Решение по делу № 2-374/2016 от 22.12.2016

Дело №2-30/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2017 года Пущинский городской суд в составе председательствующего судьи                    Постыко Л.С.,
с участием адвоката                            Зотова А.В.,

при секретаре                                Наумкиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орешкиной Г.В., ИП Ильченко Т.А. к ИП Киселеву Д.М., ИП Калине Б.И. о признании недействительной ничтожной сделки, признании права собственности на землю,

                        у с т а н о в и л :

    Истцы просят суд признать недействительной ничтожную сделку – договор купли-продажи недвижимого имущества земельного участка для торговли, категория земель: земли поселений, общая площадь ... кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, м-н «В», примыкающий с юга к магазину «...», заключенный 06 февраля 2012 года между Киселевым Д.М. и Калиной Б.И. в городе Пущино Московской области, применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив каждой из сторон все полученное по сделке; признать недействительной запись регистрации под номером № от 16.02.2012; признать за Ильченко Т.А. право собственности на 13/100 долей собственности, а за Орешкиной Г.В. 28/100 долей в общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок (уточненные требования от 13.02.2017). Свои требования истцы обосновывают тем, что они 27.02.2014 заключили с ответчиком Киселевым Д.М. договор купли-продажи пристройки к магазину общей площадью ... кв.м., помещение расположено на 1, 2 этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, м-н «В», дом №, магазин «...». Купленное ими помещение частично, площадью ... кв.м. расположено над земельным участком, принадлежащем ответчику Калине Б.И., приобретенного ею на основании оспариваемого договора. Оспариваемая сделка нарушает их права на земельный участок, который должен был продать им в собственность Киселев Д.М., владеющий и приобретенной ими по договору от 27.02.2014 пристройкой, а также спорным земельным участком, и торговым помещением и подвалом, общей площадью ... кв.м., расположенном в том же здании, где и пристройка истцов, на 1 этаже и подвале, проданных ответчику Калине Б.И. 06.02.2012.

    В судебном заседании истец Ильченко Т.А. и представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме после их уменьшения.

    Ответчик Калина Б.И. и её представитель в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что Калина Б.И. 06.02.2012 по договорам купли – продажи купила у Киселева Д.М. пристройку к магазину с подвалом, общей площадью ... кв.м. и спорный земельный участок под купленным помещением. Купленное ею у Киселева Д.М. нежилое помещение частично расположено над земельным участком, который находился в собственности у Киселева Д.М., а остальная часть помещения расположена над земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, который она, как и предыдущий владелец помещения (Киселев Д.М.) арендует у администрации города. Киселев Д.М. действительно остался владельцем пристройки к магазину, расположенном на 1,2 этаже двухэтажного магазина «...» общей площадью ... кв.м., проданной им через два года истцам. После продажи ей торговых помещений с подвалом и земельным участком, он арендовал у неё часть земельного участка, внося ей арендную плату. Иск считают необоснованным, поскольку ответчики не являлись стороной оспариваемой сделки, ни на момент заключения, ни в настоящее время их права указанной сделкой не нарушаются, поскольку на момент продажи им пристройки Киселев Д.М. являлся не собственником, а арендатором земельного участка. Истцы не платят арендную плату ни ей, ни администрации города, хотя часть их собственности находится над городской землей. Её не интересовало бы купленное помещение без проданной Киселевым Д.М. земли.

    Ответчик Киселев Д.М. в судебном заседании показал, что ему на праве собственности принадлежали торговые помещения первого этажа, подвал, частично помещения второго этажа магазина «...», а также часть земельного участка под магазином. Остальная часть земельного участка под зданием, а также часть второго этажа здания принадлежит муниципалитету, сдается в аренду собственникам помещениям и арендодателю части второго этажа – банку .... Сначала он продал почти весь первый этаж, подвал и земельный участок Калине Б.И., а через два года продал остальную часть принадлежащих ему помещений истцам. На момент продажи недвижимости истцам, он арендовал земельный участок у Калине Б.И., но истцам сказал, что у него земельный участок в собственности, введя их в заблуждение. Летом 2014 года Калина Б.И. стала требовать аренду с истцов. Он платил аренду за истцов, а потом истцы решили обратиться в судебные органы за оспариванием сделки.

    Третье лицо - ФСГРКиК (Росреестр) в суд своего представителя не направила, прося рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

    Заслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

    Материалами дела установлено, что ответчик Калина Б.И. с 16 февраля 2012 года является собственником земельного участка для торговли, категория земель: земли поселений, общая площадь 231 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Пущино, м-н «В», примыкающий с юга к магазину «...», кадастровый № и пристройки к магазину с подвалом, назначение: нежилое, общая площадь ... кв.м., этаж 1, подвал, литера А2, инв. №, адрес объекта: Московская область, г. Пущино, м-н «В», д. №, кадастровый №. Указанное право собственности возникло у ответчика на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 06 февраля 2012 года, заключенного Калиной Б.И. с Киселевым Д.М., из которых следует, что пристройку к магазину с подвалом она купила за 18 100 000 рублей, а земельный участок – за 900 000 рублей, в обоих договорах в пункте 1.3 указано, что объекты договоров свободны от прав и притязаний третьих лиц, в частности не являются объектом права общей собственности, не обременены правами третьих лиц и не отчуждены какими-либо способами третьим лицам. Расчет по договорам произведен полностью, продавец претензий по оплате объектов не имеет (копии свидетельств о государственной регистрации права, договоров, актов приема-сдачи, технического описания пристройки с подвалом, кадастровой выписки о земельном участке).

Калина Б.И. арендует у администрации города Пущино земельный участок, общей площадью 348 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Московская область, г. Пущино, м-н «В», дом №, вид разрешенного использования – размещение магазина с момента покупки у Киселева Д.М. пристройки к магазину до настоящего времени (копии договора аренды, акта сверки).

    01 декабря 2013 года Киселев Д.М. заключает с Калиной Б.И. договор аренды части земельного участка №, по условиям которого Киселев Д.М. за плату арендует у Калины Б.И. часть земельного участка с кадастровым номером № площадью ... кв.м., для размещения части нежилого помещения площадью ... кв.м., находящегося в составе объекта: пристройки к магазину кадастровый номер объекта №. Последняя оплата по договору была произведена Киселевым Д.М. 22 мая 2015 года (копии договора, акта приема-передачи части земельного участка, платежных поручений).

    27 февраля 2014 года истцы покупают у Киселева Д.М. за 10 000 000 рублей в общую долевую собственность нежилое помещение (пристройку к магазину), находящееся по адресу: Московская область, г. Пущино, м-н «В», дом № общей площадью ... кв.м., литера А, А4, помещение расположено на 1, 2 этаже кирпичного здания, кадастровый номер объекта №. Доли в собственности у Ильченко Т.А. – 1/3 доля, у Орешкиной Г.В. - 2/3 доли. Купленное истцами нежилое помещение (пристройка к магазину) имеет два обременения: сервитуты (право ограниченного пользования) помещением №, общей площадью ... кв.м., находящимся в пристройке к магазину, зарегистрированные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 05 июня 2012 за № и за № на основании соглашения об установлении публичного сервитута части объекта недвижимости (бессрочного, безвозмездного) от 17.04.2012 и 17.02.2012. Указанные обременения сохраняются и после государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на имя истцов. Право собственности на указанный объект недвижимости истцы оформляют в ЕГРП 11 марта 2014 года (копии свидетельств о государственной регистрации права, договора купли-продажи, передаточного акта, кадастрового паспорта помещения, дело правоустанавливающих документов).

    Истцы с момента покупки нежилого помещения (пристройки к магазину) у Киселева Д.М. не заключают договоры аренды на пользование земельных участков ни с Калиной Б.И., ни с администрацией города Пущино (показания сторон, ответ из администрации).

    Согласно ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    В соответствии со ст.ст. 273, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

    По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

    Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что истцы, заявляя исковые требования о признании недействительной ничтожной сделки: договора купли-продажи недвижимого имущества земельного участка, заключенного 06 февраля 2012 года между Киселевым Д.М. и Калиной Б.И., не представили в суд доказательств того, что они, как лица, не участвующие в сделке, имеют охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Доводы истцов о том, что их права нарушены сделкой, которую они считают ничтожной, не нашли своего подтверждения в судебном заседании, опровергаются материалами дела, из которого следует, что на момент заключения указанной сделки истцы не являлись собственниками помещений, а при покупке ими пристройки, продавец помещений не являлся собственником земельного участка, на котором частично находились купленные истцами помещения, а пользовался земельным участком на правах аренды. На этих правах к истцам по закону и перешло право пользования земельным участком. Нормы права, закрепляющие единую судьбу недвижимости и земельного участка при их продаже единым собственником, владеющим и недвижимостью и земельным участком, на котором находится эта недвижимость, на истцов не распространяется, поскольку на момент продажи Киселевым Д.М. истцам пристройки к магазину он, как продавец не являлся собственником земельного участка, на котором находилось продаваемая им недвижимость, а пользовался земельным участком на праве аренды.

    Требования истцов о признании за ними права собственности в долях на земельный участок, не основано на законе, не является последствием признания недействительной ничтожной сделки.

    Руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168, 552, 273 ГК РФ, ст.ст. 35 ЗК РФ и в соответствии со ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

    В удовлетворении исковых требований Орешкиной Г.В., ИП Ильченко Т.А. к ИП Киселеву Д.М., ИП Калине Б.И. о признании недействительной ничтожную сделку – договор купли-продажи недвижимого имущества земельного участка для торговли, категория земель: земли поселений, общая площадь 231 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, м-н «В», примыкающий с юга к магазину «...», заключенный 06 февраля 2012 года между Киселевым Д.М. и Калиной Б.И. в городе Пущино Московской области, применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив каждой из сторон все полученное по сделке; признать недействительной запись регистрации под номером № от 16.02.2012; признать за Ильченко Т.А. право собственности на 13/100 долей собственности, а за Орешкиной Г.В. 28/100 долей в общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок отказать.

    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Мособлсуд через Пущинский городской суд.

    Председательствующий

    судья:                            Л.С.Постыко

    Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2017 года.

    Судья:                            Л.С.Постыко