Решение по делу № 2-1829/2022 от 17.05.2022

Гр. дело № 2-1829/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2022 года г. Коломна Московской области

Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Шолгиной О.И., при секретаре судебного заседания ФИО20, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным.

В обоснование иска указывают, что ФИО3 на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации) № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало <данные изъяты> квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. ФИО7 принадлежало <данные изъяты> долей указанной выше квартиры. Проживающие в квартире ФИО4, ФИО5 и ФИО6 отказались от приватизации, за ними сохранялось право бессрочного пользования жилым помещением.

ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти в права наследства вступили отец ФИО3 и мать ФИО4. Каждый унаследовал по <данные изъяты> доли квартиры. ФИО6 умерла в ДД.ММ.ГГГГ года.

ФИО3 человек пьющий, у него бывают запои, когда он не отдает отчет своим действиям. Он неоднократно кодировался от алкогольной зависимости. До смерти сына в ДД.ММ.ГГГГ году он не пил около <данные изъяты> лет, потом снова стал пить. Он не имел постоянной работы с ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем накопился большой долг за квартиру - около <данные изъяты>. Чтобы решить вопрос с погашением долга по ЖКХ, он решил взять деньги в кредит. ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор займа с одновременной ипотекой (залогом) принадлежащих ему <данные изъяты> долей указанной выше квартиры. Договор был удостоверен нотариусом <адрес> ФИО21 (реестровый №). Ипотека устанавливалась сроком на 6 месяцев. С долгами ему рассчитаться не удалось, так как на руки реально он получил всего <данные изъяты> рублей. В ДД.ММ.ГГГГ года он через интернет нашел предложение о выдаче кредита, где не требовалась хорошая кредитная история, и уговорил свою жену ФИО4 взять кредит. В кредитном потребительском кооперативе "Основа" им предложили кредит в размере <данные изъяты> рулей. Для этого им предложили сначала до конца оформить их наследственные права на доли квартиры после смерти сына и получить свидетельства о праве на наследство. ДД.ММ.ГГГГ ими были получены свидетельства о праве на наследство по закону. ДД.ММ.ГГГГ они подписали все документы с КПК "Основа". <данные изъяты> рублей взял за услуги по оформлению кредита менеджер Свидетель №1, он также обещал оплатить все имеющиеся у ФИО3 задолженности. На руки им выдали только ДД.ММ.ГГГГ рублей. В КПК "Основа" в ДД.ММ.ГГГГ года им предложили помочь обменять их трехкомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой и полученной денежной суммой погасить все имеющийся долги. Их познакомили с риелторами ФИО36 и ФИО10. Они согласились обменять квартиру на меньшую с доплатой. ФИО4 заболела, поэтому Анна сказала, что нужно будет приехать к нотариусу и сделать доверенность от имени жены на него. Записывалась к нотариусу Анна. ДД.ММ.ГГГГ Анна их встретила у нотариуса ФИО22 ФИО4 подписала доверенность на имя ФИО3 с правом быть представителем по вопросу регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи <данные изъяты> долей спорной квартиры. После того, как они вышли от нотариуса, в его машине Анна дала ФИО4 подписать составленные ею документы. Никакие денежные средства при подписании документов ими получены не были. Каких-либо полномочий покупателю об оплате от их имени (признании) имеющихся у них долгов они не предоставляли. В этот же день они с Анной поехали в <адрес>, где встретили в банке "Основа-банк" ФИО10, там подписали документы. После этого они пошли в МФЦ <адрес>, где подписали еще какие-то документы. Через неделю ФИО10 стал им звонить и настаивал, чтобы они все: ФИО3, ФИО4 и ФИО33 Д.О. выписались из квартиры. Они выписываться отказались, так как иного жилья у них нет, и денег на покупку им никто не дал. ФИО8 при приватизации спорного жилого помещения отказался от приватизации, и за ним сохраняется пожизненное право пользования жилым помещением, о чем покупатель не мог не знать, так как ему предоставлялась выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в квартире на момент заключения договора. Однако в представленном им для подписания договоре купли-продажи в нарушение п.1 ст. 558 ГК РФ не указано существенное условие договора, что за ФИО8 в силу закона сохраняется право пользования жилым помещением.

