Решение по делу № 2-255/2018 от 08.02.2018

Гр. дело № 2-255/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 апреля 2018 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе:

Судьи Прокопьевой И.Г.

при секретаре Шефер А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лимовой Светланы Владимировны к АО «Мельниково», администрации МО «Зеленоградский городской округ» о сохранении жилого дома в реконструированном, перепланированном, переустроенном виде, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Истица Лимова С.В. обратилась в суд с иском к ответчикам, указав, что 11.01.2016 г. купила у ОАО «Мельниково» занимаемый ею жилой <адрес> по ул. <адрес> в <адрес> за 50000 рублей, о чем был составлен договор купли-продажи, приняла указанный жилой дом по акту приема-передачи от 11.01.2016 г., в день его подписания, оплатила стоимость в кассу, о чем ей выдали приходно-кассовый ордер б/н от 11.01.2016 г. тем самым, заключенный договор купли-продажи считает исполненным.

18.10.2017 истица обратилась в МФЦ г. Зеленоградска за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенный ею жилой дом на основании договора купли-продажи от 11.01.2016 г.

24.10.2017 государственная регистрация перехода права была приостановлена на основании того, что не представлен правоустанавливающий документ на отчуждаемое имущество, а также подлинник доверенности на представителя.

Кроме того, в ходе оформления документов выяснилось, что, еще не заключив договор купли-продажи жилого помещения, с целью улучшения жилищных условий истица, которая проживала в доме с 1991 года, самовольно выполнила реконструкцию, перепланировку, переустройство жилого дома, в результате чего увеличилась общая и жилая площади всего дома по сравнению с данными технической инвентаризации по состоянию на 1978 год.

Согласно технического паспорта, изготовленного 17.09.2015 по состоянию на 09.09.2015, площадь жилых помещений составляет 68 кв.м, общая площадь здания с холодными помещениями составляет 73,9 кв.м, в состав жилого дома входят неотапливаемый коридор площадью 5,9 кв.м, кухня площадью 13,9 кв.м, топочная площадью 4_;4 кв.м, коридор площадью 4,4 кв.м и четыре жилые комнаты площадью 9,4 кв.м, 10,4 кв.м, 15.5 кв.м и 10 кв.м.

19.01.2018 истица обратилась в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением, согласно которому просила ввести в эксплуатацию самовольно произведенную реконструкцию жилого дома. Администрация МО «Зеленоградский городской округ» письмом от 30.01.2018 отказала истице в утверждении самовольной реконструкции, перепланировки и переустройства жилого дома по причине того, что разрешение не было получено и рекомендовала обратиться в суд за признанием законными произведенных реконструкции, перепланировки и переустройства здания. В соответствии с техническим отчетом № 18-0016-ТЗ, работы по реконструкции, перепланировке и переустройству соответствуют строительным, санитарными и противопожарным нормам и правилам.

Со ссылкой на ст.164, 218, 222, 209, 549-551, 556, 421-425 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также ст. 25, 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации, просит суд: Сохранить жилой дом по адресу: <адрес> ул. <адрес> реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, площадью жилых помещений 68 кв.м., общей площадью здания с холодными помещениями 73,9 кв.м по состоянию технического паспорта, составленного на 09.09.2015. Присоединить к жилому дому одноэтажную пристройку площадью 24,2 кв.м, включающую в себя помещения коридора площадью 5,9 кв.м, кухни площадью 13.9 кв.м и топочной площадью 4,4 кв.м. Признать за Лимовой С.В. право собственности на жилой дом общей площадью жилых помещений 68 кв.м, общей площадью здания с холодными помещениями 73,9 кв.м.

В судебном заседании истица Лимова С.В. иск поддержала по основаниям в нем изложенным, просила его полностью удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Мельниково» - по доверенности Лукичева Ю.В. не возражала против удовлетворения иска, указывая, что права юридического лица на данное имущество в установленном порядке не зарегистрированы, спорное имущество перешло к ответчику в порядке правопреемства от колхоза им. XXII Партсъезда.

Ответчик администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, с заявлениями и ходатайствами не обращался, возражений не представил.

Привлеченные к участию в деле третьи лица Есипова Л.А., Макар К.В., Астанина Е.С., Тихончук А.Н., Есипов Н.А., Никитина А.В., Зубкова В.А., Никитина А.А., Никитина А.А., Астанин С. В. о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в судне явились, с заявлениями и ходатайствами не обращались, возражений не представили.

Заслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 11.01.2016г. между ОАО «Мельниково» (в настоящее время АО «Мельниково») (продавец) и Лимовой С.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купила в общедолевую собственность жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>. Стоимость данного недвижимого имущества по договору сторонами определена в 50000 рублей. К данному договору 11.01.2016 был подписан передаточный акт. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 11.01.2016 ОАО «Мельниково», в кассу юридического лица от Лимовой С.В. были внесены 50000 рублей счет договора купли продажи от этой же даты.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество по договору от 11.01.2016г. за Лимовой С.В. в установленном законом порядке не зарегистрирован. По результату обращения Лимовой С.В. за регистрацией договора 18.10.2017, 24.10.2017 регистрация приостановлена до настоящего времени, в связи с необходимостью представления правоустанавливающего документа на отчуждаемое имущество, подлинника доверенности на представителя юридического лица, а также отказы от преимущественного права покупки сособственников жилого дома.

19.01.2017 между сторонами договора было подписано дополнительное соглашение, которым п.1 договора изложен в следующей редакции: «продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>».

Данное жилое помещение Лимова С.В. занимает вместе с членами семьи с 1991 года, что подтверждается поквартирной карточкой. Все зарегистрированные в жилом доме лица привлечены к участию в деле и заключенный 01.01.2016 года договор купли-продажи, допсоглашение к нему от 19.01.2017, не оспаривают.

Из материалов дела следует, что данное жилое помещение принадлежит АО «Мельниково», поскольку из технического паспорта на спорный объект недвижимости, впервые составленного органом БТИ 30.03.2015 по состоянию на 09.09.2015 (ранее дом инвентаризации не подвергался), следует, что дом 1974 года постройки. Из ответа органа местного самоуправления от 13.03.2018, предоставленного на запрос суда следует, что данный жилой дом находится в собственности АО «Мельниково», лицевой счет открыт на Лимову С.В. Из инвентарной карточки № 594 учета основных средств колхоза имени XXII Партсъезда на жилой <адрес>, предоставленного Есиповой Л.А. (мать истицы) в 1991 году, данный дом построен и состоит на балансе указанного Колхоза с декабря 1974 года.

Колхоз им. XXII Партсъезда реорганизован в колхоз «Мельниково» 22.12.1992 на основании постановления № 150-3. Колхоз «Мельниково» реорганизован в АООТ «Мельниково» на основании постановления № 107 от 11.03.1994. АООТ «Мельниково» переименовано в ОАО «Мельниково» согласно постановления № 17 от 05.02.1999 г., которое 20.07.2016 перерегистрировано в АО «Мельниково» на основании решения общего собрания акционеров от 04.07.2016. Данный жилой дом числится за ответчиком на праве собственности по книге учета основных средств.

Таким образом, судом установлено, что владельцем спорного жилого дома и фактическим его собственником является ответчик АО «Мельниково». Право собственности АО «Мельниково» на данный жилой в установленном законом порядке не зарегистрировано.

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и действий как истицы Лимовой С.В., так и ответчика, суд полагает, что сторонами договора АО «Мельниково» и Лимовой С.В. была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, вследствие чего данный договор следует считать заключенным.

При этом судом установлено, что Лимова С.В. в указанном жилом помещении осуществила за свой счет самовольно реконструкцию, перепланировку и переустройство.

В частности, как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на 09.09.2015, в настоящее время спорный жилой дом, имеет следующие технические характеристики и состоит из: неотапливаемого коридора площадью 5,9 кв.м, кухни площадью 13,9 кв.м, топочной площадью 4,4 кв.м, коридора площадью 4,4 кв.м, четырех жилых комнат площадью 9,4 кв.м, 10,4 кв.м, 15,5 кв.м, 10,0 кв.м, общей площадью 68,0 кв.м, площадью с холодными помещениями 73,9 кв.м.

Произведенные Лимовой С.В. работы по реконструкции жилого дома включают в себя строительство одноэтажной пристройки с размещением в ней новых помещений: коридора площадью 5,9 кв.м, кухни площадью 13,9 кв.м, топочной площадью 4,4 кв.м.

Работы по перепланировке включают в себя: демонтаж дверного блока и закладку дверного проема между кухней и жилой комнатой; пробивку дверного проема и установку дверного блока между жилыми комнатами 7ж и 8ж.

