Решение по делу № 3а-134/2018 от 26.12.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 14 марта 2018года

Дело № 3а-134/2018

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Банниковой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-134/2018

по административному исковому заявлению Мухаметова Дамира Равильевича

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Администрации г. Екатеринбурга, Степанян Нины Александровны, Степанян Марии Геннадьевны,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года,

при участии в судебном заседании:

-представителя административного истца Юровских В.В., действующего на основании доверенности от 20 декабря 2017 года;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился;

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области неявился;

- представитель Администрации г. Екатеринбурга неявился;

- Степанян Н. А. не явилась;

- Степанян М. Г. не явилась;

-свидетеля К.,

установил:

Мухаметов Дамир Равильевич (далее – административный истец) обратился с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельный участок), равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере 9711935, 44 руб.

Вместе с тем, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости от 21 ноября 2017 года № ОК-1017-02, составленного ИП К. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 4503880 руб.

Административный ответчик – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при установлении кадастровой стоимости допущено не было, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в письменных возражениях подтвердил дату определения кадастровой стоимости земельного участка и его размер.

Сообщил о внесении 09 апреля 2013 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заинтересованного лица – Администрации г. Екатеринбурга в письменном отзыве возразил против установления рыночной стоимости земельного участка, ссылаясь на несоответствие представленного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца Юровских В.В., в судебном заседании исковые требования поддержал, ходатайствовал о допросе в качестве свидетеля - оценщика К., явка которого была обеспечена к дате судебного заседания.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация г. Екатеринбурга - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения представителя административного истца Юровских В.В., свидетеля К., исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно выписки из ЕГРН административный истец является одним из арендаторов земельного участка общей площадью 4132 кв. м., расположенного по адресу: ..., категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под существующими зданиями предприятия.

На данном земельном участке расположены здания производственно-складского назначения.

В силу статьи 24.15 Федерального закона № 135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» сформирован по состоянию на 15 ноября 2012 года и утвержден Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере 9711935, 44 руб.

09 апреля 2013 года в ЕРГН внесены оспариваемые сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку на административного истца условиями договора аренды от 01 декабря 2003 года № Т-700/1018, дополнительного соглашения к договору аренды от 22 июля 2015 года, возложена обязанность по оплате арендных платежей, размер которых исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права арендатора земельного участка, в связи с чем последний вправе их оспорить в соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной административный истец обосновывал отчетом об оценке от 21 ноября 2017 года № ОК-1017-02, составленным ИП К., согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 4503880 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Возражения на отчет поступили от представителя Администрации г. Екатеринбурга, изложенные в письменном отзыве на административный иск.

В частности, представитель заинтересованного лица обращает внимание на то, что, объект-аналог № 2 неверно идентифицирован оценщиком, и не применена корректировка к объектам-аналогам на наличие коммуникаций.

Между тем, исходя из данных «Центра экономического Анализа и Экспертиз» применение оценщиком корректировки на наличие подведенных коммуникаций составила бы 20 %, соответственно, средневзвешенная цена за 1 кв.м. земельного участка составила бы 1136, 95 руб., а итоговая рыночная стоимость 5524287 руб.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля - оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

В связи с возникшими у заинтересованного лица вопросами о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также достоверности определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля - оценщик К., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке.

Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, и Федеральными стандартами оценки.

Оцениваемый земельный участок имеет общую площадь 4132 кв. м., расположен по адресу: ..., относится к категории земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование – под существующими зданиями предприятия.

Объект оценки согласно градостроительным регламентам расположен в зоне ПК - 4 – зона производственно коммунальных объектов V класса вредности.

Окружающая застройка земельного участка – объекты производственно-складского назначения.

На дату оценки на земельном участке расположены здания производственно-складского назначения.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также расположение земельного участка в зоне ПК - 4, оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель, предназначенных под промышленно-складскую застройку в г. Екатеринбурге.

На дату оценки – 15 ноября 2012 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков, предназначенных под промышленно-складскую застройку в г. Екатеринбурге.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

По мнению свидетеля, отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве пяти штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки.

Относительно объекта-аналога № 2, свидетель пояснил, что в таблице 8.1 указан земельный участок по адресу: ..., площадь 18000 кв. м.

При идентификации указанного выше объекта – аналога по Публичной кадастровой карте (стр. 71 отчета) свидетель установил его точное местоположение: ... ..., его кадастровый номер и актуальную площадь 18527 кв. м.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки: на торг, на передаваемые права, на площадь, на местоположение.

По вопросу не применения корректировки на коммуникации свидетель в судебном заседании пояснил, что для целей настоящей оценки земельный участок оценивается как условно свободный от улучшений.

Данный факт связывается с тем, что при рыночной оценке земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости объект оценки должен быть поставлен в те же условия, что и при расчете кадастровой стоимости.

Для целей налогообложения или расчета арендной платы за земельный участок используются данные о стоимости земельного участка без объектов недвижимости и других улучшений, расположенных на нем, поэтому, несмотря на наличие инженерных коммуникаций, земельный участок рассматривается оценщиком как условно свободный от них. Это делается во избежание двойного налогообложения.

Корректировка на наличие коммуникаций к объектам-аналогам не применялась, так как, объект сравнения и все объекты-аналоги имеют инженерные коммуникации по границе участка.

Оценив показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний К. не имеется на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 1 и ФСО № 3.

По общему правилу, Отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135-ФЗ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности; Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В Отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости его рыночной стоимости требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета следует, что оценщик К. имеет статус индивидуального предпринимателя, обладает специальным образованием, является членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», в установленном законом порядке застрахована его ответственность.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит и подписан оценщиком.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 15 ноября 2012 года.

В представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования.

Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода оценки методом сравнения продаж, обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.

Использованные объекты - аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам, примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения.

Отчет содержит сведения об источниках полученной информации об объектах - аналогах.

Утверждение оценщика о том, что объект - аналога № 2, поименованный в таблице 8.1 (..., площадь 18000 кв. м.) этот тот же самый объект, что и ...), нашлю свое подтверждение в ходе изучения Публичной кадастровой карты.

Что касается замечания представителя Администрации г. Екатеринбурга, относящегося к не применению оценщиком корректировки на коммуникации к объектам-аналогам, то суд соглашается с мнением свидетеля о том, что допущение о наличии коммуникаций у объектов-аналогов сделано с учетом их расположения и спорного земельного участка в городе Екатеринбурге, то есть в местности с заведомо развитыми и доступными инженерными коммуникациями.

Доказательств фактического несоответствия действительности выводов оценщика, в указанной части заинтересованным лицом, не представлено.

Кроме того, ссылка представителя заинтересованного лица на данные «Центра экономического Анализа и Экспертиз», которые касаются размера корректировок, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку обзор был подготовлен по итогам 2012 года на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости.

При этом при подготовке аналитических материалов использовалась иннформация по продаже земельных участков расположенных в Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областях.

Сведения относительно зависимости стоимости земельного участка от наличия подведенных коммуникаций указанных на нашем сайте могут быть так же применимы при определении рыночной стоимости земельных участков на 2012 год в районах граничащих с Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областями.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает представленный в дело отчет надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4503880 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка 09 апреля 2013 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, является дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд – 26 декабря 2017года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2017 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Мухаметова Дамира Равильевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4132 кв. м., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 4503880 (четыре миллиона пятьсот три тысячи восемьсот восемьдесят) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 26 декабря 2017года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательном виде 19 марта 2018 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова