Решение по делу № 33-3375/2017 от 24.01.2017

    Судья: Лебедев Д.И.    дело № 33-3375/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Мадатовой Н.А.,

    судей Клубничкиной А.В., Хапаевой С.Б.,

    при секретаре Шолгиной Н.И.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании 22 февраля 2017 года апелляционную жалобу Валиахметовой А. Ю. на решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску ПАО «Сбербанк России» к ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего Колесниковой М. М., Валиахметовой А. Ю. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки.

    Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,

объяснения представителей Валиахметовой А.Ю. – Валиахметова Ю.Р., Круглова Н.Б., представителя ПАО «Сбербанк России» - Астраханцева И.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец ПАО «Сбербанк России» обратился с иском к ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего Колесниковой М.М. и Валиахметовой А.Ю. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, заключенного <данные изъяты> между ответчиками, применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о государственной регистрации перехода права собственности 50-50/001-50/061/005/2015-7169/2 от <данные изъяты>, указав, что между Валиахметовой А.Ю. и ООО «Техинвест» <данные изъяты> заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Истец считает указанный договор недействительным по следующим основаниям.

Между истцом и ООО «Техинвест» <данные изъяты> заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии <данные изъяты>. Обязательства по договору обеспечены залогом имущества заемщика. В состав заложенного имущества входит квартира, расположенная по вышеуказанному адресу в соответствии с договором залога <данные изъяты> от <данные изъяты>. Сведения об обременениях в пользу банка внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты>. Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «Техинвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Банк обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов задолженности должника по кредитным сделкам, как обеспеченной залогом. Определением от <данные изъяты> требования банка признаны обоснованными, и включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом, в том числе, спорной квартиры. В ходе процедуры конкурсного производства банку стало известно о том, что <данные изъяты> между ООО «Техинвест» и Валиахметовой А.Ю. заключена сделка, направленная на отчуждение спорной квартиры.

На основании заочного решения Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> за Валиахметовой А.Ю. в ЕГРП внесена запись <данные изъяты> от <данные изъяты> о переходе права собственности на спорную квартиру. По мнению банка, предварительный договор от <данные изъяты> является недействительной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона.

Условия договора залога <данные изъяты> содержат обязательство залогодателя не распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя. Залог в пользу банка на момент заключения предварительного договора зарегистрирован в ЕГРП. Вместе с тем, предварительный договор между Валиахметовой А.Ю. и ООО «Техинвест» заключен без письменного согласия банка. При заключении сделки ООО «Техинвест» злоупотребило правами в нарушение условий закона и договора, Валиахметовой А.Ю. должно быть известно об имеющихся обременениях. Оспариваемой сделкой нарушены права истца как залогодержателя, кредитные обязательства до настоящего времени не исполнены.

В судебном заседании представитель истца ПАО «Сбербанк России» иск поддержала.

Ответчик Валиахметова А.Ю. в судебном заседании иск не признала.

Ответчик ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего Колесниковой М.М. в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> и Балашихинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание своих представителей не направили, извещены.

Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Валиахметова А.Ю. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между истцом и ООО «Техинвест» <данные изъяты> заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии <данные изъяты> с лимитом 1 000 000 000 рублей, обязательства по которому обеспечены залогом.

<данные изъяты> ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Техинвест» (залогодатель) заключили договор залога <данные изъяты>, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие залогодателю на основании договора долевого участия в строительстве №АР-1-К6/2012 от <данные изъяты> имущественные права на участие в долевом строительстве корпуса <данные изъяты>-х секционного 25-ти этажного жилого дома по адресу: 143900, <данные изъяты>, севернее <данные изъяты>, заключенному между залогодателем и ООО «Гранель Девелопмент» с учетом всех приложений и дополнений, в том числе: право (требование) на получение в собственность 374 квартир общей площадью 2782,76 кв.м., указанных в приложении <данные изъяты>, в числе которых указана спорная <данные изъяты> площадью 38,84 кв.м.. Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке <данные изъяты>. Условиями договора предусмотрен запрет на совершение сделок по уступке, отчуждению, передачи в залог третьим лицам предмета залога без письменного согласия залогодержателя.

<данные изъяты> Валиахметова А.Ю. (покупатель) и ООО «Техинвест» (продавец) заключили предварительный договор №ПДКП-АР-К6-248 купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1. которого его предметом является определение условий, на которых между покупателем и продавцом будет заключен договор купли-продажи однокомнатной <данные изъяты>, расположенной в доме по вышеуказанному адресу. Цена договора составляет 2 799 393 руб., оплачена Валиахметовой А.Ю. <данные изъяты>.

Ответчик произвела в квартире ремонтные работы, пользуется жилым помещением, оплачивает коммунальные услуги.

Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № А41-78652/14 ООО «Техинвест» признано несостоятельным, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Колесникова М.М.

Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу №А41-78652/14 требования ОАО «Сбербанк России» к ООО «Техинвест» в размере 991 249 500, 776 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом объектов недвижимости, в отношении которых ипотека в пользу банка зарегистрирована на основании, в том числе, договора залога <данные изъяты> от <данные изъяты>.

ООО «Техинвест» обязательства по погашению кредитной задолженности не исполнено.

<данные изъяты> зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки <данные изъяты> в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора залога имущественных прав от <данные изъяты> <данные изъяты> одновременно с регистрацией права собственности ООО «Техинвест» в рамках реализации имущественных прав по договору об участии в долевом строительстве от <данные изъяты>.

Заочным решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> частично удовлетворен иск Валиахметовой А.Ю. к конкурсному управляющему ООО «Техинвест» о признании право собственности на спорную квартиру, обязании государственной регистрации права собственности, прекращении права собственности ООО «Техинвест» на жилое помещение. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> <данные изъяты> право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Валиахметовой А.Ю. <данные изъяты> <данные изъяты>.

Определением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> указанное заочное решение суда от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> отменено, рассмотрение по существу гражданского дела возобновлено.

Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отказано в удовлетворении исковых требований Валиахметовой А.Ю. к ООО «Техинвест», ПАО «Сбербанк России» о признании отсутствующим права залога, зарегистрированного в пользу банка, признании права собственности на жилое помещение, прекращено право собственности Валиахметовой А.Ю. на жилое помещение, зарегистрированное <данные изъяты> за <данные изъяты>. Решение суда обжаловано в апелляционном порядке, в законную силу не вступило.

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, руководствуясь ст.ст. 8, 153, 166-168, 346, 351-353, 425, 429, 434, 460, 549, 550 ГК РФ, ст.ст. 37, 39 Федерального закона от <данные изъяты> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска и признании предварительного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, поскольку спорная квартира являлась предметом договора залога, заключенного между ПАО «Сбербанк России», которое, являясь залогодержателем согласия на отчуждение на отчуждение имущественных прав либо имущества не давал, сделка не соответствует требованиям закона. При этом, оснований, предусмотренных ст. 352 ГК РФ в качестве оснований для прекращения залога, судом не установлено.

Судебная коллегия соглашается с таким решением и отмечает, что материалы дела не содержат доказательств добросовестности Валиахметовой А.Ю., которая не проявила должную заботу и осмотрительность, не проверила наличие обременения в отношении спорной квартиры, зарегистрированного в пользу истца <данные изъяты> в установленном законом порядке, т.е. до заключения оспариваемого договора, что свидетельствует о том, что она должна была знать об отсутствии согласия истца на момент совершения сделки (ст. 173.1 ГК РФ). Об указанном свидетельствуют также следующие обстоятельства.

Сторона ответчика рассматривает оспариваемую сделку основным договором купли-продажи ввиду осуществленной оплаты приобретаемой недвижимости и фактического владения. Судебная коллегия соглашается с тем, что предварительный договор имеет правовую природу основного договора купли-продажи, что явствует из поведения ответчиков и его условий. На момент заключения сделки дом был введен в эксплуатацию и передан по акту участнику долевого строительства ООО «Техинвест», право собственности которого не зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем Валиахметовой А.Ю. было известно. Также, ответчиком не представлен акт приема-передачи квартиры, что свидетельствует об использовании ею имущества при отсутствии воли продавца. Таким образом, суд пришел к верному об отсутствии оснований для прекращения залога, предусмотренного п.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соответствует нарушенному праву истца на обеспечение неисполненных обязательств по возврату кредита ООО «Техинвест», удовлетворение иска основано на правильном применении ст. ст. 346, 351-353 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы Валиахметовой А.Ю. фактически повторяют доводы, приведенные ею при рассмотрении спора судом первой инстанции, были предметом рассмотрения и оценки в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда и оснований к отмене решения не содержат, в целом не основаны на материалах дела, в связи с чем, не могут повлечь отмену обжалуемого решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

    решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Валиахметовой А.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий

      Судьи