Решение по делу № 2-2837/2023 от 07.11.2023

№ 2-2837/2023

УИД 26RS0012-01-2023-004427-97

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2023 года                                  город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Емельянова В.А.,

при секретаре судебного заседания Муриевой Р.П.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Р.Т.П. к Р.В.М., К.Е.Н. о признании договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка – недействительным, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя на долю жилого дома и земельный участок,

    УСТАНОВИЛ:

Р.Т.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Р.В.М., К.Е.Н. о признании договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка – недействительным, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя на долю жилого дома и земельный участок.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что в производстве Ессентукского городского суда <адрес> находится гражданское дело ***** по иску Р.Т.П. к Р.В.М. об определении порядка пользования земельным участком с кадастровым номером 26:30:070246:17 расположенным по адресу: <адрес>ёзовая, <адрес>.

Исковое заявление поступило в суд <дата>, копия иска была направленна ответчику <дата>. Определением Ессентукского городского суда от <дата> по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, при проведении которой выяснилось, что ответчик, зная о том, что в суде имеется спор, касающийся определения порядка пользования земельным участком, продал принадлежащие ему на праве общей долевой собственности жилое помещение и спорный земельный участок К.Е.Н. . Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от <дата> и выпиской из ЕГРН от <дата>.

Ранее, вступившим в законную силу решением Ессентукского городского суда от <дата>, жилой дом и земельный участок по <адрес>ёзовая, 3 в <адрес> были признаны общим совместным имуществом супругов Р.В.М. и Р.Т.П., поскольку данное имущество было приобретено ими в период брака, где 13/20 доли жилого дома признано за Р.Т.П., а за Р.В.М. 7/20 доли жилого дома.

Считает, что договор купли-продажи принадлежащими продавцу на праве общей долевой собственности жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>ёзовая, <адрес>, заключённый в <адрес> края РФ <дата> между Р.В.М. и К.Е.Н. заключён с грубым нарушением закона, а также с нарушением прав истца, что влечет признание судом этой сделки недействительной.

В п. 23 договора указано: «Продавец заверяет, отчуждаемое недвижимое имущество до заключения настоящего договора никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под запрещением /арестом/ не состоит, свободно от притязаний и прав третьих лиц».

В п. 36 договора указано: «Нотариусом сторонам разъяснён п. 3 ст. 250 ГК РФ, о том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».

В силу ст. 250 ГК РФ:

    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннем} лицу могут быть установлены федеральным законом, (п. 2 в ред. Федерального закона от <дата> N 315-ФЗ)

Считает, что ответчики, при заключении договора купли-продажи, намеренно скрыли те обстоятельства, что являющееся предметом договора недвижимое имущество находится в общей долевой собственности и что по данному имуществу имеется спор в Ессентукском городском суде.

На основании изложенного, просит суд:

Признать договор купли-продажи <адрес>7 от <дата>, заключённый в <адрес> края РФ между Р.В.М. и К.Е.Н. , удостоверенный нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> РФ Созоновым Л.А. - недействительным.

Применить последствия недействительности - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права собственности К.Е.Н. на жилое помещение и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>ёзовая *****.

Перевести на Р.Т.П. права и обязанности покупателя жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>ёзовая *****.

Представитель истца Р.Т.П. – Б.С.А. в судебном заседании требования искового заявления Р.Т.П. поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Также пояснил, что земельный участок не принадлежит ответчику Р.В.М., решением суда дом был признан общим имуществом супругов и разделен на доли, но земельный участок не смогли разделить,, поэтому земельный участок в настоящее время является совместным имуществом супругов. Также при оформлении договора купли-продажи, в пункте 23 договора указано на то, что продавец заверяет о том, что отчуждаемое недвижимое имущество до заключения сделки в споре, залоге не стоит, но ответчик слукавил, ведь в то время уже имелся спор в Ессентукском городском суде.

Ответчик Р.В.М. в судебном заседании пояснил, что его бывшая супруга Р.Т.П. знала о его намерении продать дом, К.Е.Н. это его родственница, которой он продал дом. Еще в феврале К.Е.Н. перевозила вещи, так что истец знала о том. что он продает дом. Ему известно о том, что дом разделен, у него 7/20 части, земельный участок он также продал. так как он оформлен на него. Он согласен разделить землю.

Ответчик К.Е.Н. пояснила, что она пользуется частью дома, земля отгорожена, дом стоит вдоль дороги, она даже не может пользоваться земельным участком. Согласна с заявленными исковыми требованиями.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из положений ст. ст. 153, 420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно ст. ст. 421, 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В ч. 1 ст. 160 ГК РФ указано, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В ч. 1 ст. 425 ГК РФ указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Основания возникновения прав собственности и права собственника при нарушении его прав регламентированы ст. ст. 218, 302-304 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 2 ст. 434, ст. ст. 550, 551, 558 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежащего государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абзацам второму и третьему п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, или - если в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц - если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В судебном заседании установлено, что <дата> заключен договор купли-продажи между Р.В.М. и К.Е.Н. о продаже жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1 и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

В п. 2 договора указано, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 1, общей площадью 58,4 кв.м., цокольный этаж, этаж *****, назначение: жилое, кадастровый ***** принадлежит Р.В.М. на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от <дата>.

В п. 3 договора указано, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 601 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, кадастровый *****, принадлежит Р.В.М. на основании постановления главы <адрес> края ***** от <дата>.

Из п. 5 и п. 7 договора следует, что жилое помещение продано за 700 000 рублей, земельный участок за 500 000 рублей.

В п. 23 указано, что продавец заверяет, что отчуждаемое недвижимое имущество до заключения настоящего договора, никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под запрещением/арестом не состоит, свободно от притязаний и прав третьих лиц.

Согласно п. 36 договора, нотариусом сторонам разъяснён п. 3 ст. 250 ГК РФ о том, что при продаже доли : нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из выписки ЕГРН от <дата> следует, что собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 601 кв.м., с кадастровым номером 26:30:070246:17, является К.Е.Н.

Из выписки ЕГРН от <дата> следует, что собственником жилого помещения в 13/20 доли, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 163,1 кв.м., с кадастровым номером 26:30:070246:24,является Р.Т.П.

Решением Ессентукского городского суда <адрес> от <дата> исковые требования Р.Т.П. к Р.В.М. о признании жилого дома и земельного участка общим совместным имуществом супругов, о разделе совместно нажитого имущества, выделе в личную собственность части жилого дома и земельного участка с возложением обязанности по выполнению работ и взыскании денежной компенсации, прекращении нрава собственности на жилой дом и земельный участок, удовлетворены частично.

Жилой дом, общей площадью 163,1 кв.м., кадастровый ***** и земельный участок, площадью 579 кв.м., кадастровый *****, расположенные по адресу: <адрес> признано общим совместным имуществом супругов Р.В.М. и Р.Т.П..

Между Р.Т.П. и Р.В.М. разделено совместно нажитое в браке имущество, являющееся общей совместной собственностью супругов жилой дом, общей площадью 167,5кв.м., этажность-2, подземная этажность-1, кадастровый *****, расположенный по адресу: <адрес>.

В личную собственность Р.Т.П. выделена часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, передав ей согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома следующие помещения: *****, подсобное помещение- 8,1 кв.м.; *****, лестничная клетка- 4,5 кв.м.; *****, гараж- 24 кв.м.; *****, котельная- 10,7кв.м.; *****, кладовая- 4,4 кв.м.; *****, жилая комната- 9,9 кв.м.; *****, жилая комната- 14.6 кв.м.; *****, жилая комната- 13,3 кв.м.; *****. ванная- 6,9 кв.м.; *****, лестничная клетка- 7,0кв.м.; *****, туалет- 1.3 кв.м.; *****. балкон- 4,4кв.м„ всего 109,1 кв.м., что составляет 13/20 доли жилого дома, с возложением на Р.Т.П. обязанности в целях изоляции помещений выполнить работы: возвести перегородку в помещении *****; установить отопительный котел в помещении *****; установить ванную и унитаз в помещении *****; заложить дверной проем между помещениями ***** и *****; пробить и установить дверной блок между помещениями ***** и *****, ***** и *****; проложить и подключить к уличному колодцу водопровод; проложить и провести ввод в выгребную яму, расположенную на <адрес> канализационного выпуска; переоборудовать оконный проем в помещение ***** в дверной; выполнить устройство лестничного марша возле дверного блока в помещении *****, переоборудованного из окна, взыскав с Р.Т.П. в пользу Р.В.М. в счет причитающейся ей 13/20 доли жилого помещения от 7/20 доли жилого дома, причитающегося Р.В.М. денежную компенсацию в сумме 414 765 рублей, за вычетом общей стоимости работ по изоляции - 217 219 рублей, всего взыскано в пользу Р.В.М. компенсацию в размере 197 546 рублей.

В личную собственность Р.В.М. выделена часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, предано ему согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома следующие помещения: *****. подвал- 6,1кв.м.: *****. коридор-4,7 кв.м.; *****, кухня-20,6кв.м.; ***** зал 22,1 кв.м.; *****, прихожая-3,6 кв.м.; *****, тамбур-1,3 кв.м., всего 58,4 кв.м., что составляет 7/20 доли жилого дома.

Прекращено право собственности Р.В.М. на жилой дом, общей площадью 163,1кв.м., этажность-2, подземная этажность-1, кадастровый *****, право собственности, зарегистрированное Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ но <адрес>, о чем в ЕГРП 02.06.2014г. сделана запись *****.

В удовлетворении исковых требований Р.Т.П. к Р.В.М. о выделе в личную собственность Р.Т.П. и Р.В.М. части земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, - отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований Р.В.М. к Р.Т.П. об определении долей в общем имуществе супругов, - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от <дата> решение Ессентукского городского суда от <дата> оставлено без изменения.

<дата> в Ессентукский городской суд поступило исковое заявление Р.Т.П. к Р.В.М. об определении порядка пользования земельным участком.

Определением суда от <дата> указанное исковое заявление оставлено без рассмотрения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> ***** «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В соответствии с п. 7 и 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> ***** «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что Р.В.М. без согласия истца Р.Т.П. было отчуждено недвижимое имущество, признанное на основании решения суда от <дата> совместно нажитым имуществом супругов, что привело к незаконному отчуждению недвижимого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи <адрес>7 от <дата>, заключённого в <адрес> края РФ между Р.В.М. и К.Е.Н. , удостоверенного нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> РФ Созоновым Л.А. – недействительным и применении последствия недействительности - исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права собственности К.Е.Н. на жилое помещение и Земельный участок по <адрес>ёзовая ***** в городе <адрес> РФ.

Требования истца о переводе на Р.Т.П. права и обязанности покупателя жилого помещения и Земельного участка по <адрес>ёзовая ***** в городе <адрес> РФ не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 91 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ), а не оспаривать сделки.

В связи с тем, что исковые требования о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки суд считает подлежащими удовлетворению, исковые требования о переводе на Р.Т.П. прав покупателя, не подлежат удовлетворению в силу того, что п. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрен иной перевод на истца прав и обязанностей покупателя.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Р.Т.П. к Р.В.М., К.Е.Н. о признании договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка – недействительным, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя на долю жилого дома и земельный участок – удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи <адрес>7 от <дата>, заключённый в <адрес> края РФ между Р.В.М. и К.Е.Н. , удостоверенный нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> РФ Созоновым Л.А. - недействительным.

Применить последствия недействительности - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права собственности К.Е.Н. на жилое помещение и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>ёзовая *****.

В удовлетворении исковых требований Р.Т.П. к Р.В.М., К.Е.Н. о переводе на Р.Т.П. прав и обязанностей покупателя жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>ёзовая ***** – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Ессентукский городской суд Ставропольского края.

        Мотивированное решение суда изготовлено 21 декабря 2023 года.

Председательствующий, судья                                              В.А. Емельянов