Решение по делу № 3а-200/2020 от 28.01.2020

УИД: 66OS0000-01-2020-000044-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург	19 мая 2020 года
	Номер производства № 3а-200/2020

Резолютивная часть решения объявлена 19.05.2020.

Мотивированное решение изготовлено 21.05.2020.

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-200/2020

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарант – Инвест» (ИНН 6673192787)

к административным ответчикам – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО, Администрации города Екатеринбурга,

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гарант - Инвест» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 04 февраля 2019 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 15 ноября 2019 года № ОК-1019-01, составленный оценщиком К., являющимся индивидуальным предпринимателем (ИНН 667112176105).

В судебном заседании принял участие представитель административного истца Романова Е.В., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО, администрация города Екатеринбурга, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика К., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110014:6402, общей площадью 5 922 кв. м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5256 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – Склады. Деловое управление (административно – бытовые здания), которые расположены по адресу: ....

Земельные участки поставлены на кадастровый учет 04 февраля 2019 года на основании представленных в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровой учет объектов недвижимости от 31 января 2019 года №66-0-1-239/3001/2019-578 и межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №.

04 февраля 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о спорных земельных участках.

Соответственно, датой определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: № является 04 февраля 2019 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: № была определена ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО Актами определения кадастровой стоимости от 04 февраля 2019 года с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально – технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенных в кадастровом квартале 66:41:0110014 в соответствии с Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года №32 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» в размере 2836,21 руб./кв.м.

Для земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость составила 16796035,62 руб.

Для земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость составила 14907119,76 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04 февраля 2019 года.

В соответствии с отчетом об оценке от 15 ноября 2019 года № ОК-1019-01, составленным оценщиком К., по состоянию на 04 февраля 2019 года рыночная стоимость определена:

-для земельного участка с кадастровым номером № в размере 7147 854 руб.;

-для земельного участка с кадастровым номером № в размере 5702760 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 25 декабря 2019 года заявление административного истца от 06 декабря 2019 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по основанию установления рыночной стоимости было отклонено, что явилось основанием для обращения с административным иском в суд.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании К. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.

Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельных участков в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки.

Оцениваемые земельные участки относятся к категории земель – земли населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования – Склады. Деловое управление (административно – бытовые здания), расположенные по адресу: ....

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельных участков, а также их расположение в территориальной зоне ПК-2 – «Зона производственно-коммунальных объектов V класса», оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемые земельные участки относятся к сегменту рынка земельных участков под промышленно-складскую застройку в г. Екатеринбурге.

На дату оценки – 04 февраля 2019 года, исходя из сегмента рынка, к которому относятся земельные участки, оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков, предназначенных под промышленно-складскую застройку в г. Екатеринбурге.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Отобранные по правилам отбора четыре объекта-аналога были идентифицированы оценщиком на Публичной кадастровой карте г. Екатеринбурга, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектами оценки, точно установлена их площадь, кадастровые номера и вид разрешенного использования.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь.

Оценив показания свидетеля, а также исследовав отчет об оценке, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Оценивая отчет об оценке, суд учитывает, что он выполнен оценщиком К., который имеет высшее профессиональное образование, значительный стаж работы в области оценочной деятельности, является членом Союза специалистов оценщиков «Федерация Специалистов Оценщиков», имеет квалификационный аттестат по направлению подготовки оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 16 марта 2018 года, его профессиональная ответственность застрахована в установленном законом порядке.

С учетом требований статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ оценщиком правильно составлен отчет на дату, по состоянию на которую, определена кадастровая стоимость спорных земельных участков – 04 февраля 2019 года.

Оценщик провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже, сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, суд не нашел математических ошибок.

Отказ оценщика от корректировки на коммуникации не противоречит пункту 20 ФСО № 7, так как земельный участок для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной оценивается как незастроенный без учета каких-либо улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций). Соответственно имеющиеся на земельных участках инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке; учитывается сама возможность подключения к коммуникациям.

Каких-либо объективных данных, позволяющих судить о том, что отказ оценщика от применения указанной корректировки повлек неправильное определение рыночной стоимости земельного участка, по делу не установлено.

Таким образом, представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется; ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, № по делу заявлены не были.

На основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает названный выше отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: №, № на дату определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск полежит удовлетворению, в связи с чем суд устанавливает по состоянию на 04 февраля 2019 года:

-кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 7 147854 руб.;

-кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 5 702760 руб.

В силу части 6 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, № следует считать дату обращения в Комиссию - 06 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гарант – Инвест» (ИНН 6673192787) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, удовлетворить.

Установить по состоянию на 04 февраля 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 7147 854 (семь миллионов сто сорок семь тысяч восемьсот пятьдесят четыре) руб.

Установить по состоянию на 04 февраля 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 5702760 (пять миллионов семьсот две тысячи семьсот шестьдесят) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 06 декабря 2019года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Н. Полевщикова