Решение по делу № 2-2206/2018 от 26.03.2018

Дело № 2-2206/2018                                                                              

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Новгород                                                      (дата) года Судья Советского районного суда города Нижнего Новгорода Батырев Д.Ю.,

при секретаре Кобякове Н.А.,

с участием истца Киселевой Е.В., представителя истца по доверенности Мельниковой С.В.,

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселевой Елены Викторовны к ООО «Квартстрой-НН» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Квартстрой-НН" о признании права собственности на долю 4687/4231031 в объекте незавершенного строительства: жилые дома № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ...

В обоснование указав, что она является участником долевого строительства жилого дома №№... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ... по Договору долевого участия в строительстве №... от (дата).

Государственная регистрация договора произведена согласно ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Права требования о передаче в собственность жилого помещения расположенное на 17 этаже, общей площадью 46,87 кв.м. ( 42,81 кв.м. площадь квартиры, 4,06 кв.м. - 1/2 площадь лоджии) расположенное в жилом доме № №... ( генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома №№... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ... к застройщику «КВАРТСТРОИ-НН» (ИНН №...; ОГРН №...) (далее Застройщик) перешло к Участнику на основании:

Договора долевого участия в строительстве №... от (дата), зарегистрированном (дата) в Управлении Федеральной службы государственной     регистрации,     кадастра     и     картографии с      номером регистрационной записи №..., заключенном с ООО «КВАРТСТРОЙ-НН».

До настоящего времени застройщик истцу жилое помещение (квартиру) не передал.

Стоимость права требования в соответствии с договором участия в долевом строительстве №... от (дата), года оценена в 2129976,00 рублей, что не было оспорено Застройщиком. Участником условия Договора №... от (дата) исполнены надлежащим образом. То есть истец свои обязательства по оплате выполнил в полном объеме и в срок.

Договор заключен согласно Федеральному Закону от 20.12.2004 № 214-ФЗ.

На основании п. 2.1 договора участия в долевом строительстве №... от (дата) срок передачи Застройщиком помещения Участнику (дата) года, т.е. до (дата).

Из положительного заключения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от (дата). №... следует: что общая площадь здания в жилом доме №... составляет 21830,06 кв.м., в жилом доме № №... составляет 25261,43 кв.м.; общая площадь квартир в жилом доме № №... составляет 7425,14 кв.м., общая площадь админ.-торгов. помещений: 5359,07 кв.м., подз. а/стоянок: 6719,43 кв.м.. а всего: общая площадь возводимых помещений равна 19503,93 кв.м.

Общая площадь квартир в жилом доме №... составляет 7328,24 кв.м., общая площадь админ.-торгов. помещений: 6064,08 кв.м., подз. а/стоянок: 9414,06 кв.м., а всего: общая площадь возводимых помещений равна 22806,3 8 кв.м.

Таким образом, общая площадь возводимых помещений в жилых домах №... и №... равна 42310,31 кв.м. (19503,93 кв.м.+ 22806,38кв.м.).

В связи с разъяснениями Минстроя Нижегородской области незавершенные строительством объекты долевого строительства дома №№... и №... являются единым комплексом, а следовательно разделение при определении долевой собственности на объект незавершенный строительством не допускается.

Размер доли определяется, как отношение проектной общей площади квартиры истца к проектной обшей площади квартир всего многофункционального жилого комплекса, что составляет 50,02 кв.м.от обшей площади построенного объекта незавершённого строительства.

Таким образом, размер доли истца в указанном объекте незавершенном строительством составляет 46,87/42310,31 доли, а с учетом определения правильной доли 4687/4231031.

На основании того, что строительство жилых домов ведется в соответствии с проектом, получившим положительное заключения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от 09.11.2011 г. №217, то расположенные в многоквартирных жилых домахквартиры являются обособленными объектами не нарушающие охраняемые законом права интересы третьих лиц и при правильном и качественном выполнении работ квартиры не создают здоровью и здоровью граждан. Поскольку в результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру,     следовательно право собственности на долю в объекте незавершенным строительством возникает в виде квартиры.

Просит признать жилые дома №..., №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговым и помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу; ... - объектом незавершенного строительства.

Признать за Киселевой Е.В. право собственности на 4687/4231031доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №..., №...(по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале улиц ...) расположенном по адресу (строительный): ...) на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., расположенное на 17 этаже, общей площадью 46,87 кв.м. ( 42,81 кв.м. площадь квартиры, 4,06 кв.м. - 1/2 площадь лоджии) расположенное в жилом доме № №... ( генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

Истец в судебное заседание не явился, уполномочил на ведение дела своего представителя.

В судебном заседании представитель истца Мельникова С.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ООО "Квартстрой-НН"в судебное заседание не явился, представил возражения на исковое заявление в которых указал, что Строительство жилых домов №.... №...(по генплану) осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство № №..., выданное Администрацией Г.Н.Новгорода (дата). Срок действия продлен до (дата). В настоящее время ответчик - застройщик ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» не может окончить строительство жилого объекта по причине отсутствия денежных средств. Окончание строительства жилых домов возможно только при помощи мер государственной поддержки в соответствии с Законом Нижегородской области от 01.10.2015 № 144-3 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

Расчет доли истцом произведен на основании положительного заключения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от (дата).. Расчет доли истца произведен по правилам ст. ст. 36, 37 ЖК РФ исходя из общей площади помещений вcex собственников в доме, без учета площади помещений, входящих в состав общего домового имущества.

