Решение по делу № 2-5720/2019 от 07.06.2019

72RS0014-01-2019-005533-18

Дело №2-5720/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень                                                        26 сентября 2019 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи       Бубновой О.В.,

при секретаре                                  Новицкой М.С.,

с участием помощника судьи         Цыганковой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Апариной Юлии Юрьевны к конкурсному управляющему ООО «СМУ «Тюменьоблстрой», ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, признании незаконным отказа о расторжении договора купли-продажи,

    УСТАНОВИЛ:

           Истец обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, признании незаконным отказа о расторжении договора купли-продажи, указывая, что между нею и ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» (далее по тексту - ответчик) был заключён договор аренды № с правом выкупа от 20.03.2014 года, по которому ответчик передал ей во временное владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По акту приема-передачи данное жилое помещение было ей передано с правом последующего выкупа. Согласно п.1.5. договора срок договора аренды с правом выкупа № от 20.03.2014 года был установлен с 20.03.2014 года по 20.03.2019 года. Согласно п.1.6. договора срок платежей в счет выкупа арендуемого жилого помещения установлен с 20.03.2014 года по 20.03.2019 года. В соответствии с п.4.1. договора арендная плата за передаваемое жилое помещение установлена в размере 30 000 рублей. Пунктом 5.1. договора установлено, что выкупная стоимость квартиры на момент заключения договора определена в размере 3 309 290 рублей. Окончательная выкупная стоимость жилого помещения на момент окончания срока действия договора и по состоянию на 20.03.2019 года составляет 1 509 290 рублей. В период времени после заключения договора от 20.03.2014 года ею была оплачена сумму в размере 1 245 645 рублей. Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.04.2018 года ответчик признан банкротом, введена процедура конкурсного производства до 23.04.2019 года; конкурсным управляющим назначен Сидор П.Л. Заявлениями № и № от 25.07.2018 года конкурсный управляющий ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» Сидор П.Л. (далее по тексту - конкурсный управляющий), сославшись на ст.102 и п.3 ст.129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Возможность одностороннего отказа предусмотрена ст.129 Закона о банкротстве. В соответствии с п.3 заявил об отказе от исполнения договора с правом выкупа. Вместе с тем считает данный отказ конкурсного управляющего незаконным, полагая, что законных оснований для такого отказа не имеется. В соответствии с п.3 ст.129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника. В соответствии с п.2 ст.102 Закона о банкротстве отказ от исполнения договоров может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должников таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельств. Вместе с тем на дату отказа от исполнения договора аренды у конкурсного управляющего не имелось оснований для выводов об убыточности указанной сделки. Договор аренды с правом выкупа сторонами исполнялся, претензий по исполнению договора в её адрес не направлялось. Условиями договора аренды было предусмотрено, что при расторжении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендатору 75% от внесенной суммы платежей в счет выкупа. Таким образом, отказ конкурсного управляющего от исполнения договора ведет к возникновению дополнительных расходов ответчика, поскольку в силу п.4 ст.103 Закона о банкротстве сторона по договору, в отношении которой заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещение убытков, вызванных отказом от исполнения договора. Кроме того, считает, что конкурсным управляющим пропущен срок для заявления отказа от исполнения договора, поскольку согласно ст.102 п.1 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения конкурсного производства вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от сделок конкурсного управляющего датирован 25.07.2018 года, заявления № и № направлены в ее адрес 26.07.2018, тогда как ответчик признан банкротом 23.04.2018 года, т.е. отказ конкурсным управляющим заявлен за пределами трехмесячного срока. Данные заявления ею не были получены. Об отказе конкурсного управляющего от сделки она узнала только из его ответа от 26.10.2018 года. Просит признать недействительным отказ ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» о расторжении договора № аренды жилого помещения по вышеуказанному адресу с правом выкупа от 20 марта 2014 года, содержащийся в заявлениях конкурсного управляющего Сидора П.Л. от 25 июля 2018 года за №№ №

