Решение по делу № 3а-496/2018 от 01.10.2018

Дело № 3а-496/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2018 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кареньких Антона Павловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г. Таганроге. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (3 953 024,79 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (2 149 628 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 29.03.2017 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание Кареньких А.П. и его представитель не явились, извещены надлежащим образом, представителем административного истца письменно уточнен предмет иска с учетом выводов заключения эксперта, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ

Представитель Правительства Ростовской области – Скворцова М.А., действующая по доверенности, в суд явилась, возражала против административного иска, основанного на отчете оценщика, согласна с заключением судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.

Представители Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 871 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: бытовое обслуживание, кадастровая стоимость участка по состоянию на 29.03.2017 – 3 953 024,79 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности с применением средних удельных показателей кадастровой стоимости, которые утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 14 сентября 2018 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составляет 2 149 628 рублей. На отчет представлены возражения Правительством Ростовской области с указанием на наличие нарушение федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно существа отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 12 ноября 2018 года №608-Э/2018).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 марта 2017 года составляет 2 226 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (под офисно-торговую застройку – л.д.44-48 том 2).

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Таганроге, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость.

Расчет стоимости приведен в таблице №16. Применение конкретных корректировок (на торг, динамику сделок на рынке, местоположение, обеспеченность инженерными сетями, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылками на источники информации, в том числе научно-методического характера, приведены соответствующие расчеты, которые проверяемы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, учитывая отсутствие конкретных возражений на него.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости в данном случае не установлено, разница между двумя видами стоимости укладывается по допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано. При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 871 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: бытовое обслуживание в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2017 года в сумме 2 226 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 1 октября 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Кареньких Антона Павловича 35 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов