Решение по делу № 2-8/2024 (2-325/2023;) от 16.03.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко                                      16 апреля 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи                 Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания                    Корж К.И.

с участием прокурора Петровой Р.Б., представителя ответчика Штепенко М.А. и представителя истца по встречному иску Штепенко М.А. Истаулетовой Н.П., действующей на основании доверенности от 13 января 2023 года

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела                           № 2-8/2024 по иску Администрации города Муравленко к Штепенко Михаилу Андреевичу, Ченцовой Наталье Владимировне об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ

Администрация города Муравленко обратилось в суд с иском к Штепенко Михаилу Андреевичу, Ченцовой Наталье Владимировне об изъятии жилого помещения, выселении, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении. В обоснование иска указано, что ответчику Штепенко М.А. принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>. Из распоряжения Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ следует, что жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно проведенному по заказу истца независимой оценки рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего ответчику жилого помещения, составляет 1 441 000 рублей. Ответчику направлялось соглашение об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, которое до настоящего времени не подписано, не заключено. Истец просит установить возмещение за комнату № общей площадью 21,4 кв.м. расположенной по адресу: <адрес> в размере 1 441 000 рублей, изъять для муниципальных нужд жилое помещение, в виде комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, выселить ответчиков из занимаемого жилого помещения.

Определением Муравленковского городского суда от 22 марта 2024 года приняты встречные исковые требования Штепенко М.А., просил взыскать с Администрации города Муравленко возмещение за аварийное жилое помещение в размере 2 100 000 рублей.

Ответчик Штепенко М.А. по основному иску, истец по встречному иску ответчик Ченцова Н.В., извещенные о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явились. Штепенко М.А. просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя.

Представитель Администрации города Муравленко, извещенный о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, на ранее данных письменных возражениях настаивают. Выразила свое согласие на предоставление истцу возмещения за жилое помещение в размере, установленное отчетом ООО «Региональный экспертный центр».

Представитель ответчика по основному иску и истца по встречному иску Истаулетова Н.П., допрошенная в судебном заседании, суду пояснила обстоятельства дела, указав, что настаивает на удовлетворении иска с учетом увеличения исковых требований на основании отчета об оценке ООО «Центр независимой экспертизы и оценки Арус», ответчик Ченцова Н.В., уведомлена о дне и времени слушания дела, согласна на снятие с регистрационного учета в добровольном порядке.

Суд, заслушав представителя ответчика по основному иску, прокурора, полагавшего исковые требования, подлежащими удовлетворению частично, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу п.1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п.4 ст.57 ЗК РФ).

В соответствии со ст.282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В этом случае согласно ст.55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу п. 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 282 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик Штепенко М.А. является собственником комнаты №, общей площадью 21,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из реестра о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, и не оспаривается сторонами (т.1л.д.109-110).

Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу в срок до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.25). Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ срок сноса дома изменен до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.26)

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет ООО «Региональный экспертный центр» от ДД.ММ.ГГ, согласно которому размер возмещения, величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 441 000 рублей, из которых рыночная стоимость за жилое помещение составляет- 914 325 рублей, рыночная стоимость общего имущества с учетом доли собственника составляет 450 843 рубля, рыночная стоимость земельного участка с учетом доли собственника составляет- 62 832 рубля, убытки-2000 рублей (т.1 л.д.54-55).

Стороной ответчика Штепенко М.А. по основному иску представлено заключение эксперта ФИО7ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 20 февраля 2024 года. Так, из заключения эксперта от 20 февраля 2024 года следует, что недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. За объект оценки принимается аналогичное жилье, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания. В составе выкупной стоимости аварийного жилья учитываются расходы и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. Из таблицы 35 расчета рыночной стоимости жилого помещения следует, что рыночная стоимость объекта исследования составляет 2 733 358 рубля, средневзвешенный размер стоимости квадратного метра составляет 127 727 рублей (127 727х 21,4). В соответствии с таблицей 36 произведен расчет рыночной стоимости земельного участка площадью 2305 кв.м., средневзвешенное значение стоимости составляет 1883 рубль за квадратный метр (т.2 л.д.76-83).

Исходя из этого, расчет стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок произведен в таблице 44 и составляет 122 353 рубля. Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости, размер возмещения составляет 2 733 358 рублей, в который входит рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок- 122 353 рубля, рыночная стоимость вспомогательных помещений с учетом доли собственника -219033 рубля, рыночная стоимость общедомового имущества с учетом доли собственника -85134 рубля, рыночная стоимость жилого помещения без учета общедомового имущества и вспомогательных помещений и доли на земельный участок 2 306 838 рублей (т.2 л.д.88).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2305 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.38).

23.112022 года УМИ Администрации города Муравленко был подготовлен проект соглашения, который был направлен Штепенко М.А. Вместе с тем, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, он согласия о выкупе не выразил (т.1 л.д.46-47).

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления. Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Обосновывая заявленные требования, истцом по основному иску представлен отчет об оценке ООО «Региональный экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГ, которым размер возмещения определен на сумму 1 441 000 рублей (т.1 л.д.54-55). С данным отчетом не согласен ответчик Штепенко М.А. по основному иску, указав, что размер возмещения, определенный данным отчетом не соответствует рыночным ценам жилых помещений с характеристиками комнаты, подлежащей изъятию, но отвечающей техническим и санитарным требованиям.

Между тем, по определению суда была назначена судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки Арус» ФИО7

Эксперт ФИО7, проводившая исследование по определению суда имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.

При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок.

Объектом оценки являлась комната площадью 21,4 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 625,6 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т.2 л.д.33). Площадь общедомового имущества жилого дома, с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения составляет 2,06 кв.м., вспомогательного помещения 5,3 кв.м. Из таблицы 4 следует, что общая площадь жилых помещений многоквартирного дома составляет 625,6 кв.м., площадь общедомового имущества 73,20 кв.м., площадь вспомогательных помещений и общедомового имущества 947,30 кв.м., доля в праве общей долевой собственности составляет 0,03421, рыночная стоимость общедомового имущества с учетом доли собственника жилого помещения и рыночной стоимости общедомового имущества, вспомогательного помещения составляет 304 167 рублей (219 033+85 134).

Тогда, как в отчете ООО «Региональный экспертный центр» площадь общедолевого имущества указана 394,9 кв.м., отдельно не выведена площадь вспомогательных помещений, не включен данное имущество в размер возмещения. Поскольку дом и находящееся в нем доля в жилом помещении, принадлежащая Штепенко М.А., в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки.

Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания.

В силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной истца составлен на ДД.ММ.ГГ. Срок актуальности отчета истек, заключение эксперта ФИО7 на ДД.ММ.ГГ является более актуальным.

Кроме того, отчет истца по основному иску не отражает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда Администрацией города Муравленко не предоставлено.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Заключение эксперта ФИО7 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

Из технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам обследования жилого <адрес>, проведенного ООО «Оценочная компания ФИО8» следует, что накопленный износ составляет 71% (т.1 л.д.11-24).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Кроме того, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственников и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Эксперт ФИО7 пришла к выводу, что на дату первой приватизации комнаты в доме на 12 апреля 2011 года срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома наступил, поскольку допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». С учетом того, что год постройки дома 1986, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 10-15 лет. Следовательно, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1996 году. Размер возмещения в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 470 727 рублей. Между тем, из акта приемки законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГ следует, что в 2010 году были выполнены работы по капитальному ремонту мест общего пользования жилого <адрес>, стоимость работ составила 250 625 рублей. С учетом дополнительного исследования, проведенного экспертом ФИО7 размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 1 457 050 рублей.

В совокупности с другими представленными доказательствами, суд приходит к выводу о принятии за основу заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» при определении размера возмещения за жилое помещение. Другой отчет об оценке не в полной мере отражают стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, поскольку указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости.

Размер возмещения определен 4 336 166 рублей, в который входит рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок- 122 353 рубля, рыночная стоимость вспомогательных помещений с учетом доли собственника- 219 033 рубля, рыночная стоимость общедомового имущества с учетом доли собственника -85 134 рубля, рыночная стоимость жилого помещения без учета общедомового имущества и вспомогательных помещений и доли на земельный участок 2 306 838, убытки-145 758 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт- 1 457 050 рублей (т.2 л.д.88).

Довод стороны истца по основному иску, что алгоритм действий, проведенный экспертом ФИО7 при определении физического износа здания и определения нуждаемости в проведении капитального ремонта жилого помещения на дату возникновения нуждаемости не соответствует требованиям Методики, не принимается судом, поскольку данный довод является субъективным мнением представителя истца по основному иску в вопросах оценочной деятельности при отсутствии специального образования и познаний в области оценки объектов недвижимости, а так же по по следующим основаниям.

Реализация обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов.

Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечению которого требуется проведение капитального ремонта. Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Из заключения экспертизы от 22.02.2024 следует, что допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяется в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Потребность в проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома зависит от степени износа соответствующих конструктивных элементов.

Эксперт ФИО7 при ответе на вопрос нуждался ли дом в проведении капитального ремонта, исходила из классификации зданий по капитальности их общего срока службы, а так же допустимых сроков эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, допустимых сроков эксплуатации различных элементов зданий в соответствии с ВСН 58-88 (р). Перечень основных работ, проводимых при капитальном ремонте, приведен в ФИО11 таблице Б.1 в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». Период с момента постройки многоквартирного жилого дома до даты первой приватизации жилого помещения составляет 25 лет.

За указанный период согласно нормативам, отраженным в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» потребность в проведении выборочного капитального ремонта появилась вследствие существенного физического износа (45% и более) отдельных заменяемых элементов здания. С учетом того, что комплексный капитальный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания, в случае возникновения потребности в нем расчет производится для данного вида ремонта, в противном случае для выборочного.

При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение капитального ремонта дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности.

В заключение эксперта подробно описаны особенности оценки величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с указанием какие именно конструктивные элементы дома подлежат капитальному ремонту, в какие сроки, приведены таблицы «Классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта», «Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов», «Продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

Экспертом определена общая стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома, которая определена при расчете рыночной стоимости общедомового имущества. Необходимый объем капитального ремонта определен на дату первой приватизации комнаты в доме с учетом установленных нормативных сроков службы отдельных быстро изнашивающихся элементов, конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта. Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания принята на основании ВСН 58-88 (р). Удельный вес каждого конструктивного элемента определяется на основании соответствующей таблицы сборника УПСС.

Определение необходимого количества замен конструктивных элементов жилого дома определяется исходя из периода, в течение которого капитальный ремонт не проводился и продолжительной эффективной эксплуатации элементов здания. В случае если необходимый ремонт по срокам должен быть сделан 1 раз, то остается показатель -1. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому конструктивному элементу рассчитывалась исходя из удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости воспроизводства многоквартирного дома и необходимого количества замен каждого вида конструктивного элемента, принималась пропорционально размеру площади жилого помещения. Расчет производился как отношение произведения общей площади жилого помещения и величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома на общую площадь жилых помещений в доме.

Таким образом, оснований не доверять экспертному заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» у суда не имеется, поскольку для определения размера возмещения, экспертом устанавливалась стоимость возведения аналогичного объекта в ценах на дату исследования. В качестве объекта аналога рассматривался типовой объект, что и в рассматриваемом доме со сходными объемно-планировочными и конструктивным решениями. Стоимость возведения аналогичного объекта принималась по данным сборников укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений УПСС КО-ИНВЕСТ «Жилые здания». При применении затратного подхода основным методом является использование специализированных справочников, содержащих информацию о строительстве типовых объектов недвижимости в разрезе основных конструктивных элементов. Для оценки физического износа использовались укрупненные шкалы физического износа как для здания в целом, так и поэлементно, Методика определения физического износа гражданских зданий применяется в оценочной деятельности наряду с другими методами.

Экспертом при исчислении компенсации были учтены межремонтные сроки проведения капитального ремонта жилого дома и нормативные сроки службы конструктивных элементов дома, приведено обоснование, когда проводится выборочный капитальный ремонт, в каких случаях в комплексный капитальный ремонт дома, рассчитано по каждому конструктивному элементу дома количество капитальных ремонтов, которые должны были быть произведены, учтен удельный вес каждого элемента дома в общую стоимость воспроизводства многоквартирного жилого дома в текущих ценах.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении капитального ремонта, а именно невыполнение Администрацией города Муравленко обязанности по его проведению в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения капитального ремонта дома. Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственнику право на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке ст.158 ЖК РФ не имеется.

Отчет об оценке истца по основному иску не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, не правильно рассчитаны убытки, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не рассчитана, не учтена доля в праве собственности на вспомогательные помещения чем и обусловлена разница в размере возмещения по выполненным оценкам объекта недвижимости, предоставленными сторонами, срок его действия истек.

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО7 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности».

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные Штепенко М.А. изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности.

При таких обстоятельствах, эксперт ФИО7 правомерно произвела расчет размера убытков в размере 145 758 рублей, в том числе в данную величину входит: стоимость услуг грузового транспорта для переезда в размере - 5720 рублей, услуг грузчиков в размере 6128 рублей, услуг по сборке и разборке мебели в размере 4 000 рублей, средняя стоимость аренды помещения в размере- 58 932 рублей, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилья для аренды- в размере 8422 рубля, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилого помещения для покупки жилья в размере-60 556 рублей, оплата услуг по оформлению документов-2000 рублей (т.2 л.д.93).

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований по основному иску, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Адмнистрации города Муравленко частично и взыскании возмещения за жилое помещение в пользу собственника в размере 4 336 166 рублей. Прекращение права собственности Штепенко М.А. возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения.

Доказательств опровергающих объективность выводов эксперта ФИО7, свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено.

Истцом Штепенко М.В. по встречному иску предъявлены требования к Администрации города Муравленко о взыскании возмещения, с учетом заключения эксперта ФИО7 исходя из вышеизложенного исковые требования Штепенко М.В. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч.5 ст.198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (ч.1) и 46 (ч.ч.1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Необходимость обращения в суд с иском возникла в связи с не согласием истца размером возмещения, при изъятии у него жилого помещения по предложенной ответчиком выкупной цене.

Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, в пользу истца. В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Так, из материалов дела усматривается, что в определении Муравленковского городского суда от 08 декабря 2023 о назначении судебно-товароведческой экспертизы расходы по проведению экспертизы были возложены на Штепенко М.А. с возложением на него обязанности внести денежную сумму на депозитный счет УСД в ЯНАО.

В связи с тем, что данные расходы в размере 35 000 рублей Штепенко М.А. оплачены, суд считает необходимым в счет возмещения судебных расходов взыскать данную сумму с Администрации города Муравленко.

Принимая во внимание, что необходимость обращения в суд с иском у Штепенко М.А. возникла в связи с оспариванием выкупной цены, а так же учитывая, что встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд приходит к выводу, что расходы на экспертизу подлежат взысканию с Адмнистрации города Муравленко в полном объеме.

          В соответствии со статьей 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

        Из справки о регистрации от ДД.ММ.ГГ следует, что в жилом помещении, находящемся по адресу: <адрес> зарегистрированы Штепенко М.А., Ченцова Н.В.( т.1 л.д.120)

          Лица, выселяемые из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ вправе получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения. Следовательно, требования о выселении так же подлежат удовлетворению, после выплаты ответчику по основному иску полного возмещения за изымаемое жилое помещение, права членов семьи собственника производны от прав собственника.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

                                                               РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Муравленко к Штепенко Михаилу Андреевичу, Ченцовой Наталье Владимировне об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении, удовлетворить частично.

Изъять у Штепенко Михаила Андреевича для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты № расположенной по адресу: <адрес>.

Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее Штепенко Михаилу Андреевичу в виде комнаты №, площадью 21,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> размере 4 336 166 рублей, с выплатой денежного возмещения в размере 4 336 166 рублей Штепенко Михаилу Андреевичу.

Прекратить право собственности Штепенко Михаила Андреевича на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Штепенко Михаила Андреевича на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Выселить Штепенко Михаила Андреевича, Ченцову Наталью Владимировну из жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» расходы по проведению экспертизы в размере 5 000 рублей.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Штепенко Михаила Андреевича 35 000 рублей судебные расходы по оплате экспертизы.

Встречные исковые требования Штепенко Михаила Андреевича к Администрации города Муравленко об установлении выкупной цены за аварийное жилое помещение, удовлетворить.

Установить размер возмещения за аварийное жилое помещение, подлежащее изъятию, находящееся по адресу: <адрес> в размере 4 336 166 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    /подпись/                               М.Б. Кочнева