                 Впоследствии истцом Апариной Ю.Ю. исковые требования были увеличены, кроме ранее заявленных исковых требований, просила также признать договор залога недвижимого имущества (ипотека) № от 23 мая 2019 года недействительным, мотивируя это тем, что ответчик достоверно зная о заключенном договоре аренды № от 20.03.2014 года, не поставив ее в известность заключил договор залога вышеуказанной квартиры, указав в договоре залога, что предмет ипотеки не обременен правами других лиц, действуя тем самым недобросовестно, что в силу ст.ст.10,168 ГК РФ является основанием для признания договора залога недействительным.

                  Истец Апарина Ю.Ю. в суд не явилась, надлежаще извещена, просит рассмотреть дело в её отсутствие.

                  Представитель истца Апариной Ю.Ю. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.

                  Представитель ответчика ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» в лице конкурсного управляющего Сидора П.Л. и конкурсного управляющего Сидора П.Л. в судебном заседании иск не признал и показал суду, что договор аренды сторонами исполнен не был, истцом не были внесены за весь период арендные платежи, не представлено доказательств уплаты выкупной цены. Конкурсный управляющий при заявлении отказа исходил из убыточности договора аренды для должника. Согласно оценке спорной квартиры рыночная стоимость данной квартиры составляет 4 478 000 рублей, по условиям договора аренды 331 выкупная стоимость квартиры определена в размере 3 309 290 рублей. Разница между рыночной стоимостью квартиры и ее выкупной стоимостью по договору составляет 1 168 710 рублей, что свидетельствует об очевидной убыточности договора №31 для должника. Кроме того, истец перестала производить оплату по договору, последний платеж ею был произведен 21.11.2017 года, более чем за восемь месяцев до момента отказа от договора, при том, что договором внесение арендной платы предусмотрено ежемесячно. Также в период действия договора аренды истцом допускались просрочки внесения платежей. Кроме того, считает, что истцом не представлено доказателств внесения суммы в счет выкупной цены, ибо истец обязана также была ежемесячно производить плату за аренду. Также считает, что срок для отказа от исполнения договора должен исчисляться с 27.04.2018 года, то есть даты изготовления решения Арбитражного суда от 23.04.2018 года в окончательной форме, соответственно трехмесячный срок подлежит исчислению с 28.04.2018 года и истекает такой срок 29.07.2018 года. Кроме того, считает, что не уведомление истца о заключенном в отношении вышеуказанного жилого помещения договоре залога, не влечёт недействительности такого договора. Обязанность уведомить арендатора об обременении предмета залога, предусмотренная ст.613 ГК РФ, возникает у арендодателя исключительно в случае, если такое обременение существует на момент заключения договора аренды. По изложенным основаниям просит в иске истцу отказать.

             Третье лицо Быкова М.Н. в суд не явилась, надлежаще извещена, просит рассмотреть дело в её отсутствие, предоставив в суд возражения на иск, согласно которым

                Представитель третьего лица ПАО Банк «ФК Открытие» в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав правовую позицию ответчика. Полагает, что конкурсным управляющим при отказе от договора соблюдены все условия, предусмотренные ст.102 Закона о банкротстве, а именно: соблюден трехмесячный срок, отказ заявлен в отношении сделки, не исполненной сторонами, сделка является для должника убыточной. Просит в иске истцу отказать.

                Выслушав представителей сторон и третьих лиц, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

                   Судом установлено, что между истцом ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» был заключён договор аренды №№ с правом выкупа от 20.03.2014 года, по которому ответчик передал истцу во временное владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По акту приема-передачи данное жилое помещение было ей передано с правом последующего выкупа.

                    Согласно п.1.5. договора срок договора аренды с правом выкупа №№ от 20.03.2014 года был установлен с 20.03.2014 года по 20.03.2019 года. Согласно п.1.6. договора срок платежей в счет выкупа арендуемого жилого помещения установлен с 20.03.2014 года по 20.03.2019 года.

