Решение по делу № 3а-203/2017 от 22.03.2017

                                    Дело № 3А-203/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2017 года                         г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца Тырычевой Ю.С. – Коркиной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-203/2017 по административному иску Тырычевой Ю.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Тырычева Ю.С. обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №:91, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с.Ермаковское, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 августа 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 5 874 516 рублей 90 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером №:91, выполненной ООО «Независимая оценка» и представленной в отчете № 017001 от 17 января 2017 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 01 августа 2011 года, составляет 688 000 рублей.

Отчёт № 017001 от 17 января 2017 года получил положительное экспертное заключение № 283/2017 от 01 марта 2017 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку Тырычева Ю.С. является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 в размере его рыночной стоимости – 688 000 рублей.

Представитель административного истца Тырычевой Ю.С. – Коркина С.С., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

В письменных возражениях Глава Ермаковского сельсовета Ермаковского района Красноярского края Хованский В.В. просил в удовлетворении административного иска отказать, по тем основаниям, что в отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 определена не объективно, поскольку оценщиком использовались объекты-аналоги, расположенные в Богучанском районе Красноярского края. Администрация Ермаковского сельсовета должна быть привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица, однако административным истцом администрация необоснованно указана в качестве административного ответчика. Суду надлежит разрешить вопрос о сроках обращения с настоящим административным исковым заявлением.

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, муниципальное образование Ермаковский сельсовет Ермаковского района Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, муниципальное образование Ермаковский сельсовет Ермаковского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Тырычевой Ю.С. – Коркина С.С. не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что Тырычева Ю.С. на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 апреля 2012 года № 68 является собственником земельного участка с кадастровым номером №:91, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с.Ермаковское, <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 июня 2012 года, согласно которому право собственности зарегистрировано 21 июня 2012 года (л.д. 12).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 декабря 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 по состоянию на 01 августа 2011 года составляет 5 874 516 рублей 90 копеек (л.д. 17).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 10 января 2012 года Управления Росреестра по Красноярскому краю (л.д. 128).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 26 декабря 2016 года следует, что земельный участок общей площадью 5 535 кв.м. отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства СТО легковых и грузовых автомобилей до пяти постов (л.д. 18-19).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 017001 от 17 января 2017 года, выполненный ООО «Независимая оценка» (оценщик Шестопалова Н.Е.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 по состоянию на 01 августа 2011 года составляет 688 000 рублей (л.д. 21-96).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 283/2017 от 01 марта 2017 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которого является оценщик Шестопалова Н.Е. (л.д. 97-114).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 017001 от 17 января 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № 283/2017 от 01 марта 2017 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Доводы Главы Ермаковского сельсовета Ермаковского района Красноярского края Хованского В.В. о том, что в отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 определена не объективно, не могут быть приняты во внимание.

Принятие оценщиком объектов-аналогов, расположенных в Богучанском районе, схожем по социально-экономическим характеристикам с Ермаковским районом, обусловлено неразвитостью рынка недвижимости в Ермаковском районе и отсутствием предложений земельных участков на дату оценки в указанном районе. Использование названных объектов-аналогов убедительно аргументировано оценщиком с приведением сравнительного анализа вышеуказанных районов. Кроме того оценщиком при использовании объектов-аналогов применены корректировки на местоположение земельных участков.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 по состоянию на 01 августа 2011 года составляет 688 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 должна быть определена по состоянию на 01 августа 2011 года равной его рыночной в размере 688 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд подлежит восстановлению.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения Тырычевой Ю.С. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером №:91 следует считать дату поступления административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 22 марта 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Тырычевой Ю.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства СТО легковых и грузовых автомобилей до пяти постов; общей площадью 5 535 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 688 000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2011 года.

Датой обращения Тырычевой Ю.С. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:91 считать 22 марта 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 24 мая 2017 года.