Решение по делу № 8Г-27767/2022 [88-2566/2023 - (88-29334/2022)] от 30.11.2022

    УИД 63RS0027-01-2021-003362-85

    ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                 Дело № 88-2566/2023

    (88-29334/2022)

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    кассационного суда общей юрисдикции

    24 января 2023 г.                                                                                                    г. Самара

     Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Балакиревой Е.М.,

    судей Бросовой Н.В. и Трух Е.В.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Земскова Сергея Юрьевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12 июля 2022 г. по гражданскому делу № 2-70/2022 по иску Земскова Сергея Юрьевича к Баловой Галине Александровне, ООО «Арго», ведущему приставу-исполнителю ОСП Ставропольского района УФССП России по Самарской области Михайловой Л.Ф., территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о признании результатов торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным.

    Заслушав доклад судьи Трух Е.В., объяснения представителя Земскова С.Ю. адвоката Вахрушиной Ю.Э., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Баловой Г.А. Анашина И.В., возражавшего против заявленных в кассационной жалобе доводов, проверив материалы дела, судебная коллегия

                                                        УСТАНОВИЛА:

Земсков С.Ю. обратился в суд с иском к Баловой Г.А., ООО «Арго», ведущему приставу-исполнителю ОСП Ставропольского района УФССП России по Самарской области Михайловой Л.Ф., территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о признании результатов торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным. В обоснование иска указано, что 3 июня 2014 г. между истцом и ООО «ГПВ» был заключен договор купли-продажи земельного участка для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1475,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, КН №. В целях обеспечения кредитного обязательства, заключенного с АО «Россельхозбанк», земельный участок был передан в залог. Заочным решением Ставропольского районного суда Самарской области от 17 декабря 2018 г. была взыскана задолженность в пользу АО «Россельхозбанк» с обращением взыскания на заложенное имущество. Судом не был разрешен вопрос судьбы жилого дома, расположенного на данном земельном участке, предметом залога жилой дом не выступал. 2 марта 2021 г. между ООО «АРГО» и Баловой Г.А. был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, таким образом, продан земельный участок с расположенным на нем жилым домом, в связи с чем предмет договора не соответствует фактическим обстоятельствам, занижена стоимость имущества.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 2 марта 2022 г. исковые требования Земскова С.Ю. удовлетворены, торги, проведенные 24 февраля 2021 г. по реализации земельного участка для малоэтажного жилищного строительства общей площадью 1475 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, с расположенным в пределах земельного участка объектом недвижимости с кадастровым номером №, признаны судом недействительными, а также признан недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 2 марта 2021 г., заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в лице ООО «Арго» и Баловой Г.А.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12 июля 2022 г. вышеуказанное решение отменено, принято новое, которым в удовлетворении исковых требований Земскова С.Ю. отказано.

В кассационной жалобе Земсков С.Ю. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12 июля 2022 г.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка участвующих в деле лиц в заседание суда кассационной инстанции не является препятствием в рассмотрении жалобы.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https://6kas.sudrf.ru/).

    Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

     Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Такие нарушения допущены по делу судом апелляционной инстанции.

    Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, а также подтверждается материалами дела, 17 декабря 2015 г. между АО «Россельхозбанк» и Земсковым С.Ю. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил заемщику целевой кредит на застройку принадлежащего заемщику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. По договору ипотеки указанный участок передан в залог банку в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком своих кредитных обязательств.

    Ввиду ненадлежащего исполнения кредитных обязательств банк обратился в Ставропольский районный суд Самарской области, 17 декабря 2018 г. вынесено заочное решение и обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде спорного земельного участка.

    В рамках исполнения заочного решения Ставропольского районного суда Самарской области от 17 декабря 2018 г., судебным приставом-исполнителем Ставропольского района УФССП России по Самарской области вынесен акт передачи имущества на торги. Начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судебным решением от 17 декабря 2018 г.

    Организатором торгов являлось ООО «АРГО». Взыскателем по исполнительному производству – АО «Россельхозбанк».

    ООО «АРГО» осуществляет реализацию арестованного имущества на основании Государственного контракта, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.

    Согласно протоколу от 13 января 2021 г., торги по лоту №2РА№21-2020/683-2А от 4 декабря 2020 г. (спорный земельный участок) признаны не состоявшимися, так как на участие в торгах не было подано ни одной заявки.

    Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества на 15%, в связи с чем его стоимость составила 1349970 руб.

    Согласно протоколу от 24 февраля 2021 г. торги признаны состоявшимися, победителем признано ООО «СОЮЗ» (на основании агентского договора №2021-10 от 15 февраля 2021 года – принципал Балова Г.А.).

    По результату проведения торгов на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 2 марта 2021 г. земельный участок приобретен в собственность Баловой Г.А.

    Из условий договора следует, что в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.

    Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции установив, что в пределах земельного участка с КН № по адресу: <адрес>, расположен построенный истцом жилой дом с КН №, исходил из того, что при проведении торгов нарушен закрепленный в статьях 1 и 35 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Суд пришел к выводу, что допущенные нарушения при проведении торгов являются существенными, поскольку повлияли па формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

    Пересматривая указанное решение по апелляционным жалобам ООО «Арго» и АО «Россельхозбанк», суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился, указав, что истцом доказательств, свидетельствующих об организации и проведении торгов по продаже земельною участка с существенными нарушениями требований закона, представлено не было, равно как не указано, какие его права нарушены и как они будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Суд сослался на то, что в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, находящегося па спорном земельном участке, право собственности за истцом или за кем-либо другим не зарегистрировано. Таким образом, по мнению суда, на момент проведения торгов указанный объект не мог выступать предметом договора купли-продажи, поскольку не был введен в гражданский оборот, и не подлежал самостоятельной оценке. Права на указанный объект не регистрировались, т.е. не возникли. Следовательно, при переходе прав на спорный земельный участок положения ст.ст.1, 35 ЗК РФ не нарушены.

Суд обратил внимание истца на то, что начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судебным решением и не могла быть произвольно изменена судебным приставом или организатором торгов. Более того, доводы истца о наличии на спорном земельном участке жилого дома и влиянии данного обстоятельства на продажную цену заложенного имущества являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции при оспаривании Земсковым С.Ю. заочного решения Ставропольского районного суда Самарской области от 17 декабря 2018 г., которым было обращено взыскание на земельный участок.

При вынесении апелляционного определения от 25 марта 2019 г. по гражданскому делу № 33- 3392/2019 было указано, что данное обстоятельство не является основанием к изменению начальной продажной цены, установленной судебным решением, исходя из обстоятельств дела и представленных доказательств, в то же время Земсков С.Ю. не лишен права обратиться в суд первой инстанции с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения суда, в котором вправе просить суд об установлении начальной продажной стоимости земельного участка, на который судом обращено взыскание, с учетом расположенного на нем жилого дома. Между тем, соответствующих заявлений от Земскова С.Ю. на протяжении грех лет до проведения торгов не поступало, установленная судебным решением начальная продажная стоимость земельного участка им не оспаривалась, об ее изменении он не просил.

    Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами в связи со следующим.

Статьей 93 Федерального закона от 02 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании недействительными публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как следует из пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона «Об исполнительном производстве»).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

    Истец указывал, что на земельном участке находится жилой дом, в котором он проживает с несовершеннолетними детьми. Иные участники процесса факт нахождения на спорном земельном участке жилого дома не оспаривали.

    В материалах дела имеется кадастровое дело, в котором имеется декларация об объекте недвижимости, содержащая сведения о дате завершения строительства жилого дома.

    При этом, составляя акт передачи арестованного имущества на торги, судебный пристав-исполнитель не отразил в нем наличие на земельном участке построенного объекта недвижимости.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем на реализацию путем проведения публичных торгов передан только земельный участок, на жилой дом взыскание не обращалось, предметом залога он не являлся.

Таким образом, при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника данное имущество было фактически разделено, земельный участок продан с торгов, жилое строение осталось у истца, так, что утратилась правовая взаимосвязь объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.

Это привело к тому, что земельный участок был реализован отдельно от объекта недвижимости жилого строения, размещенного на нем.

    Следовательно, судом апелляционной инстанции не учтено, что при проведении торгов нарушен закрепленный ст.ст. 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и запрета на отчуждение такого земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, когда земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат одному лицу.

    При этом, выводы суда о том, что истцом не представлено каких-либо доказательств тому, что в настоящее время стоимость спорного земельного участка с учетом расположения па нем иного объекта недвижимости существенно превышает стоимость, установленную судебным решением или определенную на торгах, судебная коллегия находит преждевременными, не основанными на материалах дела, поскольку учитывая, что судом первой инстанции данное обстоятельство не проверялось, судом апелляционной инстанции оно оставлено без внимания и в нарушение пункта 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцу не предложено представить доказательства в обоснование своих возражений относительно апелляционных жалоб.

    Таким образом, суд округа находит заслуживающими внимания доводы кассационной жалобы о том, что допущенные при проведении торгов нарушения являются существенными, повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и привели к нарушению прав истца.

    Допущенные судом нарушения являются существенными и повлекли за собой нарушение прав Земскова С.Ю.

Поскольку по смыслу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений относительно жалоб, апелляционное определение подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    Руководствуясь статьями 379.5, 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

      на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12 июля 2022 г. по гражданскому делу № 2-70/2022 по иску Земскова Сергея Юрьевича к Баловой Галине Александровне, ООО «Арго», ведущему приставу-исполнителю ОСП Ставропольского района УФССП России по Самарской области Михайловой Л.Ф., территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о признании результатов торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным - отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

        Председательствующий                                                                 Е.М. Балакирева

        Судьи                                                                                                Н.В. Бросова

                                                                                                                   Е.В. Трух