Решение по делу № 3а-36/2020 от 05.02.2020

Дело № 3а-36/2020

(УИД 37-OS0000-01-2020-000010-09)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 марта 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Степановой Л.А.,

при секретаре Павловой И.В.,

с участием представителя административного истца Гусева Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кочнева Алексея Викторовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департаменту управления имуществом Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Кочнев А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2273 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4483000 рублей.

Административный иск мотивирован тем, что установленная Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области №№ от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость указанного земельного участка, составляющая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 7275 441 рублей 13 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке земельного участка, подготовленном оценщиком ООО «Ваш Эксперт» ФИО4, что приводит к нарушению его прав как арендатора земельного участка в виде необоснованного увеличения арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При этом в административном иске содержится просьба о восстановлении пропущенного срока на обращения в суд, мотивированная тем, что до настоящего времени в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Административный истец Кочнев А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, доверил представление своих интересов Гусеву Д.В.

В судебном заседании представитель административного истца Гусев Д.В. заявленное с учетом уточнений требование поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков – Департамента управления имуществом Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области), заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Администрации города Иваново, которые были извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом.

В письменном отзыве Департамента управления имуществом Ивановской области, Управления Росреестра по Ивановской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации города Иваново указано на отсутствие возражений по существу требований Кочнева А.В., сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждений.

Заслушав представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Установлено, что Кочнев А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2273 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства автомойки, в подтверждение чего представлен договор аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ года №№ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ №№) кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7275441 рублей 13 копеек.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке, составленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец в силу требований п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ и Постановления Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" уплачивает арендную плату, которая определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ №28), ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Перечень конкретных обстоятельств, при которых причины пропуска срока могут быть признаны уважительными, законодателем не определены. Процессуальным законодательством также не установлены критерии, по которым причины пропуска срока признаются уважительными или неуважительными.

Признание тех или иных причин пропуска срока уважительными, относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего данный вопрос, и ставится законом в зависимость от его усмотрения.

Судом установлено, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал ДД.ММ.ГГГГ. Административный истец обратился в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного земельного участка, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в Государственный кадастр недвижимости на момент подачи административного иска в суд уполномоченным органом не вносились. Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным Кочневым А.В. не заявляли.

Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что договор аренды земельного участка был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии 5-летнего срока на обращение в суд, принимая во внимание незначительный период пропуска установленного законом срока, суд считает возможным признать причины пропуска Кочневым А.В. процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными, а срок – подлежащим восстановлению.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 Постановления Пленума ВС РФ №28, из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд также руководствуется разъяснениями пунктов 23, 24 Постановления Пленума ВС РФ №28, согласно которым с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному оценщиком ООО «ВАШ Эксперт» ФИО4, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4483 000 рублей.

Кочнев А.В. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области не обращался.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО4, составившая Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет», застраховавшая свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в САО «ВСК» с лимитом ответственности в размере 300 000 рублей.

Ответственность ООО «ВАШ Эксперт» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в АО «Альфастрахование» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО №1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО №7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик. В процессе оценки оценщик описал местоположение исследуемого земельного участка, проанализировал положительные и отрицательные факторы его локального местоположения.

В отчете также приведена информация о текущем использовании земельного участка и произведен анализ его наиболее эффективного использования, соответствующего его текущему использованию.

В ходе оценки специалистом в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО №3, раздела 5 ФСО №7 произвел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земли под придорожный сервис (индустриальную застройку), выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в г. Иваново из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке специалист указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО №3, пункта 11 ФСО №1, пункта 18 ФСО №4.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, специалист произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны три объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект. В ходе оценки специалистом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на условия рынка, на торг. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивированно обоснован.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; специалист в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд приходит к выводу, что при составлении Отчета об оценке специалистом правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 4483 000 рублей.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали. В своем отзыве Администрация г. Иваново указала, что установленная независимым оценщиком рыночная стоимость 1 кв.м. рассматриваемого земельного участка укладывается в диапазон цен, сложившихся в отношении земельных участков, предназначенных для объектов придорожного сервиса.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, в размере, установленном Отчетом об оценке, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения административного искового заявления Кочнева А.В.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Кочнева Алексея Викторовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департаменту управления имуществом Ивановской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 2273 кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4483 000 рублей.

Датой подачи заявления Кочнева Алексея Викторовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в Ивановский областной суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Степанова Л.А.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.