Кроме этого получение денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, заложенных в банковскую ячейку АКБ "Абсолют Банк", напрямую было связано с предоставлением оригинала выписки из домовой книги подтверждающей, что по данному адресу никто не зарегистрирован (ппп. "г" пп.1 п. 3) Дополнительного соглашения № "Об отслеживании условий доступа к сейфу..." от ДД.ММ.ГГГГ) в связи с чем делало условие оплаты по договору заранее неисполнимым.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 приехал к ним в квартиру и стал пугать приходом полиции и тем, что новый собственник выкинет их на улицу. Он также сообщил, что деньги из банковской ячейки в сумме <данные изъяты> рублей он забрал сам, так как они из квартиры не выписались.

В настоящее время договор купли-продажи спорной квартиры не исполнен.

В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он считается исполненным при условии выполнения следующих обязательств: оплаты покупателем продавцу цены договора в размерах и на условиях настоящего договора; передачи продавцом покупателю квартиры на условиях настоящего договора - по передаточному акту, подписанного сторонами.

Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей ими не получены. Квартира покупателю не передана.

Таким образом, истцы считают, что договор купли - продажи принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время не исполнен и является незаключенным по следующим основаниям: не содержит в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенное условие о сохранении за ФИО8 бессрочного права пользования жилым помещением; ни одна из сторон договора не осуществила действий по его исполнению (покупатель не оплатил денежные средства, квартира не передана покупателю); предусмотренное договором получение части денежной суммы в счет оплаты по договору через банковскую ячейку заранее является неисполнимым, так как содержит условие о предоставлении доказательств отсутствия в квартире зарегистрированных лиц.

Просят признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (кадастровый №) от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО9, от имени которого действовал ФИО10, с другой стороны. Прекратить право собственности ФИО11 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (кадастровый №). Признать за ФИО3 право собственности на <данные изъяты> долей квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (кадастровый №). Признать за ФИО4 право собственности на 1/5 долю квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Истцы ФИО3 и ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Представитель истцов ФИО3, ФИО4 по ордерам № и № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 141, 142) адвокат ФИО23 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила признать договор купли-продажи, заключенный между истцами и ФИО2 незаключенным, по следующим основаниям. Данный договор не исполнен. В соответствии с договором купли-продажи это п. 21 договора, денежные средства истцы не получали от ответчика. Пункт 5 договора, покупатель должен передать <данные изъяты> рублей, данные денежные средства получены не были. Расписки не имеется. Как следует из пояснений представителя ответчика, наличные денежные средства они не передавали, по своей инициативе представитель ответчика уплатил <данные изъяты> руб. КПК «Основа». Чек выписан на ФИО4, однако оплачен ФИО10 ФИО4 никакой доверенности на оплату долга не давала ФИО10 Что касается второй части денежных средств <данные изъяты> рублей, они были заложены в банковскую ячейку, при условии, что выпишутся все из квартиры. ФИО10 знал, что в данной квартире прописано третье лицо. Являющийся профессиональным риелтором, он знал, что необходимо проверить всех зарегистрированных лиц. Получение этих денежных средств подвязали на выписку, однако согласия о выписке его никто не обязывал. Часть 1 ст. 558 ГК РФ предусматривает, что к существенным условиям договора купли-продажи относится перечень проживающих лиц. Данный договор составлялся продавцом, он умышлено не включил, что там проживает и третье лицо. Считает, что данный договор является не заключенным, на сегодняшний день он не исполнен ни одной из сторон. Просит удовлетворить в полном объеме иск. Относительно денежных средств, которые ФИО10 по своей инициативе заплатил в КПК «Основа», за ним остается право взыскивать их как неосновательное обогащение.

На поставленные в судебном заседании вопросы пояснила, что у ФИО28 был первоначальный долг у Свидетель №1 на полгода с ипотекой. Однако в пункте 5 договора указан не тот договор залога с ипотекой, который был заключен с КПК «Основа», это разные договоры. Продавцы знали о том, что у них с КПК «Основа» имеется договор займа. Сделкой квартиры занимался ФИО10 В выписке из домовой книги ФИО33 был указан, ФИО10 как профессиональный риелтор должен был узнать на каком основании ФИО33 был зарегистрирован. Право ФИО28 нарушается опосредованно, поскольку получение денежных средств <данные изъяты> рублей было подвязано на получении пустой выписки из домовой книги. Получить денежные средства они не могли. Покупатели должны были отдать истцам наличными <данные изъяты> рублей. <данные изъяты> рублей истцы не получили. ФИО28 не уполномочивала ФИО27 погашать ее долг и именно в такой сумме. Где остальная денежная сумма тогда? ФИО28 отказываются от подписания передаточного акта, потому что они не получали денежных средств по договору. ФИО28 не уполномочивала ФИО10 на оплату долга. ФИО28 поняли, что совершили сделку купли-продажи, а не договор мены только тогда, когда к ним приехали с требованием о снятии с регистрационного учета.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО2 по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 53) адвокат ФИО24 в судебном заседании иск не признала в полном объеме, пояснив, что в данной ситуации имеет место недобросовестность истцов. Действительно был договор купли-продажи квартиры, условия договора частично исполнены, вторая часть не исполнена не по вине ответчика. Они не согласны с точкой зрения истцов. ФИО28 сама лично предоставила доверенность ФИО28 о распоряжении данной квартирой. Он присутствовал на всех переговорах, везде ездил. Стороны на все были согласны. Квартира не была бы зарегистрирована если бы ограничения не были сняты. ДД.ММ.ГГГГ было обременение, продавцы знали об этом. Им было самое главное, чтобы был погашен долг. Покупатель внес денежные средства в счет оплаты долга и положил в ячейку, при всем этом присутствовал ФИО28. В материалах дела есть документы от КПК «Основа», что претензий к ней нет, долг погашен. В КПК «Основа» они не обращались. Ответчик готов хоть сейчас отойти от пункта выписки и отдать <данные изъяты> рублей либо перевести на их счет. На момент сделки продавец должен внести данный пункт и согласовать. По ст. 558 ГК РФ никакие права истцов не нарушаются. Право проживания сохраняется за третьим лицом в силу закона. И они не против чтобы, он там проживал. На момент продажи они, не знают, намерено ли истцы не сказали про третье лицо, их дела вела некая Анна. Права ФИО8 ничем не нарушаются, он проживает в этой квартире. В их возражениях указано, что продавцы могут ссылаться на данную статью если нарушаются их права. На сегодняшний день нет никаких решений, его никто не выселяет. В договоре купли-продажи истцы ФИО28 сами не указали ФИО29. Покупатель знал, что зарегистрированы лица, но не знал, что он сохраняет право пользования. Тот факт, что денежные средства были внесены на счет ФИО28 в счет погашения задолженности, это больше чем частичное исполнение договора. От подписи в передаточном акте отказывается именно продавец. Можно договор признать незаключенным если не исполнены требования в полном объеме. Отсутствие данного пункта не дает оснований для признания его незаключенным, права истцов не нарушаются. Просит в иске отказать.

На поставленные в судебном заседании вопросы представитель ответчика адвокат ФИО24 пояснила, что ее клиенты сказали, что по договору купли-продажи заплатили истцам <данные изъяты> рублей: <данные изъяты> руб. в КПК «Основа» и агентские услуги.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности (т.1 л.д. 184) ФИО10 в судебное заседание явился.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО33 Д.О. в судебное заседание явился.

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора КПК «Основа» по доверенности (т. 1 л.д. 185) ФИО25 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, допросив свидетелей, суд приходит к выводу, что исковое заявление предъявлено обоснованно и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 454 Гражданского процессуального кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с требованиями статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из материалов дела, ФИО3 на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации) № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало <данные изъяты> долей квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. ФИО7 принадлежало <данные изъяты> долей указанной выше квартиры. Проживающие в квартире ФИО4, ФИО5 и ФИО6 отказались от приватизации, за ними сохранялось право бессрочного пользования жилым помещением.

ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти в права наследства вступили отец ФИО3 и мать ФИО4. Каждый унаследовал по <данные изъяты> доли квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 и ФИО10 действующим по доверенности от имени ФИО2, заключен договор купли-продажи на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>. По условиям данного договора продавец (ФИО3 и ФИО4) обязались продать, а покупатель ФИО2 обязался принять в собственности и оплатить спорную квартиру за <данные изъяты> рублей. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи расчет производится в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей передается продавцу в день подписания настоящего договора, для погашения договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> ФИО21, реестровый №, что подтверждается распиской продавца, оставшаяся денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей закладывается в день подписания настоящего договора в депозитарную ячейку ПАО АКБ «Абсолют Банк». Полный и окончательный расчет подтверждается распиской продавца в получении денежных средств по настоящему договору (т. 1 л.д. 13-16).

В соответствии с пунктом 21 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

·       оплаты покупателем продавцу цены договора в размерах и на условиях настоящего договора;

·       передачи продавцом покупателю квартиры на условиях настоящего договора - по передаточному акту, подписанного сторонами.

Данный договор был зарегистрирован за ответчиком в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ № государственной регистрации № (т. 1 л.д. 27-27-29).

Оспаривая договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истцы просят признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №) от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, по тому основанию что договор купли - продажи принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не исполнен и является незаключенным поскольку не содержит в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенное условие о сохранении за ФИО8 бессрочного права пользования жилым помещением; ни одна из сторон договора не осуществила действий по его исполнению (покупатель не оплатил денежные средства, квартира не передана покупателю); предусмотренное договором получение части денежной суммы в счет оплаты по договору через банковскую ячейку заранее является неисполнимым, так как содержит условие о предоставлении доказательств отсутствия в квартире зарегистрированных лиц.

Судом допрошены, по инициативе суда и по ходатайству стороны истцов, свидетели ФИО10, заключивший от имени ответчика договор купли-продажи квартиры, ФИО12, ФИО13 (знакомые истцов).

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО10, пояснил, что приблизительно в ДД.ММ.ГГГГ года им позвонила Анна, агент ФИО3, сказала, что есть квартира, которую очень срочно нужно выкупить, так как у КПК «Основа» есть проблемы с этой квартирой, там были судебные производства, и она могла уйти на торги. Они созвонились с собственником ФИО3, приехали посмотрели квартиру, немного поторговались, он сказал, что его все устраивает, но ему нужно другое жилье. Все на всё были согласны. Они месяц готовились к этой сделке. У них есть справка о погашении их задолженности перед КПК «Основа». Им давали деньги наличкой. У них есть платежное поручение, расписку они писали, но им ее не отдали. Они им сказали, что нужно написать расписку. Они ее написали, но когда они выяснили, что у них задолженность <данные изъяты> рублей, они им сказали, что у них есть остаток <данные изъяты> рублей, они их положат в ячейку. Они их положили туда, и сказали, что передадут им расписки, когда получат эти деньги из ячейки. Они их положили в ячейку, под гарантию того, что они снимутся с регистрационного учета. Они забрали эти деньги только после того, как просрочился срок сдачи ячейки. Они сначала не знали, что они деньги не забрали. В п. 14-15 договора купли-продажи указано, что не должно быть долгов и иных обязательств. Когда они покупали эту квартиру, не должно было быть задолженности, кроме КПК «Основа», но на сделке, когда ему пришла бумажка о том, что у них задолженность имеется, они сказали, о том, что деньги не передадут сейчас, а передадут, когда они выпишутся. Из-за этого они и положили деньги в ячейку. На <данные изъяты> рублей ФИО3 писал расписку. ФИО15 просто в ней расписалась, но им ее не отдали. Как ему известно, они заложили эту квартиру Свидетель №1, потом он передал ее КПК «Основа». А ФИО34, их агент, сказала, что нужно погасить задолженность сначала. Когда истцы заложили свою квартиру у Свидетель №1, они им передали денежные средства, они не стали гасить долг у него, а гасили у КПК «Основа». Когда они заключили договор с Свидетель №1, они не могли ему платить и рефинансировались у КПК «Основа». На дату подписания договора у них была выписка из домовой книги. Он не знает, что ФИО33 Д.О. имеет право пожизненного пользования данной квартирой. Он считает, что при наличии ФИО29, отказавшегося от приватизации и при его нежелании выписываться из этой квартиры, договор с точки зрения передачи денежных средств может быть исполнен если ФИО3 и ФИО4 выпишутся, они смогут решить этот вопрос с их сыном обоюдно.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО12 показала, что ФИО28 знает, она их соседка. С ДД.ММ.ГГГГ года узнала их семью, они дружили, работала вместе с его женой. ФИО3 не пил тогда. Слышала от жены, что он был закодирован. Потом умер сын лет <данные изъяты> назад, и он начал пить. Жена его много раз жаловалась, что надоел пить. Так он спокойный человек. Просил у меня на выпивку. Месяца <данные изъяты> где-то назад он закодировался. Где-то <данные изъяты> месяца он не пьет уже. На машине ездит за рулем. Истица в марте-апреле говорила, что они хотят поменять квартиру. ФИО15 сказала, что хотела поменяться, нашли людей и попали на черных риелторов.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО13 показала, что знает ФИО28 всю жизнь. Они жили через дорогу. Потом в ДД.ММ.ГГГГ году она начала встречаться с их сыном ФИО32. В ДД.ММ.ГГГГ году они начали жить вместе, потом у них умер сын ФИО35, и дядя ФИО3 сильно запил. Пил каждый день. Они прожили с ними полгода и потом съехали. В гости приходили. ФИО3 очень долго пил. Последние <данные изъяты> месяца только он закодировался. В марте-апреле она узнала, что они хотели обменять свою квартиру на двухкомнатную квартиру. ФИО33 живет у родителей почти <данные изъяты> года. Они на стадии развода. Она к ним в гости приходит, потому что у нее ребенок. Они с ФИО33 в браке находились с ДД.ММ.ГГГГ года. Она знала, что они хотели обменять квартиру.

Допрошенные свидетели в том числе показали суду, что со слов истцов знают, что истцы хотели разменять трехкомнатную квартиру на двухкомнатную квартиру с доплатой.

Оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется, поскольку они последовательны, не противоречивы, согласуются с показаниям сторон, предоставленными материалами дела.

Как следует из материалов дела между Свидетель №1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа с ипотекой (залогом) принадлежащих истцу <данные изъяты> долей указанной выше квартиры, по условиям которого займодавец предоставляет заемщику заем в сумме <данные изъяты> рублей на срок 6 месяцев, с даты фактического предоставления займа. Проценты по займу начисляются в размере <данные изъяты> от общей суммы займа ежемесячно до дня погашения займа и ежемесячный платеж составляет <данные изъяты> рублей. Договор был удостоверен нотариусом <адрес> ФИО21 (реестровый №). (т. 1 л.д. 58-64).

С долгами истцу рассчитаться не удалось, с его слов он получил по указанному договору всего <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО3 и Кредитным потребительским кооперативом «Основа» был заключен договор займа, обеспеченного ипотекой № и договор № о залоге недвижимого имущества (ипотеки), по условиям которого в обеспечение полного и надлежащего исполнения обязательств Заемщика - ФИО4, возникших из Договора займа, обеспеченного ипотекой № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого в городе Москве (далее - «Основной договор»), заключенного между Заемщиком и Залогодержателем, Залогодатели передают Залогодержателю следующее недвижимое имущество далее - «Предмет залога»): квартиру, кадастровый №. назначение: жилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Предмет залога принадлежит заемщику и залогодателю.

Залогодатели уведомляют Залогодержателя о том, что в квартире зарегистрированы: ФИО3, ФИО4, ФИО8.

Условия предоставления займа, предусмотренные основным договором: Заемщик: ФИО4. Сумма займа: <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Срок действия договора, срок возврата кредита (займа): Заем предоставлен на <данные изъяты> мес. с ДД.ММ.ГГГГ со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ. Договор действует до полного исполнения заемщиком обязательств по займу. Процентная ставка (в процентах годовых): <данные изъяты>% годовых. Полная стоимость займа (в процентах годовых): <данные изъяты>% годовых. Полная стоимость займа (в денежном выражении): <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек (т. 1 л.д. 35- 41, 42-47).

После подписали всех документов, с КПК "Основа", присутствующий при заключении указанных договоров Свидетель №1 взял <данные изъяты> рублей (по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ) за услуги по оформлению кредита, а также обещал оплатить все имеющиеся у истцов задолженности. На руки истцам выдали <данные изъяты> рублей. Данные обстоятельства не оспаривались сторонами в судебном заседании.

Из письменных пояснений представителя Кредитного потребительского кооператива «Основа» ФИО25 (т. 1 л.д. 217) следует, что ДД.ММ.ГГГГ обязательства по Договору займа ФИО4 были исполнены ФИО10, путем внесения наличных денежный средств в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек в кассу КПК «Основа». На текущий момент задолженность ФИО4 перед КПК «Основа» отсутствует. Денежные средства, внесенные ФИО10, были учтены в счет погашения задолженности.

Также представитель КПК «Основа» просил отметить, что ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в КПК «Основа» не появлялась, лично денежные средства в кассу КПК «Основа» не вносила и каких-либо заявления о погашении задолженности в кооператив не писала.

ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ при внесении денежных средств в КПК «Основа» было пояснено следующее: денежные средства за ФИО4 вносятся в рамках заключенного между ним и ФИО4 договора купли-продажи на погашении задолженности ФИО4 перед КПК «Основа». В связи с этим от ФИО10 поступила просьба об оперативном снятии обременения об ипотеке с предмета залога для дальнейшей регистрации договора купли-продажи.

Как отмечалось выше представителем истцов и не оспаривалось представителями ответчика, полномочий по погашению кредитных обязательств ФИО4 перед КПК «Основа» ФИО10 ФИО4 не представляла, доверенность на него не оформляла.

Более того, в судебном заседании установлено, что расчет между Сторонами который должен был производиться согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей передается ПРОДАВЦУ в день подписания настоящего договора для погашения Договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> ФИО21, реестровый №, что подтверждается распиской ПРОДАВЦА; оставшаяся денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, закладывается в день подписания настоящего Договора в депозитарную ячейку ПАС АКБ "Абсолют Банк". Полный и окончательный расчет подтверждается распиской ПРОДАВЦА в получении денежных средств по настоящему Договору, ответчиком не исполнен. Деньги по указанному договору истцами не получены.

Расчет между Сторонами с обязательством погашения Договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, установленный в п. 5 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен истцами, но не из денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.

Как пояснил представитель ответчика ФИО2 адвокат ФИО24 по договору купли-продажи квартиры истцам ответчик заплатил <данные изъяты> рублей, это <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек в КПК «Основа» и агентские услуги.

Как указано выше, истцами с КПК «Основа» был заключен договор займа, обеспеченного ипотекой № и договор № о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, которые не упоминаются в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом утверждение представителя ответчика, что сумма <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек перечисленная ответчиком в КПК «Основа» была оплачена истца по договору купли-продажи квартиры несостоятельно.

ФИО8 при приватизации спорного жилого помещения отказался от приватизации, и за ним сохраняется пожизненное право пользования жилым помещением, о чем покупатель не мог не знать, так как ему предоставлялась выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в квартире на момент заключения договора.

Однако в представленном нам для подписания договоре купли-продажи в нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ не указано существенное условие договора, что за ФИО8 в силу закона сохраняется право пользования жилым помещением.

Кроме этого получение денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, заложенных в банковскую ячейку АКБ "Абсолют Банк", напрямую было связано с предоставлением оригинала выписки из домовой книги подтверждающей, что по данному адресу никто не зарегистрирован (ппп. "г" пп.1 п.З) Дополнительного соглашения № "Об отслеживании условий доступа к сейфу..." от ДД.ММ.ГГГГ) в связи с чем делало условие оплаты по договору купли-продажи квартиры заранее неисполнимым.

Деньги в размере <данные изъяты> рублей, как пояснил представитель ответчика были изъяты ответчиком из банковской ячейки АКБ "Абсолют Банк".

Как следует из материалов дела и показаний сторон, истцами квартира в соответствии с п. 20 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту ответчику не передавалась.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Доказательств, подтверждающих фактическую передачу спорного объекта недвижимости от истцов ответчику, а также в материалы дела представлено не было.

Оплата по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в день подписания договора в нарушение пункта 5 договора не производилась, о чем свидетельствуют представленные документы.

В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он считается исполненным при условии выполнения следующих обязательств:

·       оплаты покупателем продавцу цены договора в размерах и на условиях настоящего договора;

·       передачи продавцом покупателю квартиры на условиях настоящего договора - по передаточному акту, подписанного сторонами.

Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей истцами не получены. Квартира покупателю не передана.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто указанное вышнее соглашение.

Для отдельных видов договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность. К ним в частности относится: перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ч. 1 ст.558 ГК РФ).

В пункте 58 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время не исполнен и является незаключенным по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ договор не содержит существенное условие о сохранении за ФИО8 бессрочного права пользования жилым помещением.

Ни одна из сторон договора не осуществила действий по его исполнению - покупатель не осуществил оплату, предусмотренную договором купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей. Квартира не передана покупателю продавцом по передаточному акту;

Предусмотренное договором получение части денежной суммы в счет оплаты по договору через банковскую ячейку заранее является неисполнимым, так как содержит условие о предоставлении доказательств отсутствия в квартире зарегистрированных лиц.

Принимая решение, суд руководствуется положениями ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, ст. 123 Конституции РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми, обеспечивая равенство прав участников судебного разбирательства по представлению и исследованию доказательств и заявлению ходатайств, при рассмотрении дела, суд исходит из представленных истцом и ответчиком доказательств.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным, удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №;189) от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО9, от имени которого действовал ФИО10, с другой стороны.

Прекратить право собственности ФИО11 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Признать за ФИО3 право собственности на <данные изъяты> долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Признать за ФИО4 право собственности на <данные изъяты> долю квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд Московской области в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 ноября 2022 года

Судья

Коломенского городского суда

Московской области подписьШолгина О.И.