Решение по делу № 8Г-19910/2020 [88-1656/2021 - (88-20971/2020)] от 28.10.2020

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-1656/2021

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                                  21 января 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ковалевской В.В.,

судей Гордиенко А.Л., Папушиной Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 24RS0012-01-2019-000579-84 по иску общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Омега» к Чекушкину Вячеславу Владимировичу о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, исключении о нем из ЕГРН сведений о регистрации, признании недействительной регистрацию права собственности,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Паритет» к Чекушкину Вячеславу Владимировичу, обществу с ограниченной ответственностью «Экотехнологии-Дивногорск», администрации г. Дивногорска об оспаривании государственной регистрации и сделки с объектом незавершенного строительства, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Паритет» на решение Дивногорского городского суда Красноярского края от 27 декабря 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Ковалевской В.В., выслушав представителя общества с ограниченной ответственностью «Паритет» и общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Омега» - Лустенко А.И., поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Омега» (далее ООО ИСК «Омега») обратилось в суд с иском к Чекушкину В.В., ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком - ООО «Паритет» и инвестором ООО «БиоТермоТэк» был заключен инвестиционный договор №, согласно которому Инвестор в полном объеме инвестирует строительство гостиницы на 10 номеров-квартир на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. После ввода в эксплуатацию объекта в эксплуатацию ответчик обязан передать инвестору на праве собственности 100% площадей для оформления в собственность. Строительство объекта осуществлялось на предоставленных инвестору по договорам аренды №, № № №, № от ДД.ММ.ГГГГ муниципальных участках №, №, №, №, №. С целью выполнения обязательств по договору и строительства объекта Инвестором был заключен договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО ИСК «Омега». Истцом были выполнены обязательства по договору на сумму 6 739 109,88 рублей, которые инвестором были приняты, но не оплачены, что подтверждается актом сверки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Договор подряда с истцом не был расторгнут. В марте 2019 г. истцу стало известно, что права по договорам аренды земельных участков были переведены от ответчика на инвестора по соглашениям №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Однако, на момент заключения указанных соглашений на земельных участках находился и находится в настоящее время незавершенный строительством объект, построенный за счет истца. ДД.ММ.ГГГГ инвестор исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо в связи с непредставлением отчетности. ДД.ММ.ГГГГ в администрацию <адрес> направлено заявление о проведении служебной проверки по факту передачи права на земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ответ, согласно которому на земельных участках: №, № по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, расположен объект недвижимости с кадастровым №. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за указанным кадастровым номером зарегистрирован объект незавершенного строительства со степенью готовности -10%, проектируемое назначение: гостиница на 10 номеров-квартир, правообладатель объекта – Чекушкин В.В. Поскольку ответчик не является заказчиком строительства объекта, следовательно, не имеет права на регистрацию за собой права собственности на незавершенное строительство. На основании изложенного просило признать недействительной произведенную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> государственную регистрацию за Чекушкиным В.В. права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым №, расположенный на земельных участках №, № по адресу: <адрес>, признать отсутствующим у Чекушкина В.В., ООО «Экотехнологии-Дивногорск» права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым № расположенный на земельных участках №, № по адресу: <адрес>, исключить из ЕРГН сведения о зарегистрированном за ответчиком праве собственности на незавершенный строительством объект.

ООО «Паритет» обратился с иском к Чекушкину В.В., ООО «Экотехнологии - Дивногорск», администрации <адрес> о признании недействительной регистрации объекта незавершенного строительства и договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» были заключены с администрацией <адрес> договоры аренды №, №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ муниципальных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № со сроком до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» получено разрешение на строительство объекта «гостиница на 10 номеров-квартир» на указанных земельных участках в срок до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Паритет» и ООО «БиоТермоТэк» был заключен инвестиционный договор №, согласно которому ООО «БиоТермоТэк» в полном объеме инвестирует строительство гостиницы на 10 номеров-квартир, а ООО «Паритет» обязуется после ввода в эксплуатацию передать 100% площадей полученных в результате строительства. Также был заключен договора подряда с целью выполнения обязательств по договору с ООО ИСК «Омега», по которому ООО ИСК «Омега» выполняло работы по устройству свайного основания и монолитных ростверков на объекте. Понесенные ООО «Паритет» затраты ООО «БиоТермоТэк» не возместило. После выполнения ООО ИСК «Омега» работ, строительство объекта было приостановлено в связи с недостатками финансирования со стороны ООО «БиоТермоТэк». С целью перевода обязательств по оплате арендной платы на ООО «БиоТермоТэк» директором ООО «Паритет» были заключены соглашения №,№,№,№ по переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. При этом, ООО «БиоТермоТэк» не переоформляло на себя разрешение на строительство. Объект незавершенного строительств не регистрировался ни за одной из сторон инвестиционного договора. Инвестиционный договор сторонами не расторгался, и в него не вносились изменения. В 2019 г. ООО «БиоТермоТэк» исключено из реестра как недействующее юридическое лицо. ДД.ММ.ГГГГ за гражданином Чекушкиным В.В. было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир», расположенный на двух земельных участках №, №. ДД.ММ.ГГГГ между Чекушкиным В.В. и ООО «Экотехнологии - Дивногорск» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому право собственности на объект незавершенного строительства перешло к ООО «Экотехнологии - Дивногорск». Считало, что при проведении сделок и регистрации права собственности Чекушкиным В.В. были нарушены обязательные нормы гражданского и земельного законодательства. На момент заключения Соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды на земельных участках находился объект, который с учетом выполненных на нем работ являлся объектом незавершенного строительства, права на который не переходили в результате совершавшихся сделок. Поскольку объект незавершенного строительства был создан усилиями и затратами ООО «Паритет» и ООО ИСК «Омега», Чекушкиным В.В. объект не создавался, он не является законным собственником указанного объекта. На основании изложенного просило признать недействительной государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ права собственности Чекушкина В.В. на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» с кадастровым №, расположенный на земельных участках №, № по адресу: <адрес>, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности (ничтожности сделки): истребовать из незаконного владения ООО «Экотехнологии - Дивногорск» объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» с кадастровым №, признать право собственности ООО «Паритет» на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» по адресу: <адрес>, а также к администрации г. Дивногорска признать право собственности ООО «Паритет» на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» по адресу: <адрес>.

