Решение по делу № 2-8/2018 от 04.12.2017

Дело № 2-8/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 января 2018 года пос. Муезерский

Муезерский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Антонова Н.И.,

при секретаре Шадриной Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Светляк Л.В. к Дейко Л.В. о признании права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

    Светляк Л.В. (далее истец) обратилась в суд с указанным исковым заявлением к Дейко Л.В. (далее ответчик) по тем основаниям, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ответчиком, она приобрела нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>. В настоящее время здание имеет кадастровый №. Договорная цена здания составила 300 000 рублей и была полностью уплачена покупателем продавцу по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее указанное здание принадлежало на праве собственности предприятию розничной торговли <данные изъяты> и было приобретено ответчиком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Дейко Л.В. и трудовым коллективом предприятия розничной торговли <данные изъяты> До настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное у ответчика здание. Органы Росреестра отказали истцу, а в последствии и ответчику, в регистрации права собственности по причине непредоставления заявления о регистрации ранее возникшего у Дейко Л.В. права на объект недвижимости и регистрации перехода права к истцу, в связи с отсутствием у Дейко Л.В. правоустанавливающих документов на здание, а также в связи с отсутствием регистрации договора купли-продажи здания ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Дейко Л.В. и трудовым коллективом предприятия розничной торговли <данные изъяты> и отсутствия в нем цены сделки. Отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на спорное здание, препятствует надлежащему оформлению земельного участка, на котором расположено здание.

    Истец просит суд признать право собственности Светляк Л.В. на нежилое здание с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец и её представитель Смирнов А.В., действующий по доверенности, исковые требования поддержали, сославшись на доводы, изложенные в иске. Истец пояснила, что впервые обратилась в регистрирующий орган по вопросу регистрации права на приобретенное у ответчика здание в ДД.ММ.ГГГГ. Ранее не обращалась по причине незнания законов, предписывающих возникновение права собственности на недвижимое имущество только с момента регистрации такого права. Представитель истца пояснил, что в отношении нежилых помещений до ДД.ММ.ГГГГ действовавшим в то время законодательством не требовалась государственная регистрация права собственности и регистрация договоров купли-продажи таких помещений, в связи с чем, у ответчика не было обязанности по регистрации права собственности на приобретенное у предприятия розничной торговли <данные изъяты> здание. Просили исковые требования удовлетворить.

Ответчик Дейко Л.В. в судебное заседание не явилась, телефонограммой ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель администрации Муезерского муниципального района, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, в судебное заседании не явился. О времени и месте рассмотрения дела администрация извещена надлежащим образом. В представленном отзыве третьим лицом сообщено о том, что по спорному зданию, расположенному по адресу: <адрес>, сведений в Перечне муниципального имущества не имеется. Относительно исковых требований администрация возражений не имеет и ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - администрации <адрес> сельского поселения - глава администрации поселения К.. в представленном отзыве и в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Исходя из положений введенного в действие с ДД.ММ.ГГГГ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», полагает, что переход права собственности по представленному истцом договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации, а при совершении сделки с объектом недвижимости, государственная регистрации перехода права собственности по этой сделке возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект, то есть прав продавца Дейко Л.В.. Считает, что поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, право собственности на спорное здание к истцу не перешло, что свидетельствует об отсутствии данного права. Дополнительно представитель третьего лица пояснил, что на основании вступившего в законную силу решения Муезерского районного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №, которым Дейко Л.В. было отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорное здание в силу приобретательной давности, администрация Ледмозерского сельского поселения обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлением о постановке на учет как бесхозяйного спорного здания, расположенного по адресу: <адрес> (34). ДД.ММ.ГГГГ данное здание было поставлено на учет как бесхозяйное. Просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, изучив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Судом установлено, что спорное здание продовольственного магазина №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> (которому впоследствии в связи с упорядочением адресного хозяйства <адрес> сельского поселения присвоен №), принадлежало на праве собственности трудовому коллективу предприятия розничной торговли <данные изъяты>

Данное обстоятельство следует из копиии свидетельства о собственности регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного мэрией Муезерского района, а также справкой ГУП РК РГЦ «Недвижимость» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой по архивным данным право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за юридическим лицом – предприятием розничной торговли <данные изъяты>

Постановлением мэрии Муезерского района от ДД.ММ.ГГГГ № ТОО «<данные изъяты>» закрыто, что подтверждается вступившим в законную силу решением Муезерского районного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ, имеющем в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение.

Из доводов стороны истца и представленных материалов следует, что между трудовым коллективом предприятия розничной торговли <данные изъяты> в лице его директора Дейко Л.В., и Дейко Л.В. как физическим лицом (гражданином), ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, по которому продавец продает, а покупатель принимает в собственность здание магазина №, расположенного по адресу: <адрес>. В этот же день подписан акт приема-передачи здания по остаточной стоимости 52 600 рублей. К договору представлена также квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ о внесении Дейко Л.В. в кассу продавца 52 600 рублей. (л.д. 9-10).

Пунктами 2 – 4 указанного договора определено, что право собственности Дейко Л.В. на приобретаемое недвижимое имущество возникает с момента регистрации договора в установленном законом порядке, которая производится после полной оплаты стоимости имущества. Имущество считается переданным покупателю с момента регистрации договора.

Согласно действовавшим до 01.01.1995 г. положениям ст. 135 ГК РСФСР, утвержденного Законом РСФСР от 11.06.1964 г. "Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР", право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

В соответствии с положениями Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 г. N 83, действовавшей в спорный период времени, регистрации подлежат все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан (§ 2). Основными документами, устанавливающими право собственности на строения, являются в том числе нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами за время 1931 - 1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений (§ 8 п. "ж"). При отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право собственности на строения, документами, косвенно подтверждающими это право, могут служить: инвентаризационно-технические документы, в том случае, когда в тексте этих документов имеется точная ссылка на наличие у собственника надлежаще оформленного документа, подтверждающего его право на строение (§ 9 п. "б"). Данные о праве собственности на строения на основании решений исполкомов рай(гор)советов депутатов трудящихся вносятся бюро технической инвентаризации в реестровые книги строений данного населенного пункта. После регистрации прав собственности в реестровых книгах бюро технической инвентаризации делают на правоустанавливающих документах собственников строений (кроме регистрационного удостоверения) и на надлежаще заверенных копиях с них, оставляемых в делах бюро технической инвентаризации, соответствующие регистрационные надписи (§ 17). Реестровая книга является документом учета собственников строений поселка (§ 18).

Учитывая вышеприведенные нормы права, для договоров купли-продажи недвижимого имущества законодательством, действовавшим на день заключения между трудовым коллективом предприятия розничной торговли <данные изъяты> и Дейко Л.В. как физическим лицом ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, была предусмотрена не только обязательная регистрация, но и особый порядок оформления правоустанавливающих документов.

Как установлено судом и сторонами, в том числе, ответчиком, не оспаривается, регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Дейко Л.В. не производилась, правоустанавливающих документов на спорное здание у неё не имеется.

С 31 января 1998 года введен в действие Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и действовал в период спорных правоотношений.

Согласно п. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом, в силу п. 2 указанной статьи, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, при совершении после 31.01.1998 сделки с недвижимым имуществом (распоряжения правообладателем этим недвижимым имуществом, в том числе, отчуждения по договору купли-продажи), ранее возникшие на него права должны быть зарегистрированы в ЕГРП в порядке ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а отсутствие такой регистрации является основанием и для отказа в регистрации перехода права собственности от первоначального правообладателя к последующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вопреки указанным требованиям закона, несмотря на отсутствие правоустанавливающих документов и зарегистрированного в установленном, как до введения в действие ФЗ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так и после его введения порядке, Дейко Л.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества со Светляк Л.В.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

Пунктом 1.1. указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество общей площадью <данные изъяты> м. кв., состоящее из тамбура, торгового зала и складского помещения, и расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, то есть спорное нежилое здание, являющееся предметом настоящего спора.

В пункте 1.2. договора указано, что помещение принадлежит продавцу, то есть Дейко Л.В., на праве собственности. Пунктом 2.1. оговорена договорная стоимость (цена) продаваемого имущества – 300 000 рублей. Пунктом 4.1. договора установлен 3-х дневный срок со дня подписания и регистрации договора передачи покупателю имущества по акту приема-передачи. Согласно п. 5.1. договора право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, возникает у покупателя с момента регистрации договора.

Неверное указание в договоре о необходимости его регистрации в Бюро технической инвентаризации не освобождало стороны от совершения регистрационных действий, предусмотренных действовавшим в то время законодательством.

Однако, как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, Светляк Л.В. передала Дейко Л.В. денежные средства в размере 300 000 рублей, являющиеся платой за здание магазина <данные изъяты> по адресу: <адрес>, дом без номера, то есть за недвижимое имущество, не являющееся предметом указанного договора.

Факт приема-передачи недвижимого имущества, предусмотренного договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расположенного по адресу: <адрес>, а также указанного в расписке от ДД.ММ.ГГГГ здания магазина <данные изъяты> не подтвержден, акт приема-передачи не представлен.

Данные обстоятельства не позволяют объективно и достоверно определить объект недвижимости, за который истцом ответчику уплачены денежные средства по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, установить факт оплаты покупателем договорной стоимости приобретаемого недвижимого имущества по сделки купли-продажи, совершенной между ответчиком и истцом ДД.ММ.ГГГГ, а также установить факт передачи объекта недвижимости покупателем продавцу.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (действовавшей до 01.03.2013) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Первое обращение в регистрирующий орган с целью регистрации права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ осуществлено истцом только ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности на здание магазина, расположенное по адресу: <адрес>, был приостановлена по причине: отсутствия регистрации ранее возникшего права Дейко Л.В. на объект недвижимости в ЕГРП и правоустанавливающих документов; отсутствия заявления продавца на регистрацию перехода права собственности к покупателю. В связи с непредставлением указанных документов по истечении срока приостановления, истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на спорное здание.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что ФЗ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в законную силу 31 января 1998 года, ранее возникшее у Дейко Л.В. право на объект недвижимости в ЕГРП в соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и абз. 3 п. 2 ст. 13 указанного закона зарегистрировано не было, договор купли-продажи был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ (при этом не выполнены требования ст.ст. 554, 556 ГК РФ), переход права собственности к покупателю по нему не зарегистрирован, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Руководствуясь статьями 194 -199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований к Дейко Л.В. о признании права собственности на недвижимое имущество Светляк Л.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Муезерский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья - Н.И. Антонов

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 16.01.2018.

Судья - Н.И. Антонов