Решение по делу № 2-215/2023 от 29.12.2022

Дело № 2-215/2023, 2-№338/2023

УИД 22RS 0037- 01-2022- 001763-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2023 года с. Павловск

Павловский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Коняевой З.А.,

при секретаре Бронниковой Д.А.,

с участием представителей ООО «Трофей» Савеленок Д.И., Поволоцкого В.В.,

представителя Николенко А.П., Подойницына Е.В., Чижик Н.А.- Шафигуллина Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Трофей» к Николенко А.П., Подойницыну Е.В., Чижик Н.А. о признании сделки недействительной, переводе права собственности на объект недвижимости, прекращении права собственности, по иску Николенко Алексея Петровича к ООО «Трофей» о признании недействительным условия договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Трофей» обратился с иском Николенко А.П., Подойницыну Е.В. о признании недействительным договора дарения 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>, заключенного между Подойницыным Е.В. и Николенко А.П., зарегистрированного 08.09.2022.

Просит прекратить право собственности Николенко А.П. на 3/13 доли в праве собственности на указанный земельный участок.

Признать, что между Подойницынвм Е.В. и Николенко А.П. фактически был заключен договор купли-продажи указанной доли земельного участка, в связи с чем перевести на ООО «Трофей» права и обязанности покупателя 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>.

Истец просит также признать недействительным договор купли продажи 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>, заключенный между Чижик Н.А. и Николенко А.П., зарегистрированный 17.11.2022, прекратить право собственности Николенко А.П. на полученные по указанной сделке 3/13 доли земельного участка, перевести на ООО «Трофей» права и обязанности покупателя по оспариваемому договору купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства ООО «Трофей» уточнил исковые требования.

Просит признать недействительным как притворный договор дарения 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес> от 31.08.2022, заключенный между Подойницыным Е.В. и Николенко А.П.; прекратить право собственности Николенко А.П. на 3/13 доли в праве собственности на указанный земельный участок; признать, что фактически между Подойницыным Е.В. и Николенко А.П. был заключен договор купли-продажи указанной доли земельного участка, перевести на ООО «Трофей» права и обязанности покупателя 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>.

Просит также перевести на ООО «Трофей» права и обязанности покупателя 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес> по заключенному между Чижик Н.А. и Николенко А.П. договору купли-продажи от 01.11.2022, прекратив право собственности Николенко А.П. на приобретенную по данному договору купли-продажи земельную долю.

В обоснование требований истец указал, что ООО «Трофей», Подойницын Е.В., Чижик Н.А. и Опекунов А.Н. являлись сособственниками земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>.

В декабре 2022 года ООО «Трофей» узнал о заключении ответчиками оспариваемых сделок. Считает договор дарения от 31.08.2022 притворной, прикрывающей договор купли-продажи, сделкой, ничтожной в силу ч.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ).

Николенко А.П. скупает земельные доли у разных собственников, прикрываясь договорами дарения там, где доли нельзя продать постороннему лицу, например, на другом арендованном ООО «Трофей» земельном участке с кадастровым номером <номер> Вдовенко Т.С скупила четыре земельные доли, а затем подарила их Николенко А.П., даже Росреестр заподозрил неладное и приостановил регистрацию сделок.

Земельные доли Подойницына Е.В. и Чижик Н.А. на земельном участке с кадастровым номером <номер> находились в аренде у ООО «Трофей», который имел преимущественное право на выкуп земельных долей перед другими лицами, о чем закреплено в п.3.1 договора аренды от 20.03.2018. Ни Подойницын Е.В., ни Чижик Н.А. не уведомляли его о намерении продать свои земельные доли, нарушив преимущественное право на приобретение их.

Николенко А.П. обратился в суд с иском о признании недействительным условия пункта 3.1 договора аренды, заключенного 20.03.2018 между ООО «Трофей» и Дорош А.В., Опекуновым А.Н., Подойницыным Е.В., Чижик Н.А., о преимущественном праве ООО «Трофей» на выкуп земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В обоснование требований указал, что является собственником 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>, находящийся в аренде у ООО «Трофей».

Ознакомился с договором аренды от 20.03.2018, полагает, что пункт 3.1 договора аренды, закрепляющий преимущественное право ООО «Трофей» на выкуп земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами противоречит требованию закона, ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ.

Арендатор, согласно ст. 621 ГК РФ, имеет право по истечении срока аренда преимущественное право перед другими лицами на право заключения договора аренды на новый срок, преимущественного права арендатора на выкуп земельных долей в арендованном участке гражданское законодательство не закрепляет.

Оспариваемое условие договора аренды нарушает его право собственника свободно распоряжаться земельными долями в соответствие с положениями ст. 12 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В силу п.4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного положения, злоупотреблять правом.

Суд объединил два гражданских дела в одно производство.

В данное судебное заседание не явились Николенко А.П., Подойницын Е.В., Чижик Н.А., Опекунов А. Н., извещены, суд в их отсутствие рассмотрел дело.

Представители ООО «Трофей» Савеленок Д.И. и Поволоцкий В.В. заявленные требования поддержали, с иском Николенко А.П. не согласны.

Поволоцкий В.В. в обоснование заявленных ООО «Трофей» требований пояснил, что в силу рациональности людей не верит в бескорыстность передачи Подойницыным Е.В. земельной доли незнакомому Николенко А.П., притом, что он является инвалидом. Ссылка Подойницына Е.В. на трудности в содержании земельной доли неубедительна, он получал 7000 руб. в год в качестве арендной платы за свою долю от ООО «Трофей», при этом оплачивал земельный налог в размере 500 руб. Имелись желающие приобрести у Подойницына Е.В. земельную долю. Заключая договор аренды с ООО «Трофей» Подойницын Е.В. согласился передать арендатору преимущественное право на выкуп земельных долей перед другими лицами.

Ответчик Николенко А.П. не ограничился полученной от Подойницына Е.В. земельной долей, купил еще земельную долю у Чижик Н.А., последняя также нарушила преимущественное право ООО «Трофей» на выкуп долей сособственников земельного участка с кадастровым номером <номер>, не предложила прежде арендатору свою земельную долю. В связи с чем ООО «Трофей» вправе требовать перевода на него права собственности на спорные земельные доли, принадлежавшие Подойницыну Е.В. и Чижик Н.А.

Представитель Николенко А.П., Подойницына Е.В., Чижик Н.А. Шафигуллин Л.А. не согласен с иском ООО «Трофей», поддержал иск Николенко А.П.

Пояснил суду, доказательств возмездного характера сделки, заключенной 31.08.2022 между Подойницыным Е.В. и Николенко А.П., ООО «Трофей» не представил. Договор дарения заключен в письменной форме, подписан сторонами, воля дарителя на безвозмездную передачу имущества ясно выражена, условий о встречной передаче вещей, или права, либо встречном обязательстве заключенный договор дарения не содержит. Подойницын Е.В. в судебном заседании подтвердил факт безвозмездной передачи Николенко А.П. 3/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>. Николенко А.П. зарегистрировал право собственности на приобретенную по договору дарения земельную долю. Оснований для признания договора дарения притворной сделкой не имеется. К тому же признание сделки недействительной влечет обязанность сторон возвратить друг другу полученное по сделке согласно ч.2 ст. 167 ГК РФ.

Чижик Н.А. в силу ч.1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 248 ГК РФ вправе по своему усмотрению произвести отчуждение своей земельной доли любому сособственнику земельного участка с кадастровым номером <номер>.

ООО «Трофей», как арендатор указанного земельного участка, продолжает пользоваться данным земельным участком по договору аренды от 20.03.2018, не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов действиями ответчиков.

Условие пункта 3.1 договора аренды, заключенного 20.03.2018, о преимущественном праве ООО «Трофей» на выкуп земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами просит признать недействительным, противоречащим закону по основаниям, указанным в иске НиколенкоА.П.

Ответчик Николенко А.П. в отзыве на иск ООО «Трофей» указал, что весной 2022 года Подойницын Е.В. предложил ему безвозмездно забрать земельную долю - 3/13 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>. 31.08.2022 заключили договор дарения. Никакой оплаты по договору не производил. Зарегистрировал 08.09.2022 переход права собственности на земельную долю. Затем купил вторую такую же долю указанного земельного участка у Чижик Н.А.. Преимущественное право, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, действует при продаже доли постороннему лицу, следовательно, порядок продажи земельной доли Чижик Н.А. не нарушила.

Ответчик Подойницын Е.В. в предыдущем судебном заседании пояснял, что в 2018 году ему была установлена инвалидность второй группы после полученной травмы, приходилось часто ездить в лечебные учреждения, приобретать лекарства. Обращался за помощью к Савеленок Д.И., тот денег не дал и арендную плату за 2022 год не до сих пор не выплатил.

Брат К. познакомил его с Николенко А.П., у которого делал ремонт в доме. Николенко А.П. в 2019 -2020 г.г. неоднократно (не менее восьми раз) возил его на своем автомобиле в больницы г. Барнаула, одалживал деньги на лекарственные препараты, на дрова, помог с ремонтом прорвавшейся трубы отопления в доме. Одна поездка на такси тогда в больницу из с.Чернопятовой в г.Барнаул обходилась в три-пять тысяч рублей, на костылях иным способом добраться не мог.

Когда в 2022 году с сожительницей решили переехать из <адрес> Павловского района на жительство в <адрес>, сам предложил Николенко А.П. свой земельный пай безвозмездно. Никаких денег от Николенко А.П. по договору дарения от 31.08.2022 не получал, просто отблагодарил Николенко А.П. за помощь. С Иском ООО «Трофей» не согласен.

Ответчик Чижик Н.А. в прошлом судебном заседании пояснила, что 3/13 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес> получила по наследству после смерти отца. Она находилась в аренде у ООО «Трофей» с 2018 года. Решила продать земельную долю, поскольку постоянно проживает в <адрес>, не устраивала арендная плата, которую, к тому же не получала в 2018 и в 2022 годах. Николенко А.П. предложить заключить с ним договор купли-продажи за 150000 руб. Оплатил наличными денежными средствами. Никому более купить свою долю не предлагала. Николенко А.П. показал документы о том, что является сособственником земельного участка с кадастровым номером 22:31:010301:460.

В письменном отзыве на иск ООО «Трофей» Чижик Н.А. указала, что правомерность и законность сделки купли-продажи земельной доли, заключенной с Николенко А.П. от 01.11.2022 проверял Росреестр, никаких замечаний по соблюдению порядка продажи доли не было. Положения ст.250 ГК РФ к данным отношениям неприменимы, поскольку продала земельную долю сособственнику земельного участка, а не постороннему лицу.

Выслушав объяснения сторон, суд исследовал договор аренды от 20.03.2018 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер> общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Трофей» - с одной стороны, Дорош А.В. (собственником 3/13 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок), Опекуновым А.Н. (собственником 4/13 долей), Подойницыным Е.В. (собственником 3/13 долей), Чижик Н.А. (собственником 3/13 долей) – с другой, в котором в абзаце 3 пункта 3.1 предусмотрено право арендатора «на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами».

По договору купли-продажи от 22.01.2022 Дорош А. В. продал свои 3/13 доли ООО «Трофей».

Согласно договору дарения от 31 августа 2022 года Подойницын Е.В. подарил свои 3/13 доли Николенко А.Н.

01 ноября 2022 года Чижик Н.А. продала по договору купли-продажи 3/13 доли Николенко А.П.

Все сделки заключены в надлежащей письменной форме, подписаны сторонами, переход права собственности по сделкам зарегистрирован в Росреестре, соответственно, 04.02.2022, 08.09.2022, 17.11.2022.

Согласно статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствие с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 251 ГК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса, то есть с момента государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору дарения в силу части 1 статьи 572 ГК РФ одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный суд разъяснил, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2ст. 170 ГК РФ).

Например, если судом будет установлено, что участник общества с ограниченной ответственностью заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в уставном капитале общества третьему лицу с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, иной участник общества вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 2 статьи 93 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ.

Исходя из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Верховный суд в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В абзаце 4 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены иные последствия такого нарушения.

Из изложенных положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции в совокупности с положениями пункта 1 статьи 167 названного Кодекса следует, что перевод прав и обязанностей возможен только по действительной сделке, поскольку по недействительной сделке переводить нечего.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 ст. 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права,

Как указано в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Из содержания данной нормы следует, что если число дольщиков не превышает пяти, применяются только правила Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним относятся положения главы 16 ГК РФ «Общая собственность», согласно которой, в частности, статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Получать согласие на дарение доли земельного участка от других участников общей долевой собственности не требуется, что следует из смысла части 2 статьи 246 ГК РФ.

Согласно статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков; при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя; уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Оспаривая договор дарения земельной доли от 31.08.2022, заключенный между Подойницыным Е.В. и Николенко А.П. ООО «Трофей» сомневается в безвозмездном характере сделки, в разумности действий Подойницына Е.В., подарившему долю незнакомому постороннему лицу при наличии желающих купить у него эту земельную долю.

При этом в нарушение положений ст. 56 ГК РФ, обязывающей стороны доказать те обстоятельства, на которые они ссылается как на основание своих требований, никаких доказательств возмездности оспариваемой сделки ООО «Трофей» не представил. Ссылка на то, что сособственник другого земельного участка с кадастровым номером <номер> Вдовенко Т.С скупила четыре земельные доли, а затем подарила их и еще две свои доли Николенко А.П., таким бесспорным доказательством не является. Обстоятельства заключения данной сделки предметом настоящего судебного разбирательства не являются. Вдовенко Т.С. отказалась от регистрации перехода прав по договорам дарения к Николенко А.Н., что следует из представленных уведомлений Росреестра от 31 января 2023 года.

Подойницын Е.В. подтвердил суду безвозмездность договора дарения земельной доли от 31.08.2022 Николенко А.Н., последний также отрицает передачу денег, иного имущества либо каких-либо прав по сделке в уплату за земельную долю Подойницыну Е.В. Николенко А.П. зарегистрировал право собственности на приобретенную земельную долю в Росреестре 08.09.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Оснований для признания договора дарения от 31.08.2022 притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право на её приобретение, суд не установил.

К тому же за признанием данной сделки недействительной может следовать в качестве последствий возвращение сторон в первоначальное положение, а не перевод прав по сделке на ООО «Трофей».

Чижик Н.А., заключая с Николенко А.П. договор купли-продажи земельной доли в праве собственности на тот же земельный участок с кадастровым номером <номер> от 01.11.2022, имела право не извещать письменно остальных участников общей долевой собственности, каковыми являлись на тот момент ООО «Трофей» и Опекунов А.Н., о намерении продать свою земельную долю.

Чижик Н.А. продавала земельную долю не постороннему лицу, а одному из сособственников земельного участка Николенко А.П.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Данная норма носит императивный характер и условия договора аренды должны соответствовать требованиям Гражданского кодекса и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Положение пункта 3.1 договора аренды, заключенного 20.03.2018 между ООО «Трофей» и Дорош А.В., Опекуновым А.Н., Подойницыным Е.В., Чижик Н.А., о преимущественном праве ООО «Трофей» на выкуп земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, противоречат требованиям императивной нормы (ч.1 ст. 250 ГК РФ). Частью 4 статьи 250 ГК РФ установлен законодательный запрет на уступку преимущественного права покупки доли.

Положения ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливает какого-либо преимущественного права покупки земельной доли арендатором земельного участка. В пункте 5 статьи 9 предусмотрено лишь право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с положениями части 1 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 2 этой же статьи указано, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В данном случае ООО «Трофей» заключал с арендодателями не договор аренды с правом выкупа, соглашения о выкупе земельного участка между арендодателями и арендатором, об условиях выкупы, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения договор аренды от 20.03.3018 не содержит,

Поскольку законом не предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого объекта, договор в силу ст. 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, суд признает недействительным условие пункта 3.1 договора аренды, заключенного 20.03.2018 между ООО «Трофей» и Дорош А.В., Опекуновым А.Н., Подойницыным Е.В., Чижик Н.А., о преимущественном праве ООО «Трофей» на выкуп земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, как ограничивающее право собственника на свободное распоряжение имуществом при отсутствие на то законодательного запрета.

Как разъяснил Верховный суд в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Оснований для перевода прав покупателя по договору купли-продажи от 01.11.2022, заключенному между Чижик Н.А и Николенко А.П., на ООО «Трофей», в связи с вышеизложенным суд не усмотрел.

Не усмотрела в действиях ответчиков Николенко, Подойницына и Чижик нарушения закона при заключении оспариваемых договоров дарения и купли-продажи и прокуратура района, проверяя заявление ООО «Трофей» о противоправности сделок, что следует из представленного надзорного производства №84ж-23.

Отказывая в иске ООО «Трофей» в полном объеме, удовлетворяя требования Николенко А.П. о признании недействительным п. 3.1 условия договора аренды от 20.03.2018, суд взыскивает в пользу Николенко А.П. с ООО «Трофей» государственную пошлину в размере 300 руб. на основании ст. 98 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 98, 194-199, 320-321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Трофей» оставить без удовлетворения за недоказанностью.

Исковые требования Николенко А.П. удовлетворить.

Признать недействительным условие пункта 3.1 договора аренды, заключенного 20.03.2018 между ООО «Трофей» и Дорош А.В., Опекуновым А.Н., Подойницыным Е.В., Чижик Н.А., о преимущественном праве ООО «Трофей» на выкуп земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:31:010301:460 при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Взыскать с ООО «Трофей» в пользу Николенко А.П. государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Павловский районный суд в течение месячного срока со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 12.04.2023.

СУДЬЯ З.А.Коняева