Решение по делу № 2-161/2022 (2-4741/2021;) от 20.07.2021

№ 2-161/2022

Решение

Именем Российской Федерации

г. Химки                                22 марта 2022 года

Химкинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи С.В. Молчанова, при секретаре Е.М, Власовой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. Химки МО к ФИО1 о расторжении договора,

установил:

истец обратился в суд с настоящим иском, в обоснование которого указал на то, что ответчику передан в аренду земельный участок, однако ответчик имеет задолженность по арендной плате. Просили о расторжении договора, взыскании задолженности.

Представитель истца в суд явился, требования подержал.

Ответчик указал на невозможность удовлетворения иска, поскольку задолженности он не имеет в связи с предоставлением льготного периода,

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав имеющиеся в распоряжении суда материалы, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответств ующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что <дата> стороны заключили договор аренды земельного участка кад. № 50:10:0010314:20 по адресу: МО, г.о. Химки, ул. Гоголя, вблизи д. 5, вид разрешенного использования участка «для строительства предприятия общественного питания и торговли».

Срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи. Актом приема-передачи (приложение № 3 к договору) подтверждается передача участка истцу <дата> г.

Из пункта 2.1 договора аренды следует, что срок аренды участка установлен на 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи (<дата> г.).

Вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда МО от 2 июля 2018 года установлено, что спорный участок не освоен, в соответствии с видом разрешенного использования не используется. Более того, участок не огорожен, покрыт древесно-кустарниковой растительностью, через участок проложен пешеходная дорожка с велодорожкой, линейный объект.

При этом судом было установлено, что у ответчика отсутствует объективная возможность использования земельного участка по его назначению с момента заключения договора ввиду бездействия истца и иных лиц по принятию решения о разработке проекта планировки территории, что привело к невозможности получения истцом ГПЗУ и разрешения на строительство, что необходимо для законного использования имеющегося во владении объекта недвижимости – спорного участка.

Так, проект планировки территории ТПУ «Химки», в который включен земельный участок ответчика, согласован Администрацией г.о. Химки и утвержден Постановлением Правительства <адрес> от <дата> № 135/7.

То есть, до <дата> у ответчика отсутствовало право на использование земельного участка в связи с невозможностью получения генерального плана земельного участка. При этом, <дата> проводились публичные слушания по вопросу включения земельного участка истца в проект генерального плана г.о. Химки. <дата> ответчик был уведомлен о включении земельного участка в ТПУ «Химки», работы по разработке проекта планировки которого ведутся.

При этом, фактически истец не исполнял обязательства по договору аренды по предоставлению земельного участка для целей строительства, поскольку, фактически не предоставил ответчику возможность приступить к освоению земельного участка, в том числе, осуществив строительство в установленном законом порядке.

Более того, ответчик неоднократно обращался к истцу с требованием о включении земельного участка в проект планировки территории.

Письмом от <дата> № 4-2266 ответчик поставлен в известность о том, что спорный земельный участок будет включен в проект землепользования и застройки г.о. Химки.

<дата> ответчик обратился к истцу с заявлением, в котором просил о подготовке проекта планировки территории, в ответ на что <дата> ему было сообщено, что спорный земельный участок включен в ТПУ Химки и в настоящее время ведутся работы по подготовке проекта планировки территории.

<дата> ФИО1, после утверждения проекта планировки территории, обратился в АПУ г. Химки, для составления инженерно-топографического плана, необходимого для получения ГПЗУ, при этом обнаружив, что на территории арендуемой под строительство объекта установлена труба отопления большого диаметра.

<дата> ответчик обратился в ООО «ТСК Мосэнерго», то есть к балансодержателю коммуникации, для получения технического задания на перекладку трубы. Получив в декабре техническое задание, ответчик <дата> в Главное управление архитектуры и градостроительства <адрес> за получением ГПЗУ.

Также судом установлено, что со стороны ответчика предпринимались попытки осуществить освоение спорного земельного участка, в то время как участок ответчику предоставлен с находящейся на нем пешеходной и велосипедной дорожками, через участок проложен трубопровод.

