Решение по делу № 2-692/2024 от 16.04.2024

Гражданское дело №2-692/2024

УИД 66RS0057-01-2024-000708-28

(мотивированное решение составлено 10 августа 2024 года)

ФИО12

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 июля 2024 года                                                                              г. Талица

    Талицкий районный суд Свердловской области в составе:

    судьи Жерновниковой С.А.,

при секретаре Черновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Липницкого Сергея Сергеевича к Первухиной Светлане Васильевне, Смирнову Максиму Дмитриевичу о взыскании суммы задатка и по встречному исковому заявлению Первухиной Светланы Васильевны, Смирнова Максима Дмитриевича к Липницкому Сергею Сергеевичу о признании предварительного договора купли -продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года     недействительным - ничтожным и применении последствий его недействительности,

установил:

Липницкий С.С. обратился в суд с иском к Первухиной С.В., Смирнову М. Д. о взыскании задатка, заявленные требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Предметом предварительного договора являлось обязательство о заключении основного договора купли-продажи, приведенной квартиры, принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3 указанного договора стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры, которая составила 1 300 000 рублей и определили следующий порядок расчетов: часть стоимости квартиры в размере 100 000 рублей в качестве задатка выплачены Покупателем Продавцам в день подписания настоящего договора наличными денежными средствами в полном объеме.

Покупатель уведомлен, что в случае, если он откажется от приобретения вышеуказанной недвижимости, переданный задаток не возвращается. В случае, если Продавцы откажутся от продажи квартиры, задаток возвращается Покупателю Продавцами в двойном размере.

Часть стоимости квартиры в размере 200 000 рублей в качестве аванса выплачены Покупателем Продавцам в день подписания настоящего договора наличными денежными средствами в полном объеме. В случае расторжения договора аванс возвращается Покупателю Продавцами в полном объеме.

Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 1000000 рублей передается Покупателем Продавцам при подписании основного договора купли-продажи, который будет заключен в срок не позднее 29.01.2024г.

Согласно п.6 в предварительном договоре содержатся все условия основного договора купли-продажи.

Покупатель Липницкий С.С. исполнил условия предварительного договора купли- продажи в полном объеме путем передачи Продавцам задатка в размере 100000 рублей и аванса в размере 200000 рублей. Задаток так же, как и аванс выполнял платежную функцию.

29 января 2024 года истец обратился к ответчикам по телефону, предложив им подъехать в агентство недвижимости и составить основной договор купли-продажи, Продавцы отказались, мотивировав тем, что Первухина С.В. находится на работе, а ее сын болеет. При этом на протяжении всего периода времени ответчики не удаляли объявление о продаже своей квартиры из интернет-сайта «Авито», несмотря на его неоднократные предложения сделать это.

          В связи с чем, 02.02.2024 Липницкий С.С. обратился в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности Первухиной С.В. и Смирнова М.Д., которые обманным путем под предлогом продажи квартиры, завладели его денежными средствами в сумме 300 000 рублей. Так как в последующем от заключения договора купли-продажи ответчики отказались при этом залоговую и авансовую сумму в размере триста тысяч рублей не вернули, указанный размер для истца значительный. ФИО1 счел, что продавцы, под предлогом своей болезни намеренно уклоняются от заключения договора купли-продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем начальника СО ОМВД России «Талицкий» Байковой O.В. было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

В ходе проверки было установлено, что предварительный договор купли-продажи от 12.01.2024г. между сторонами был заключен добровольно, на указанных выше условиях, заключить основной договор купли-продажи сразу они возможности не имели поскольку на момент заключения предварительного договора Смирнову М.Д. ДД.ММ.ГГГГ рождения не исполнилось 18 лет. При опросе Первухина С.В. подтвердила, что она и Смирнов М.Д. действительно попросили у Липницкого С.С. 300000 рублей в качестве залоговой суммы, на передачу которой Липницкий С.С. согласился. Предварительный договор стороны составляли в торговом центре «Марс» у юриста Койнова P.С. Пока продавцы находились в его офисе, а Липницкий С.С. ездил за деньгами, ответчики спрашивали у Койнова о последствиях, которые могут наступить, если они передумают продавать квартиру, и о том смогут ли они расторгнуть настоящий договор. ФИО5 пояснил им, что предварительный договор они смогут расторгнуть, но в этом случае они должны будут вернуть задаток в двойном размере, а аванс выплатить в полном объеме, то есть в этом случае они должны выплатить Липницкому С.С. 400000 рублей.

Липницкий С.С. в присутствии ФИО5 передал Продавцам 300000 рублей, из которых как указано в договоре, 100000 рублей задаток и 200000 рублей аванс, а оставшуюся часть в размере 1000000 рублей он должен был заплатить ДД.ММ.ГГГГ в день подписания основного договора и оформления документов через МФЦ.

ДД.ММ.ГГГГ Смирнову М.Д. исполнилось 18 лет, но он заболел, а затем заболела и Первухина С.В. Медицинские документы были представлены последними в полицию. При этом Первухина С.В. ссылалась на то, они с сыном не отказываются от заключения основного договора купли-продажи    в    настоящее время.

В возбуждении уголовного дела было отказано в связи с отсутствием в деянии Первухиной С.В. и Смирнова М.Д. состава преступления, по основанию п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе телефонных переговоров стороны договорились встретиться в офисе у ФИО5 для составления договора купли-продажи, при этом Смирнов М.Д. попросил Липницкого С.С. передать им остаток денежных средств в размере 1000000 рублей, а подавать договор на регистрацию в МФЦ предложил в понедельник ДД.ММ.ГГГГ. Липницкий С.С. предложил продавцам совершить передачу денег в момент подписания договора купли- продажи и передачи его на регистрацию в МФЦ, на что получил отказ.

После обращения в полицию 26.02.2024г. ответчики через следователя ФИО6 вернули Липницкому денежные средства в размере 300000 (Триста тысяч) рублей, из них 200000 рублей - сумма переданного Липницким С.С. по договору купли-продажи аванса, 100000 рублей - переданный задаток. Вторая часть задатка в размере 100000 (Сто тысяч) рублей, предусмотренная пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиками истцу выплачена не была.

ДД.ММ.ГГГГ он посредством почтовой корреспонденции направил в адрес ответчиков досудебные претензии с просьбой о выплате второй части задатка в размере 100000 рублей, которые они не получили, в связи с чем почтовые отправления были возвращены Липницкому С.С.

В связи с чем истец, ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310, 329, 380, 381 ГК РФ, указал, что задатком обеспечивалось возникшее обязательство сторон, то есть продавцов и покупателя, заключить основной договор - договор купли - продажи квартиры на согласованных условиях. Стоимость квартиры между сторонами была определена в 1300000 (Один миллион триста тысяч) рублей.

Денежным являлось обязательство покупателя Липницкого С.С. по основному договору купли - продажи квартиры, в зачет которого и поступила внесенная сумма задатка в размере 100 000 рублей.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи ответчику Смирнову М.Д., который действовал с согласия своей матери Первухиной С.В., не исполнилось 18-ти лет, для продажи квартиры требовалось разрешение органа опеки. В связи с чем стороны пришли к соглашению о том, что основной договор купли-продажи на согласованных условиях будет заключен после 27.01.2024г. (дата исполнения 18-ти лет Смирнову М.Д.) но не позднее 29.01.2024г.

Истец имел самые серьезные намерения относительно покупки квартиры ответчиков. На просьбу вернуть переданные суммы задатка и аванса ответчики указывали, что они не отказываются продать ему квартиру, при этом уклонялись от заключения договора купли-продажи и продолжали искать других покупателей, объявление о продаже квартиры было размещено на сайте Авито, на сайте Циан, в местных группах ВКонтакте. Также истцу известно, что квартиру ездили смотреть после ДД.ММ.ГГГГ.

Имеется электронная переписка истца и Первухиной С.В. посредством мессенджера WhatsApp, истца и ответчика Смирнова М.Д. на сайте объявлений Авито, которая подтверждает намерения истца и уклонение ответчиков от заключения договора купли-продажи квартиры.

За неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры ответственны ответчики, получившие задаток и аванс, в связи с чем на них необходимо возложить обязанность уплатить истцу двойную сумму задатка в сумме 200000 (Двести тысяч) рублей и взыскать с них солидарно часть задатка в размере 100000 (Сто тысяч) рублей.

На основании вышеизложенного истец ссылаясь на положения ст. 380, 381, 429, 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации и полагая что между сторонами был заключен смешанный договор, включающий в себя предварительный договор купли-продажи квартиры и договор о задатке просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму задатка в размере в сумме 100000, а также понесенные им судебные расходы на составление искового заявления и оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, уплаченную госпошлину в размере 3200 рублей.

Первухина С.В., Смирнов М.Д. обратились в суд со встречным иском к Липницкому С.С. о признании предварительного договора купли - продажи квартиры ничтожным, применении последствия недействительной сделки.

Свои требования они обосновали тем, что согласно части 1 статьи 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ (в редакции от 30.04.2021) «Об опеке и попечительстве» Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному нрав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного».

Согласно части 1 статьи 26 ГК РФ Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

В момент заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры - 12.01.2024 года ответчик Смирнов М.Д. являлся несовершеннолетним, поэтому для заключения договора, согласно действующего законодательства он должен был действовать с согласия законного представителя и Органа опеки и попечительства Талицкого района.

Согласно статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

В случае заключения заключенного предварительного договора существенным является Распоряжение органов опеки и попечительства, которое не было получено при заключении договора.

Как следует из части 1 статьи 175 ГК РФ Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

В связи, с чем истцы, ссылаясь на положения ст.ст. 166 -168, 171, 175, 301-302 Гражданского Кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" просят: признать Предварительный Договор купли-продажи квартиры,расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между Липницким Сергеем Сергеевичем ничтожным.

           Применить последствия недействительной сделки предварительного Договора купли-продажи продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В исковых требованиях Липницкого Сергея Сергеевича к Первухиной Светлане Васильевне и Смирнову Максиму Дмитриевичу «О взыскании денежных средств по Предварительному договору купли-продажи, полученных в качестве задатка в размере 100 000 рублей отказать.

Взыскать с ответчика Липницкого Сергея Сергеевича в пользу Первухиной Светланы Васильевны судебные расходы в размере 5 000 рублей - расходы представителя, 1700 рублей оплаченную государственную пошлину.

Определением Талицкого районного суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора были привлечены: Управление социальной политики Министерства социальной политики №9 и отец Смирнова М.Д. - Смирнов Д.Н.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Липницкий С.С., отсутствовал, о времени и месте рассмотрения был уведомлен надлежащим образом и в срок.

В предыдущем судебном заседании на доводах иска    он настаивал в полном объеме, указав, что    соглашение о задатке было предусмотрено Предварительным договором, заключенным между сторонами. При этом сам Липницкий свои обязательства по нему частично выполнил, оставшиеся был готов выполнить при заключении основного договора, а продавцы уклонились от его заключения. Встречный иск он находит не подлежащим удовлетворению, так как несовершеннолетний Смирнов М.Д. при заключении договора был вместе со своей матерью, а на момент заключения основного договора он бы уже был совершеннолетним, поэтому нотариального удостоверения этого сделки не требовалось.

Представитель истца - Чернышова О.В., действующая на основании доверенности. (л.д.16), на исковых требованиях настаивала, подтвердив доводы, изложенные в иске, встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения. Так как при заключении предварительного договора несовершеннолетний на тот момент Смирнов М.Д. был со своим законным представителем – его матерью. Отец ответчика с семьей давно не проживает. Договор был заключен сторонами добровольно, ответчики сами были инициаторами его заключения. Нотариальное удостоверение Предварительного договора она полагает в данном случае не требовалось, так как органы опеки принимают простые предварительные договоры, не требуя их нотариального удостоверения. На основании, указанных договоров ими выносится решение о даче разрешения на сделку. Кроме того на момент заключения основного договора    Смирнов М.Д. мог быть уже совершеннолетним.