                В соответствии с п.4.1. договора арендная плата за передаваемое жилое помещение установлена в размере 30 000 рублей.

                 В силу п.4.3. договора арендатор оплачивает ежемесячно коммунальные платежи и прочие услуги управляющей компании.

                  Пунктом 5.1. договора установлено, что выкупная стоимость квартиры на момент заключения договора определена в размере 3 309 290 рублей. Окончательная выкупная стоимость жилого помещения на момент окончания срока действия договора и по состоянию на 20.03.2019 года составляет 1 509 290 рублей (п.5.2. договора).

                 В период времени после заключения договора от 20.03.2014 года ею была оплачена сумму в размере 1 245 645 рублей.

                  Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что договор аренды подлежат расторжению по требованию арендодателя, если арендатор систематически нарушает обязательства по договору; не внес платежи в течение шести месяцев.

                Во всех случаях, указанных в п.7.2. договора (за исключением если предприятие арендатора ликвидируется) при расторжении договора арендодатель обязан вернуть арендатору 75% от внесенной им суммы платежей в счет выкупа предусмотренного п.5.2. договора, платежи.

                Последний платёж по договору аренды от 20.03.2013 года истцом был внесён 21.11.2017 года.

               Также 20.03.2014 года между сторонами был заключен договор №№ найма жилого помещения в отношении вышеуказанного жилого помещения, по которому истец обязалась ежемесячно в срок до 10 числа каждого месяца оплачивать коммунальные услуги за квартиру, согласно счетам, выставленным обслуживающей организацией.

                 Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.04.2018 года ответчик признан банкротом, введена процедура конкурсного производства до 23.04.2019 года; конкурсным управляющим назначен Сидор П.Л.

                  Заявлениями №№ от 25.07.2018 года конкурсный управляющий ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» Сидор П.Л. (далее по тексту - конкурсный управляющий), сославшись на ст.102 и п.3 ст.129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», учитывая, что сделка между сторонами не исполнена полностью, сделка препятствует восстановлению платежеспособности должника; а также тот факт, что исполнение должников указанного договора повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

                 23 мая 2016 года между ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» и ПАО Банк «ФК Открытие» был заключён договор залога имущества (ипотеки), который обеспечивал исполнение обязательств по договору кредитной линии от 13 мая 2016 года; ипотека установлена сроком по 31.10.2017 года.

              28.06.2019 года ответчиком вышеуказанная квартиры продана Быковой М.Н. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

             Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями представителей сторон, а также материалам дела.

                 Истец просит признать недействительными отказ от исполнения договора конкурсного управляющего по обстоятельствам, изложенным выше.

                 Вместе с тем, суд не находит оснований для признания отказа ответчика в лице конкурсного управляющего недействительным.

                Согласно ст.102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

                 Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (п.2 ст.102 указанного закона).

                  В силу п.3 ст.102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора. Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника.

                  Как установлено в судебном заседании, последний обязательный платеж по договору истец произвела в ноябре 2017 года, что не оспаривалось в судебном заседании представителем истца, доказательств обратному суду представлено не было, тогда как отказ ответчика в лице конкурсного управляющего был заявлен 25.07.2018 года.

                 Таким образом, судом установлен факт ненадлежащего исполнения истцом договора №31 от 20.03.2014 года, по существу истец прекратила с декабря 2017 года исполнять условия договора от 20.03.2014 года, то есть по существу, истец отказалась от исполнения обязательств по договору, нарушила его существенные условия. На момент отказа ответчика в лице конкурсного управляющего от исполнения сделка не была исполнена сторонами.

                  Кроме того, согласно отчету ООО «Центр оценки и реализации» от 03.08.2018 года спорной квартиры рыночная стоимость данной квартиры составляет 4 478 000 рублей, по условиям договора аренды 331 выкупная стоимость квартиры определена в размере 3 309 290 рублей. Разница между рыночной стоимостью квартиры и ее выкупной стоимостью по договору составляет 1 168 710 рублей.

                Таким образом, суд считает, что соблюдено конкурсным управляющим при отказе от сделки и условие, предусмотренное ст.102 Закона о банкротстве, при котором отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

                 В данном случае стоимость объекта недвижимости, переданного истцу в аренду с правом его выкупа, обязательства по которому в части внесения стоимости выкупной цены истец прекратила исполнять задолго до отказа конкурсного управляющего от исполнения договора, значительно выше размера выкупной цены, определенной сторонами договора №№ от 20.02.2014 года, разница между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью выкупной цены значительная, что свидетельствует, что исполнение сделки ответчиком повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

               Несостоятельным суд находит и довод истца о том, что конкурсным управляющем натушен трехмесячный срок для заявления отказа от исполнения договора.

                Как указано выше, внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

                В соответствии с п.3 ст.102 Закона о банкротстве договор считается расторгнутым с даты получения сторонами по такому договору заявления конкурсного управляющего от исполнения договора.

                  Заявления №№№ от 25.07.2018 года конкурсный управляющий ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» Сидор П.Л. были направлены по двум адресам Апариной Ю.Ю. и в соответствии со ст.165.1 ГК РФ и ст.20 ГК РФ считаются доставленными адресату.

              Суд считает, что решение Арбитражного суда Тюменской области, которым ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» было признано банкротом и назначен конкурсный управляющий, резолютивная часть по которому была объявлена 23.04.2018 года, изготовлено в полном объеме 27.04.2018 года. Вместе с тем, суд считает, что для целей исчисления срока на заявление об отказе от договора правовое значение имеет осведомленность арбитражного управляющего о наличии сделок должника, что предполагает не только возникновение у него соответствующих полномочий по отношению к должнику, но и обладание документацией должника.

                Дата объявления резолютивной части решения - 23.04.2018 года наделяет конкурсного управляющего полномочиями в отношении должника, но не свидетельствует о том, что конкурсному управляющему с этой даты стало известно о всех сделках должника и что конкурсному управляющему были переданы все документы должником.

                 Доказательств того, что конкурсный управляющий знал о сделках должника до 25.04.2018 года, что конкурсному управляющему должников были переданы все документы для осуществления своих полномочий стороны суду не представили.

                Оценив вышеизложенные обстоятельства в их совокупности суд не находит оснований для признания недействительными отказа ответчика в лице конкурсного управляющего Сидора П.Л. от исполнения договора №№ от 20.03.2014 года, ибо нарушений требований закона не установлено, следовательно требования истца в этой части удовлетворению не подлежат.

                  Также не подлежат удовлетворению требования истца о признании недействительным договора залога от 23 мая 2016 года между ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» и ПАО Банк «ФК Открытие» сроком действия по 31.10.2017 года, поскольку права истца данным договором не нарушаются, на момент заключения договора аренды истец не являлась собственником квартиры, которая была заложена по данному договору, оснований для признания недействительности указанного договора судом не установлено.

                На основании изложенного и руководствуясь ст.102 Закона о банкротстве, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

                                                                       РЕШИЛ:

В иске Апариной Юлии Юрьевне к конкурсному управляющему ООО «СМУ «Тюменьоблстрой», ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотека) №№ от 23 мая 2016 года, признании недействительным отказа ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» о расторжении договора №№ аренды жилого помещения с правом выкупа от 20 марта 2014 года, содержащегося в заявлениях конкурсного управляющего ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» Сидора Павла Леонидовича от 27 июля 2018 года за №№ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Тюменский областной суд путём подачи апелляционной жалобы (представления) через Ленинский райсуд г. Тюмени.

Судья                                                  подпись                            Бубнова О.В.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 октября 2019 года.

Копия верна.

Подлинник решения подшит в материалы гражданского дела №2-5720/2019, которое находится и хранится в Ленинском райсуде г. Тюмени.

Решение суда не вступило в законную силу.

Судья                                                                                                 Бубнова О.В.