права истицы не нарушаются.

Таким образом суд приходит к выводу, что заявленный иск подлежит частичному удовлетворению, лишь в части признания недействительным пункт 5.1.7 договора №121/186-С участия в долевом строительстве заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Иск Говорковой Е. В. удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 5.1.7 договора №121/186-С участия в долевом строительстве заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Подолино» и Говорковой Е. В..

В остальной части иск Говорковой Е. В. к ООО «Подолино» о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве №121/186-С от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца, с момента его составления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:     <данные изъяты>

<данные изъяты>                 И.И.Гордеев