Решение от 05.05.2015 по делу № 2-1698/2015 от 28.01.2015

Дело № 2-1698/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 мая 2015 года

Уссурийский районный суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Сабуровой О.А.,

при секретаре Нестерович О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нагорного В. А. к обществу с ограниченной ответственностью «XXXX» о признании договора найма недействительным в части условия о размере платы за найм,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском в суд, мотивируя свои требования тем, что на основании договора коммерческого найма XXXX от ДД.ММ.ГГ. проживает по адресу: XXXX. Согласно п. 1.1. договора, совместно с истцом проживают жена Нагорный В.А., дочь Нагорный Т.В., ДД.ММ.ГГ г.XXXX здание XXXX по XXXX в г. Уссурийске принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи XXXX от ДД.ММ.ГГ. На момент заключения договора, семья истца проживала в XXXX, согласно поквартирной карточке ответчика. Полагал, что ответчиком не были выполнены требования п. 1 ст. 558 ГК РФ, на момент заключения договора XXXX от ДД.ММ.ГГ., ответчиком в нём не указано на наличие жильцов в квартире. Таким образом, истец считает, что договор спорный договор в части купли-продажи комнат XXXX является ничтожным, но поскольку он заключался с уже ликвидированным ООО «XXXX», то последствия ничтожности сделки не применимы. С учетом изложенного, просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества XXXX от ДД.ММ.ГГ. в части купли-продажи жилых помещений № XXXX, занимаемых истцом и членами его семьи, недействительным, признать договор коммерческого найма, заключенный между сторонами, недействительным.

ДД.ММ.ГГ истцом представлены уточнения к иску, согласно которым истец и члены его семьи были вселены в помещение на условиях договора найма специализированного жилого помещения. Права истца нарушаются действиями ответчика по распространению режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения, частично, включением в цену договора найма XXXX суммы займа. На основании чего истец просил признать договоры найма от ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ., заключенные с ответчиком, недействительными.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ. производство по делу в части исковых требований Нагорного В.А. к ООО «XXXX» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества XXXX от ДД.ММ.ГГ. в части купли-продажи жилых помещений № XXXX, было прекращено, в связи с отказом представителя истца от иска в данной части.

ДД.ММ.ГГ истцом представлены уточнения к иску, согласно которым истец полагал, что действиями ответчика нарушаются его права, в связи с распространением режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения, в частичности, включением в цену договора найма XXXX суммы найма. Поскольку существенное условие заключенного договора коммерческого найма, в части размера платы за жилое помещение, является чрезмерно завышенным по сравнению с расценками, установленными постановлением главы УГО по оплате за ЖКУ, данный договор в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожным. На основании чего, истец просил признать договор найма от 01.01.2015г., заключенный с ответчиком, недействительным в части включения в размер платы за жилое помещение сумму найма, обязать ответчика заключить с истцом договор найма, условия которого должны быть аналогичными условиям договора социального найма.

В судебном заседании представитель истца не настаивала на втором пункте уточненного иска, просила суд считать оспариваемый договор найма, заключенным на условиях, аналогичных условиям договора найма, признать ничтожным договор коммерческого найма в части включения п. 3.1 договора. Ссылалась на то, что изменение собственника помещения не должно было повлечь впоследствии изменения условий договора в части размера оплаты.

В судебном заседании истец пояснил, что ДД.ММ.ГГ. первоначально заселился в комнату XXXX спорного здания с семьей как сотрудник милиции для поддержания порядка в общежитии, оплачивал только коммунальные платежи, договор перезаключался каждый год. Имел регистрацию в данной комнате с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ В комнаты № XXXX, XXXX заселился примерно за год до официальной регистрации, то есть до ДД.ММ.ГГ., в связи с расширением жилой площади, о чем было согласовано с ДРСУ, но договор уже заключал с ООО «XXXX» в ДД.ММ.ГГ., так как произошла смена собственника общежития. Кем конкретно принято решение о переселении из комнаты № XXXX, не помнит. Предложенные ответчиком договоры коммерческого найма был вынужден подписать, поскольку иначе не смог бы получить регистрацию. Условия договора коммерческого найма ухудшают его условия, он не имеет возможности приобрести другое жилье.

Представители ответчиков по доверенности в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, поскольку в ДД.ММ.ГГ году ООО «XXXX» стало собственником здания общежития, в ДД.ММ.ГГ году нежилые помещения были переведены в жилые помещения. Требования считали необоснованными, поскольку в договоре о вселении истца не указано, что жилое помещение передается по договору специализированного либо социального найма, указана только стоимость договора – XXXX руб. Требование истца об исключении пункта в договоре о размере платы за жилое помещение, нарушает ст. 154 ЖК РФ, поскольку плата за найм должна быть. Ответчик как коммерческая организация не может изменить размер платы за найм, которая является его прибылью. Кроме того, истцу направлялись три письма с предложением заключить оспариваемые договоры на определенных условиях. Ранее представили ходатайство о применении срока исковой давности и об отказе в иске Нагорный В.А. вследствие указанного пропуска срока давности. Полагали, что срок для обжалования договора купли-продажи XXXX от ДД.ММ.ГГ. для истца начал течь с ДД.ММ.ГГ, со дня заключения договора найма XXXX комнат № XXXX

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования Нагорный В.А. неподлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГ между истцом Нагорный В.А., Колесник В.В. и ООО «УДСУ» был заключен договор на вселение в общежитие, согласно которому истцу дано временное разрешение на проживание с ДД.ММ.ГГг. по ДД.ММ.ГГг. в комнате XXXX по XXXX г. Уссурийске. По окончании срока действия договора, Нагорный В.А., Колесник В.В. обязаны освободить комнату в течение 10 дней (пункты 1, 7 договора).

Из поквартирной карточки ООО «XXXX» усматривается, что истец, его дочь Нагорный Т.В. в комнате XXXX по спорному адресу были зарегистрированы в период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., супруга истца Нагорный В.А. - в период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ.

Ответчик ООО «XXXX» с ДД.ММ.ГГ является собственником нежилых и жилых помещений в здании по адресу: XXXX, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ. №XXXX, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ.

В период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. между истцом и ответчиком заключались договоры найма XXXX от ДД.ММ.ГГ., XXXX от ДД.ММ.ГГ., XXXX от ДД.ММ.ГГ., XXXX от ДД.ММ.ГГ., XXXX от ДД.ММ.ГГ., предметом которых являлось срочное возмездное владение и пользование истцом и членами его семьи комнат XXXX спорного здания.

С ДД.ММ.ГГ истец и члены его семьи зарегистрированы в комнатах XXXX спорного здания.

Частично оспаривая действующий в настоящее время заключенный с ответчиком договор найма жилых комнат XXXX от ДД.ММ.ГГ., истец ссылался на ничтожность пункта 3.1. договора, согласно которому наниматель ежемесячно выплачивает наймодателю плату в размере XXXX. с оплатой не позднее XXXX каждого прожитого месяца. С учетом положений ст.675 ГК РФ, оспариваемый договор найма, должен был заключен между сторонами на условиях договора социального найма, в связи с изменением собственника помещения. Ранее истец был заселен по спорному адресу ООО «УДСУ» на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от ДД.ММ.ГГ г., к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд полагает, что режим коммерческого найма в отношении комнат XXXX спорного жилого помещения был установлен ответчиком правомерно, с момента вселения в спорные комнаты и до настоящего времени истец проживал в них на условиях, определенных договорами найма, заключенными именно с ООО «XXXX», что свидетельствует о возникновении между сторонами правоотношений по договору коммерческого найма.

Истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств тому, что в данные комнаты он был заселен на условиях договора найма специализированного жилого помещения либо на условиях социального найма, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания п. 3.1. договора найма ничтожным.

Суд полагает, что выехав и снявшись с регистрационного учета из предоставленной ранее на условиях социального найма комнаты № XXXX, истец реализовал свои жилищные права по собственному усмотрению, и заключил на период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. договор коммерческого найма в отношении других комнат № XXXX, где в настоящее время проживает.

Кроме того, судом учитывается, что истец не помнит, кем именно было принято решение о переселении из комнаты № XXXX, доводы истца о том, что переселение в комнаты XXXX было согласовано с прежним правообладателем, ничем не подтверждены.

При таких обстоятельствах, ссылка представителя истца на то, что переселение истца из одной комнаты в другую должно было повлечь только изменение предмета договора, и условия первоначального договора должны быть сохранены, судом не принимается во внимание, поскольку в комнату XXXX по XXXX г. Уссурийске истец был вселен на основании договора на вселение в общежитие, заключенному с прежним собственником ООО «УДСУ», при этом в спорные комнаты истец вселен уже новым собственником ООО «XXXX».

В материалах дела отсутствует доказательства возникновения правоотношений в отношении спорных комнат между истцом и ООО «УДСУ» в связи с чем положения ст. 675 ГК РФ в данном случае не могут быть применены.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Учитывая количество заключенных между сторонами договоров найма, суд полагает, что условия договора коммерческого найма, в том числе об оплате найма, между истцом и ответчиком достигнуты на основании соглашения сторон.

Представленная истцом копия решения суда от ДД.ММ.ГГ., которым было установлено, что другие жильцы комнат спорного здания были заселены прежним владельцем на условиях договора найма специализированного жилого помещения, преюдициального значения не имеет, поскольку заявленный спор был разрешен между другими участниками процесса и по другому спору.

Ходатайство ответчика о применении срока исковой давности судом отклоняется, поскольку истец отказался от требования о признании недействительным договора купли-продажи XXXX от ДД.ММ.ГГ.

При таких обстоятельствах суд отказывает Нагорный В.А. в удовлетворении иска.

По изложенному и руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «XXXX» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:          ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 12 ░░░ 2015 ░░░░.