Решение от 15.06.2018 по делу № 2-174/2018 от 01.03.2018

Дело № 2-174/2018г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2018 года с. Глинка

Смоленской области

Ельнинский районный суд Смоленской области в составе председательствующего - судьи Ероховой С.В., с участием истца Козлова А.А. и его представителя ФИО10, ответчика и представителя несовершеннолетних ответчиков Гусаковой Д.М. и Гусаковой К.М. - Перцевой Н.А., ответчика Перцева А.С., представителя муниципального органа, осуществляющего государственные полномочия по опеке и попечительству, ФИО11,

при секретаре Соловьевой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова Александра Александровича к Перцевой Наталье Анатольевне, Гусаковой Дарье Михайловне, Гусаковой Кристине Михайловне и Перцеву Александру Сергеевичу о расторжении договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и возвращении в собственность жилого дома и земельного участка,

у с т а н о в и л:

Козлов А.А. обратился в суд с указанным иском, где в обоснование требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, продавцом Козловым Александром Александровичем, и покупателями: Перцевой Натальей Анатольевной, действовавшей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей: Гусаковой Дарьи Михайловны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Гусаковой Кристины Михайловны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Перцевым Александром Сергеевичем, были заключены договора купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером: №, которые расположены по адресу: <адрес>. Оплата за приобретаемый земельный участок в сумме 3000 (три тысячи) рублей должна была производиться наличными, а оплата стоимости приобретаемого жилого дома в размере 616 326 рублей должна была произведена за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственных сертификатов, выданных на имя Перцевой Натальи Анатольевны, путем безналичного перечисления денежных средств территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации на счет продавца Козлова А.А. в порядке и сроки, установленные Правительством Российской Федерации, после получения покупателями свидетельства о государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области.

Указал, что ответчиками оплата за приобретенное недвижимое имущество не была произведена, в связи с чем, полагая, что Ответчики существенно нарушают условия договоров, Истец ДД.ММ.ГГГГ. направил в их адрес Предложения о расторжении Договоров купли-продажи, которые Ответчики получили ДД.ММ.ГГГГ., однако, никаких действий относительно предложения не произвели.

Считая, что спорные договора купли-продажи жилого дома и земельного участка являются оспариваемыми сделками, так как покупателями не выполнены существенные условия договоров, а именно - сделки не оплачены, истец просил расторгнуть договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возвратить ему в собственность жилой дом и земельный участок.

В суд заинтересованное лицо, территориальный орган ПФ РФ, будучи надлежаще извещенным о месте и времени рассмотрения дела, представителя не направил, поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, где с учетом мнения участвующих лиц, на основании ч.5 ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело без участия не явившегося представителя заинтересованного лица.

В судебном заседании истец Козлов А.А. и его представитель ФИО10 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме и пояснили, что договора заключались добровольно, посмотрев дом, Перцева решила его купить, подготовка договоров осуществлялась нотариусом, после чего они их подписали и сдали документы на регистрацию в МФЦ. По согласованию сторон в Договоре купли-продажи земельного участка была установлена цена участка в размере 3 000 рублей так как Правилами направления средств материнского (семейного) капитала, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, а также Правилами направления средств (части средств) областного материнского (семейного) капитала, утвержденными Постановлением Администрации Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ №, предусмотрено, что денежные средства материнского капитала разрешается использовать только на улучшение жилищных условий, но не на покупку земельного участка, поэтому стороны договорились распределить цену имущества согласно условиям Договоров. О том, что в связи с оплатой жилья за счет материнского капитала нужно было предварительно проконсультироваться с органами Пенсионного фонда или другими органами, им никто не говорил.

После заключения договора и регистрации права собственности за покупателями (ответчиками) истцу стало известно, что приобретенный Перцевой жилой дом проверяла комиссия на предмет соответствия требованиям к проживанию, по результатам которой жилой дом был признан подлежащим капитальному ремонту, и не пригодным для проживания несовершеннолетних детей, в связи с чем Перцева не стала заселяться в данный дом, и оплату за дом и земельный участок не произвела, хотя по договоренности деньги должны были поступить продавцу через полтора-два месяца.

Считали, что права Козлова А.А. нарушены, так как заключив одновременно два договора купли-продажи недвижимости и не получив впоследствии ни по одному из них надлежащего исполнения со стороны покупателей, истец лишился того, на что изначально вправе был рассчитывать, а именно - на получение денежных средств по договорам, и при этом лишился права собственности на принадлежавшие ему жилой дом и земельный участок, и в связи с согласием ответчиком с требованиями просили иск удовлетворить.

Ответчик и законный представитель несовершеннолетних ответчиков Гусаковой Дарьи Михайловны, Гусаковой Кристины Михайловны - Перцева Н.А. и ответчик Перцев А.С. в судебном заседании исковые требования признали в полном объёме.

Ответчик Перцева Н.А. пояснила, что у неё имеется квартира в <адрес>, но она решила с детьми переехать в деревню, поэтому по объявлению выбрала дом в <адрес>, посмотрела его и они договорились с продавцом Козловым о покупке дома и земельного участка, на котором он находится, за средства материнского капитала. После регистрации права она подала документы в Пенсионный фонд на перечисление денежных средств продавцу, однако, ей устно пояснили, что дом требует капитального ремонта и жить в нем в настоящее время с детьми невозможно. Какого-либо документа об отказе в перечислении средств материнского капитала за купленный дом согласно договора ей не выдали, а сама она не требовала. После этого ей приходили письма от Козлова о расторжении договора, и она обращалась к жене Козлова, что ей нужно делать, но ей ответили –жди, поэтому она никаких действий не предпринимала. В настоящее время она проживает в другом доме в <адрес>, который планирует приобрести за средства материнского капитала, поэтому исковые требования Козлова она признает и согласна на расторжение указанных договоров купли-продажи.

Ответчик Перцев А.С. в суде подтвердил пояснения ответчика Перцевой по обстоятельствам дела и заявил о согласии на расторжение договоров купли-продажи.

Представитель органа опеки и попечительства ФИО11 в судебном заседании пояснила, что при установленных в суде обстоятельствах нарушений прав и законных интересов несовершеннолетних детей не усматривается, так как представленные документы свидетельствуют о несоответствии приобретенного Перцевой Н.А. жилого помещения требованиям к жилью, поэтому оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

Заслушав объяснения сторон, заключение представителя органа опеки и попечительства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В суде установлено и сторонами не оспорено, что объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, являются предметами спорных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между истцом Козловым А.А. и ответчиками – Перцевой Н.А. и её детьми: несовершеннолетними Гусаковой Д.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Гусаковой К.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и совершеннолетним Перцевым А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р. Указанные договора заключены сторонами добровольно, путем ознакомления с их условиями и подписания, и в силу закона зарегистрированы в территориальном органе Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области.

После регистрации в установленном порядке в уполномоченном органе договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к покупателям (ответчикам), в том числе несовершеннолетним детям, в равных долях, покупатель Перцева Н.А., действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, обратилась в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФ РФ) с заявлением на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, а именно: направление средств федерального и областного бюджетов в виде социальных выплат по выданным ей ранее государственному сертификату на материнский (семейный) капитал и сертификату на областной материнский (семейный) капитал на оплату приобретенного жилья согласно договора купли-продажи жилого дома.

Однако, решением ПФ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ. Перцевой Н.А. было отказано в удовлетворении заявления и направлении средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий ввиду нарушения установленного порядка подачи заявления, в связи с чем оплата за приобретенный жилой дом в установленном договором купли-продажи порядке продавцу Козлову до настоящего времени не произведена, а также покупателями не уплачена продавцу и цена договора купли-продажи земельного участка в размере 3000 рублей.

Установленные обстоятельства подтверждаются совокупностью исследованных в суде доказательств, в том числе объяснениями сторон и письменными доказательствами, а именно:

- копиями договора купли-продажи жилого дома и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что Козлов А.А. (Продавец) продал, а Перцева Н.А., Перцев А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Гусакова Д.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Гусакова К.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р.. (Покупатели) приобрели в долевую собственность в равных долях, по ? доле каждому, по согласованной цене в размере 616 326 рублей жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 58,5 кв.м; кадастровый номер объекта: №, принадлежащий продавцу на праве собственности; оплата стоимости указанного жилого дома производится за счет средств федерального бюджета в виде социальной выплаты по государственному сертификату в сумме 453026 рублей и за счет средств областного бюджета в виде социальной выплаты по сертификату в сумме 163300 рублей; Продавец передал Покупателям жилой дом, претензий не имеется (л.д.13-14);

- договором купли-продажи земельного участка и актом приёма-передачи имущества, из которых следует, что Козлов А.А. (Продавец) продал, а Перцева Н.А., Перцев А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Гусакова Д.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Гусакова К.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р.. (Покупатели) приобрели в долевую собственность в равных долях, по ? доле каждому, по согласованной цене в размере 3000 рублей земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, на землях населенных пунктов, принадлежащий продавцу на праве собственности; Продавец передал Покупателям земельный участок, претензий не имеется (л.д.15-16);

- копиями предложений Перцевой Н.А. как покупателю и законному представителю покупателей Гусаковой Д.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Гусаковой К.М., покупателю Перцеву А.С., о расторжении договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. и возвращении продавцу объектов недвижимости, а также приложенных к ним копий: проектов соглашений о расторжении указанных договоров купли-продажи, актов приема-передачи объектов недвижимого имущества, описей в ценные письма в адрес указанных покупателей, почтовых уведомлений о получении Перцевой Н.А. данных предложений (л.д.17-33);

- справкой Болтутинской сельской администрации от <адрес>. № о том, что в доме, расположенном по адресу: <адрес>, в настоящее время никто не зарегистрирован и не проживает (л.д.36);

- копией выписки от <адрес>. № из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, из которой следует, что долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, являются Перцева Н.А., Перцев А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Гусакова Д.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Гусакова К.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (л.д.42-44);

- копией выписки от ДД.ММ.ГГГГ. № из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, из которой следует, что долевыми собственниками жилого дома, кадастровый номер №, общей площадью 58,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, являются Перцева Н.А., Перцев А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Гусакова Д.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Гусакова К.М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и при этом в отношении объекта недвижимости установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в пользу Козлова А.А. (л.д.45-50);

- уведомлением ПФ РФ от ДД.ММ.ГГГГ. № на имя Перцевой Натальи Анатольевны об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала;

- копией письма администрации МО «Глинковский район» Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ. № об осмотре комиссией, в присутствии собственника Перцевой Н.А., жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>., и в ходе визуального осмотра установлено, что в данном доме постоянное проживание возможно только после проведения капительного ремонта жилого дома, что потребует значительных финансовых затрат.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В то же время, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В суде установлено, что оплата стоимости предмета договора купли-продажи жилого дома от 28.04.2016г. в соответствии с условиями этого договора, то есть за счет средств федерального и областного бюджетов в виде социальных выплат по сертификатам ответчика Перцевой Н.А. на материнский (семейный) капитал, не произведена до настоящего времени в связи с отказом заинтересованного лица – ПФ РФ в распоряжении указанными средствами, и в связи с данным обстоятельством оплату по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по тому же адресу покупатели также не производили, и фактически отказались от исполнения договоров по причине невозможности использования приобретенного жилья по назначению непосредственно после приобретения, и данные обстоятельства сторонами в суде не оспорены.

Получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав в совокупности доказательства по делу, исходя из анализа условий оспариваемых истцом договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, учитывая, что ответчики не произвели оплату цены договоров, суд применяет к спорным правоотношениям положения ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, и правовую позицию, изложенную в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и приходит к выводу о том, что допущенные ответчиками нарушения обязательств по договорам имеют существенный характер и на основании пп. 1 п.2 ст.450 ГК РФ признаются достаточными основаниями для расторжения указанных договоров купли-продажи, что, в свою очередь, является основанием для возврата истцу имущества – предмета договора.

Ответчики иск признали в полном объеме.

При установленных обстоятельствах суд признает исковые требования обоснованными, и принимает признание иска ответчиками, как не противоречащее закону и не нарушающее прав и законных интересов других лиц, что в соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ является основанием для принятия судом решения об удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░ <░░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░.░░.░░░░ ░░ №), ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░ <░░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░.░░.░░░░ ░░ №), ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ 15 ░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 20 ░░░░ 2018 ░░░░.