Решение по делу № 33-1280/2019 от 12.02.2019

Дело № 33-1280/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень 04 марта 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего судьи:	Кориковой Н.И.,
судей: при секретаре:	Забоевой Е.Л., Малининой Л.Б., Солодовнике О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Житова А.Н., Лебедь С.И. на решение Центрального районного суда города Тюмени от 26 ноября 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Житова А.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Аксерли» о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, определении начальной продажной цены арестованного имущества, отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Малининой Л.Б., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Житов А.Н. обратился в суд с иском с учетом уточнений исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Аксерли» (далее по тексту ООО «Аксерли», ответчик) о признании недостоверным отчета <.......> от 21.06.2018 г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Житову А.Н.; об определении начальной цены арестованного имущества - здания магазина площадью 221,7 кв.м., расположенного по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>; возложении обязанности на отдел судебных приставов принять заключение судебной экспертизы, взыскании расходов по оплате экспертизы и государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что в производстве отдела судебных приставов по Мезенскому и Лешуконскому районам УФССП России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу находится исполнительное производство <.......>, которое в дальнейшем объединено в сводное исполнительное производство <.......>-СД в отношении должника Житова А.Н. в пользу Министерства Агропромышленного комплекса и торговли Архангельской области, предмет исполнения: задолженность в размере 690 000 рублей.

16.04.2018 г. СПИ наложено обременение в виде ареста с правом пользование на объект недвижимости - здание магазина площадью 221,7 кв.м по адресу: <.......>, принадлежащий на праве собственности должнику Житову А.Н.

В рамках исполнительного производства, по инициативе СПИ, ООО «Аксерли» проведена оценка стоимости указанного объекта недвижимости, на дату проведения оценки на 21.06.2018 г., стоимость составила 1207 000 рублей. 16.07.2018 г. СПИ вынесено определение о принятии результатов оценки, установлена общая стоимость имущества 1207 000 рублей, с которым ознакомлен истец.

Истец не согласен с определенным в отчете ООО «Аксерли» размером стоимости магазина, считая его заниженным. Указывает, что оценщик проводил оценку объекта без его фактического осмотра по фотографии, а, следовательно, не мог объективно сделать выводы о конструктивных изменениях здания произведенных истцом, при определении стоимости имущества использовал затратный подход, который не отражает объективной рыночной стоимости имущества. (т. 1 л.д. 85-89)

Истец Житов А.Н. в суд первой инстанции не явился при надлежащем извещении, его представитель Лебедь С.И., в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Аксерли» Аверин Д.С. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что отчет выполнен без нарушения федеральных стандартов, эксперт выезжал и осматривал объект оценки.

Представители третьих лиц УФССП России по Архангельской области и Ненецкому АО, Министерства агропромышленного комплекса и торговли Архангельской области в суд первой инстанции не явились при надлежащем извещении.

Судом постановлено вышеуказанное решение, не согласившись с которым, представитель истца Житова А.Н., Лебедь С.И. в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Указывает, что суд, отказывая в удовлетворении иска, не учёл, что судебной экспертизой проведенной ООО «ВипГрупп» было установлено, что при составлении отчета ответчиком допущена техническая ошибка, которая и повлияла на итоговый результат при определении рыночной стоимости объекта, а, следовательно, противоречит Федеральному стандарту оценки № 3. Определено, что рыночная стоимость объекта составляет 1996580 руб., что больше на 789580 рублей.

Кроме того, полагает, что судом не применены положения ст. 12 Федерального закона от 29.07,1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающие критерии достоверности отчёта.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание в суд апелляционной инстанции не явились при надлежащем извещении, уважительных причин отсутствия суду не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, судебным приставом - исполнителем ОСП по Мезенскому и Лешуконскому районам УФССП России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее СПИ) на основании исполнительного листа, выданного Лешуконским районным судом Архангельской области по делу <.......>, 09.02.2018 г. возбуждено исполнительное производство за <.......>-ИП о взыскании суммы ущерба в размере 710 000 рублей, в рамках которого вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника Житова А.Н.

В ходе исполнительного производства, 16.04.2018 г. наложен арест на здание магазина площадью 221,7 кв. м, расположенного по адресу: <.......>, принадлежащего истцу на праве собственности (т. 1 л.д. 135-137, т. 2 л.д.9).

На основании постановления СПИ от 07.05.2018 г. для проведения оценки арестованное имущества был привлечен в качестве специалиста оценщик - ООО «Аксерли» (т. 1 л.д. 52-53).

В соответствии с отчетом об оценке объекта от 21.06.2018 г., составленным ООО «Аксерли», стоимость арестованного имущества составляет 1207 000 рублей (т 1л.д. 138-166).

На основании постановления СПИ ОСП по Мезенскому и Лешуконскому районам УФССП России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 16.07.2018 г., данный отчет принят, рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 1207000 рублей, (т. 1л.д.73-75) с отчетом истец ознакомлен 18.07.2018 г. (т. 2 л.д.50).

Спорное имущество было передано на торги со стоимостью 1207 000 рублей (т. 1 л.д. 76-78), о чем вынесено определение от 06.08.2018 г..

Согласно заключению эксперта ООО «Вип Груп» <.......> от 31.10.2018 г., проведенного по определению суда, следует, что в результате экспертизы отчета об оценке <.......> от 21.06.2018 г., выполненного ООО «Аксерли», не были выявлены: нарушения законодательства об оценочной деятельности; нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета; нарушения к описанию объекта оценки; нарушения к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой.

В результате экспертизы отчета об оценке были выявлены технические ошибки, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, и повлияли на итоговый результат при определении рыночной стоимости (принцип однозначности). Принимая во внимание дату ввода в эксплуатацию объекта экспертизы - 1986г. (пограничный период), рекомендованным для использования разработчиками справочника «Ко-Инвест» является современный период с использованием современных материалов и технологий, что фактически не запрещает его использования для проведения расчетов с объектами недвижимости, построенными до этого времени. Однако использование данного справочника ведет к определенной погрешности и искажении результатов расчетов рыночной стоимости при расчете затратным подходом объектов построенных в более ранние периоды.

Применив затратный подход к экспертизе объекта исследования (метод сравнительной единицы), признав в качестве итоговой величины, стоимость результата применения затратного подхода, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта: здания магазина площадью 221,7 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......> по состоянию на 21.06.2018 г., с учетом принятых при проведении судебной экспертизы допущений составляет 1996 580 рублей (т. 1 л.д.207-275).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что оспариваемый истцом отчёт, права его не нарушает, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость объекта определена с учётом положений ФЗ «Об исполнительном производстве», судебная экспертиза, которой определена иная стоимость недвижимого имущества, о недостоверности отчёта выполненного ООО «Аксерли» не свидетельствует.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

В силу положений статей 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно положениям п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

При этом статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. В соответствии с нормами п. 1 ст. 11 данного Федерального закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Для проверки обоснованности и достоверности отчёта ООО «Аксерли» судом по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Вип Груп», по заключению эксперта которого следует, что указанный отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, были выявлены технические ошибки, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, и повлияли на итоговый результат при определении рыночной стоимости (принцип однозначности). По совокупности замечаний к отчету судебный эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемого имущества, определенного в отчете ООО «Аксерли» в сумме 1207000 рублей является недостоверной. Рыночная стоимость здания магазина площадью 221,7 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, по состоянию на 21.06.2018 г., составляет 1996 580 рублей.

По указанным основаниям судебная коллегия полагает, что анализируемое заключение эксперта не обоснованно и не правомерно не принято судом первой инстанции в качестве достоверного и допустимого доказательства.

У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в объективности выводов указанного экспертного заключения, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, примененных методик и нормативное обоснование выводов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения по ст. 307 - 308 УК РФ. Каких-либо данных, ставящих под сомнение беспристрастность и компетентность эксперта, не установлено.

Таким образом, поскольку оснований сомневаться в данном заключении специалиста не имеется, иных доказательств опровергающих указанное заключение ответчиком не представлено, судебная коллегия принимает указанное заключение в качестве доказательства.

При указанных обстоятельствах заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы истца о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, что является основанием для отмены решения суда в части и удовлетворении исковых требований о признании недействительным отчета об оценке ООО «Аксерли» от 21.06.2018 г., с установлением начальной продажной стоимости имущества согласно результатов судебной экспертизы в размере 1996 580 рублей.

Истец понес расходы по оплате за проведения судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

Согласно ст. ст. 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы за проведение экспертизы в размере 15000 рублей, и по уплате государственной пошлины в размере 900 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Тюмени от 26 ноября 2018 года отменить в части, вынести новое решение, которым

Исковые требования Житова А.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Аксерли» о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, определении начальной продажной цены арестованного имущества, возложении обязанности на судебного пристава исполнителя принять заключение судебной экспертизы, взыскании судебных расходов удовлетворить в части.

Признать недостоверным отчет <.......> от 21 июня 2018 года о рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: <.......>, подготовленный ООО «Аксерли».

Установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества общей площадью 221,7 кв. м расположенного по адресу: <.......> размере 1996580 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Аксерли» в пользу Житова А.Н. расходы за проведение экспертизы в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 рублей.

В остальной части оставить решение суда без изменения.

Апелляционную жалобу представителя истца Житова А.Н., Лебедь С.И., удовлетворить.

Председательствующий: Корикова Н.И.

Судьи коллегии: Забоева Е.Л.

Малинина Л.Б.