Решение по делу № 2-998/2015 от 10.09.2015

ЗАОЧНОЕ Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 ноября 2015г. сел. Карабудахкент

Карабудахкентский районный суд РД в составе председательствующего судьи - Дашдемирова Д.Р., при секретаре судебного заседания - Курбанове Т.К., с участием представителя истца по доверенности № от 13.08.2015г. Аслалиева Ш.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» к И Адильбиевичу и И о взыскании долга, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество,-

УСТАНОВИЛ:

Представитель ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» обратился в суд с иском к И Адильбиевичу и И о взыскании долга, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество.

Из искового заявления следует, что в соответствии с условиями договора займа (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Кредитный договор) заемщикам-залогодателям И Адильбиевичу и И (далее – Ответчик) ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1040 000.00 (один миллион сорок тысяч рублей 00 копеек) на срок 240 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков:

- жилого дома, состоящего из 2 комнат, общей площадью 148,45 кв.м., в т.ч. жилой площадью 46 кв.м., расположенного по адресу: РД, <адрес>, мкрн. "Заммай", в местности «Баъли-бав»,

- земельного участка площадью 0,08 га, кадастровый №, расположенного по адресу РД, <адрес>, мкрн. "Заммай", в местности «Баъли-бав», (далее – жилой дом с земельным участком).

Кредит в сумме 1040 000.00 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается гарантийным письмом от ДД.ММ.ГГГГ (копия прилагается).

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № на жилой дом и за № на земельный участок.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам пункта 1 статьи 48 от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Начиная с сентября 2014 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Ответчиком не производились.

В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № (копия прилагается) в адрес Ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть Кредитный договор.

До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенный жилой дом с земельным участком. Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со статьей 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 516 738.51 (пятьсот шестнадцать тысяч семьсоттридцать восемь рублей 51 копейка)), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 478 975.98 (четыреста семьдесят восемь тысяч девятьсот семьдесят пять рублей 98 копеек), сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 22 491.87 (двадцать две тысячи четыреста девяносто один рубль 87 копеек), а также начисленные пени в размере 15 270.66 (пятнадцать тысяч двести семьдесят рублей 66 копеек).

Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 10.22процентов годовых.

В соответствии с п.1 ст. 56, ст. 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость Жилого дома в настоящий момент составляет 1598 000 рублей, земельного участка – 202000 руб.

Учитывая изложенное, начальная продажная цена жилого дома должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1278400 руб., начальная продажная цена земельного участка должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 161 600 руб.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание.

В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующего законодательства. В связи с неисполнением Заемщиками своих обязательств по кредитному договору истец обращается в суд за защитой нарушенных прав. В соответствии со ст.40 ГПК РФ, ст.322, ст.323 ГК РФ настоящий иск предъявляется ко всем солидарным Заемщикам.

В связи с тем, что предметом иска является обращение взыскания на недвижимое имущество, настоящий иск в силу установленной ст.30 ГПК РФ исключительной подсудности, подается по месту нахождения недвижимого имущества (согласно разъяснению, данному в п.13 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №, заявление об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество должно предъявляться в суд по месту нахождения этого имущества). В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2003 г. (по гражданским делам) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ) в разделе «Вопросы подсудности» указано: «Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилье и нежилые помещения, здания, строения и т.д.)». Кроме того, аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1192/13 по делу N А64-7845/2012, а также в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ N 07АП-68/14, в которых суд, признавая специфику правоотношения между банком-кредитором и залогодателем по ипотечному кредиту, установил, что предъявленное банком требование об обращении взыскания на недвижимое имущество является иском о праве на такое имущество, предъявляемым по правилам об исключительной подсудности.

В силу п.1 ст.16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Иное толкование установленной подсудности существенно ограничивает или делает невозможным доступ Истца к правосудию в виду того, что истец не обладает установленными законом инструментами контроля места постоянного или временного проживания Ответчика и инструментами розыска Ответчика, если последний не проживает в предмете ипотеке. Место нахождения предмета ипотеки является единственным и неизменным адресом, достоверно известным всем сторонам спора.

На основании вышеизложенного, просит суд: Взыскать солидарно с Ответчиков И Адильбиевича и И задолженность в размере516 738.51 (пятьсот шестнадцать тысяч семьсот тридцать восемь рублей 51 копейка), в том числе: 478975.98 (четыреста семьдесят восемь тысяч девятьсот семьдесят пять рублей 98 копеек) - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); 22491.87 (двадцать две тысячи четыреста девяносто один рубль 87 копеек).- сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; 15270.66 (пятнадцать тысяч двести семьдесят рублей 66 копеек). - начисленные пени; начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 10.22% годовых.

Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее И Адильбиевичу и И: - жилой дом, состоящий из 2 комнат, общей площадью 148,45 кв.м., в т.ч. жилой площадью 46 кв.м., расположенный по адресу: РД, <адрес>, мкрн. "Заммай", в местности «Баъли-бав», запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома размере 1278400 руб., - земельный участок площадью 0,08 га, кадастровый №, расположенный по адресу РД, <адрес>, мкрн. "Заммай", в местности «Баъли-бав», запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную земельного участка размере 161 600 руб. Расторгнуть Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №. Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в 14 367.38 (четырнадцать тысяч триста шестьдесят семь рублей 38 копеек).

В судебном заседании представитель истца по доверенности Аслалиев Ш.А. поддержал заявленные исковые требования, полностью просит суд их удовлетворить и не возражал рассмотреть данное дело в заочном порядке.

Ответчики И и И на предварительное слушанье и на судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом были извещены о времени и месте рассмотрения гражданского дела.

Отказ ответчиков явится в суд, не препятствует рассмотрения дела в их отсутствии.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

В связи с чем, дело рассмотрено с согласия представителя истца, в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из иска ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» а также из пояснения представителя истца в судебном заседании следует, что 26.02.2010г. между ОАО « Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» И и И заключен договор займа (при ипотеке в силу закона) №. тем самым сторонами приняты обязательства.

Исследованием договора займа № от 26.02. 2010 г. установлено, что в соответствии с условиями данного договора заемщику И и заемщику И ОАО « Дагестанское агенство по ипотечному кредитованию» предоставил ипотечный жилищный заем в сумме 1. 040.000 (один миллион сорок тысяч) рублей на срок 240 (двести сорок) месяцев, для приобретения в собственность ответчиков жилого дома с земельным участком, находящейся по адресу: РД <адрес> сел Карабудахкент местность « Баъли-бав», мкрн. « Замай».

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной, ликвидационной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: РД <адрес> сел Карабудахкент местность « Баъли-бав», мкрн. « Замай» жилой дом с земельным участком был оценен в размере 1.440.000руб.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ видно, что гр. А продала гражданам - И и И жилой дом, состоящий из 2 комнат, общей площадью 148.45 кв.м, земельный участок площадью 0.08 га. земли населенных пунктов расположенный по адресу: РД <адрес> сел. Карабудахкент местность Баъли-бав», мкрн. « Замай» жилой дом по цене 1.742.000 рублей, земельный участок 2070 00 рублей. Данное обстоятельство подтверждается передаточным актом.

Согласно п.2.2.,2.3 договора займа №, сумма предоставляемого займа в размере 909000 рублей перечисляются в счет оплаты по договору купли продажи жилого дома с земельным участком на счет № продавца жилого дома с земельным участком в ОАО АКБ « ЭКСПРЕСС».

Из закладной от ДД.ММ.ГГГГ, выданной УФРС Карабудахкентский отдел первоначальному залогодержателю следует, что права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком, были удостоверены данной закладной, составленной гр. И и Икак должниками и залогодателем 26.02. 2010 <адрес> владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1»

В соответствии с п.2 ст. 13 Закона РФ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п.1 ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение агентством причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залоговому обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залоговому обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Такие же требования к залогодателю предъявляются нормами п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке», из которых следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из п.7.1 Закладной и п.4.4.3 договора Займа вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Согласно п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с п.2 ст.54 Закона РФ «Об ипотеке» принимая решение об обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество суд должен определить и указать в нем:1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершению его реализации, для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за которой они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодержателем и залогодателем, а в случаях спора - судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Из иска ЗАО « Ипотечный агент АИЖК 2012-1», а также из пояснения представителя в судебном заседании видно, что размер суммы, подлежащей уплате из стоимости жилого дома с земельным участком состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 516 738.51 (пятьсот шестнадцать тысяч семьсоттридцать восемь рублей 51 копейка)), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 478 975.98 (четыреста семьдесят восемь тысяч девятьсот семьдесят пять рублей 98 копеек), сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 22 491.87 (двадцать две тысячи четыреста девяносто один рубль 87 копеек), а также начисленные пени в размере 15 270.66 (пятнадцать тысяч двести семьдесят рублей 66 копеек).

Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 10.22процентов годовых.

Согласно отчету оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость жилого дома в настоящий момент составляет 1598 000 рублей, земельного участка – 202000 руб.

Начальная продажная цена жилого дома должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1278400 руб., начальная продажная цена земельного участка должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 161 600 руб.

В силу п.1 ст.56 Закона РФ «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.2 ст. 1 данного закона к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

При таких обстоятельствах, суд считает исковое требования ЗАО « Ипотечный агент АИЖК 2012-1» подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО « Ипотечный агент АИЖК 2012-1» оплатило госпошлину за рассмотрение иска в суде о взыскании задолженности с И Адильбиевича и И в размере 14369 руб., которая так же подлежит взысканию солидарно с ответчиков

На основании изложенного и руководствуясь ст. 103 и ст.ст. 194-199,233-237 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Исковое заявление ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» - удовлетворить.

Взыскать с И Адильбиевича и И солидарно в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» задолженность по договору займа в размере 516 738.51 (пятьсот шестнадцать тысяч семьсот тридцать восемь рублей 51 копейка), в том числе: 478975.98 (четыреста семьдесят восемь тысяч девятьсот семьдесят пять рублей 98 копеек) - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); 22491.87 (двадцать две тысячи четыреста девяносто один рубль 87 копеек).- сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; 15270.66 (пятнадцать тысяч двести семьдесят рублей 66 копеек). - начисленные пени; начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 10.22% годовых.

Обратить взыскание на жилой дом с земельным участком принадлежащий И Адильбиевичу и И, расположенный по адресу: РД <адрес> сел. Карабудахкент, мкрн. "Заммай", в местности «Баъли-бав».

Реализацию жилого дома и земельного участка произвести через публичные торги, определив начальную продажную стоимость жилого дома в сумме 1 278400( один миллион двести семьдесят восемь тысяч четыреста) рублей и земельного участка в сумме 161600 ( сто одна тысяча шестьсот) рублей.

Взыскать с ответчиков И Адильбиевича и И солидарно в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 14369 руб., ( четырнадцать тысяч триста шестьдесят девять) рубля

Ответчик вправе подать в Карабудахкентский районный суд РД заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, через районный суд.

Председательствующий: