Решение по делу № 2-2770/2017 от 13.09.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень                                                            29 ноября 2017 года

                                         дело № 2-2770/2017

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Раковой О.С.,

при секретаре Маминой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Струихина Е.Ю. к ООО «Тюменьстальмост» о признании недействительным пункта договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество,

    УСТАНОВИЛ:

Струихин Е.Ю. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Тюменьстальмост» (далее по тексту – ООО «Тюменьстальмост») о признании недействительным п. 4.1 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком в части перехода права собственности на объект недвижимости после проведения полной оплаты стоимости квартиры; обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Тюменьстальмост имени Тюменского Комсомола» к Струихину Е.Ю. на объект недвижимости: двухкомнатную квартиру, общей площадью 55,1 кв.м., расположенную на пятом этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №; произвести государственную регистрацию обременения (ипотеки) в пользу ООО «Тюменьстальмост имени Тюменского Комсомола» в отношении объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры, общей площадью 55,1 кв.м., расположенной на пятом этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Требования мотивированы тем, что истец и ответчик состояли в трудовых отношениях. В период действия трудовых отношений, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тюменьстальмост» со Струихиным Е.Ю. заключили договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя однокомнатную квартиру, общей площадью 55,1 кв.м., расположенную на пятом этаже по адресу: <адрес>. В силу п. 4.2 договора квартира передана продавцом во владение и пользование покупателя в момент подписания сторонами договора купли-продажи квартиры. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру по заявлению сторон не осуществлялась. Согласно п. 1.2 договора существенным условием договора стороны определили наличие трудовых отношений между покупателем и продавцом на весь срок действия договора. В период с июня 2014 по июль 2017 продавцом ежемесячно осуществлялось удержание из заработной платы в размере <данные изъяты> руб. Общая сумма удержанных денежных средств составила <данные изъяты> руб. Решением арбитражного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тюменьстальмост» признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Ответчиком истцу направлено уведомление о прекращении трудового договора в связи с ликвидацией предприятия. Конкурсным управляющим проводится инвентаризация имущества должника с целью последующей его продажи на торгах третьим лицам. Полагает, что являясь добросовестным работником, надлежащим образом исполняющим обязанность по выплате ежемесячных платежей по договору купли-продажи квартиры, истец будет лишен квартиры. Переданной квартирой истец владеет, несет бремя содержания имущества, своевременно оплачивает коммунальные платежи. Полагает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру нарушает права и законные интересы истца, поскольку, не являясь собственником квартиры, он не может иметь постоянную регистрацию по месту жительства в данной квартире, произвести перепланировку квартиру, смену счетчиков, реализовывать иные права собственника недвижимости. Кроме того, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру фактически означает возможность продавца продать данную квартиру третьему лицу. Полагает, что пункт 4.1. договора является недействительным в силу абзаца 2 пункта 2 ст. 166 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также обременения (ипотеки) в пользу ООО «Тюменьстальмост», о чем ответчик был уведомлен. Представитель ответчика для подачи в Управление Россреестра по Тюменской области направлен не был.

Истец Струихин Е.Ю. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца Гребнева Т.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям.

Представитель ООО «Тюменьстальмост» Черемнов П.А., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Третье лицо конкурсный управляющий Рыбасова Е.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель конкурсного управляющего Рыбасовой Е.А. - Батов А.В., действующий на основании доверенности от 21.07.2017г. с исковыми требованиями не согласился, представил письменный отзыв на исковое заявление, доводы которого поддержал в полном объеме.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили в суд возражения на исковое заявление, в которых просили принять решение на усмотрение суда.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тюменьстальмост» (продавец) и Струихиным Е.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.2.1. продавец предоставляет Покупателю рассрочку платежа проданной квартиры сроком на 192 календарных месяца, которые оплачиваются Покупателем ежемесячными платежами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Оплата производится в срок не позднее 20-го числа месяца следующего за отчетным.

Согласно п. 1.2 данного договора существенным условием настоящего Договора стороны считают наличие трудовых отношений между покупателем и продавцом на весь срок действия настоящего договора.

В соответствии с п. 2.3. Договоров продавец принимает на себя обязательства производить на основании соответствующих заявлений, удержания из заработной платы Покупателя сумм ежемесячных платежей указанных в пункте 2.2.1, п.2.2.2. настоящего Договора, в счет погашения стоимости приобретаемой Покупателем квартиры.

Пункт 2.4 Договоров предусматривает, что положения настоящего Договора о цене квартиры и порядке расчетов действительным при условии сохранения трудовых отношений Покупателя с Продавцом и наличии профессиональной трудоспособности покупателя, на весь период действия настоящего Договора.

Прекращение трудовых отношений Покупателя и Продавца, по основаниям указанным в настоящем пункте, влечет изменение условий настоящего Договора о цене квартиры и порядке расчетов, по соглашению сторон.

Пункт 2.4.1. в случае прекращения трудовых отношений между Покупателем и Продавцом в порядке определённом в п.3, 5, 6 ст. 81 ТК РФ (виновные действия покупателя), настоящий договор считается расторгнутым/прекращает юридическую силу/, с даты расторжения трудового договора/увольнения покупателя с предприятия Продавца.

В этом случае Продавец возвращает покупателю уплаченные им за квартиру денежные средства, Покупатель утрачивает право владения и пользования квартирой, с даты увольнения (расторжения трудового договора), покупателя с предприятия продавца.

Пункт 2.4.2. Прекращение трудовых отношений между покупателем и продавцом по соглашению сторон, ил по инициативе продавца (не связанной с виновными действиями покупателя), ли при смене собственника предприятия продавца, влечет за собой изменение условий настоящего договора о цене квартиры и порядке расчетов, по соглашению сторон.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что право собственности на указанную в настоящем договоре квартиру переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, после произведения полной оплаты стоимости квартиры, в соответствии с условиями, установленными разделом 2 настоящего Договора.

По заявлению ПАО «Сбербанк России» ООО «Тюменьстальмост имени Тюменского комсомола» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, что подтверждается решением Арбитражного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа следует, что права владения и пользования квартирой также поставлены в зависимость от наличия трудовых отношений между сторонами; действительная воля сторон по договору была направлена на длительное сохранение трудовых отношений между сторонами.

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить требование о признании недействительным пункта 4.1 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком в части перехода права собственности на объект недвижимости после проведения полной оплаты стоимости квартиры.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК).

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ Струихин Е.Ю. подал в Управление Росреестра по Тюменской области заявление о государственной регистрации перехода права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; а также обременения (ипотеки) на данное имущество в пользу ООО «Тюменьстальмост».

ООО «Тюменьстальмост» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области направлены возражения против государственной регистрации перехода прав на квартиру.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об уклонении ООО «Тюменьстальмост» от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; а также обременения (ипотеки) на данное имущество в пользу ООО «Тюменьстальмост» подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Согласно доводам искового заявления нарушение прав истца обусловлено введением в отношении ответчика процедуры конкурсного управления. Поскольку ООО «Тюменьстальмост» признано несостоятельным ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности не истек и применению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 4, 12, 55, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Струихина Е.Ю. удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.1 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Тюменьстальмост» и Струихиным Е.Ю. в части перехода права собственности на объект недвижимости: двухкомнатную квартиру, общей площадью 55,1 кв.м., расположенную на пятом этаже по адресу: <адрес>, кадастровый № после проведения полной оплаты стоимости квартиры.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Тюменьстальмост имени Тюменского Комсомола» к Струихину Е.Ю. на объект недвижимости: двухкомнатную квартиру, общей площадью 55,1 кв.м., расположенную на пятом этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Произвести государственную регистрацию обременения (ипотеки) в пользу ООО «Тюменьстальмост имени Тюменского Комсомола» в отношении объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры, общей площадью 55,1 кв.м., расположенную на пятом этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Судья                                       О.С. Ракова

Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2017 года.