Всего площадь жилого дома №№... составляет 25261,43 кв.м., в том числе: -общая площадь квартир: 7328,24 кв.м., общая площадь админ.-торгов, помещений: 6064,08 кв.м., подз. а/стоянок: 9414,06 кв.м.. Общая площадь возводимых помещений в жилом доме №№..., без учета общего ромового соответствует - 22806,38 кв.м.. Всего площадь жилого дома №№... составляет 21830,06 кв.м., в том числе:

- общая площадь квартир: 7425,14 кв.м.,

-общая площадь админ.-торгов, помещений: 5359,07 кв.м.,

- подз. а/стоянок: 6719,43 кв.м.,

Таким образом, общая площадь возводимых помещений в жилом доме №..., без учета общего домового имущества соответствует -19503,93 кв.м., а в совокупности общая площадь возводимых помещений в жилых домах №... и №... без учета домового равна 42310,31 кв.м. в связи с чем с исковыми требованиями истца согласны.

Третье лицо ООО «УК «Квартстрой» в судебное заседание представителя не направил, извещено надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Суд с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся представителей сторон, участников процесса.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Судом установлено, что ООО "Квартстрой-НН" является собственником земельного участка площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу ...

(дата)г. Администрацией г.Нижнего Новгорода застройщику ООО "Квартстрой-НН" было выдано разрешение на строительство жилых домов №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, расположенных по адресу ...

(дата) между ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» и Киселевой Е.В был заключен договор №... участия в долевом строительстве. (л.д. 15-22).

Согласно п. 1.1 Договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ) ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Киселевой Е.В. помещения, а Киселева Е.В. обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную ДДУ цену и в сроки, установленные ДДУ, принять указанные в ДДУ жилые помещения, в т.ч. и жилое помещение по акту приема-передачи жилого помещения (квартиры), квартиры № №..., расположенное на 17 этаже, общей площадью 46,87 кв.м. (42,81 кв.м. площадь квартиры, 4,06 кв.м. - 1/2 площадь лоджии) расположенное в жилом доме № №... ( генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

Стоимость права требования указанного помещения согласно договору составила 2129976,00 рублей, которая оплачена истцом Киселевой Е.В., что не оспорено сторонами.(л.д. 18).

Таким образом, истец Киселева Е.В. свои обязательства по договору долевого участия в долевом строительстве выполнила в полном объеме, а ответчик ООО «Квартсрой НН» свои обязательства по срокам передачи вышеуказанного жилого помещения в срок не позднее (дата) не исполнил.

Как следует из представленных в дело доказательств, жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ... в настоящее время не достроены, установленный договором срок строительства - (дата). истек, работы по строительству не ведутся с (дата) г., что подтверждается ответом из Министерства строительства Нижегородской области, согласно которому в доме № №... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 60%, жилой части здания на 15%; в доме №№... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 80%, жилой части здания на 100%, при этом работы по строительству не ведутся с (дата) г.

При этом из материалов дела следует, что в отношении указанных жилых домов застройщику было выдано одно разрешение на строительство, распространяющее свое действие на оба дома №№... от (дата); также указанные жилые дома имеют общую стилобатную часть и нежилые помещения.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что недостроенные жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ... являются единым объектом незавершенного строительства.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. (часть 2).

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Как следует из Положительного заключения государственной экспертизы №..., из заключения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от (дата). №... жилых домов №№...,№... (по генплану) общая площадь квартир в жилом доме № №... составляет 7425,14 кв.м., общая площадь админ.-торгов. помещений: 5359,07 кв.м., подз. а/стоянок: 6719,43 кв.м.. а всего: общая площадь возводимых помещений равна 19503,93 кв.м.. Общая площадь здания 21830,06 кв.м..

Общая площадь квартир в жилом доме №... составляет 7328,24 кв.м., общая площадь админ.-торгов. помещений: 6064,08 кв.м., подз. а/стоянок: 9414,06 кв.м., а всего: общая площадь возводимых помещений равна 22806,38 кв.м.. Общая площадь здания 25261,43 кв.м..

При этом суд находит, что нежилые помещения в целом являются частью жилого дома незавершенным строительном, самостоятельное существование которых отдельно от объекта жилого дома невозможно.

Таким образом, общая площадь общая площадь возводимых помещений в жилых домах №... и №... равна 42310,31 кв.м. (19503,93 кв.м.+ 22806,38кв.м.), без учета площади общего домового имущества.

Размер доли истца в указанном объекте незавершенном строительством судом определяется, как отношение проектной общей площади квартиры истца к сумме проектной площадей квартир, площади админ.-торгов. Помещений и площадей, подз. а/стоянок в виде доли 4687/4231031 (46,87 кв.м./42310,31 кв.м.).

При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади признаваемой за истцом доли в виде жилого помещения (квартиры), расположенное на 17 этаже, общей площадью 46,87 кв.м. ( 42,81 кв.м. площадь квартиры, 4,06 кв.м. - 1/2 площадь лоджии) расположенное в жилом доме № №... ( генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца к ООО «Квартстрой-НН», подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Киселевой Елены Викторовны к ООО «Квартстрой-НН» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать жилые дома жилого дома №№... №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговым и помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу; ... - объектом незавершенного строительства.

Признать за Киселевой Еленой Викторовной (дата) года рождения, место рождения ..., паспорт №..., выдан (дата) УВД Нижегородского района гор. Нижнего Новгорода, код подразделения 522-005, состоящей на регистрационном учете по месту жительства по адресу: ... ..., право собственности на 4687/4231031 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства: жилые дома № №..., №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: ..., расположенное на 17 этаже, общей площадью 46,87 кв.м. (42,81 кв.м. площадь квартиры, 4,06 кв.м. - 1/2 площадь лоджии) расположенное в жилом доме № №... ( генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Советский районный суд города Нижнего Новгорода в течение одного месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Судья        Д.Ю. Батырев

(марка обезличена)

(марка обезличена)в