Решение по делу № 33-9783/2024 от 25.07.2024

Судья – Рожкова И.П.

Дело № 33-9783/2024

Номер дела в суде первой инстанции № 2-502/2024

УИД 59RS0004-01-2023-005775-17

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Пермь 03 сентября 2024 год

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Пьянкова Д.А., судей Новоселовой Д.В. и Заривчацкой Т.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юносовой Светланы Игоревны, Юносова Игоря Владимировича, Кузнецовой Натальи Игоревны к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации города Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок,

по апелляционной жалобе Муниципального образования город Пермь в лице администрации города Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 28 марта 2024 года.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Юносова С.И., Юносов И.В., Кузнецова Н.И. обратились в суд с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г.Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 240 607 руб., расходов по оплате государственной пошлины, в пользу Юносовой С.И. - расходов по оплате услуг оценщика в размере 15000 руб.

В обоснование требований указав, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежала квартира площадью 38,1 кв. м, расположенная по адресу: ****: Юносову И.В. - 1/2 доля в праве, Юносовой С.И. и Кузнецовой Н.И. по 1/4 доле. Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 06.06.2019 №17 выявлены основания для признания многоквартирного дома по адресу: **** аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 21.06.2019 №059-11-01-05-116 многоквартирный жилой дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу. 20.07.2021 между истцами и муниципальным образованием «город Пермь» заключен договор №** об изъятии жилого помещения, в котором в выкупную стоимость сумма компенсации за доли в праве на общедомовое имущество в многоквартирном доме в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, не была включена. Согласно отчету об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» №10469 от 24.09.2023, размер рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок составляет 240607руб. Стоимость услуг оценщика составила 15 000 руб. Также истцами понесены расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание суда первой инстанции стороны не являлись, были извещены.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 28.03.2024 с муниципального образования город Пермь в лице администрации города Перми в пользу Юносовой С.И. взыскана рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 60151 руб. 75 коп., расходы по оплате услуг оценки в размере 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1869 руб. ; пользу Юносова И.В. взыскана рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 120 303 руб. 50 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1869 руб.; в пользу Кузнецовой Н.И. взыскана рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 60151 руб. 75 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1869 руб.

В апелляционной жалобе Муниципальное образование город Пермь в лице администрации г. Перми просит решение суда отменить, указав на то, что 02.07.2021 между муниципальным образованием г.Пермь и истцами заключен договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которым предметом договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1900 365 руб. сумма возмещения определена на основании отчета об оценке ООО «Компания Центр Недвижимости» от 30.04.2021 № 8406. Однако судом первой инстанции в основу решения был принят отчет ООО «Компания Центр Недвижимости» № 10469 от 24.09.2023. Эксперт отдельно рассчитывает стоимость «излишков» земельного участка. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок на котором расположен многоквартирный дом является общим имуществом многоквартирного дома, по своему правовому статусу приравнивается к остальному общему имуществу – лестницам, чердакам, подвалам и т.д. Земельный участок под многоквартирным домом в силу своей правовой специфики –принадлежности к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме – является принадлежностью главной вещи – помещения и следует ее судьбе. При переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходят права на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок. Следовательно, оцениваться земельный участок может исключительно как элемент общего имущества многоквартирного дома. Стоимость помещения в многоквартирном доме определяется с учетом набора элементов общего имущества и стоимости общего имущества, в том числе земельного участка. Изъятие жилого помещения для муниципальных нужд представляет собой, по сути, переход права собственности на жилое помещение к муниципалитету. На данные правоотношения распространяют свое действие нормы права, касающиеся перехода и возникновения прав на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме. Для определения стоимости земельного участка, входящего в состав общего имущества, отдельно от жилого помещения правовых оснований не имеется. Для определения так называемых «излишков» земли под жилым зданием оценщик применяет «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминимумах». Применение оценщиком указанных методических рекомендаций напрямую не регламентированы действующим законодательством для определения рыночной стоимости жилого помещения. Заявитель утверждает, что общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, является единым, неделимым объектом, не подлежит отчуждению.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании ст. ст. 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Согласно статье 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть приобретены гражданами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Понятие территории общего пользования приведено в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации как территории, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Красные линии обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется при подготовке проекта планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 этого же Кодекса на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 данной статьи.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ).

Из содержания положений части 2 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ следует, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает у собственников помещений в таком доме со дня проведения государственного кадастрового учета.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в Постановлении от 28.05.2010 №12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Закона).

Из материалов дела следует и установлено судом при разрешении спора, что Юносовой С.И. принадлежала 2/4 доли в праве, Юносову И.В. и Кузнецовой (до брака Юносовой (л.д.25)) Н.И. принадлежало по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: **** (л.д. 22-23).

На основании договора дарения от 19.04.2021, заключенного между Юносовой С.И. и Юносовым И.В. последнему подарена 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: **** (л.д. 29-30).

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 06.06.2019 №17 на основании заключения специализированной организации ООО «Техкадастргеодезия», принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома по ул. **** аварийным и подлежащим сносу (л.д. 31).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми от 21.06.2019 №059-11-01-05-116 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****, признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения граждан определен до 31.12.2021 (л.д. 31 оборот).

20.07.2021 между муниципальным образованием город Пермь и Юносовым И.В., Юносовой С.И., Юносовой Н.И. заключен договор об изъятии жилого помещения №** (л.д. 32).

Согласно пункту 1.2 договора администрация с согласия собственников изымает в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру площадью 38,1 кв.м, расположенную на 2-м этаже 2-этажного жилого дома по адресу: ****, в том числе общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: ****.

Пунктом 1.4 договора установлено, что на основании пунктов 7, 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1900 365 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от 30.04.2021 № 8406 составляет 1817 355 руб., убытки: услуги по изготовлению отчета об оценке 16 000 руб., услуги риелтора, грузоперевозок и грузчиков и оформление права собственности на другое жилое помещение – 65 850 руб., стоимость изготовления технического паспорта – 1160 руб.

Пунктом 1.5 договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

Вместе с тем, из содержания договора усматривается, что вопрос о выплате истцам рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок сторонами не разрешался.

Из отчета об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от 30.04.2021 № 8406 (л.д.84), вопреки доводам ответчика, не следует, что при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения оценщиком также учтена рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: **** имеет площадь 1957 +/- 8,85 кв. м (л.д. 67-82).

В обоснование заявленных требований истцами представлен отчет об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» №10469 от 24.09.2023, согласно которому рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде доли излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка для объекта оценки: жилого помещения – 2-комнатной квартиры общей площадью 38,1 кв. м, расположенного по адресу: **** составляет 240 607 руб. (л.д. 37-64).

При этом в отчете оценщиком указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 01.09.1998.

При определении наличия излишков земельного участка оценщиком учтены зона престижности местоположения земельного участка, на котором расположен объект исследования – 2-комнатная квартира в 2-этажном жилом доме 1960 года постройки площадью 38,1 кв. м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь квартир в соответствии с данными технического паспорта (544,4 кв. м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (2044 кв. м).

При расчете величины излишков земельного участка оценщиком определена фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 143 кв. м, нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 108,2 кв. м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 34,8 кв. м., в связи с чем выявлены излишки земельного участка (л.д. 53).

Исходя из стоимости 1 кв. м земельного участка (6914 руб.) оценщиком рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 240 607 руб.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статьи 32, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того обстоятельства, что в силу прямого указания закона в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

При определении размера компенсации рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок по адресу: ****, судом принят представленный истцами отчет об оценке ООО «Компания Центр Недвижимости» № 10469 от 24.09.2023, согласно которому рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде доли излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка для объекта оценки: жилого помещения – 2-комнатной квартиры общей площадью 38,1 кв. м, расположенного по адресу: **** составляет 240 607 руб. (л.д. 37-64).

Разрешая требования истцов о взыскании судебных расходов, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о взыскании в пользу Юнусовой С.И. расходов по оплате услуг оценки в размере 15000 руб., а также государственной пошлины в размере 1869 руб., взыскании в пользу Юнусова И.В., Кузнецовой Н.И. государственной пошлины в размере по 1869 руб. каждому.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

Разрешая спор в части взыскания в пользу истцов стоимости доли сверхнормативного земельного участка под многоквартирным домом, приходящейся на принадлежавшее истцам жилое помещение, суд первой инстанции, руководствовался положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что поскольку рыночная стоимость доли на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: ****, не вошла

в состав выкупной цены, то она подлежит взысканию в пользу истцов.

Доводы заявителя о том, что законодательством, регулирующим спорные правоотношения, не предусмотрена выплата собственникам изымаемого жилого помещения компенсации за сверхнормативный земельный участок отдельно от стоимости изымаемого жилого помещения, определенной заключенным сторонами спора соглашением, отмену решения суда не влекут.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для пересмотра ранее согласованной выкупной цены отклоняются, поскольку при заключении соглашения истцам не было выплачено равноценное возмещение за изъятую аварийную квартиру, чем нарушены их права. Правильное определение равноценного возмещения является обязанностью муниципального образования, направлено на обеспечение возможности для граждан приобрести другое пригодное для проживания жилое помещение.

Доводы о недопустимости оценки земельного участка отдельно от многоквартирного дома судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку из буквального содержания части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что выкупная цена складывается из следующих элементов: рыночной стоимости жилого помещения, доли в общем имуществе, включая земельный участок, убытков.

Судебная коллегия, изучив экспертное заключение ООО «Компания «Центр недвижимости» №10469 от 24.09.2023считает, что оно выполнено в соответствии с требованиями закона для его проведения, признает его допустимым и достоверным доказательством, поскольку экспертом исследованы все представленные на экспертизу материалы, в том числе на основании которых выявлены необходимые и достаточные данные для формулирования ответа на поставленные вопросы, использованы рекомендованные экспертной практикой литература и методы, в экспертном заключении полно и всесторонне описан ход и результаты исследования, квалификация эксперта сомнений не вызывает.

Закрепленное частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомочие суда назначить дополнительную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение. Несогласие стороны спора с результатом проведенной судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности и не влечет необходимости в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

Вместе с тем, каких либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцами вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было.

Само по себе несогласие истца с выводами судебной экспертизы не свидетельствует о ее недопустимости как доказательства и не является основанием для исключения из числа надлежащих доказательств. Критичная оценка экспертного заключения основана на субъективном мнении истца, которая не обладает специальными познаниями в данной области и не является экспертом, но заинтересована в исходе дела, не учитывает конкретных обстоятельств дела. При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для исключения из числа доказательств повторной экспертизы ООО «Оценка-Консалтинг» №24/155 от 26.01.2024, также отсутствуют основания для назначения по делу повторной экспертизы.

По существу доводы жалобы сводятся к иному толкованию законодательства и на правильность решения суда не влияют, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки указанных доказательств не имеется.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 28 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального образования город Пермь в лице администрации города Перми - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Мотивированное определение изготовлено 6 сентября 2024 г.