Работы по переустройству включают в себя: перемонтаж инженерных сетей; демонтаж печек в трех жилых комнатах и кухне; в быв. помещении кухни демонтаж плиты для приготовления пищи, помещение переустроено в жилую комнату; разводка труб и устройство радиаторов отопительного оборудования во вновь устроенных жилых помещениях.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – реконструкция, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из содержания ч. 7 ст. 51 указанного Кодекса следует, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Частью 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными в случае их проведения при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без получения решения соответствующего органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Часть 4 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вместе с тем, нормами действующего жилищного законодательства (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) не предусмотрено сохранение жилого помещения в реконструированном виде и признание права собственности на реконструированный объект, поскольку данные нормы допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Однако, суд полагает возможным применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ), применив к данным правоотношениям норму о самовольных постройках - ч. 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»).

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ – самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Таким образом, закон предусматривает легализацию произведенных самовольно перепланировки, переоборудования (переустройства) и реконструкции при определенных условиях.

19.01.2018 Лимова С.В. обратилась в орган местного самоуправления с заявлением с просьбой узаконить произведенную реконструкцию, перепланировку и переоборудование, однако, администрацией МО «Зеленоградский район» 30.01.2018 в этом было отказано в связи с самовольным осуществлением работ и разъяснено право обращения в суд.

Суд считает возможным сохранить жилой дом в реконструированном виде по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка по следующим основаниям.

Согласно выводам технического отчета № 18-0016-ТЗ, составленного ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» по результатам обследования жилого дома в январе 2018 года, в этом доме произведены вышеуказанные работы по реконструкции, перепланировке и переустройству, которые работы выполнены технически грамотно, с соблюдением требований СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СНиП 2.04.02.-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий», СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы». С соблюдением противопожаоных и санитарно-эпидемиологических норм. Выполненные работы не повлияли отрицательно на основные несущие конструкции здания, не нарушили несущей способности и конструктивной жесткости и не создали угрозу жизни и здоровью граждан. По мнению специалиста с учетом произведенных работ, дом к эксплуатации по назначению готов.

Судом также установлено, что земельный участок под обслуживание данного жилого дома, не сформирован, не стоит на кадастровом учете и не предоставлен. Однако, суд исходит из норм Земельного законодательства РФ, что под существующий жилой дом не может быть отказано в предоставлении земельного участка под его обслуживание. Из топографического плана следует, что жилой дом после реконструкции расположен в пределах границ земельного участка. подлежащего выделению под его обслуживание и не затрагивает прав соседних землепользователей.

Таким образом, поскольку судом установлено, что договор купли-продажи, подписанный между АО «Мельниково» и истицей является заключенным, исполненным, не оспаривался в судебном заседании, реконструкция, перепланировка и переустройство жилого дома с возведением пристройки произведена в пределах границ земельного участка, подлежащего выделению под обслуживание жилого дома, согласно представленным доказательствам, работы произведены в соответствии с действующими строительными, санитарными и противопожарными нормами и правилами, нарушение прав соседей и третьих лиц судом не установлено, сохранение данного жилого дома в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии с включением пристройки в состав жилого дома, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лимовой Светланы Владимировны – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном, перепланированном, переустроенном виде жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, улица <адрес>, состоящий из: неотапливаемого коридора площадью 5,9 кв.м, кухни площадью 13,9 кв.м, топочной площадью 4,4 кв.м, коридора площадью 4,4 кв.м, четырех жилых комнат площадью 9,4 кв.м, 10,4 кв.м, 15,5 кв.м, 10,0 кв.м, включив в состав данного жилого дома вновь созданные в результате строительства одноэтажной пристройки помещения: коридора площадью 5,9 кв.м, кухни площадью 13,9 кв.м, топочной площадью 4,4 кв.м, по состоянию технического паспорта, составленного на 09 сентября 2015 года.

Внести изменения в технические характеристики объекта права – жилой дом по адресу: <адрес>, улица <адрес> : считать данный жилой дом общей площадью 68,0 кв.м, площадью с холодными помещениями 73,9 кв.м, по состоянию технического паспорта, составленного на 09 сентября 2015 года.

Признать за Лимовой Светланой Владимировной право собственности на жилой дом общей площадью 68,0 кв.м, площадью с холодными помещениями 73,9 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, улица <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 24.04.2018г.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.04.2018.

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева