Решение по делу № 3а-190/2021 от 25.01.2021

                                                 КОПИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

г. Салехард                                                                                17 февраля 2021 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Евсевьева С.А.,

при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-190/2021 по административному исковому заявлению Заболотного Сергея Петровича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Заболотный С.П., действуя через своего представителя по доверенности Новикову А.А., обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, с привлечением заинтересованного лица - Департамент имущественных отношений г. Новый Уренгой, об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 805 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования магазины, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка) почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 164 030 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленного требования истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 801 818 рублей 60 копеек не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право истца на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В возражении на административное исковое заявление представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО указывает, что представленный административным истцом отчёт является недопустимым доказательством, в связи с чем просит отказать в удовлетворении иска.

Иных письменных возражений и отзывов не поступило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, суд их явку обязательной не признавал.

На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что согласно общему правилу бремени доказывания каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (ст. 62 КАС РФ).

Согласно договора аренды земельного участка № НУ-290-19 от 18 декабря 2019 года, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 805 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка) почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> с 01 февраля 2019 года по 01 февраля 2022 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 17-27).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года № 3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 2 801 818, 60 рублей.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 16).

В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствие с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать наличие недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15.

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет № 816-12.2020 от 28 декабря 2020 года, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка» (оценщик Грибанова М.С.) об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 1 164 030 рублей (л.д. 29-84).

Представленные административным истцом доказательства, в том числе и отчёт об оценке № 816-12.2020 от 28 декабря 2020 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка, размер которого соответствует заявленным в административном иске, суд признаёт относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными в своей совокупности для рассмотрения дела.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как усматривается из отчета, при оценке объекта оценщик использовал сравнительный подход, при этом, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке, был достаточно убедительно мотивирован, что согласуется с требованиями стандартов оценки, и на основе выполненных расчётов рыночная стоимость объекта оценки составила 1 164 030 рублей.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пп. 12, 13, 14 ФСО № 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком применялись расчеты корректировки, сглаживающие отличие аналогов от оцениваемого земельного участка, местоположение объекта оценки и аналогов соответствовало одной категории земель и расположению в разных населенных пункта одного региона (г. Ноябрьск, ЯНАО), с указанием источника информации по объектам-аналогам с приведением характеристик объекта оценки и согласованием результатов.

Отчёт составлен уполномоченным на то лицом, мотивирован, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и критерию достоверности.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов-аналогов и объектов оценки. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.

Напротив, лица, участвующие в деле, не доказали достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, опровергающие его доводы.

Мотивированных ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы участвующие по делу лица не заявили.

Высказанные в письменных возражениях сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению, поскольку у суда нет оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов, изложенных оценщиком в отчете.

Предположения представителя ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки, либо иными доказательствами, свидетельствующими о недостоверности исследованного судом отчета.

Желание представителя ответчика опровергнуть выводы, изложенные в отчете об оценке, со ссылками на неточности и неверную методику расчетов нахожу несостоятельными, поскольку само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.

При таких обстоятельствах прихожу к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости содержит профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика, позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, поэтому оснований не соглашаться с отчетом не имеется.

В указанных обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, соответственно заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Административное исковое заявление подано в суд посредством почтовой связи 30 декабря 2020 года (т. 1 л.д. 87, отчет об отслеживании почтового отправления), поэтому датой подачи следует признать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 805 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования магазины, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка) почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 164 030 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи административного искового заявления Заболотного Сергея Петровича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 30 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья /подпись/              С.А. Евсевьев