Решение по делу № 3а-116/2020 от 24.12.2019

Дело № 3а-116/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 марта 2020 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску МБУЗ «Центральная городская больница» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является пользователем 7 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Азове. Определение размера налоговой базы по земельному налогу осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость находящихся в пользовании земельных участков по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.24.18-24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, представил уточнение административного иска в соответствии с выводами заключения судебного эксперта, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен, представлено заявление о согласии с выводами заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представители Администрации г.Азова, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является пользователем (на праве постоянного (бессрочного) пользования) следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 1480 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации здания детской поликлиники, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года 16 531 851,60 рублей;

2) площадью 419 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации здания детской поликлиники и музея, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года 4 917 966,41 рублей;

3) площадью 30941 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации зданий, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года 209 067 71818 рублей;

4) площадью 730 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации зданий больницы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 17 октября 2014 года 5 165 085,80 рублей;

5) площадью 521 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации здания детской поликлиники, кадастровая стоимость участка на 1 января 2014 года 3 207 526,08 рублей;

6) площадью 40 117 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации зданий больницы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 9 ноября 2018 года 283 846 228,82 рублей;

7) площадью 11383 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации здания, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года 66 231 555,55 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемые земельные участки (кадастровые НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), исходя из даты постановки на кадастровый учет, не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, остальные земельные участки были включены в этот перечень.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Административный истец представил отчет оценщика ООО «МЦЭИ» от 19 августа 2019 года №24, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода имеет отличие от оспариваемой кадастровой стоимости в диапазоне от 35,5 до 82,2 % (л.д.64 том 2).

Заявление правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 12 ноября 2019 года, в решении указано наличие 7 нарушений федеральных стандартов оценки №№3,7. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 2 марта 2020 года №783-Э/2020).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет:

1) площадью 1480 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года 7 797 000 рублей;

2) площадью 419 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года 2 300 000 рублей;

3) площадью 30941 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года 130 819 000 рублей;

4) площадью 730 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 17 октября 2014 года 4 046 000 рублей;

5) площадью 521 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года 2 497 000 рублей;

6) площадью 40 117 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 9 ноября 2018 года 162 915 000 рублей;

7) площадью 11383 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года 32 544 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку л.д.207-208 том 2, таблица №26).

В качестве объектов-аналогов использовано по 3 земельных участка, расположенных в Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.

Расчет стоимости приведен в таблицах №№31-35,51,62. Применение конкретных корректировок (на местоположение, торг, время продажи, обеспеченность коммуникациями, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов вышеприведенных федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.

Разница между показателями оспариваемой кадастровой стоимости и установленной экспертом рыночной стоимости согласно заключению обусловлена разными методами исследования, принимая во внимание индивидуальные характеристики исследуемых объектов.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью земельных участков укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1480 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 797 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 419 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 300 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 30941 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 130 819 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 730 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 октября 2014 года в сумме 4 046 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 521 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости на 1 января 2014 года в сумме 2 497 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 40 117 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 ноября 2018 года в сумме 162 915 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 11383 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 32 544 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 31 октября 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с МБУЗ «Центральная городская больница» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 110 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов