Решение по делу № 2-5275/2024 от 22.04.2024

УИД 14RS0035-01-2024-008149-56

Дело №2-5275/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Якутск                                          10 октября 2024 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Захаровой Е.В., при секретаре Лугиновой Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Топор Тамары Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания» к Топор Тамаре Владимировне о применении последствии недействительности сделки в виде двусторонней реституции,

установил:

    Топор Т.В. обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее ООО СЗ «ЖСК») о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, указывая, что между сторонами 27 октября 2021 года был заключен договор об участии в долевом строительстве №№, ответчик обязался перед истцом построить и передать объект долевого строительства – однокомнатную квартиру в жилом доме по адресу: ____ общей площадью 49,77 кв.м., в том числе одна комната – 21,50 кв.м., кухня 9,83 кв.м., коридор 7,16 кв.м., санузел 3,62 кв.м., стоимость одного квадратного метра составляет 110 000 рублей, цена договора 5 474 700 рублей. Истец уплатила названную цену в полном объеме. Считает, что излишне уплатила застройщику цену площади балкона в размере 429 550 рублей, поскольку с применением понижающего коэффициента к балкону площадь сумма переплаты составляет 429 550 рублей. Просят взыскать с ответчика в пользу истца основной долг 429 550 рублей, компенсацию морального вреда 20 000 рублей, штраф, расходы на оплату услуг представителя 30 000 рублей, почтовые расходы 100 рублей 50 копеек и 295 рублей 24 копейки.

    Представитель ответчика по доверенности Иванов В.И. заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой просил поручить ППК «Роскадастр».

    Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 14 мая 2024 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза определения фактической общей площади объекта, фактической приведенной общей площади объекта – квартиры №№ в МКД по улице ____ с учетом площади балкона до светопрозрачной ограждающей конструкции, без учета косметического ремонта, а также определения стоимость единицы общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства по договору №№ участия в долевом строительстве от 27 октября 2021 года, заключенному между сторонами. Проведение экспертизы было поручено эксперту ППК «Роскадастр».

    08 июля 2024 года в суд поступило заключение эксперта ППК «Роскадастр» №СЭ/2024-20 от 27 июня 2024 года, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представители ответчика Иванов В.М., Ефимова Н.Х. заявили ходатайство о принятии судом встречного искового заявления, в котором просили обязать истца произвести возврат квартиры №№, расположенной по адресу: ____, с кадастровым номером № в собственность ответчика, погасить в ЕГРН запись №№1 о праве собственности истца на указанную квартиру.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 12 августа 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Газпромбанк» (далее АО «Газпромбанк») ОГРН №.

26 сентября 2024 года по ходатайству представителя третьего лица АО «Газпромбанк» Васильева Е.Н. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Дом.РФ Ипотечный агент» (далее ООО «Дом.РФ Ипотечный агент») ОГРН №.

В судебном заседании представитель ответчика Иванов В.М. заявил ходатайство о принятии судом уточнения встречных исковых требований, просил произвести двустороннюю реституцию, обязав стороны дела вернуть все полученное по договору №№ от 27 октября 2021 года об участии в долевом строительстве жилого дома другой стороне; обязать истца произвести возврат квартиры №№, расположенной по адресу: ____ 1, с кадастровым номером № в собственность ответчика, погасить в ЕГРН запись №№ о праве собственности истца на указанную квартиру.

В судебном заседании представитель истцов Чистоедов Д.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать по доводам, указанным в отзыве, а также уточнил требования, просил взыскать 601 370 рублей с учетом разницы в площади жилого помещения, поскольку ранее взысканная сумма была определена неверно.

Представитель ответчика Иванов В.М. просил в иске отказать по доводам, указанным в письменных возражениях, настаивал на удовлетворении встречного иска, а также заявлял о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель третьих лиц Васильев Е.Н. полагал, что требования ответчика о применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.

Истец в суд не явилась, была извещена, обеспечила явку представителя, суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» является застройщиком дома, расположенного по адресу: ____

Так, 01 апреля 2021 года обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» Окружной администрацией города Якутска выдано разрешение №№ на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой дом №№ с нежилыми помещениями в № квартале город Якутска». 08 декабря 2022 года обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» Окружной администрацией города Якутска выдано разрешение №№ на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Между истцом и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» заключен договор №№ от 27 октября 2021 года об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: ____ (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером № общей площадью 49,77 кв.м., а участник обязуется принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере 5 474 700 рублей (пункт 4.1). Согласно пункту 4.2 указанного договора стоимость 1 кв.м. определена в размере 110 000 рублей.

Договором долевого участия в строительстве №____ от 27 октября 2021 года предусмотрена оплата площади квартиры 49,77 кв.м, в которую входит площадь непосредственно квартиры 42,11 кв.м и площадь балкона 7,66 кв.м без понижающего коэффициента.

Приложением №1 к договору участия в долевом строительстве установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 49,77 кв.м, в том числе комната 21,50 кв.м., площади вспомогательных помещений 20,61 кв.м., балкон 7,66 кв.м.

19 декабря 2022 года сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истец приняла квартиру №№, расположенную по адресу: ____ Истцу был передан объект долевого участия: фактическая общая площадью 50,34 кв.м., в том числе общая комната 21,59 кв.м, кухня – 9,94 кв.м, совмещенный санузел – 3,70 кв.м, коридор – 7,30 кв.м, балкон – 7,81 кв.м.

Приведенная общая площадь квартиры без учета площади балкона 42,53 кв.м.

Также согласно акту сверки взаиморасчетов от 29 ноября 2022 года установлено, что по данной квартире имеется задолженность в размере 62 700 рублей. В акте указано на то, что истец не согласна с доплатой.

В ходе рассмотрения дела сторона ответчика не оспаривала, что оплата по договору долевого участия №29-6-1 от 27 октября 2021 года произведена истцом в размере 5 537 400 рублей.

Не согласившись с тем, что площадь балкона была установлена без понижающего коэффициента, истец 1 апреля 2024 года направила в адрес общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» претензию о возврате излишне уплаченной цены площади балкона в размере 429 550 рублей, которая застройщиком не удовлетворена в добровольном порядке.

14 мая 2024 года судом удовлетворено ходатайство представителя ответчика о назначении строительно-технической экспертизы, производство которой поручено эксперту филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия).

Согласно заключению эксперта филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) от 27 июня 2024 года №СЭ/2024-20 определить фактическую общую площадь объекта долевого строительства квартиры №№ в многоквартирном доме по улице ____ с учетом балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции по состоянию на 27 июня 2024 года и фактическую приведенную общая площадь указанного объекта долевого строительства с учетом площади балкона (лоджии) светопрозрачной ограждающей конструкции не представилось возможным, поскольку в квартире был осуществлен косметический ремонт, стоимость единицы общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №29-6-1 от 27 октября 2021 года определена в размере 123 276 рублей 29 копеек. Измерение размером и площади помещений без косметического ремонта невозможно без существенного ущерба для собственников помещения.

Обращаясь в суд, истец указывает на то, что площадь объекта долевого строительства для определения его цены в договоре долевого участия должна определяться как площадь жилых помещений и площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3 и соответственно площадь балкона составляет 2,34 кв.м (7,81 х 0,3), возможность уменьшения стоимости объекта при изменении фактической его площади относительно указанной в договоре предусмотрена также пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве, в связи с чем с ответчика в пользу истцов должно быть взыскано 601 370 рублей (5 537 400 рублей – 4 936 030 рублей).

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 названного Федерального закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 названной статьи 4 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 23 июля 2021 года, а таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если установлено договором, по своему выбору вправе потребовать застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Принимая во внимание, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, применяя приведенные правовые нормы и разъяснения, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

Согласно пункту 4.3 договора №68-11-1 об участии в долевом строительстве жилого дома от 25 февраля 2022 года стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмера в отношении объекта долевого строительства и рассчитывается посредством умножения фактической площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 договора.

Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером.

В силу пункта 4.4 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 20 мая 2022 года №9-4-3, если по результатам обмеров объекта долевого строительства фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной общей площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договора.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, для балконов – 0,3.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик, в связи с чем доводы ответчика в указанной части являются несостоятельными.

Площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять 44,87 кв.м. (42,53 кв.м. + 2,34 кв.м.), следовательно, стоимость квартиры должна составлять 4 935 700 рублей исходя из расчета 44,87 кв.м х 110 000 рублей.

Истцы оплатили ответчику стоимость квартиры за площадь квартиры 50,34 кв.м в размере 5 537 400 рублей (50,34 кв.м. х 110 000 рублей).

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

На основании вышеизложенного доводы ответчика о неприменении понижающего коэффициента при определении расчетной общей площади объекта подлежат отклонению, поскольку заявлены без учета особенностей правового регулирования формирования цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения, установленные в части 1 статьи 5 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при этом договор долевого участия должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства является фиксированной и изменению в одностороннем порядке не подлежит (пункт 4.2 договора). Иных условий о стоимости одного квадратного метра жилого помещения условия договора не содержат.

Вопреки доводам ООО СЗ «ЖСК» о согласованных с истцами условиях договора долевого участия в строительстве, о свободе договора, суд исходит из того, что договор долевого участия должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Правила определения цены договора, предусмотренные положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела, иной формулы расчета общей приведенной площади объекта недвижимого имущества закон не содержит.

Таким образом, цена договора установлена судом в соответствии с положениями соглашения сторон договора долевого участия в строительстве.

Разница между площадью квартиры с учетом и без учета понижающего коэффициента составляет 5,47 кв.м. (50,34 кв.м. – 44,87 кв.м.).

Учитывая, что Бочоруков С.К., Бочорукова А.С. переплатили ответчику, заявленная сумма подлежит возврату ответчиком истцу в размере 601 700 рублей (5,47 кв.м. х 110 000 рублей).

Истцом заявлено требования на сумму 601 370 рублей. Между тем, с учетом положений пункта 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, так как в данном случае суд не может выйти за пределы заявленных исковых требований, поскольку это не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца сумму в размере 601 370 рублей.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом №214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании морального вреда. С учетом обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истцов, в размере 20 000 рублей.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года N 2300-1).

При этом согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных вышеуказанным пунктом Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно.

Из положений постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 следует, что если правомерные требования потребителя не удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 21 марта 2024 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 21 марта 2024 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31 декабря 2024 года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 7 июня 2021 года №46-КГ21-15-К6, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденной Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2).

Принимая во внимание, что истцы обратились к застройщику с претензией 1 апреля 2024 года, то есть после начала действия моратория, у суда не имеется оснований для взыскания штрафа в пользу истца.

Обращаясь с встречным исковым заявлением, ответчик исходит из того, что определение в договоре участия в долевом строительстве цены объекта, исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без понижающего коэффициента, по мнению истца, является неправомерным, следовательно, по мнению ответчика, указанное влечет ничтожность договора об участии в долевом строительстве жилого дома №№ от 27 октября 2021 года, заключенного между истцом и ответчиком. В связи с этим ответчик полагает, что наступают правовые последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции: возврат ответчиком денежных средств в размере 5 537 400 рублей, и возврат истцом квартиры в собственность ответчика.

С такими доводами ответчика ООО СЗ «ЖСК» нельзя согласиться, поскольку, удовлетворяя первоначальный иск, суд исходит из того, что в данном случае в общую площадь жилого помещения входит балкон, следовательно, применение понижающего коэффициента при определении цены объекта долевого строительства (цены договора) в данном случае являлось обязательным в силу закона. Поэтому отсутствие указания об этом в самом договоре участия в долевом строительстве не влечет ничтожность всего договора на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязанность по оплате цены договора участниками долевого строительства исполнена, объект долевого строительства передан истцам. Таким образом, в настоящее время договор исполнен обеими сторонами.

Право истца на предъявление в суд требования о возврате излишне уплаченных денежных средств установлено пунктом 2 части 2статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, согласно которому в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

При рассмотрении данного дела суд не исходит из недействительности либо ничтожности пункта 4.1 договора №29-6-1 от 27 октября 2021 года об участии в долевом строительстве жилого дома, как на это указывают представители ответчика.

Право истца на удовлетворения их требований возникает не из ничтожности указанного пункта, а из правовых оснований для соразмерного уменьшения цены договора, указанных выше.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в отношении ничтожной сделки не требуется предъявление иска о признании ее недействительной, в качестве общего способа защиты законом предусмотрено заявление требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Оснований для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции суд в данном случае не усматривает, поскольку оснований для того, что бы считать договор №29-6-1 от 27 октября 2021 года об участии в долевом строительстве жилого дома ничтожным, ни полностью, ни в какой-либо его части, по обстоятельствам дела не установлено.

Таким образом, наличие между сторонами спора в части неприменения понижающего коэффициента не является основанием для признания договора об участии в долевом строительстве ничтожным.

Тот факт, что истец воспользовалась способом защиты, предусмотренным пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, также не свидетельствует о том, что сторона договора действовала недобросовестно и не влечет последствий, на которые указывают во встречном исковом заявлении представители ответчика.

Истцом заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

В материалах дела имеется договор поручения на представительство в суде от 1 апреля 2024 года, заключенный между Топор Т.В. и Чистоедовым Д.В., согласно которому доверитель оплатила Чистоедову Д.В. 30 000 рублей за представительство в Якутском городском суде Республики Саха (Якутия) по данному делу. Оплата по договору подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №23 от 1 апреля 2024 года.

Учитывая, что основное имущественное требование истца было удовлетворено полностью, суд не находит оснований для применения принципа пропорциональности, в связи с чем сумма в размере 30 000 рублей за участие в суде первой инстанции оценивается с точки зрения принципа разумности.

Разрешая заявленные требования о взыскании судебных расходов, суд, исходя из приведённого объёма оказанных представителем Чистоедовым Д.В. услуг по настоящему делу в рамках договора поручения на представительство в суде, сложности дела, времени затраченного на участие в суде, а также с учётом сложившейся в регионе расценки на юридические услуги по аналогичным спорам, исходя из минимальных ставок вознаграждения за юридическую помощь, оказываемую адвокатами Адвокатской палаты Республики Саха (Якутия), приходит к выводу о том, что принципу разумности и справедливости в данном случае будет соответствовать сумма в размере 30 000 рублей.

Средняя стоимость по оплате юридических услуг, в том числе за представительство по гражданским делам по Республике Саха (Якутия) согласно сведениям из открытой сети интернет https://pravorub.ru/users/stat/prices/5011/, составляет от 21 000 рублей до 42 000 рублей. При этом стороны вправе определить указанную сумму самостоятельно, и суд в отсутствие возражений другой стороны не вправе уменьшать ее, однако такое право предоставлено суду на основании возражений другой стороны с учетом принципов разумности и справедливости.

Взыскивая с ответчика в пользу истцов расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей, суд учитывает объем оказанной Чистоедовым Д.В. юридической помощи (процессуальное представительство, составление процессуальных документов: исковое заявление), категорию сложности гражданского дела, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель Чистоедов Д.В. (не менее 5, включая участие в деле при рассмотрении встречного иска), продолжительность судебных заседаний, а также требования разумности и справедливости.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (например, расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска).

Истцом понесены расходы на почтовые отправления в размере 100 рублей 50 копеек согласно чеку от 1 апреля 2024 года и 295 рублей 24 копейки согласно чеку от 21 апреля 2024 года.

В соответствии с подп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска не превышает 1 000 000 руб.

Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 9213 рублей 70 копеек из расчета (5200+(601 370 рублей -200000)*0,01)

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    Иск Топор Тамары Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу Топор Тамары Владимировны денежные средства в размере 601 370 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на представителя в размере 30 000 рублей, почтовые расходы 100 рублей 50 копеек, 295 рублей 24 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9213 рублей 70 копеек.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания» к Топор Тамаре Владимировне о применении последствии недействительности сделки в виде двусторонней реституции отказать.

Идентификаторы сторон:

Топор Тамара Владимировна, ____ года рождения, уроженка села ____, имеющая паспорт №, выданный отделом ___ ____ года, зарегистрированная по адресу город ____

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», ОГРН ____, ИНН ____.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня составления в мотивированной форме.

Председательствующий:                                ___                                       Е.В. Захарова

___

___

___

___