Вместе с тем, решением Химкинского городского суда МО от <дата> Пункт 2.1 договора аренды № ФА-66 от <дата> г. земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, г. Химки, ул. Гоголя, вблизи дома № 5, общей площадью 1086 кв.м. с кадастровым номером N 50:10:0010314:20, принять в следующей редакции: «Срок договора аренды составляет 49 лет с <дата> г.».

Так, названным решением установлено, что судом установлено, что до <дата> у ФИО1 отсутствовало право на использование земельного участка в связи с невозможностью получения генерального плана земельного участка, поскольку проект планировки территории ТПУ «Химки», в который включен земельный участок ФИО1, согласован Администрацией г.о. Химки и утвержден Постановлением Правительства <адрес> от <дата> № 135/7.

<дата> г. истец обратился с просьбой к ответчику о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части установления срока его действия, не с момента передачи по акту, а с <дата> г. На данное обращение Администрация г.о. Химки <адрес> ответчика отказом (письмо от <дата> г. за № 132ТГ-3153).

Вместе с тем, решением Химкинского городского суда от <дата> пункт 2.1 договора аренды № ФА-66 от <дата> г. земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, г. Химки, ул. Гоголя, вблизи дома № 5, общей площадью 1086 кв.м. с кадастровым номером N 50:10:0010314:20, изложен в следующей редакции: «Срок договора аренды составляет 49 лет с <дата> г.».

В обоснование своих требований о взыскании задолженности истец указывал, что со стороны ответчика имеется задолженность в размере 1033828,6 руб. за период 4 квартал 2020 года по 4 квартал 2021 года.

Вместе с тем, в период с 2012 года ответчиком внесены арендные платежи на сумму 2161919,38 руб. (пп №б/н от <дата> на сумму 155201,35 рублей., пп <№ обезличен> от 1 <дата> на сумму 155201,55 руб., пп <№ обезличен> от <дата> на сумму 72577,48 руб., пп №Б/Н от <дата> на сумму 49639,83 руб., пп № Б/Н от <дата> на сумму 72544,41 руб. пп от <дата> на сумму 64538,51 руб. № Б/Н от <дата> на сумму 157201,35 руб. № Б/Н от <дата> на сумму 655316,60 руб., пп № Б/Н от <дата> на сумму 270172,64 руб., пп № Б/Н от <дата> на сумму 135086,32 руб., пп № Б/Н от 13.12.2017 года на сумму 100000,00 руб.

Пп № Б/Н от <дата> на сумму 135000,00 руб., пп Б/Н от <дата> на сумму 71000,00 руб.,.

При этом согласно приложению №2 к договору аренды земельного участка, размер годовой арендной платы на первые три года устанавливается в размере 155201 рубль 35 копеек. Соответственно он действует по <дата>. 540345,28 стоимость арендной платы в последующие два года после льготного периода, по <дата>.

С <дата> по <дата> сумма арендной платы составляет 540345,28 Соответственно в месяц размер арендной платы составляет 45028 рубля 77 копеек. Соответственно в квартал размер арендной платы составляет 135086 рубля 32 копейки. <дата> по <дата> сумма арендной платы составляет 450287,74

Сумма оплаты с <дата> по <дата> составляет:

465604 рубля 05 копеек(оплата по <дата>)+ 540345 рублей 28 копеек (оплата с <дата> по <дата> + 45028 рубля 77 копеек = 1456237,07 рублей

Итого сумма к оплате на <дата> составляет: 129334,47 + 155201 рубль 35 копеек + 155201 рубль 35 копеек + 155201 рубль 35 копеек = 594938.52 рубля

Сумма к оплате на <дата> составляет: 1456237,07рублейя

Поскольку ответчик на <дата> 2 161 919,38 руб. внес средства в счет оплаты арендных платежей, сумма переплаты составляет 2161919 рублей 38 копеек - 594938.52 рубля = 1566980 рублей 86 копеек.

В такой ситуации суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности в связи с ее отсутствием.

Также суд не усматривает и оснований для взыскания процентов и судебных расходов с ответчика.

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

требования Администрации г.о. Химки МО к ФИО1 о взыскании задолженности по договору № ФА-66 от <дата> за период 4 квартал 2020 года по 4 квартал 2021 года оставить без удовлетворения.

Встречные требования ФИО1 к Администрации г.о. Химки МО об изменении условий договора оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья          С.В. Молчанов