Решение по делу № 2-1487/2017 от 21.04.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин 09 июня 2017 года

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи: Шведова П.Н.,

при секретаре Беляевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1487/17 по исковому заявлению Администрации Клинского муниципального района к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о прекращении права аренды, снятии обременений

УСТАНОВИЛ:

Администрация Клинского муниципального района обратилась в суд с вышепоименованными исковыми требованиями, уточенными в судебном заседании, указав, что между ней и ООО «КлиСтройДом» 01 февраля 2012 года был заключен договор аренды земельного участка /номер/. В соответствии с п. 1.1 данного договора обществу передан в аренду земельный участок, /площадь/., /категория земель/ в границах указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договору, расположенном по /адрес/, кадастровый /номер/. В соответствии с п. 2.1 данного договора срок аренды земельного участка установлен до 31 января 2015 года. 22 июля 2013 года между Администрацией Клинского муниципального района и ООО «КлинСтройДом» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в части п.1.1 (предметом договора стали несколько земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым /номер/ (предыдущий кадастровый /номер/). Остальные условия договора остались без изменений. 20 августа 2013 года между Администрацией Клинского муниципального района и ООО «КлинСтройДом» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в части п.1.1, в соответствии с которыми подпункт «/площадь/., кадастровый /номер/, по /адрес/, разрешенное использование «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» (с количеством этажей не более три)» (категория земель: земли населенных пунктов)» исключен. 20 августа 2013 года между Администрацией Клинского муниципального района и ООО «КлинСтройДом» подписан акт приема-передачи (возврата) указанного выше земельного участка. При этом 31 января 2015 года срок аренды земельного участка истек, поскольку соглашений о продлении либо изменения срока договора аренды земельного участка между Администрацией Клинского муниципального района и ООО «КлинСтройДом» не заключалось. В соответствии с выпиской из ЕРГН на земельный участок, имеющий кадастровый /номер/, расположенный по /адрес/, право аренды обременено залогом (ипотекой). Администрация Клинского муниципального района ранее обращалась в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о регистрации прекращения обременения на земельный участок, имеющий кадастровый /номер/, однако ей было отказано в государственной регистрации.

Истец просит обязать ответчика зарегистрировать сведения о прекращении права аренды по договору от 01 февраля 2012 года /номер/ на земельный участок, имеющий кадастровый /номер/ и снять обременения в виде залога (ипотеки) права аренды, имеющие следующие номера государственной регистрации: /номера/.

Представитель истца поддержала уточненные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ООО «КлинСтройДом» в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил.

Суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд пришел к следующему:

В соответствии с п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно п. 1 ст. 13 Закон об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика - общества ООО «КлинСтройДом», которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком ООО «КлинСтройДом», в ЕГРП записи об ограничении (обременении) в виде ипотеки внесены в период с 2012 по 2014 г., срок, на который установлено ограничение, как следует из выписки ЕГРП, составляет по срок передачи квартир дольщику.

Между тем, согласно решению Арбитражного суда Московской области от 29.02.2016 по делу /номер/ ООО «КлинСтройДом» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Возбуждение в отношении ООО «КлинСтройДом», дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

При указанных обстоятельствах требования к ООО «КлинСтройДом» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и, соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

В соответствии с Законом Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области», определяющим основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по защите прав и интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство домов с целью приобретения для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков, администрацией приняты определенные мероприятия для защиты прав пострадавших граждан - участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО «КлинСтройДом».

20 августа 2013 года между Администрацией Клинского муниципального района и ООО «КлинСтройДом» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в части п.1.1, в соответствии с которыми подпункт «/площадь/, кадастровый /номер/, по /адрес/ разрешенное использование «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» (с количеством этажей не более три)» (категория земель: земли населенных пунктов)» исключен. 20 августа 2013 года между Администрацией Клинского муниципального района и ООО «КлинСтройДом» подписан акт приема-передачи (возврата) указанного выше земельного участка. При этом 31 января 2015 года срок аренды земельного участка истек, поскольку соглашений о продлении либо изменения срока договора аренды земельного участка между Администрацией Клинского муниципального района и ООО «КлинСтройДом» не заключалось.

Оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка имеющего кадастровый /номер/ была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному п.п. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации Клинского муниципального района к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о прекращении права аренды, снятии обременений - удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать сведения о прекращении права аренды по договору от 01 февраля 2012 года /номер/ на земельный участок, имеющий кадастровый /номер/ и снять обременения в виде залога (ипотеки) права аренды, имеющие следующие номера государственной регистрации: /номера/

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Клинского городского суда                                           Шведов П.Н.