Решение по делу № 2-333/2022 (2-3857/2021;) от 10.11.2021

Дело № 2-333/2022                                 02 февраля 2022 года

29RS0014-01-2021-007914-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Александрова А.А.

при секретаре судебного заседания Кузнецовой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску Плотниковой О. В., <***> к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» о признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

    УСТАНОВИЛ:

    Истцы обратились в суд с иском к ответчику, в котором просили:

    Признать недействительным пункт 3.4 договора <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата>, заключенного между Плотниковой О. В., <***> и ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой», в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным первичного государственного технического учета дома).

    Уменьшить цену договора <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата>, заключенного между Плотниковой О. В., Плотниковой А. И. и ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой», на 48960 рублей.

    Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу Плотниковой О. В. в счет уменьшения цены договора <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата> денежные средства в размере 48960 рублей.

    Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу Плотниковой О. В. неустойку за период с <Дата> по <Дата> в размере 48960 руб.

    Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу Плотниковой О. В. компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

    Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу Плотниковой А. И. компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

    Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу Плотниковой О. В. штраф в размере 50 % от присужденной суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.

    Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу Плотниковой А. И. штраф в размере 50 % от присужденной суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.

В обоснование иска указано, что оспариваемой частью договора ограничено право истцов на соразмерное уменьшение цены договора. Истцы полагают, что ответчик, являющийся застройщиком по договору от <Дата> участия в долевом строительстве, нарушил условие о предмете договора, что является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. На претензию истца Плотниковой О.В. ответа не поступило. С устным отказом ответчика в возврате разницы стоимости площади квартиры истцы не согласны, считают, что пункт 3.4 договора <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата> должен быть признан судом недействительным в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства (согласно данным первичного государственного технического учета дома), применены последствия недействительности сделки; с ответчика в пользу истца Плотниковой О.В. должны быть взысканы денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора.

    Представитель Плотниковой О.В. в судебном заседании иск поддержала.

    Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился. Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором ООО «СЗ СоюзАрхСтрой» просит в иске отказать. В отзыве указано на то, что уменьшение площади квартиры незначительное и имеет естественную строительную причину. Ответчик полагает, что пунктом 3.4 договора <№>/Л от <Дата> установлен предел уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной (предварительной) площадью, который по согласованию сторон договора не влечет за собой соразмерное уменьшение цены договора – до 3 % площади.

    Заслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из приведенной нормы следует, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии со ст. 19 названного Федерального закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Из приведенных выше положений Закона №214-ФЗ однозначно следует, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

На основании ч. 9 ст. 4Закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 7Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. п. 2 ч. 2 указанной ст. 7).

В соответствии с положениями ст. 29 Закона Российской Федерации от <Дата> <№> "О защите прав потребителей" в случае обнаружения недостатков в результатах работы (услуги) потребитель приобретает, в том числе право требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Из материалов дела следует, что <Дата> между ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» (Застройщик) и Плотниковой О.В., несовершеннолетней <***> (Участник долевого строительства или Дольщик) заключен договор <№>/Л участия в долевом строительстве (далее по тексту - договор), предметом которого является деятельность сторон по осуществлению строительства дома (многофункционального здания с жилым комплексом 1 этап строительства по адресу: г.Архангельск, территориальный округ Майская Горка, пересечение проспекта Московского и ... (ЖК «Легенда»), в том числе: выполнение Застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц работ по обеспечению строительства дома, финансирование Участником долевого строительства объекта долевого строительства в строящемся доме (пункт 2.1).

