Решение по делу № 2-362/2022 от 29.12.2021

Дело №2-362/2022

42RS0001-01-2021-004116-17

      РЕШЕНИЕ

                                       Именем Российской Федерации

Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего Музафарова Р.И.,

при секретаре Коробовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске

19 мая 2022 года

гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Анжеро-Судженского городского округа, ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Анжеро-Судженского городского округа, ФИО1 о признании сделки недействительной.

Свои требования мотивирует тем, что ФИО3 на праве собственности по договору купли-продажи от <дата> принадлежит объект недвижимого имущества - здание по <адрес> в <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 222 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13 000 кв.м., право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата>, запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Также указывает, что истцу на праве собственности по договору купли-продажи от <дата> принадлежит объект недвижимого имущества - здание по <адрес> в <адрес>, с кадастровым №, площадью 506,4 кв.м., расположенное на том же земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 13 000 кв.м., право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН <дата>, запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Когда истцом были получены выписки из ЕГРН на приобретенные объекты недвижимости, она обнаружила, что в границах земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей здания, имеется также иной объект недвижимости, находящийся на краю участка и занимающий небольшую часть того же земельного участка.

В начале 2021 года она обратилась к ответчику - КУМИ администрации АСГО, с вопросом о предоставлении ей в аренду либо в собственность земельных участков, находящихся под ее зданиями и необходимых для их эксплуатации, чтобы оформить свои права на землю как добросовестный гражданин, но получила устные разъяснения, что земельный участок передан в аренду другому физическому лицу.

10.03.2021     она направила ответчику претензию с требованием предоставить ей письменные разъяснения по данному поводу, расторгнуть ранее заключенный договор и заключить с ней договоры аренды на занимаемые ее зданиями земельные участки.

12.03.2021     представителем КУМИ ее претензия получена, но ответа на нее до настоящего времени не последовало.

После беседы с продавцом объектов недвижимости истцу стало известно, что весь земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 13 000 кв.м., на котором расположены несколько объектов недвижимости, передан в аренду ответчику ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № от <дата> на срок 10 лет.

По мнению истца, заключенный ответчиками <дата> договор № аренды указанного земельного участка нарушает ее права как собственника объектов недвижимости и является недействительным как мнимая сделка, поскольку противоречит действующему законодательству.

Границы предоставленного в аренду ответчику ФИО1 земельного участка определены без учета имеющихся на данном земельном участке объектов недвижимости и их расположения на данном участке, то есть с нарушением требований земельного законодательства, установленных к образованию земельных участков.

Заключенный с ответчиком ФИО1 договор аренды всего земельного участка целиком сделал невозможной эксплуатацию истцом, принадлежащих ей объектов недвижимости, что нарушает её права и законные интересы. Из схемы расположения объектов недвижимости на земельном участке и публичной кадастровой карты, два из объектов недвижимости, принадлежащих истцу, расположены целиком на данном земельном участке, предоставленном в аренду ответчику ФИО1, а другой объект, принадлежащий ответчику ФИО1, занимает данный участок лишь своей незначительной частью.

С учетом уточнений просит суд признать сделку договор аренды земельного участка № от <дата>, согласно которому арендодатель КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа предоставил арендатору ФИО1 земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», общей площадью 13001 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, целевое назначение – строительство лесоперерабатывающего участка, имеющий кадастровый № в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, ничтожной и недействительной.

Определением Анжеро-Судженского городского суда от <дата> по делу в качестве соответчика привлечен ФИО2 как новый собственник здания по <адрес>.

В судебное заседание истец, ответчик ФИО1, соответчик ФИО2 не явились, о месте, времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца ФИО8, действующий по доверенности, поддержал уточненные требования. Просил суд вынести решение об их удовлетворении.

В судебном заседании представитель ответчика КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа ФИО6, действующая по доверенности, исковые требования не признала, поддержала доводы отзыва на исковое заявление, согласно которому объект недвижимости с кадастровым номером № принадлежащий истцу, зарегистрирован на земельном участке с кадастровым номером 42:20:0101022:1, оформлен в собственность с <дата> как и объект недвижимости с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО1 и зарегистрированный на земельном участке с кадастровым номером 42:20:0101022:1.

У объекта недвижимости с кадастровым номером №, принадлежащего истцу, отсутствует привязка к определенному земельному участку.

Указывают, что договор аренды земельного участка № от <дата> заключен с ФИО1 в соответствии с действующим законодательством по результатам проведенного аукциона. Просили суд в удовлетворении уточненных исковых требований истцу отказать.

Суд, выслушав участвующих по делу лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Судом установлено, что заявитель ФИО7 (не является стороной по делу) <дата> обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа с заявлением о представлении земельного участка с кадастровым номером № для строительства лесоперерабатывающего участка. К указанному заявлению приложена только копия паспорта, о чем имеется отметка в соответствующей графе заявления (л.д.99).

Указанная заявка ответчиком Комитетом по управлению муниципальным имуществом, принята, последним определено провести торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 13 001 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства лесоперерабатывающего участка. По результатам проведенного аукциона победителем признана ФИО1 (выписка из протокола на л.д.53).

Согласно выписке из указанного протокола КУМИ обязуется в десятидневный срок со дня его подписания о проведении аукциона заключить с победителем аукциона договор аренды земельного участка (пункт 3.1 Протокола).

<дата> между Администрацией Анжеро-Судженского городского округа и ФИО1 (ответчиком по делу) заключен договор аренды указанного земельного участка по <адрес> который оспаривается истцом в рамках данного гражданского дела (договор № на л.д.51).

Срок аренды земельного участка установлен с <дата> по <дата> (пункт 2.1 договора).

Судом также установлено, что истцу ФИО3 на праве собственности принадлежит здание, находящееся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью здания - 222 кв.м. Указанное подтверждается договором купли-продажи от <дата> (л.д.34-35). Выпиской из ЕГРН (л.д.33).

Согласно представленному договору купли-продажи от <дата>, приобретенное истцом недвижимое имущество (здание) расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13 000 кв.м.

Кроме того, истцу также на праве собственности принадлежит недвижимое имущество (здание) по <адрес> в <адрес> (кадастровый номер здания – №, площадь – 506,4 кв.м.). Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13 000 кв.м. (договор купли-продажи от <дата> на л.д.38-39).

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из ЕГРН на л.д.36-37).

Кроме того, суд также устанавливает, что на земельном участке с кадастровым номером № фактически расположены строения с кадастровыми номерами № и № (частично расположен на земельном участке), возведенные еще до заключения договора аренды от <дата> (подтверждается выписками из ЕГРН на л.д.74-78).

Основанием для оспаривания законности, заключенного между КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа и ФИО1 договора аренды земельного участка по адресу: <адрес> А в <адрес>, послужил довод истца о нарушении ее прав по использованию, принадлежащего ей объекта недвижимости, который расположен на земельном участке, переданном ответчику ФИО1 по договору аренды, стороной которого истец не является.

Проверяя законность требований истца, судом также исследован административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования, физическим лицам», утвержденный постановлением администрации Анжеро-Судженского городского округа от <дата> № (л.д.65-73).

Согласно данному регламенту (пункт 2.7) физические лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков обязаны предоставить на имя председателя комитета заявление для предоставления муниципальной услуги, к которому должны быть приложены следующие документы: паспорт заявителя (пункт 1); свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (пункт 3); схема расположения объекта (пункт 4); выписка из ЕГРН о правах на здание, находящееся на приобретаемом земельном участке (пункт 5); строительный паспорт (пункт 6); технический паспорт (пункт 7); выписка из ЕГРН о правах на приобретаемый земельный участок (пункт 8) кадастровый паспорт земельного участка (пункт 9).

Пункт 3.1.1 регламента предусматривает отказ в приеме документов для предоставления муниципальной услуги в случае отсутствия необходимых документов. При нарушении заявителем указанного пункта документы при должны быть возвращены заявителю (абз.4 п.3.1.1 Регламента).

Более того, согласно пункту 2.10.3. Регламента в предоставлении муниципальной услуги отказывается в том числе если заявитель не имеет в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здание, строение, сооружение, расположенное на испрашиваемом земельном участке.

Как установлено ранее заявитель ФИО7, обратившись в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа с заявлением о представлении ей земельного участка с кадастровым номером 42:20:0101022:1 для строительства лесоперерабатывающего участка, приложила лишь копию паспорта (л.д.99).

Руководствуясь вышеизложенным, суд устанавливает нарушение со стороны ответчика КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа пункта 2.7 регламента, а именно заявителем, изъявившим желание заключить договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не представлены следующие документы: свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации; схема расположения объекта; выписка из ЕГРН о правах на здание, находящееся на приобретаемом земельном участке; строительный паспорт; технический паспорт; выписка из ЕГРН о правах на приобретаемый земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка.

Таким образом, заявителем при обращении за предоставлением ей муниципальной услуги были нарушены абз. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 пункта 2.7 регламента (не представлен полный пакет документов), а также п.2.10.3 регламента (отсутствуют доказательства владения ответчиком ФИО1 на праве собственности недвижимым имуществом на указанном земельном участке).

Указанное, в соответствии с пунктом 3.1.1. регламента, является препятствием для разрешения вопроса о предоставлении муниципальной услуги, и основанием для возврата заявителю всех документов.

Указанные нормы регламента ответчиком КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа были нарушены, в связи с чем, заключенный по результатам проведенного аукциона договор аренды от <дата> нельзя признать законным.

Более того, в соответствии с п.3 ч.4 ст. 39.11 ЗК РФ ответчик до проведения аукциона обязан был проверить отсутствие на земельном участке с кадастровым номером № иных зданий, что предусмотрено п.8 ч.8 ст. 39.11 ЗК РФ, с учетом фактического нахождения на нем недвижимых объектов не принадлежащих заявителю ФИО7, данный участок не мог быть предметом аукциона, так как на нем по состоянию на <дата> расположены два объекта недвижимости, право собственности на которые ответчиком установлено не было. Нахождение на земельном участке с кадастровым номером № двух объектов недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.100-102).

Согласно п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на <дата>) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ответчик КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа, возражая по заявленным требованиям, не представил суду доказательств отсутствия каких-либо строений на спорном земельном участке до момента принятия решения о проведении по заявке ФИО7 аукциона и фактической передаче свободного от прав третьих лиц земельного участка ответчику ФИО1 Из пояснений представителя ответчика КУМИ АСГО проверка на отсутствие на истребуемом земельном участке недвижимых объектов проводилась с использованием только информации из ЕГРН, что является нарушением требований п.3 ч.4 ст. 39.11 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предметом аукциона являлся земельный участок, с расположенными на нем зданиями/сооружениями, не принадлежащие заявителю ФИО7 инициировавшей процедуру подготовки и проведение аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, противоречит закону, а именно п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что с учетом предоставленных заявителем ФИО7 документов для проведения аукциона и наличия на земельном участке объектов недвижимости не принадлежащих ФИО7 законных оснований для принятия решения о его проведении у ответчика КУМИ АСГО не имелось.

Как следствие, аукцион проведенный <дата> с нарушениями действующего законодательства, и его результат, а именно заключения договора аренды от <дата> с победителем торгов ФИО1нарушает охраняемые интересы истца, не являвшейся ни участником торгов, ни стороной заключенного по результатам торгов договора аренды.

Суд считает, что решение о проведении аукциона, проведение аукциона и заключенный по его результатам договор аренды земельного участка от <дата> с ФИО1 ничтожны в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Анжеро-Судженского городского округа, ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от <дата>, заключенный между КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского и ФИО1, общей площадью 13001 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, целевое назначение – строительство лесоперерабатывающего участка, имеющий кадастровый № в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Анжеро-Судженский городской суд путем подачи апелляционной жалобы.

Решение суда в окончательной форме изготовлено <дата>.

Председательствующий: