Решение по делу № 3а-344/2020 от 22.10.2019

                                                                                                        Дело №3а- 344/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    19 февраля 2020 года       г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. метров, вид использования – под производственно-торговый комплекс, расположенного по адресу: <данные изъяты>, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала и просит установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в отчете не соглашаясь с выводами эксперта, приведенными в заключении, указав об отсутствии полного и всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, о допущении экспертом ошибок в расчетах, нарушении правил и методов оценочной деятельности.

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание представителя не направило, представило письменные пояснения, в которых, соглашаясь с выводами судебной оценочной экспертизы, решение об удовлетворении административного иска оставило на усмотрение суда.

Иные лица, лица (Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», администрация городского округа Раменское Московской области) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта Панфилову Е.С., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. метров, вид использования – под производственно-торговый комплекс, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере <данные изъяты> рублей, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Финансовый СоветникЪ», согласно которого рыночная стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определении рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» Панфиловой Евгении Сергеевне. В ходе производства судебной экспертизы ООО «Трансэнергоресурс» реорганизовано и его приемником является ООО «Группа компаний «Метрикс», где эксперт Панфилова Е.С. осуществляет трудовую деятельность в настоящее время.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 79 от 20.12.2019 года, на (стр. 6-13 заключения) экспертом приведены суждения относительно содержания отчета оценщика, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения исследования, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

В указанной части заключение стороной административного истца сомнению не подвергалось.

Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца подверг его сомнению в части определения размера рыночной стоимости объекта, не опровергая выводы относительно исследования отчета, пояснив, что экспертом не проведен всесторонний анализ рынка недвижимости в районе расположения объекта исследования, нарушены требования к оценке недвижимости, допущены ошибки в расчетах, нарушены правила и методы оценочной деятельности, а вывод эксперта о рыночной стоимости объекта, основан на применении лишь одного метода оценки – метода сравнения продаж, который выполнен на трех предложениях к продаже объектов-аналогов, существенно различающихся между собой по стоимости как до введения корректировок на различие между исследуемым объектом и объектами-аналогами, так и после.

Приведенные обстоятельства, как полагает представитель административного истца, свидетельствуют о нарушении ст.ст. 8, 16 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также ст. 49 КАС РФ и просит признать определенную экспертом рыночную стоимость объекта недвижимости недостоверной.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и допрошен эксперт Панфилова Е.С.

В ходе рассмотрения дела эксперт Панфилова Е.С. полностью поддержала заключение, не согласилась с возражениями стороны представителя административного истца, и пояснила, что анализ предложений рынка недвижимости 2017 года в районе расположения объекта оценки проведен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности на ст. 45-47 заключения в соответствии с требованиями п. 11 ФСО №7. Информация была проверена экспертом на сайте Росреестра.

Эксперт также указала, что на стр. 43-45 заключения приведен анализ рынка недвижимости 2017-2018 года, где скачка цен в данный период не наблюдалось, но инфляция цен происходила, в связи с чем, и приведена корректировка на условия рынка, расчет которой приведен в заключении (стр.62).

Как следует из экспертного заключения при определении рыночной стоимости экспертом доходный и затратный подходы не применялись, обоснование отказа приведено в заключении. Согласно пояснениям эксперта доходный подход носит вероятностный характер и может привести к искажению результатов исследования.

Положения п. 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611 предусматривают право эксперту самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов, обосновав свой выбор, что экспертом соблюдено. Аналогичное право эксперту предоставлено и нормами абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, довод представителя истца не могут быть приняты во внимание.

Как пояснил эксперт, в соответствии с требованием пункта 20 ФСО N 7 оценка земельного участка была произведена как условно-свободного.

Относительно замечания стороны о не обоснованном применении экспертом при введении корректировки на торг по данным справочника СРД №20 от мая 2017 года, при том, как данный справочник на более позднее время (ноябрь 2017 года) предусматривает размер корректировки более высокий эксперт пояснила, что при производстве экспертизы ей был доступен справочник по состоянию на май 2017 года, что приближено к дате оценки, цена предложения отличается от реальной цены сделки, в расчетах применено среднее значение для земельных участков 13%. Скидка на торг является условной величиной, в случае использования справочника под редакцией Лейфера данная скидка составляет 10.3%, следовательно, при расчете применено достоверное значение размера корректировки.

Принимая во внимание вышеизложенные пояснения эксперта, суд также учитывает, что представителем административного истца со своей стороны не приведены какие-либо нормативные либо научные данные, подтверждающие обоснованность замечаний. Указанная позиция представителя административного истца основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности, мотодологии проведения такой оценки и не может быть принята судом во внимание.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы № 79 от 20 декабря 2019 года в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами, экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальное высшее образование, стаж экспертной работы, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался, в том числе: Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, справочными материалами по оценке недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Панфилова Е.С. в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, и с учетом отсутствия доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации (принцип экономической обоснованности налогов), новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

    Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. метров, вид разрешенного использования под производственно-торговый комплекс, расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Десантная равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 22 428 021.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Фреш Маркет» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Финансовый СоветникЪ» в размере <данные изъяты> рублей -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова