Решение по делу № 33-3473/2015 от 20.03.2015

Судья Андреев А.П. Дело № 33-3473/2015г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«01» апреля 2015 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Пискуновой М.В.

судей: Печниковой Е.Р., Смирновой Е.И.

при секретаре Чуркиной С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зубаревой Е.А., Зубарева П.Г. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 22 января 2015 года, которым постановлено:

«Признать за Мартиросяном О.А. право собственности на однокомнатную квартиру условный номер №№ этаж 2, секция Б, количество комнат -1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 44,94 кв.м., площадь квартиры без учета площади балкона 40,13 кв.м., жилая площадь квартиры 20,18 кв.м. в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Истребовать из чужого незаконного владения Зубаревой Е.А., Зубарева П.Г. однокомнатную квартиру № № этаж 2, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,3 кв.м., жилой площадью 20,3 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Печниковой Е.Р., объяснения представителя Зубаревых Е.А., П.Г. – Назаровой Е.В., возражения представителя Мартиросяна О.А. – Бочкаревой И.Н., представителя АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мартиросян О.А. обратился в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Зубаревой Е.А., Зубареву П.Г. о признании права собственности на однокомнатную квартиру № №, секция Б, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Требования мотивированы тем, что 21.02.2008г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (застройщик) и ООО «М-Холдинг» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, на квартиру №№. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

В соответствии с условиями договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1. договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.1.1.). Срок окончания строительства и сдачи дома - 26.11.2008г. (п.1.3.). Стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составила 30 000 рублей и изменению не подлежала (п.3.2.). Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику спорной квартиры. Объем долевого участия дольщика в строительстве составляет 1 348 200,00руб.; указанная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п.6.1 договора (п.п.1.2.,3.1.).

02.04.2008г. заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве между ООО «М-Холдинг» и ООО «Евро-Профит», 25.03.2009г. заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве между ООО «Евро-Профит» и ОАО НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК (далее – ОАО «НТБ»).

По договору уступки прав требования от 25.07.2011г. истец приобрел права требования спорной квартиры у ОАО «НТБ». Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

Действительность права требования Мартиросяна О.А. на спорную квартиру подтверждается выпиской из ЕГРП.

Обязательство по состоявшейся уступке прав требования выполнено Мартиросяном О.А. после прекращения судебных разбирательств 27.06.2014г. путем оплаты платежным поручением 1 663 229 руб. в ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» (правопреемник ОАО «НТБ»).

Разрешение на строительство, выданное 27.11.2007 г., неоднократно продлевалось. На дату подачи иска срок строительства продлен до 26.05.2015 г.

На письменное требование о передаче квартиры ответчик ответа не представил, от передачи истцу квартир отказался, дополнительное соглашение о продлении срока строительства не заключил.

Дом фактически достроен, в нем подключены все коммуникации, никакие работы по строительству не ведутся, однако дом в эксплуатацию ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не сдается, несмотря на готовность.

Кроме того, истцу стало известно о двойных продажах в доме, фактической передаче спорной квартиры во владение Зубаревых Е.А.,П.Г. по акту приема-передачи от 03.10.2013г.

До настоящего времени истец не может оформить право собственности на принадлежащую ему квартиру.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Зубаревы Е.А., П.Г. в лице представителя Назаровой Е.В. просят решения суда отменить, как незаконное и необоснованное, и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель Зубаревых Е.А., П.Г. – Назарова Е.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель Мартиросяна О.А. - Бочкарева И.Н., представитель ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнов А.А. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительности причин неявки не сообщили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1 ст. 218 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 12 закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что 02.06.2006г. между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>

Разрешение на строительство, полученное 27.11.2007г., продлено до 26.05.2015 г.

21.02.2008г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (застройщик) и ООО «М-Холдинг» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, на квартиру №№. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

По условиям договора застройщик обязуется построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства – квартиру №, этаж2, секция Б, общей площадью с учетом балконов 44,94кв.м., без учета площади балконов 40,12кв.м., жилой площадью 20,18кв.м. дольщику. Дольщик в свою очередь обязуется уплатить обусловленную п.3.1. договора цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п.1.1.,1.2.). Объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 348 200руб. и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п.6.1. договора (п.3.1.). Дольщик выплачивает сумму своего долевого участия, указанную в п.3.1. договора, на момент подписания настоящего договора оплата произведена полностью (п.3.3.).

02.04.2008г. по договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве ООО «М-Холдинг» уступило, а ООО «Евро-Профит» приняло в полном объеме права (требования), принадлежащие ООО «М- Холдинг», как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 21.02.2008г. В пунктах 1.5.,2.4. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате застройщику денежных средств выполнена дольщиком (ООО «М-Холдинг») в полном объеме, а новый дольщик (ООО «Евро-Профит») за уступаемые права уплатил дольщику 1 662 780руб. до подписания договора. В договоре имеется ссылка на то, что застройщик (ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ») о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

25.03.2009г. между ООО «Евро-Профит» и ОАО «НТБ» заключен договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве, по которому ООО «Евро - профит» уступило, а ОАО «НТБ» приняло в полном объеме права требования, принадлежащие ООО «Евро - Профит», как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 21.02.2008г.

Согласно п.3.3.1. договора обязательства дольщика 2 (ОАО «НТБ») перед дольщиком 1(ООО «Евро - Профит») в части оплаты уступаемых дольщиком 1 в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными в полном объеме.

25.07.2011г. между ОАО «НТБ» (правопреемник - ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК») и Мартиросяном О.А. заключен договор уступки права требования, по которому последний принял в полном объеме принадлежащее ОАО «НТБ» право требования на спорную квартиру в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>

Согласно п.2.3. договора уступка дольщиком 1 (ОАО «НТБ») дольщику 2 (Мартиросян О.А.), указанных в п.1.1. договора прав требования является возмездной. Стороны оценили уступаемые дольщику 2 права требования по договору участия в долевом строительстве в 1 663 229руб.

Спорная квартира №№ является объектом долевого строительства по договору, заключенному между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Мартиросяном О.А., что следует из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 71 ГПК РФ решения судов относятся к письменным доказательствам.

В рамках рассмотрения данного спора судом первой инстанции обозревались гражданские дела №2-296/13 и №2-98/13 по искам участников долевого строительства к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании обязательств по оплате квартир в спорном доме исполненными, в которых судами исследовано и установлено исполнение обязательств по оплате договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-ХОЛДИНГ», договоров уступок прав требования от ООО «М-ХОЛДИНГ» к ООО «ЕВРО-ПРОФИТ», от ООО «ЕВРО-ПРОФИТ» к ОАО «НТБ». Поскольку платежи по данным договорам осуществлялись не по каждой квартире отдельно, а были обезличенными и единовременными, судами в рамках рассмотрения данных гражданских дел проверялось исполнение обязательств указанных организаций по оплате всех уступленных впоследствии ОАО «НТБ» прав требования, в том числе и на спорную квартиру №№

Доводы представителя ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» об одностороннем внесудебном расторжении договора долевого участия в строительстве с истцом, путем направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными.

В соответствии со ст.5 Закона РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона, являются просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа (ч.4), а также систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ч.5).

Из содержания п.3.3 договора долевого участия в строительстве от 21.02.2008г. следует, что на момент подписания данного договора оплата долевого участия дольщиком произведена полностью. Договор подписан председателем ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и скреплен печатью.

Судом установлено исполнение Мартиросяном О.А. обязанности по оплате уступки права требования в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №№ от 27.06.2014г. на сумму 1 663 229 руб. Факт исполнения истцом взятых на себя по договору обязательств не оспаривается и ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК».

Таким образом, установленные судом обстоятельства свидетельствуют об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, как со стороны ООО «М-Холдинг» (первоначального дольщика), так и со стороны Мартиросяна О.А. (нового дольщика).

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не вправе расторгать договор долевого участия в одностороннем, внесудебном порядке.

В связи с прямым указанием в договоре на его исполнение на момент подписания, суд правильно указал, что расторжение договора возможно лишь в судебном порядке по правилам ст. 450 ГК РФ при наличии предоставления доказательств неисполнения первоначальным дольщиком обязательства по оплате.

При наличии в договоре долевого участия указания на полное исполнение обязательств по оплате строительства, направление застройщиком ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора во внесудебном порядке участнику долевого строительства Мартиросяну О.А., не соответствует порядку расторжения такого договора, предусмотренного законом РФ №214-ФЗ, и противоречит ст. 309, 310 ГК РФ, а, следовательно, юридических последствий не влечет.

Поскольку истец свои обязательства по договору уступки прав требования исполнил в полном объеме, то вправе требовать от застройщика исполнения встречных обязательств по договору.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п.1); права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2); зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п.6).

Из материалов дела следует, что 20.07.2012г. ЖСК «ЖАСМИН - ДОМ» заключил с Зубаревыми Е.А, П.Г. договор долевого участия в строительстве №№ на спорную квартиру №№ и впоследствии передал ее последним по акту приема-передачи от 03.10.2013г.

Данный договор Зубаревыми Е.А., П.Г. в порядке, установленном п. 3 ст. 4 закона РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, не зарегистрирован.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 10.07.2014г. в удовлетворении исковых требований Зубаревой Е.А., Зубарева П.Г. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме по адресу: <адрес> в виде однокомнатной квартиры №№, планировка 13, этаж 2, общей площадью с учетом лоджии 45,15 кв.м. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 03.09.2014г. указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Зубаревых Е.А., П.Г. без удовлетворения.

Указанными судебными постановлениями установлены обстоятельства, которые в силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию, а именно, что договор с Мартиросяном О.А. прошел государственную регистрацию, не расторгнут в установленном порядке, является действующим, в то время как договор № № от 23.07.2012г. процедуру государственной регистрации не прошел, в связи с чем требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированного согласно требованиям закона № 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартиры по незарегистрированному договору, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно указал, что спорная квартира не могла быть предметом договора долевого участия №№ от 23.07.2012г., поскольку правом на указанную квартиру обладал Мартиросян О.А. При этом все вышеуказанные сделки, в том числе между ОАО «НТБ» и Мартиросяном О.А., совершены в более ранний период, чем был заключен договор между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Зубаревыми Е.А., П.Г., которые вправе потребовать возмещения убытков с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ».

Суд обоснованно не принял во внимание заявленное представителем Зубаревых Е.А., П.Г. ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. На момент рассмотрения дела жилой дом не введен в эксплуатацию, срок разрешения на строительство продлен до 26.05.2015г.

Степень готовности многоквартирного дома по состоянию на 2013г. по данным МП «Инвентаризатор» составила 100 %, однако объект в эксплуатацию не сдан. МП «Инвентаризатор» произведена техническая инвентаризация и изготовлен технический паспорт многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, на которую также имеется технический паспорт. Строительство дома осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, объект незавершенного строительства описан, жилые помещения в объекте незавершенного строительства индивидуально определены. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома отсутствует, в связи с чем, данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Оценив представленные по делу доказательства, принимая во внимание, что в пределах суммы, установленной договором, истец свои обязательства исполнил, но до настоящего времени встречного исполнения не получил, дом в эксплуатацию не сдан, несмотря на то, что строительство завершено, и ответчик фактически отвергает свою обязанность по встречному исполнению, суд, руководствуясь ст. ст. 12, 130, 218, 301 ГК РФ, п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. пришел к правильному выводу о том, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению, поскольку в ином порядке защитить свое право истец не может.

Доводы жалобы о том, что истец фактически отказался от прав на спорную квартиру, несостоятельны, поскольку не подтверждены допустимыми доказательствами и опровергаются материалами дела. Отсутствие каких-либо встречных требований со стороны Мартиросяна О.А. в отношении спорной квартиры при рассмотрении дела по иску Зубаревых Е.А., П.Г. о признании права собственности на неё, неявка Мартиросяна О.А. в судебное заседание не свидетельствуют об отказе последнего от прав на квартиру.

То обстоятельство, что Мартиросян О.А. свои обязательства по договору уступки прав требования исполнил лишь 27.06.2014г., если и могло нарушить чьи-либо права, то только АО «ГЛОБЭКСБАНК», которое не отрицает оплату уступленного права требования и каких-либо претензий к Мартиросяну О.А. не предъявляет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор долевого участия в строительстве жилого дома № № от 23.07.2012г. полностью соответствует требованиям закона и исполнен в полном объеме Зубаревыми Е.А.,П.Г., не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку выводов суда не опровергают, а повторяют правовую позицию ответчиков, выраженную ими в суде первой инстанции и исследованную судом.

Представленный Зубаревыми Е.А., П.Г. акт приема-передачи от 03.10.2013г. не может являться доказательством того, что именно Зубаревы Е.А.,П.Г. являются собственниками спорной квартиры, поскольку данный акт составлен во исполнение договора от 23.07.2012 N 122, заключенного позднее вышеуказанных договора долевого участия в строительстве жилого дома и договоров уступки прав по нему. Поскольку правовое значение в данном случае имеет государственная регистрация договора, с которой законодательство связывает его заключение, судебная коллегия принимает во внимание, что заключенный Зубаревыми Е.А., П.Г. договор долевого участия в установленном законном порядке не зарегистрирован, следовательно, не порождает правовых последствий. На момент заключения договора от 23.07.2012г. в ЕГРП уже имелась отметка о судебном споре в отношении вышеуказанной квартиры. Кроме того решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 10.07.2014г. в удовлетворении исковых требований Зубаревых Е.А., П.Г. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде спорной квартиры отказано.

Доводы апелляционной жалобы в целом сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 22 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зубаревой Е.А., Зубарева П.Г. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: