Решение по делу № 33-11429/2023 от 19.06.2023

Дело № 33-11429/2023 (2-1181/2023)

УИД 66RS0007-01-2022-009173-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 18 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Коршуновой Е.А., Некрасовой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Проняевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Кузнецова Михаила Анатольевича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рентор» о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.04.2023.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя ответчика Никитиной Т.В. по доверенности от 10.01.2023, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Рентор» о признании недействительным договора купли-продажи от 20.10.2021, заключенного между сторонами в отношении нежилого помещения № 9 общей площадью 6,3 кв.м и нежилых помещений № 10-11 общей площадью 4 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, взыскании уплаченной по договору денежной суммы - 430000 руб., компенсации морального вреда - 100000 руб., расходов по оплате госпошлины -7500 руб.

В обоснование исковых требований указано, что по договору купли-продажи от 20.10.2021 приобрел у ответчика нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>

После совершения вышеуказанной сделки истец обнаружил, что в приобретенных им помещениях находится имущество управляющей организации, а также общедомовые инженерные сети. По мнению истца, при заключении договора ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета сделки, поскольку заверил об освобождении приобретаемых помещений от имущества управляющей компании, скрыл факт невозможности использования помещений по назначению.

Возражая против исковых требований, ответчик направил отзыв на иск, в котором указал на их необоснованность. Обращает внимание на то, что переданные истцу по договору купли-продажи нежилые помещения согласно техническому паспорту местами общего пользования не являются. Истцом не представлены доказательства того, что заключая сделку, он действовал под влиянием заблуждения. Ответчиком также заявлено о пропуске срока исковой давности при подаче иска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, на заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург», ООО «Жилой комплекс «Кристалл», Управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 17.04.2023 в удовлетворении иска отказано.

С таким решением не согласился истец, им была подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, вынести новое об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы указаны фактические обстоятельства дела. Истец утверждает, что при подписании оспариваемого договора купли-продажи ознакомился с предоставленными ответчиком документами в отношении спорных нежилых помещений, из которых следовал факт их принадлежности ответчику. Условия договора гарантировали покупателю, что продаваемые помещения не обременены правами третьих лиц. Продавец при заключении договора заверил покупателя, что помещения будут освобождены от имущества, находящегося в них. Судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о пропуске срока исковой давности при предъявлении требований, поскольку начало его течения связано с направлением письма в адрес ООО УК «Ремстройкомплекс г. Екатеринбурга» об освобождении помещений, датированного 15.11.2021.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Никитина Т.В. против доводов апелляционной жалобы возражала.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились иные лица, участвующие в деле, которые извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом телефонограммой и по почте 26.06.2023. С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнения явившихся участников, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункты 3, 5 пункта 2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3).

По смыслу приведенных положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

При этом важное значение имеет выяснение наличия и оценка таких обстоятельств, как возраст истца, состояние здоровья, возможность истца прочитать и понять условия сделки.

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «Специализированный застройщик «Рентор» с 11.01.2021 принадлежали на праве собственности нежилое помещение № 9 общей площадью 6,3 кв.м (КН <№>) и нежилое помещение № 10-11 общей площадью 4,4 кв.м (КН <№>), расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> на основании договора купли - продажи от 23.08.2020.

По договору купли-продажи от 20.10.2021 ООО «Специализированный застройщик «Рентор» продало вышеуказанные нежилые помещения Кузнецову М.А. за общую цену 430000 руб., в том числе, нежилое помещение площадью 6,3 кв.м - за 253178 руб., нежилое помещение площадью 4,4 кв.м – за 176822 руб.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником указанных объектов, они не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не обременены права третьих лиц.

Продавец заверяет, что состояние недвижимого имущества соответствует документам на недвижимое имущество (технический паспорта). Самовольное переустройство (перепланировка) недвижимого имущества отсутствует (пункт 1.5 договора).

Пунктами 3.2.5 и 3.2.6 договора предусмотрено, что покупатель подтверждает, что недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, им осмотрено. Покупатель не имеет к продавцу претензий по его техническому состоянию и качеству. Передача недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора, произведена в момент его подписания без составления акта приема-передачи. Покупатель получил комплект ключей.

Оплата по договору купли-продажи от 20.10.2021 произведена истцом в полном объеме в размере 430000 руб., что подтверждается платежным поручением №615 от 20.10.2021 с указанием назначения платежа (л.д. 15).

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован 22.10.2021, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016) обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5, 6 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Аналогичная позиция изложена в определениях Конституционного Суда Российской Федерации №2110-О от 25.09.2014, № 786-О от 26.04.2016.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», предусмотрено, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 305-ЭС18-24601 по делу № А40-174214/2017, само по себе расположение в помещении инженерных коммуникаций, относящихся к внутридомовым инженерным системам здания, не является бесспорным и достаточным основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу собственников помещений в здании, в случае, если оно может быть использовано для самостоятельных целей.

В число юридически значимых обстоятельств из предмета доказывания по настоящему делу входит установление того, являются ли помещения, в отношении которых истцом заявлены требования, помещениями, имеющими самостоятельное назначение, или помещениями, предназначенными исключительно для обслуживания более одного помещения в здании, нескольких или всех помещений, либо исключительно для обслуживания общих систем оборудования здания, и тем самым относится ли оно к общему имуществу здания.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения, возможности его самостоятельного использования. Также юридически значимым обстоятельством является факт обособленности помещения от иных помещений здания, а также его реальное использование и несение бремени его содержания собственником.

В соответствии с техническим паспортом в отношении жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, нежилое помещение общей площадью 6,3 кв.м с КН <№> (на плане здания – № 9) является единым помещением, имеет оконный и дверной проем. Нежилое помещение общей площадью 4,4 кв.м с КН <№> (на плане здания – №№10,11) внутри разделено перегородкой с проемом на два помещения площадями 2,2 кв.м и 2,2 кв.м, в первом из которых находится душевая, во втором - санузел (унитаз) и умывальник. Оба нежилых помещения расположены по коридору напротив друг друга, заинвентаризированы в техническом паспорте как помещения для нужд управляющей компании, в том числе, помещение 6,3 кв.м - как офис управляющей компании, помещение площадью 2,2 кв.м как место уборочного инвентаря, помещение площадью 2,2 кв.м как санузел для персонала.

Судом также верно установлено, что спорные нежилые помещения на дату ввода в эксплуатацию учтены в техническом паспорте от 26.12.2018 в отдельной строке как нежилые помещения вспомогательного использования, с назначением «офис управляющей компании», «место уборочного инвентаря» «санузел управляющей компании». Общее имущество многоквартирного дома учтено в техпаспорте в другой строке - «МОП» и не включает спорные помещения.

Так, на первом этаже, на котором располагаются спорные нежилые помещения, к местам общего пользования относятся: лестничная клетка, тамбур, лифтовой холл, коридор общей площадью 70,8 м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области 29.12.2018 застройщику ООО «Жилой комплекс «Кристалл», жилой дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию как объект со встроенными помещениями офисов, детского клуба, спортивного назначения, встроенно-пристроенной подземной автостоянкой. В составе этого дома заинвентаризированы нежилые помещения общей площадью 4568,20 кв.м, из них площадь встроено-пристроенных помещений - 2751,7 кв.м, площадь общего имущества в многоквартирном доме – 1816,5 кв.м. Спорные нежилые помещения общей площадью 10,7 кв.м (6,3 кв.м + 4,4 кв.м) указаны в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в объеме площади встроенно – пристроенных помещений - 2 751,7 кв.м и в составе общедомового имущества также не учтены.

Указанное позволило суду сделать вывод о том, что статус нежилых помещений как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не подтвержден, нежилые помещения в многоквартирном доме указаны в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в объеме площади встроенно – пристроенных помещений как помещение для нужд управляющей компании.

Ввод в эксплуатацию много квартирного дома с помещениями для нужд управляющей компании не относит указанные помещения к общему имуществу многоквартирного дома, допускает возможность его самостоятельного использования.

Разрешая настоящий спор, оценив все представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что между сторонами оспариваемого договора согласованы все его существенные условия, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены суду доказательства, свидетельствующие о его заблуждении относительно предмета спорной сделки, а также о совершении ответчиком обманных действий, в результате чего у истца сформировалось неправильное представление о предметах спорного договора и возможности использования их по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной(пункт 3 статьи 166)составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исполнение оспариваемого договора купли-продажи произошло 21.10.2021, с иском о признании договора недействительным Кузнецов М.А. обратился в суд 08.12.2022 (л.д. 50), то есть с пропуском установленного срока, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Ссылки в жалобе о необходимости исчисления срока исковой давности с момента, когда истец обратился к ООО «УК «Ремстройкомплекс г. Екатеринбург» с письмом об освобождении спорных помещений от 15.11.2021, подлежат отклонению, поскольку как указано выше, срок исковой давности исчисляется со дня, когда началось исполнение договора.

В целом доводы апелляционной жалобы истца не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.04.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий: Мехонцева Е.М.

Судьи: Коршунова Е.А.

Некрасова А.С.