Определением Дивногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Решением Дивногорского городского суда Красноярского края от 27 декабря 2019 г. в удовлетворении исковых требований ощества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Омега» и общества с ограниченной ответственностью «Паритет» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 июля 2020 г. решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Паритет» ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений. Кассатор выражает несогласие с выводами суда, ссылаясь на то, что спорный объект ответчиком не приобретался и не строился; представленный Чекушкиным В.В. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в обоснование возражений против удовлетворения исковых требований является ничтожным, поскольку предметом его является железобетонная конструкция, расположенная на четырех земельных участках, однако на момент подписания указанного договора уже существовал объект незавершенного строительства, в силу закона переход права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. В указанном договоре объект незавершенного строительства указан как набор строительных материалов, т.е., по сути, сделка является притворной. Выражает несогласие с выводом суда о том, какой документ явился основанием регистрации права собственности Чекушкина В.В. на спорный объект, обращает внимание на то, что суд не в полном объеме исследовал основания возникновения права собственности Чекушкиина В.В. на него. Кроме того, выражает несогласие с выводом суда о том, что спорный объект расположен на двух, а не на пяти земельных участках; истцу необоснованно отказано в назначении по делу экспертизы для разрешения этого вопроса. Кассатор указывает, что ООО «Паритет» не передавало права на объект незавершенного строительства ООО «БиоТермоТэк», последнее не имело права распоряжаться им; полагает, что наличие у ООО «Паритет»» на момент создания спорного объекта всех необходимых разрешительных документов доказывает его право на спорный объект и является основанием для удовлетворения исковых требований.

Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии с ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по делу с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, согласно инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между застройщиком ООО «Паритет», в лице директора Чернышова М.В. и инвестором - ООО «БиоТермоТэк», инвестор в полном объеме инвестирует строительство гостиницы на 10 номеров-квартир на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> При этом, застройщик обязуется после ввода в эксплуатацию передать инвестору на праве собственности 100% площадей, полученных в результате строительства гостиничного комплекса.

Согласно договору № аренды земельного участка, предназначенного для строительства, из земель находящихся в ведении муниципального образования города Дивногорск от ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Дивногорска и ООО «Паритет» заключили указанный договор, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 141 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным использованием - гостиничное обслуживание, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

Также по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» предоставлен земельный участок площадью 1 141,0 кв.м. с кадастровым №, по договору аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> предоставлен ООО «Паритет» земельный участок площадью 901,0 кв.м. с кадастровым №, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» предоставлен земельный участок площадью 3417,0 кв.м с кадастровым №, по договору аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» предоставлен земельный участок площадью 1 141,0 кв.м с кадастровым № Указанные земельные участки переданы по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Дивногорска ООО «Паритет» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства: гостиница на 10 номеров-квартир, общей площадью 2024 кв.м., количество этажей 2.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БиоТермоТэк» и ООО ИСК «Омега» заключен договор подряда №, согласно которому подрядчик обязуется своими силами из собственных материалов, в установленный договором срок выполнить комплекс работ по устройству свайного основания и монолитных ростверков на объекте «<адрес>», а заказчик обязуется принять результат выполнения работ и выплатить согласованную цену.

Соглашением № о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паритет» передал, а ООО «БИОТЕРМОТЕК» приняло в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договору №а аренды земельного участка, предназначенного для строительства, из земель, находящихся в ведении муниципального образования г. Дивногорск от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок площадью 1141,0 кв.м. с категорией земель – земли пунктов с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, с кадастровым №, расположенным по адресу: <адрес>.

Соглашениями №, №,№ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Паритет» передал, а ООО «БИОТЕРМОТЕК» приняло в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договорам аренды земельного участка №, № №.

В адрес администрации <адрес> директором ООО «Паритет» направлено уведомление о состоявшейся уступке прав.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БИОТЕРМОТЭК» и Чекушкиным В.В. заключен договор купли-продажи с предметом договора: железобетонная конструкция, расположенная на земельных участках: 1) с кадастровым №, расположенным по адресу: <адрес> площадью 1141,0 кв.м., с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, 2) с кадастровым № расположенным по адресу: <адрес>, площадью 1141,0 кв.м., с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, 3) с кадастровым № расположенным по адресу: <адрес>, площадью 901,0 кв.м., с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания, 4) с кадастровым №, расположенным по адресу: <адрес>, площадью 1141,0 кв.м., с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для гостиничного обслуживания. железобетонные конструкции переданы по акту - передачи от ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БИОТЕРМОТЭК» и Чекушкиным В.В. заключены соглашения №, №, №, № о переуступке прав и обязанностей по договорам № №, №, № - аренды земельного участка в том же объеме и на тех же условиях.

В целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершённого строительства Чекушкиным В.В. было предоставлено в Росреестр разрешение на строительство №, выданное ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Дивногорска ООО «Паритет» в целях строительства гостиницы на 10 номеров-квартир в пределах земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, №.

ДД.ММ.ГГГГ принято решение о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Чекушкина В.В. на объект незавершенного строительства «гостиница на 10 номеров-квартир» в <адрес> с присвоением кадастрового №, степенью готовности -10%.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Чекушкин В.В. продал, а ООО «Экотехнологии - Дивногорск» приобрел в собственность объект незавершенного строительства - проектируемое назначение: гостиница на 10 номеров-квартир, площадь застройки 1374,7 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер объекта незавершенного строительства № Недвижимое имущество расположено в пределах границ земельных участков с кадастровыми № №, находящихся в использовании продавца на праве аренды. Одновременно с переходом права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права и обязанности по договору аренды земельных участков с кадастровыми №, № на основании соглашений. Право собственности продавца зарегистрировано в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован передох права собственности и право собственности ООО «Экотехнологии - Дивногорск» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

ООО «Биотермотек» состояло на налоговом учете с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, снято с налогового учета в связи с вынесением в ЕГРЮЛ записи об исключении юридического лица по решению регистрирующего органа.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 11, ст. 12, ст. 130, ст. 131, ст. 153, ст. 164, ст. 166, ст. 167, ст. 168п. 1 ст. 209, ст. 219, ст. 302, ст. 432, ст. 454, ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, ст. 36 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями содержащимися в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что исковые требования о признании недействительными действий Управления Росреестра по осуществлению регистрации прав на объекты недвижимости фактически направлены на оспаривание зарегистрированного права собственности на спорный объект недвижимости; истцом не доказаны факты владения спорным имуществом и наличия у него зарегистрированного в ЕГРН права собственности на него, в связи с чем пришел к выводу, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим не может быть удовлетворено, поскольку возможность обращения в суд с таким иском предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником имущества и одновременно им владеет; оспариваемая сделка соответствует требованиям закона, отражает действительную волю сторон, принятые по сделке обязательства сторонами исполнены, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи недействительным; у Чекушкина В.В. при приобретении спорного имущества (земельных участков на праве арены и расположенного на них недостроя в собственность) не было оснований сомневаться в праве на отчуждение данного имущества, в связи с чем пришел к выводу, что Чекушкин В.В. является добросовестным приобретателем; истцами не доказан факт наличия у них прав в отношении переданных в аренду земельных участков, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на спорный объект за ООО «Паритет».

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно сослался на п. 1 ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, ч. 1 ст. 24, ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 21.55 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указал, что истцы не доказали факт нарушения их прав в связи с зарегистрированным правом собственности ООО «Экотехнологии-Дивногорск» на объект незавершенного строительства, а ранее зарегистрированным правом собственности Чекушника В.В. на указанный объект, а также не доказали, что в результате оспаривания зарегистрированного права будут защищены их нарушенные права; кроме того, указал, что истцами не доказан факт расположения спорного объекта на пяти, а не на двух земельных участках.

Оснований для отмены судебных постановлений по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству, юридически значимые по делу обстоятельства судом определены верно.

Все доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Вместе с тем оценка исследованных доказательств отнесена законом к компетенции судов первой и второй инстанций, тогда как суд кассационной инстанции в силу норм главы 41 ГПК РФ правом переоценки доказательств и установления иных фактических обстоятельств не наделен.

Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судом доказательств допущено не было; всем доказательствам дана оценка.

Выводы суда мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты; нормы материального права судом применены верно; существенных нарушений норм процессуального права не допущено.

Иных доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов кассационная жалоба не содержит, в связи с чем отсутствуют основания для её удовлетворения.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст.390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Дивногорского городского суда Красноярского края от 27 декабря 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 июля 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Паритет» оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи