Решение по делу № 2-618/2022 от 11.05.2022

Дело № 2 - 618/2022

42RS0014-01-2022-000676-61

                                     РЕШЕНИЕ

                      именем Российской Федерации

Мысковский городской суд Кемеровской области в составе судьи Ульяновой О.А.,

с участием представителя истца Кочадзе З.А. – адвоката Шереметьевой О.Н., действующей на основании ордера и представившей удостоверение,

представителя ответчика администрации МГО Тарасова А.А., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика КУМИ МГО Кравченко А.А., действующего на основании доверенности,

при секретаре судебного заседания Караевой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Мыски

                                                                                  19 августа 2022 г.

гражданское дело по исковому заявлению Кочадзе З. А. к Жуланову И. И.чу, администрации Мысковского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Кочадзе З.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Жуланову И.И., администрации Мысковского городского округа о признании недействительным договора аренды, согласно которому с учетом изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа и Жулановым И. И.ичем, ДД.ММ.ГГГГ.; прекратить регистрацию договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, исключив из государственного реестра недвижимости сведения о наличии обременения в виде аренды; взыскать с ответчика в пользу истца судебные издержки, понесенные истцом при обращении в суд, в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В обоснование заявленных требований указано следующее. 09.04.1996 г. в г. Мыски между Кочадзе З.А. и администрацией МГО заключен договор купли – продажи спорного земельного участка. Земельный участок принадлежал администрации МГО на основании справки горкомзема г. Мыски от 01 апреля 1996 г. № 127. В соответствии с п. 2 Договора купли- продажи земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Как следует из п. 3 Договора покупатель передал продавцу сумму в размере два миллиона пятьдесят восемь тысяч рублей до заключения договора. При заключении договора земельный участок залогом не обременен, а также не обременен правами третьих лиц. Данный договор удостоверен нотариусом г. Мыски за регистрационным номером 1 – 827 от 09 апреля 1996 г. Районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству зарегистрирована нотариально удостоверенная купчая. Таким образом, бывшему собственнику земельного участка, администрации МГО, было достоверно известно, что по договору купли – продажи земельный участок перестал быть собственностью администрации г. Мыски, поскольку администрация была стороной договора. В 2022 г. истец решил воспользоваться своим правом и реализовать принадлежащее ему имущество в виде земельного участка. Поскольку право собственности на земельный участок было приобретено до 1997 г., для совершения отчуждения земельного участка необходимо было произвести государственную регистрацию права собственности для дальнейшей реализации. При получении выписки из ЕГРН от 05.04.2022 г. истцом была обнаружена регистрация ограничения прав и обременений объекта недвижимости. 09.03.2022 г. сроком на 22 года заключен договор аренды земельного участка, который подписан КУМИ МГО и Жулановым И. И.ем, то есть, договор аренды был подписан в период, когда истец был собственником земельного участка. Передав на основании договора купли – продажи право собственности на спорный земельный участок, Администрация МГО не имела права распоряжаться им. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка является ничтожным, поскольку заключен с юридическим лицом, которое не являлось собственником земельного участка, и на момент подписания договора аренды не имело право на распоряжение земельным участком. Данная сделка нарушает права истца, поскольку аренда на столь длительный срок позволяет арендатору пользоваться земельным участком, производить на нём строительство, и нарушает права собственника.

Истец Кочадзе З.А. на рассмотрение дела не явилась, не известив суд о причинах неявки, о месте и времени судебного заседания извещена. Определением суда дело рассмотрено в отсутствие истца.

По пояснения представителя, Кочадзе З.А. настаивает на удовлетворении требований по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен КУМИ МГО.

Ответчик Жуланов И.И. на рассмотрение дела не явился, не известив суд о причинах неявки, о месте и времени судебного заседания извещен. Определением суда дело рассмотрено в его отсутствие.

По пояснению представителя, администрация МГО не признает требования истца, поскольку она не является стороной сделки. Договор аренды заключен между КУМИ МГО и Жулановым И.И.

Представитель КУМИ МГО не признал требования истца, обосновав свои возражения следующими доводами. В КУМИ МГО отсутствует информация о том, что ранее земельный участок был отчужден по договору купли – продажи. В связи с поступлением заявления Жуланова И.И. о предоставлении ему земельного участка в аренду специалистами КУМИ МГО был осуществлен выезд на испрашиваемый земельный участок. Было установлено, что земельный участок длительное время не используется, на основании чего был сделан вывод, что он никому не принадлежит. Установив указанное обстоятельства, КУМИ МГО предоставил земельный участок в аренду Жуланову И.И. Полагает, что при заключении договора аренды нарушений со стороны КУМИ МГО допущено не было. В ходе рассмотрения дела представителем КУМИ МГО был поставлен под сомнение факт регистрации нотариально удостоверенной купчей в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

От третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, удовлетворенное определением суда.

Как следует из письменных объяснений (л.д. 23), решение суда, представленное на государственную регистрацию в заявительном порядке, будет являться самостоятельным основанием для совершения учетно-регистрационных действий и внесения соответствующих записей в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос об отсутствии обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.     Управление полагает, что заявленные требования могут быть удовлетворены при наличии у истца доказательной базы, которая будет оценена судом на предмет допустимости и относимости. Просит суд учесть настоящие пояснения и принять обоснованное и законное решение по делу.

Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

09.04.1996 года между администрацией г. Мыски и Кочадзе З.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Кочадзе З.А. приобрела земельный участок по адресу: <адрес> (л.д. 9 - 11). Как следует из содержания договора, земельный участок принадлежал администрации МГО на основании справки горкомзема г. Мыски от 01 апреля 1996 г. № 127. В соответствии с п. 2 Договора купли- продажи земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 3 Договора покупатель передал продавцу сумму в размере два миллиона пятьдесят восемь тысяч рублей до заключения договора. При заключении договора земельный участок залогом не обременен, а также не обременен правами третьих лиц. Договор удостоверен нотариусом г. Мыски ФИО1 за № 1 – 827. Согласно п. 8 названного договора он вступает в силу с момента регистрации районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

Как следует из ответа Управления Росреестра по запросу суда, согласно Реестру договоров купли-продажи (купчих) земельных участков, ведение которого осуществлялось Комитетам по земельным ресурсам и землеустройству г. Мыски Кемеровской области, 10.04.1996 г. произведена запись № 263 о регистрации договора купли- продажи земельного участка от 09.04.1996 г., удостоверенного нотариусом г. Мыски ФИО1, реестровый номер 1 – 827.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>-Кузбасс Мысковский городской округ <адрес>, земельный участок №, является Кочадзе З.А. (л.д. 12-15).

24.02.2022 года между КУМИ МГО и Жулановым И.И. был заключен договор № 3294-1 аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, земельный участок №, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, сроком до 24.02.2042 года (л.д. 40-42).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.04.2022 г. на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, земельный участок <адрес>, имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды, зарегистрированного 09.03.2022 года, номер государственной регистрации 42:29:0101011:1644-42/076/2022-1, лицо, в пользу которого установлено ограничение, Жуланов И.И. (л.д. 12-15).

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218 ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч.1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч.1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч.1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передавать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась.

Согласно ст. 168 ГК недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку из анализа исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что договор аренды спорного земельного участка был заключен КУМИ МГО и Жулановым И.И. в период, когда собственником земельного участка являлась Кочадзе З.А., договор купли- продажи приобретенного ею земельного участка был заключен в соответствии с требованиями действующего на момент его заключения законодательства: он был нотариально удостоверен, нотариально удостоверенная купчая зарегистрирована районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, КУМИ МГО не имел право распоряжаться принадлежащим Кочадзе З.А. земельным участком. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка является ничтожным, поскольку заключен лицом, не являющимся собственником земельного участка, и не имеющим права по распоряжению им. Данная сделка нарушает права собственника земельного участка Кочадзе З.А. На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Согласно Положению о Комитете по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, утвержденному решением Мысковского городского Совета народных депутатов от 18.11.2010 № 65-н, Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа является отраслевым органом администрации Мысковского городского округа, входит в структуру администрации Мысковского городского округа, а также является уполномоченным органом администрации Мысковского городского округа в области управления и распоряжения объектами муниципальной собственности Мысковского городского округа (п. 1.1 Положения). Разделом 3 к функциям и полномочиям Комитета отнесены: ведение учета объектов имущества муниципальной собственности, реестра муниципальной собственности (п. 3.7.), организация конкурсов или аукционов на право заключения договоров арены (о. 3.13.), управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования, а также земельными участками, на которые государственная собственность не разграничена (п. 3.42), организация и проведение торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков (п. 3.46). Пункт 4.4. Положения к правам КУМИ МГО относит, в том числе, заключение договоров аренды.

Исходя из приведенных положений, а также в силу того, что арендодателем в договоре аренды земельного участка указан КУМИ МГО, именно КУМИ МГО является ответчиком по данному делу. В удовлетворении требования к администрации МГО следует отказать за необоснованностью.

         Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что договор с Жулановым И.И. заключен КУМИ МГО, который, осуществляя функции по распоряжению объектами муниципальной собственности, должен был располагать сведениями о нахождении земельного участка в личной собственности гражданина, доказательства того, что указанное обстоятельство было известно Жуланову И.И., отсутствуют, осуществленные Кочадзе З.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д. 6) подлежат взысканию в КУМИ МГО.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

          Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, заключенный 24 февраля 2022 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа и Жулановым И. И.ем, ДД.ММ.ГГГГр. Прекратить государственную регистрацию договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, исключив из государственного реестра недвижимости сведения о наличии обременения в виде аренды. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа в пользу Кочадзе З. А. расходы по уплате государственной пошлины- 300 руб. В удовлетворении требования к администрации Мысковского городского округа отказать за необоснованностью.

         Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Мысковский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

                        Судья                                                                Ульянова О.А.

Мотивированное решение изготовлено 22.08.2022 года.