Решение по делу № 8Г-14393/2021 [88-17672/2021] от 27.05.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Судья Азовцева Т.В.                                  Дело № 88-17672/2021

ГСК Захарова Е.Ю. (докл.)                             № дела суда 1-й инстанции 2-463/2020

       Мантул М.Н.

    Чабан Л.Н.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар                                                                         22 июля 2021 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Брянского В.Ю.

    судей Песоцкого В.В., Грибанова Ю.Ю.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Успенский Агропромсоюз» к ФИО1 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды,

по кассационной жалобе представителя ООО «Успенский Агропромсоюз» - Мальцева А.Г. на решение Белоглинского районного суда Краснодарского края от 28 декабря 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

ООО «Успенский Агропромсоюз» обратилось в суд с иском к ФИО1 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 75 000 кв.м с кадастровым номером № в СПК «Туркино» бригада <адрес>. Договор заключен сроком на 10 лет. Согласно п. 8 договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок. Срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. Истец 18 марта 2020 года направил ответчику уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, что подтверждается уведомлением, 20 апреля 2020 года ответчику было направлено повторное уведомление. Истец надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Вместе с тем, 09 апреля 2020 года ответчик отказал в заключении договора аренды на новый срок, заключив, договор аренды участка с ООО «Каскад Агро». Истец со ссылкой на положения ст. 621 ГК РФ просил суд перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды, заключенному между ФИО1 и ООО «Каскад Агро» 22 сентября 2020 года.

Решением Белоглинского районного суда Краснодарского края от 28 декабря 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года, в удовлетворении исковых требований ООО «Успенский Агропромсоюз» отказано.

В кассационной жалобе представитель ООО «Успенский Агропромсоюз» - Мальцев А.Г., ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

В возражениях на кассационную жалобу ФИО1 и представитель ООО «Каскад Агро» - Тулинов С.Е. просили оспариваемые судебные постановления оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Успенский Агропромсоюз» - Барабаш Е.В. поддержала доводы кассационной жалобы, просила отменить судебные постановления и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО «Каскад Агро» - Коробков Е.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания приведенных норм права следует, что положения п. 1 ст. 621 ГК РФ не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.

По смыслу абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 данного постановления).

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие совокупности условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1, являясь собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 75 000 кв.м с кадастровым номером № в СПК «Туркино» бригада <адрес>, 07 сентября 2010 года заключила договор аренды вышеуказанного земельного участка с ООО «Успенский Агропромсоюз» сроком на 10 лет. Срок договора аренды истек 06 октября 2020 года.

Согласно п. 8 договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок.

Материалами дела подтверждено, что 18 марта 2020 года истец направил ответчику уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Однако 09 апреля 2020 года ответчик отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок.

22 сентября 2020 года ФИО1 заключила договор аренды земельного участка с ООО «Каскад Агро» на срок 10 лет. Из договора видно, что арендная плата составляет: зерно фуражное - 5 500 кг, сахар 50 кг, масло растительное 35 кг (по возможности деньги за масло сливочное и хлеб). Также на основании дополнительного соглашения к договору установлена обязанность арендатора произвести единовременную выплату в размере 120000 руб.

Судом установлено, что факт выполнения договорных условий со стороны ООО «Успенский Агропромсоюз» ответчиком ФИО1 не отрицался.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также условий договора аренды, для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, либо его пролонгации, необходимо наличие совокупности условий: истечение срока договора; надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; надлежащее уведомление о пролонгации договора, согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия совокупности вышеприведенных предусмотренных законом обстоятельств для перевода на истца прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В обоснование своих выводов суд указал, что новый договор аренды с ООО «Каскад Агро» заключен на условиях, отличающихся от условий, на которых ранее этот участок арендовало ООО «Успенский Агропромсоюз». Размер арендной платы по договору с ООО «Каскад Агро» превышает размер платы, получаемой от ООО «Успенский Агропромсоюз».

Из уведомлений, которые истец направлял ответчику 18 марта 2020 года и 20 апреля 2020 года, о намерении воспользоваться преимущественным правом аренды не усматривается, на каких условиях арендатор предлагает арендодателю заключить договор аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что поскольку арендатором не указаны условия заключения договора на новый срок и на возможность обсуждения новых условий, то условия договора в части размера арендной платы остаются прежними.

Кроме того, судом учтено, что в судебном заседании представители истца не отрицали тот факт, что в уведомлении они действительно не указали размер арендной платы, мотивируя свою позицию гибкостью условий аренды.

Из пояснений ФИО7 следует, что она выражала свое недовольство по вопросу о размере арендной платы, условиях ее получения, просила даже оказать ей материальную помощь, указывая на свою нуждаемость. Однако представителями ООО «Успенский Агропромсоюз» ей в этом было отказано.

Судом указано, что договор аренды между ФИО1 и ООО «Каскад Агро» заключен 22 сентября 2020 года.

Материалами дела подтверждено, что генеральный директор ООО «Успенский Агропромсоюз» только 22 ноября 2020 года обратился к учредителю с просьбой согласовать увеличение арендной платы на тех же условиях, что предлагает арендодателям ООО «Каскад Агро». Размер арендной платы, равнозначный условиям, предлагаемым ООО «Каскад Агро», установлен лишь с 01 декабря 2020 года, о чем арендодатели были уведомлены путем размещения объявления в общедоступных местах.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца отсутствует право на перевод прав и обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд (абзац первый части 4 статьи 198 ГПК РФ).

Решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (статья 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В апелляционном определении должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления, мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался (пункты 5 и 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ).

Приведенные требования закона, как усматривается из текста судебного постановления, судом апелляционной инстанций при разрешении спора выполнены не были.

Судом не учтено, что Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425). Договор аренды заключается на определенный его условиями срок (пункт 1 статьи 610). Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О желании реализовать данное преимущественное право арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (часть 1 статьи 621).

Утверждение суда о том, что поскольку арендатором не указаны условия заключения договора на новый срок, то условия в части размера арендной платы остаются прежними, противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором приведена рекомендация о том, что заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Таким образом, наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

Судом не учтено, что свобода договора ограничена в нормах Гражданского кодекса, закрепляющих преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ. И именно арендодатель должен доказать в суде, что он не создавал препятствий в реализации преимущественного права арендатора, а наоборот был готов заключить (пролонгировать) договор, но арендатор от предложенных новых условий отказался и он по новым условиям заключил договор с третьим лицом.

Судом не дана надлежащая оценка доводам представителя истца о том, что на момент направления уведомлений о намерении воспользоваться преимущественным правом и на момент заключения договора аренды с ООО «Каскад Агро» в ООО «Успенский Агропромсоюз» условия договоров аренды имели гибкий характер и определялись в индивидуальном порядке в зависимости от площади, местоположения, других обстоятельств и что истец был готов предложить условия аренды, аналогичные условиям ООО «Каскад Агро». Однако, ответчик не предлагала истцу заключить договор на таких условиях.

Таким образом, судом не учтено, что ответчик нарушил преимущественное право истца на заключение договора, т.к. в течение одного года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано: «Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола...»

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что собственником земельного участка не нарушено преимущественное право предыдущего арендатора и что она вправе была распорядиться земельным участком по своему усмотрению на более выгодных условиях противоречит вышеуказанным нормам материального права.

Допущенные нарушения норм материального права являются существенными, непреодолимыми, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца.

Данные нарушения могут быть устранены лишь путем отмены апелляционного определения и нового рассмотрения дела.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий:                                                          В.Ю. Брянский

Судьи                                       В.В. Песоцкий

                  Ю.Ю. Грибанов