Свидетель ФИО5, допрошенный судом по ходатайству     представителя истца - Липницкого С.С., подтвердил приведенные выше доводы, указав, что несовершеннолетний Смирнов М.Д. совместно со своей матерью в офисе Койнова подписали, подготовленный им проект предварительного договора купли-продажи квартиры, который, по его мнению, нотариального удостоверения не требует.

Ответчики (истцы по встречному иску Смирнов М.Д., Первухина С.В.) в судебном заседании отсутствовали о времени и месте рассмотрения были уведомлены надлежащим образом и в срок.

Представитель ответчиков - адвокат Семенова С.А. против удовлетворения первоначального иска возражала, полагая, что заключенный между сторонами договор должен быть признан ничтожным, в виду существенного нарушения требований закона при его заключении. Смирнов М.Д. на момент заключения договора являлся несовершеннолетним, однако согласие отца на его подписание получено не было.

Смирнов Д.Н., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, указал, что Смирнов М.Д. его сын, а Первухина С.В. бывшая супруга. Их брак расторгнут много лет назад, однако отношения с сыном Смирнов Д.Н. всегда поддерживал, обеспечивал его материально и принимал участие в его жизни.    Смирнов М.Д. является инвалидом, он перенес онкологическое заболевание, операции и до сих пор проходит лечение. Спорное жилое помещение было предоставлено его сыну именно в связи с наличием у него инвалидности и заболевания, и о том, что бывшая супруга и несовершеннолетний на тот момент Смирнов М.Д. решили продать свое единственное жилье, собственниками которого они являются, он не знал, если бы знал, то категорически возражал бы против этого. Сын рассказал ему о ситуации, только когда стало ясно, что Смирнова Д.Н. вызовут в суд, и он все равно все узнает. В настоящее время его сын со своей матерью живут в служебном общежитии, предоставленном Первухиной С.В. на период ее работы. Смирнов Д.Н. полагает, что инициатива продать квартиру исходило исключительно от его бывшей жены, в том, что инициатором этого мог стать его сын, он не верит. Полагает, что указанная сделка была заключена вопреки интересам Смирнова М.Д.

Заслушав стороны изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

В соответствии с п. 1. ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а, если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

         Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

         В соответствии с положениями статей 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

         Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

        Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

        В ходе судебного заседания установлено, что 12 января 2024 года, между Первухиной Светланой Васильевной, ее несовершеннолетним сыном Смирновым Максимом Дмитриевичем (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) с одной стороны и Липницким Сергеем Сергеевичем с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 35,5 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, со сроком заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ по цене 1300000 руб.

         При подписании предварительного договора покупатель передал продавцу деньги в сумме 300000 рублей, из них 200000 в качестве аванса за квартиру и 100000 рублей в качестве задатка.

         Согласно условиям предварительного договора, в случае, если покупатель, по своей инициативе откажется от покупки квартиры, задаток не подлежит возврату и остается у продавца, если продавец по своей инициативе откажется от продажи квартиры в сроки и на условиях, оговоренных в настоящем предварительном договоре, задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере.

         Оставшуюся часть стоимости квартиры в сумме 1 000 000 рублей, согласно условиям предварительного договора Покупатель    передает Продавцу при подписании основного договора купли-продажи, который должен был быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

В установленный предварительным договором срок основной договор между сторонами заключен не был.      Первухина С.В. и Смирнов М.Д. уклонились от заключения основного договора, изначально    ссылаясь на свою занятость, болезнь,    а в последующем, после обращения Покупателя в правоохранительные органы    отказавшись от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях и возвратив Липницкому С.С., переданную им сумму аванса - 200 000 рублей и задатка -100000 рублей, что подтверждается распиской (л. д.46).

