Решение по делу № 2-60/2021 от 16.07.2020

Дело № 2-60/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 года город Челябинск

Советский районный суд города Челябинска в составе председательствующего судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой А.Р. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Челябинска, Комитета по управлению имущество и земельным отношениям города Челябинска о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности и признании права муниципальной собственности, по исковому заявлению Савельева П.В. к Рязановой П.В., Рязанову П.В., Панарину П.В. о признании договора купли-продажи действительным и оспаривании договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее также - Комитет), Администрация города Челябинска (далее также - Администрация) обратилась в Советский районный суд города Челябинска с исковым заявлением к Рязановой Н.Е., Панарину Д.М., в котором просили признать недействительным договор купли-продажи от 01 февраля 2019 года ? доли в праве собственности на жилой дом <адрес>; применить последствия недействительности сделки прекратив право собственности Панарина Д.М., на ? доли в праве собственности на жилой дом <адрес> и погасив запись о регистрации права в едином государственном реестре недвижимости; прекратить права Рязановой М.А., Рязановой Н.Е. на жилой дом <адрес>, вытекающие из свидетельства о праве на наследство по закону от 22 мая 1990 года № 2-1798, в связи с предоставлением другого жилого помещения; признать право собственности на жилой дом <адрес>

В обоснование заявленных требований Комитет и Администрация указали, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22 мая 1990 года № Рязанова М.А. и Рязанова Н.Е. являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> доли соответственно. В 1993 году в связи с чрезвычайной ситуацией, вызванной интенсивными ливневыми дождями, Администрации Советского района города Челябинска было предоставлено 378,93 кв.м. жилья для переселения людей из пострадавших домов. 17 июня 1994 года было вынесено постановление главы администрации Советского района города Челябинска о расселении пострадавших домов. В соответствии с данным распоряжением переселены были, в том числе Рязанова М.А. и Рязанова Н.Е.. Постановлением главы администрации Советского района города Челябинска от 18 февраля 1994 года семье Рязановых взамен дома был предоставлена квартира <адрес>. В отношении данной квартиры был выдан ордер. В похозяйственной книге была сделана соответствующая отметка, о том, что взамен дома была предоставлена квартира. На основании изложенного жилой дом перешел в собственность города Челябинска, с момента предоставления Рязановым квартиры. В 1996 году умерла Рязанова М.А. после ее смерти было заведено наследственное дело. 01 февраля 2019 года без законных правомочий Рязанова Н.Е. распорядилась выбывшей из ее владение ? доли в праве собственности на жилой дом, продав ее Панарину Д.М. В едином государственном реестре недвижимости была внесена запись о регистрации права Панарина Д.М. Администрация и Комитет полагает, что данный договор купли-продажи является недействительным поскольку Рязанова Н.Е. не имела права распоряжения данной долей, поскольку она его утратила, получив квартиру взаимен изъятого дома.

Рязанова Н.Е. на поданное к ней исковое заявление Комитета и Администрации представила в суд возражения и заявление о применении срока исковой давности (т.1 л.д. 90-96). В возражениях указано, что постановлением главы Администрации Советского района города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ года жилой дом не был изъят, а исключен из статуса жилой площади. Постановлением главы Администрации Советского района города Челябинска от 17 июня 1994 года была разрешено временное пользование, и данное постановление не было зарегистрировано в органе технической инвентаризации. Расселенные дома не числятся в составе муниципального имущества. Оспариваемая сделка была удостоверена нотариусом и прошла государственную регистрацию. В исковом заявлении фактически истец просит подтвердить факт изъятия собственности в 1994 году и исполнить постановление от 1994 года в настоящее время. Также указано на пропуск срока исковой давности.

Панарин Д.М. также представил отзыв (т.1 л.д. 162-164) на иск Комитета и Администрации в котором указал, что он является добросовестным приобретателем ? доли в доме. Спорный жилой дом, будучи признанным затопленным, не был снесен органом местного самоуправления на протяжении более чем 20 лет. Оспариваемая сделка не является ничтожной. Также Комитетом и Администрацией пропущен срок исковой давности.

Также в Советский районный суд города Челябинска был подан иск Савельева П.В. к Рязановой Н.Е., Рязанову Ю.Е., Панарину Д.М. в котором Савельев просил признать заключенную между Савельевым П.В. и Рязановым Ю.Е., Рязановым Ю.Е., Рязановым С.Е. сделку от 02 марта 2005 года состоявшейся и действительной; признать сделку купли-продажи ? доли заключенную между Рязановой Н.Е. и Панариным Д.М. недействительной.

В обоснование заявленных требований Савельев П.В. указал, что 02 марта 2005 года между ним и Рязановой Н.Е., Рязановым Ю.Е., Рязановым С.Е. был заключен договор купли-продажи на основании которого он купил жилой дом № по переулку Озерный в городе Челябинске за 15 000 рублей. В силу ряда обстоятельств данный договор не был зарегистрирован в регистрирующем органе. В настоящее время Савельев П.В. намерен зарегистрировать сделку, однако Рязанова Н.Е. и Рязанов Ю.Е. уклоняются от регистрации. Рязанова С.Е. умер. Также Савельев П.В. считает заключенный с Панариным Д.М. договор купли-продажи недействительным, поскольку она не имела права на распоряжения домом.

На исковое заявление Савельева П.В. от Рязановой Н.Е. поступили письменные возражения (т. 2 л.д. 205), в которых указано, что Савельев П.В. фактически приобрел по договору строительные материалы, чем взял на себя обязательство исполнить Постановлении Администрации Советского района по сносу дома исключенного из жилой площади. Савельев П.В. изначально имел желание совершить прикрытую сделку путем приобретения жилого дома и земельного участка по цене строительных материалов и в отсутствии законных оснований пользования чужим имуществом. Просила отказать в удовлетворении иска.

Определением Советского районного суда города Челябинска от 02 декабря 2020 года гражданские дела по указанным выше искам были объединены в одно производство.

В ходе рассмотрения дела определением суда, отраженным в протоколе судебного заседания к участию в деле в качестве соответчика по иску Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом города Челябинска, был привлечен Рязанов Ю.Е.

В судебном заседании представитель Комитета и Администрации поддержал доводы поданного иска.

Также доводы своего искового заявления поддержал Савельев П.В. и его представитель.

Панарин Д.М. возражал против удовлетворения иска Комитета и Администрации, а также иска Савельева П.В..

Рязанова Н.Е. и Рязанов Ю.Е. на рассмотрение дела не явились, извещались судом о месте и времени рассмотрения дела по месту регистрации, ввиду отсутствия иных сведения о месте проживания. Направленные в адрес данных лиц судебные уведомления остались не востребованы со стороны ответчиков.

Также о месте и времени рассмотрения дела были извещены участвующие в деле третьи лица Управление Росреестра по Челябинской области, Челябинская областная нотариальная палата и ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании регистрационного удостоверения, выданного городским бюро технической инвентаризации города Челябинска от 27 марта 1990 года № и справки БТИ города Челябинска от 27 марта 1990 года № жилой дом № <адрес>

Рязанов Е.М. умер ДД.ММ.ГГГГ года. После его смерти было заведено наследственное дело, в рамках которого нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года. Жилой дом по наследству перешел его жене Рязановой М.А. в ? долях и дочери Рязановой Н.Е. в ? доли. Сыновья Рязанов С.Е. и Рязанов Ю.Е. отказались от наследства в пользу матери Рязановой М.А. (т.1 л.д. 10).

В сведения органа технической инвентаризации были внесены соответствующие сведения о правах на основании данного свидетельства (т.1 л.д. 11).

Оригинал свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года был утрачен, что следует из ответ нотариуса (т.1 л.д. 101).

Постановлением Главы Администрации Советского района города Челябинска от 18 февраля 1994 года № (далее также – Постановление №) были утверждены списки предприятий, учреждений и организаций на распределение жилой площади, в том числе жилая площадь была предоставлена администрации района на 2 семьи (т.1 л.д. 14). В приложении к данному Постановлению № был утвержден список пострадавших от затопления и туб. больных, которым предоставляется жилая площадь (т.1 л.д.15). В данном списке указано, что Рязановой М.А. с составом семьи из 5 человек взамен пострадавшего от затопления дома по адресу: <адрес>. Жилой дом подлежит исключению из статуса жилой площади.

24 февраля 1994 года на основании Постановления № Рязановой М.А., Рязановой Н.Е., Рязанову С.Е., Рязанову Ю.Е. был выдан ордер на квартиру <адрес> (т.1 л.д. 16).

14 июня 1994 года Рязанова М.А., Рязанова Н.Е., Рязанов С.Е., Рязанов Ю.Е. зарегистрировались по месту жительства по адресу: <адрес>

Постановлением Главы Администрации Советского района города Челябинска от 17 июня 1994 года № 747 (далее также – Постановление № 747) было установлено, что в соответствии с постановлением городской администрации от 26 июля 1993 года № 936 «О чрезвычайной ситуации в связи с интенсивными ливневыми дождями» администрации района было перечислено 378,93 кв.м. общей жилой площади. На выделенную жилую площадь переселены семьи из домов, проживание в которых стало практически невозможным. В этой связи было постановлено предоставить данные в межрайонное предприятие технической инвентаризации по расселенным домам для исключения их с регистрации за домовладельцами, семьям которых выделена жила площадь, в том числе в отношении Рязановой М.А. и Рязановой Н.Е., а также разрешено временное пользование после оформления документов (т.1 л.д. 12).

В данные похозяйственной книги в отношении земельного участка, на котором был расположен жилой дом <адрес> (т. 1 л.д. 18-19).

Рязанова М.А. умерла ДД.ММ.ГГГГ года (т.2 л.д.217).

После ее смерти было заведено наследственное дело, в рамках которого нотариусам было установлено что наследниками в силу закона являются дочь Рязанова Н.Е., сын Рязанов Ю.Е., сын Рязанов С.Е., в состав наследство вошли ? доли в праве на дом <адрес> и денежные вклады. В отношении денежных вкладов были выданы свидетельства о праве на наследство, в отношении дома свидетельства не выдавалось (т.3 л.д. 82).

02 марта 2005 года Рязанов Ю.Е. Рязанов С.Е., Рязанова Н.Е. составили договор из буквального толкования которого следует, что они продали дом на стройматериалы по адресу: <адрес> рублей. Данный договор был подписан Рязановыми и свидетелями, подписи Савельева П.В. в договоре не имеется (т.2 л.д. 10).

Указанный договор не был представлен на государственную регистрацию прав.

01 февраля 2019 года между Панариным Д.М. и Рязановой Н.Е. был заключен договор купли продажи ? доли в праве собственности на дом <адрес> за 100 000 рублей. Данный договор был нотариально удостоверен (т.2 л.д. 52-53).

01 февраля 2019 года в Росреестр были сданы заявления о регистрации права собственности Рязановой Н.Е. на ? доли в праве на дом № <адрес> и на регистрацию перехода права собственности к Панарину Д.М. (т.2 л.д. 38-42).

Указанный договор обжалуется в рамках настоящего дела.

06 февраля 2019 года Росреестр зарегистрировал право собственности на ? доли в праве на дом <адрес> на основании договора купли-продажи от 01 февраля 2019 года за Панариным Д.М. (т.2 л.д. 232).

15 апреля 2019 года Рязанов С.Е. умер (т.2 л.д. 216).

Из полученного ответа Челябинской областной нотариальной палаты от 05 февраля 2021 года следует, что после смерти Рязанова С.Е, наследственное дело не заводилось.

Разрешая заявленные требования Администрации и Комитета об оспаривании договора купли-продажи от 01 февраля 2019 года, о погашении записи в едином государственном реестре недвижимости, оспаривании прав на дом и признании права муниципального образования на жилой дом, суд исходит из следующего.

Статьей 6 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятых ВС СССР 24 июня 1981 года № 5150-Х было установлено, что непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся по решению, в том числе по решению городского совета народных депутатов.

В статье 21 данных Основ было определено, что гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало не пригодным для проживания, вне очереди предоставляются другое жилое помещение.

Их представленных деле доказательств следует, что спорный дом в результате подтопления стал не пригодным для проживания. Взамен дома его собственникам было предоставлено иное жилое помещение – квартира <адрес> В отношении данной квартиры был выдан ордер.

Суд также отмечает, что Рязановы не оспаривали, ни Постановление Главы Администрации Советского района города Челябинска от 18 февраля 1994 года №, ни Постановление Главы Администрации Советского района города Челябинска от 17 июня 1994 года №.

Также Рязановыми не было представлено суду каких-либо доказательств, что после того как им предоставили квартиру, они продолжали владеть и пользоваться домом, нести бремя содержания, оплачивать коммунальные услуги, налоги, иные платежи.

В предоставленной квартире они зарегистрировались сразу после ее предоставления и имеют регистрацию по настоящее время.

Из указанного следует, что Рязановы утратили права на жилой дом № 4 по переулку Озерный в городе Челябинске.

В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ только собственник вправе распорядиться принадлежащим ему имущество.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301 и 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301 и 302 ГК РФ.

Поскольку Рязанова Н.Е. утратила право на дом, то она не вправе была распоряжаться имуществом и заключенный между Рязановой Н.Е. и Панариным Д.М. договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № от 01 февраля 2019 года является недействительным.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку, ни Администрация, ни Комитет не выражали волю на заключения оспариваемого договора и на отчуждения доли в праве на дом, то обстоятельство добросовестности приобретения имущества не имеет правового значения для решения вопроса об оспаривании сделки.

Что же касается доводов о пропуске срока исковой давности для оспаривания договору купли-продажи, то суд отмечает следующее.

Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года -со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год - со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В рассматриваемом деле спорный договор и право собственности Рязановой Н.Е. было зарегистрировано в февраля 2019 года. Выписка из единого государственного реестра недвижимости, из которой заинтересованное лицо могло узнать о состоявшемся переходе права была получена Комитетом в июле 2020 года, иск был подан также в июле 2020 года.

Из указанного следует, что срок исковой давности для обращения в суд не был пропущен.

Учитывая, что фактически дом поступил в муниципальную собственность, ввиду предоставления иного жилого помещения правообладателям, то требования о признании права на него суд также находит подлежащими удовлетворению.

Относительно требований Савельева П.В. об оспаривании договора купли продажи и признании договора купли-продажи от 02 марта 2005 года состоявшимся и действительным суд отмечает следующее.

Представленный договор от 02 марта 2005 года суд не может расценить как договор купли-продажи, поскольку в нем не надлежащим образом согласованны условия о предмете. Договор не подписан Савельевым П.В. Также как уже отмечалось Рязановы не были уполномочены на отчуждение недвижимого имущества.

Из указанного следует, что суд не может удовлетворить требование Савельева П.В. о признании данного договора состоявшимся и действительным в той части, в которой Савельев П.В. вкладывает в него смысл договора по приобретению им жилого дома с кадастровым номером №

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса РФ Савельев П.В. не является лицом, которое вправе предъявлять требования об оспаривании договора купли продажи между Рязановой Н.Е. и Панариным Д.М.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между Рязановой П.В. и Панариным П.В. договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № от 01 февраля 2019 года.

Погасить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Панарина П.В. на ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером №

Признать право собственности муниципального образования Челябинский городской округ на жилой дом с кадастровым номером № площадью №

В удовлетворении искового заявления Савельева П.В., отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд города Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: И.И. Волуйских