Объектом долевого строительства, согласно разделу 1 договора, является двухкомнатная квартира, которая будет находиться в многоквартирном доме во 2 подъезде на 9 этаже за номером 78. ... квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учетом коэффициента площади лоджии 0,50 и балконов 0,30 и предварительно составляет 67,06 кв.м., в том числе балкон площадью 3,90 кв.м, комнаты площадью 18,64 кв.м, и площадью 18,06 кв.м., кухня площадью 10,51 кв.м., вспомогательные помещения: коридор площадью 14,00 кв.м., санузел площадью 1,62 кв.м., ванная комната площадью 3,06 кв.м. Номер квартиры является предварительным номером, присвоенным квартире на период строительства дома. К моменту ввода в эксплуатацию построенного дома квартире будет присвоен постоянный номер. ... объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

Квартира по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию подлежала передаче Застройщиком Участнику долевого строительства по акту приема-передачи в общую долевую собственность: Плотниковой О.В. 22/23 доли в праве общей долевой собственности, <***> 1/23 доли в праве общей долевой собственности (пункт 2.6 договора).

Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, определена сторонами и составила 3420060 руб. Цена одного квадратного метра составила 51000 руб. (пункт 3.1 договора). Цена договора подлежала оплате следующим образом: 2840060 руб. – в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств, перечисление на расчетньп счет Застройщика; 580 000 руб. – ежеквартально, начиная с <Дата>, за счет собственных средств, перечисление на расчетный счет Застройщика: 160000 руб. – до <Дата>, 60 000 руб. – до <Дата>, 60 000 руб. – до <Дата>, 300 000 руб. – до <Дата> (пункты 3.2.1, 3.2.2 договора). Все денежные средства, подлежащие уплате Участником долевого строительств для строительства объекта долевого строительства, в размере 3420060 руб. в силу пункта 3.2.3 договора подлежали оплате полностью в срок до <Дата>.

                            Пунктом 3.3 договора определено, что в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства Участник долевого строительства производит Застройщику доплату, исходя из этого увеличения площади, в срок не позднее 30 дней после проведения инвентаризации уполномоченной организацией, из расчета 51 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м. При этом в случае, если в документе, выданном при осуществлении первичного государственного технического учета дома, площадь балконов и (или) лоджий будет указана без коэффициента или указана с каким-либо коэффициентом, отличным от коэффициента, предусмотренного пунктом 1.1 договора, то для целей настоящего    пункта площадь балконов    и (или) лоджий принимается с коэффициентом, предусмотренным пунктом 1.1 договора.

                            Пунктом 3.4 договора определено, что в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства больше, чем на 3 %, Застройщик производит Участнику долевого строительства возврат переплаченной суммы в срок не позднее 30 дней после проведения инвентаризации уполномоченной организацией, из расчета 51 000 руб. 00 коп. При этом в случае, если в документе, выданном при осуществлении первичного государственного технического учета дома, площадь балконов и (или) лоджий будет указана без коэффициента или указана с каким-либо коэффициентом, отличным от коэффициента, предусмотренного пунктом 1.1 договора, то для целей настоящего    пункта площадь балконов    и (или) лоджий принимается с коэффициентом, предусмотренным пунктом 1.1 договора.

<Дата> Управлением РосреестраУправлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

Свои договорные обязательства в части уплаты застройщику цены договора участники долевого строительства исполнили в полном объеме: денежные средства в размере 3420060 руб. истец Плотникова О.В. внесла ответчику в установленные пунктами 3.2.1, 3.2.2 договора сроки, в том числе <Дата> оплатила 2840060 руб., <Дата> – 160000 руб., <Дата> – 60000 руб., <Дата> – 60000 руб., <Дата> – 300000 руб.

<Дата> объект долевого строительства передан по акту приема-передачи квартиры в общую долевую собственность Плотниковой О.В. и ее дочери <***> Из акта приема-передачи квартиры следует, что квартира имеет адрес: город Архангельск, ...; площадь квартиры по договору с учетом площади лоджии/балкона с соответствующим понижающим коэффициентом составляла 67,06 кв.м., фактическая площадь квартиры составляет 66,1 кв.м., из которых площадь квартиры по техническому плану - 64,9 кв.м., площадь лоджии/балкона по техническому плану жилого дома с соответствующим понижающим коэффициентом – 1,2 кв.м.

Таким образом, разница между площадью квартиры по договору и фактической площадью квартиры составляет 0,96 кв.м.

<Дата> произведена государственная регистрация права собственности истцов на квартиру.

<Дата> Плотникова О.В. обратилась к ответчику с претензией. В претензии Плотникова О.В. просила произвести перерасчет по договору <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата>, вернуть переплаченную сумму из расчета 51000 руб. за 1 кв.м., указала реквизиты для возврата денежных средств.

Претензия была получена представителем застройщика <***>. <Дата>. Ответа на претензию от ответчика истцу не поступило. Представитель застройщика <***> устно пояснил Плотниковой О.В., что поскольку условиями договора согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части её уменьшения, то оснований для возврата денежных средств не имеется.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу статьи 7 Федерального закона от <Дата> № 214-ФЗ, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от <Дата> № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Принимая во внимание, что договором <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата> объект долевого строительства, подлежащий передаче истцам, определен с указанием конкретной площади (67,06 кв.м), передача участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем предусмотрено в договоре (66,1 кв.м.), является отступлением от условий договора, недостатком квартиры, в связи с чем истец Плотникова О.В. имеет право на соразмерное уменьшение цены договора на 48960 руб. (стоимость 1 кв.м, общей площади ... 000 руб. * 0,96 кв.м.).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствуют о наличии недостатка в предмете договора.

Согласно материалам дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Поскольку право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора предусмотрено частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, то положение договора, ограничивающее данное право (пункт 3.4 договора), подлежит признанию судом недействительным в той его части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации).

При этом суд учитывает то, что условиями договора истцы как потребители поставлены в неравное перед Застройщиком положение. Пунктом 3.3 договора на участника долевого строительства в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, возложена обязанность произвести застройщику доплату вне зависимости от того, увеличилась площадь объекта в пределах 3% или более. При уменьшении же фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, возврат застройщиком денежных средств производится участнику долевого строительства только в случае уменьшения фактической площади объекта более, чем на 3% (пункт 3.4).

Статьей 31 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования (пункт 1). За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона (пункт 3).

Пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» определено, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени) Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Истцом Плотниковой О.В. заявлено о взыскании с ответчика неустойки в сумме 48960 рублей за период с <Дата> по <Дата>.

Проверив расчет, в силу приведенных положений статей 31, 28 Закона РФ от <Дата> <№> «О защите прав потребителей» суд полагает, что с ответчика в ее пользу подлежит взысканию неустойка в размере 48960 руб. с учетом ограничения, установленного законом. Контррасчет ответчиком не представлен.

В соответствии со ст.15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 года №10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий.

Принимая во внимание обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что в возмещение компенсации морального вреда истцу Плотниковой О.В. подлежит взысканию с ответчика сумма в размере 10000 рублей, истцу <***>. в сумме 2000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закон Российской Федерации от <Дата> <№> «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортёра) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика в пользу истца Плотниковой О.В. подлежит взысканию штраф в размере 53960 рублей, в пользу истца <***> в сумме 1000 рублей.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3137,60 руб., по требованиям Плотниковой О.В. о взыскании уменьшения цены договора и неустойки, а также 600 руб. по требованиям истцов о взыскании компенсации морального вреда, всего 3737,60

    Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

    Признать недействительным пункт 3.4 договора 78/Л участия в долевом строительстве от <Дата>, заключенного между Плотниковой О. В., <***> и ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой», в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным первичного государственного технического учета дома).

    Уменьшить цену договора <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата>, заключенного между Плотниковой О. В., <***> и ООО «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой», на 48960 рублей.

    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу Плотниковой О. В. в счет уменьшения цены договора <№>/Л участия в долевом строительстве от <Дата> 48960 рублей, неустойку за период с <Дата> по <Дата> в размере 48960 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей, штраф в размере 53960 рублей, всего взыскать 151880 рублей.

    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик СоюзАрхСтрой» в пользу <***> компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, штраф в размере 1000 рублей, всего взыскать 3000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик СоюзАрхСтрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3737 рублей 60 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                 А.А.Александров