Задаток в двойном размере, как было согласовано п. 3 договора Продавцами Покупателю возвращен не был. Его претензия, направленная в их адрес      01.03.2024 года о возврате задатка в двойном размере - 100000 руб. в течение десяти дней с момента получения претензии, оставлена без ответа и на момент обращения с иском в суд и рассмотрения дела не удовлетворена (л. д. 47,48,49).

То есть стороны оговорили в договоре правовые последствия выдачи и принятия платежа в качестве задатка, указали на обеспечительную функцию переданных ответчику денежных средств, четко обозначив, какая часть переданной суммы является задатком, а какая авансом.

При заключении договора ими была соблюдена простая письменная форма соглашения о задатке, содержащаяся в Предварительном договоре. Основной договор не был заключен по инициативе Продавцов, обратившихся к Покупателю со встречными исковыми требованиями о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, ничтожным, применении последствия недействительной сделки, рассматривая которые суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 указанной статьи Кодекса).

            Как приведено выше к форме Предварительного договора закон предъявляет те же требования, что и к форме основного.

В силу ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

Согласно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. ст. 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Частью 2 ст. 20 Федерального закона N 48-ФЗ от 24.04.2008 "Об опеке и попечительстве" установлено, что для заключения в соответствии с ч. 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со ст. 21 названного Федерального закона.

В силу ст. 21 данного закона, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги - выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащему подопечному на территории Свердловской области определен Административным регламентом по предоставлению территориальными отраслевыми исполнительными органами государственной власти Свердловской области - управлениями социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области государственной услуги "Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащему подопечному", утвержденным Приказом Министерства социальной политики Свердловской области N 461 от 31.07.2020.

Так, согласно подп. 2 п. 16 указанного Административного регламента в управление социальной политики должно быть представлено, в том числе, согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченному в дееспособности гражданину, от второго родителя несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, попечителя несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или гражданина, ограниченного в дееспособности, собственников в праве общей (долевой, совместной) собственности на недвижимое имущество, распоряжение которым осуществляется.

По смыслу приведенных норм права, согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, следовательно, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, влечет его ничтожность.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 12 января 2024 года, то есть на момент заключения Предварительного договора Смирнов М.Д., собственник 1\2 доли в праве спорного жилого помещения являлся несовершеннолетним,    сделка была заключена в присутствии матери последнего - Первухиной Светланы Васильевны, являющейся собственницей второй половины спорного объекта недвижимости.

Для граждан, не обладающих полной сделкоспособностью, законом предусмотрены дополнительные публичные гарантии охраны их прав и законных интересов. Сделки по распоряжению имуществом таких граждан контролируются органами государственной власти. Для совершения сделки по отчуждению имущества таких граждан требуется сложная совокупность волеизъявлений.

Первухина С.В. в Управление социальной политики №9 с заявлением и документами для выдачи предварительного разрешения на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему не обращалась, как следует из искового заявления стороны, желая избежать необходимости согласовывать сделку с органом опеки намеревались    заключить основной договор после достижения Смирновым М.Д. совершеннолетия, на    согласованных предварительным договором условиях.

Отец Смирнова М.Д. - Смирнов Д.Н. о намерении своего несовершеннолетнего сына и бывшей супруги заключить сделку по отчуждению их единственного жилья информацией не располагал своего согласия на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим, в том числе несовершеннолетнему, не давал. В то время как закон требует для заключения такой сделки наличия согласия обоих родителей, имеющих равные права и обязанности по воспитанию своих несовершеннолетних детей, а не одного из них, тем более что в данной ситуации мать несовершеннолетнего сама являлась стороной сделки и была в ней заинтересована.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры, предполагавший заключение основного договора, направленного на ухудшение имущественного положения несовершеннолетнего на момент его заключения Смирнова М.Д., на оговоренных условиях, то есть сделка должна была быть совершена не в интересах последнего, нарушала его права, при этом предусмотренные законом требования о нотариальной форме такого договора ( предварительного, как и основного) соблюдены не были, необходимые для его заключения условия, в виде согласия обоих родителей    не выполнены, суд приходит к выводу о наличии оснований для     удовлетворения встречных исковых требований, заявленных Первухиной С.В., Смирновым М.Д. о признании ее ничтожной.

           Удовлетворение    исковых требований истцов по встречному иску Первухиной С.В., Смирнова М.Д. о признании предварительного договора купли - продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу <адрес> от 12.01.2024 года     недействительным – ничтожным и применении последствий его недействительности, исключает возможность удовлетворения первоначальных исковых требований Липницкого С.С. о взыскании суммы задатка по указанному договору.

Доводы Липницкого С.С. и его представителя о том, что органы опеки не требуют нотариального заключения предварительных договоров с участием несовершеннолетних, для     предоставления предварительного согласия на заключение сделки, следовательно, нотариальной формы они не требуют,     правового значения для разрешения спора не имеют. Так как требования к сделкам с недвижимым имуществом, принадлежащим лицам, не достигшим восемнадцатилетнего возраста, как и совершение любых иных сделок, влекущих за собой, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества последних строго определены законом.

     Также суд не принимает, находит несостоятельными доводы стороны о том, что        на момент заключения основного договора Смирнов достиг бы совершеннолетия, следовательно, приведенные выше требования и ограничения на сделки с его участием не распространяются,      так как заключением предварительного    договора купли продажи жилого помещения    несовершеннолетний Смирнов М.Д. уже определил свои права и обязанности при последующем заключении основного договора, изменить объем которых в последующем, в случае его заключения он бы уже не смог.

    Стороны достигли соглашения о стоимости квартиры, порядке и сроках ее продажи и в том числе о взаимной ответственности в случае уклонения от заключения договора.

    То есть основные условия договора были ими определены с участием несовершеннолетнего собственника, в отсутствие его второго законного представителя, не являющегося выгодоприобретателем по сделке - отца, без получения согласия органов опеки и соблюдения нотариальной формы сделки в нарушение прав несовершеннолетнего лица.

     При таких обстоятельствах, по мнению суда, приведенный договор не может быть признан законным.

     В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

      В силу ч.1 ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

      В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на проезд сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

     Согласно ч.1 ст.100    Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

     Согласно чеку от 02.05.2024, Первухиной С.В. при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 1700 руб. 00коп. (л.д.72), данная сумма подлежит возмещению Липницким С.С. Первухиной С.В., поскольку встречный иск удовлетворен.

    Также Первухина С.В. ссылается на то, что она понесла расходы по оплате юридических услуг в сумме 5000 руб.00коп., однако, поскольку доказательств фактического несения указанных расходов Первухиной С.В. в суд не представлено, оснований для взыскания данной суммы нет.

    Рассматривая требования Липницкого С.С. о взыскании судебных расходов в размере 18 200 руб. (15 000 руб.00коп. - оплата услуг представителя, 3200 руб. 00 коп. – оплата госпошлины), суд учитывает, что в удовлетворении исковых требованиях Липницкому С.С. отказано, оснований для взыскания данной суммы в его пользу не имеется.

    Руководствуясь ст.ст.12, 56, 98, 194-198, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                               р е ш и л:

         Исковые требования Липницкого Сергея Сергеевича к Первухиной Светлане Васильевне, Смирнову Максиму Дмитриевичу о взыскании суммы задатка оставить без удовлетворения.

         Встречные исковые требования Первухиной Светланы Васильевны, Смирнова Максима Дмитриевича к Липницкому Сергею Сергеевичу о признании предварительного договора купли - продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года     недействительным – ничтожным и применении последствий его недействительности удовлетворить.

     Признать предварительный договор купли - продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между       Первухиной Светланой Васильевной, несовершеннолетним Смирновым Максимом Дмитриевичем и Липницким Сергеем Сергеевичем недействительным (ничтожным) применить последствия недействительности (ничтожности) указанного договора.

    Взыскать с Липницкого Сергея Сергеевича в пользу Первухиной Светланы Васильевны, Смирнова Максима Дмитриевича, понесенные ими судебные расходы в размере 1700 рублей.

          Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Талицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

                  Судья                                              Жерновникова С.А.