Решение по делу № 2-77/2017 (2-3251/2016;) от 16.11.2016

Дело № 2-77/2017

                         Р Е Ш Е Н И Е

                         ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2017 года                                 город Соликамск

       Соликамский городской суд Пермского края в составе председательствующей судьи Старчак Т.А.,

при секретаре Черных Е.А.,

с участием представителя истцов А.Т.И., действующего на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.С.С., С.О.В. к Г.Р.В., З.Э.В., З.В.И., З.В.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и возложении обязанности внести изменения в договор, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании квартирой,

                     у с т а н о в и л :

     истцы обратились в суд с названным иском, указав в обоснование заявленных исковых требований, что <дата> между ответчиками З.Э.В., З.В.И., З.В.И. и ответчиком Г.Р.В. был заключен договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры, расположенной в <...>, согласно условий которого ответчиками З. указанная квартира была продана Г.Р.В. На момент заключения договора и по настоящее время истцы сохраняли и сохраняют регистрацию в спорной квартире и фактически пользуются квартирой. Кроме того, при приватизации квартиры <дата> истцы,    проживая в квартире, отказались от ее приватизации, полагая, что их пользование квартирой будет носить бессрочный характер. Наряду с этим, в п. 8 оспариваемого договора купли-продажи квартиры указано, что П.С.С. обязуется сняться с регистрационного учета в квартире в срок до <дата>, также договор не содержит сведений о С.О.В., как о лице, сохраняющем право пользования квартирой. Своего согласия на отчуждение квартиры, на снятие с регистрационного учета в квартире истцы не давали, от права пользования квартирой не отказывались, а потому истцы согласно заявленных исковых требований просили признать договор купли-продажи квартиры от <дата> заключенный между ответчиками в части условий п. 8 договора относительно обязанности П.С.С. сняться с регистрационного учета в квартире в срок до <дата> незаконным (ничтожным). Применяя аналогию закона, с учетом положений п. 450 ГК РФ истцы просили признать действия ответчиков по не внесению в п. 8 договора информации о С.О.В., как о лице, сохраняющем право пользования квартирой, незаконным и не соответствующим требованиям ч. 1 ст. 558 ГК РФ. Применить аналогию закона (ст. 450 ГК РФ) и обязать ответчиков привести договор купли-продажи в соответствие с требованиями ч. 1 ст. 558 ГК РФ без расторжения договора путем внесения изменений в договор, дополнительно указав в договоре С.О.В., в качестве лица, сохраняющего право бессрочного пользования квартирой, обязать ответчика Г.Р.В. не чинить препятствий, не ухудшать право пользования П.С.С., С.О.В. в пользовании квартирой. Обязать ответчика Г.З.Е. в случае реализации его права по отчуждению спорной квартиры добросовестно пользоваться своими процессуальными правами, а именно, уведомить об отчуждении жилого помещения истцов до заключения сделки по отчуждению квартиры, применяя при этом в своих действиях положения п. 1 ст. 588 ГК РФ.

         Истцы были извещены о времени рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, настаивая на удовлетворении заявленных исковых требований.

         Представитель истцов исковые требования поддержал по основаниям, приведенным в исковом заявлении, дополнительно указав, что ответчик, зная о проживании истцов в квартире, как собственник квартиры, злоупотребляя своими правами, всячески препятствует истцам проживанию в квартире, а именно, обращался в соответствующие организации с заявлением об отключении квартиры от света и газа.

        Ответчик Г.Р.В. знает о вынесении истцами настоящего спора в суд, в судебные заседания для рассмотрения дела не являлся, возражений по иску не представил, был извещен о времени рассмотрения дела <дата> надлежащим образом, в суд не явился,    в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие данного ответчика.

        Ответчики З.Э.В., З.В.И., З.В.И. были извещены о времени рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, возражений по иску не представили.

        Выслушав представителя истцов, исследовав материалы гражданского дела, материалы гражданских дел №, №, 8обозрев отказной материал проверки по факту обращения истцов об отключении света в их квартире, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

        Судом установлено, что на основании договора найма жилого помещения, заключенного <дата> между Администрацией Половодовского сельского поселения и З.В.И., последнему и членам его семьи в бессрочное владение и пользование было передано благоустроенное жилое помещение, расположенное в <...>, в качестве членов семьи нанимателя в договор были включены жена З.В.И., дочь С.О.В., дочь З.Э.В., сын П.С.С. Согласно договора безвозмездной передачи указанной квартиры в собственность граждан от <дата> спорное жилое помещение было передано в совместную собственность З.В.И., З.В.И., З.Э.В. Истцы С.О.В., П.С.С. были зарегистрированы в данной квартире на момент ее приватизации, от участия в приватизации в квартире отказались, полагая при этом, что их право пользования квартирой будет носить бессрочный характер.

<дата> между ответчиками З.Э.В., З.В.И., З.В.И. продавцами квартиры с одной стороны и ответчиком Г.Р.В.- покупателем квартиры с другой стороны был заключен договор купли-продажи жилого благоустроенного помещения, расположенного по адресу: <...> Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пермскому краю. Истцы на момент заключения договора сохраняли регистрацию в спорной квартире, наряду с этим, оспариваемый истцами п. 8 договора содержит следующие условия: «со слов продавца в указанной квартире зарегистрированы З.В.И.,<дата> г. рождения, З.Э.В., <дата> г.р., З.В.И., <дата> г.р., П.С.С., <дата> г.р., которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до <дата> Данных о праве пользования квартирой С.О.В. договор не содержит. Доводы истца П.С.С. о том, что он обязательства сняться с регистрационного учета в квартире не давал, в ходе рассмотрения дела ничем не опровергнуты.

Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим - членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Как следует из абзацев 3, 4 п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), члены семьи собственника исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к убеждению о том, что при отчуждении ответчиками З.В.И., З.В.И., З.Э.В. спорного жилого помещения по договору купли-продажи ответчику Г.Р.В., данная квартира была обременена правом проживания истцов П.С.С. и С.О.В., которые в установленном законом порядке были вселены в квартиру,    их право пользования квартирой ответчиком на момент заключения сделки и после ее, не оспорено.

       В соответствии со 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи квартиры) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи квартиры) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1, п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако, несоблюдение условий, установленных п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может быть принято в качестве юридического аспекта для оценки соответствия договора требованиям закона.

Исходя из положений части 1 статьи 432 ГК РФ, не достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, не влечет недействительности сделки, так как по смыслу ст. 168 ГК РФ недействительным может быть признан только заключенный договор.

Следовательно, при отсутствии в договоре существенных условий о предмете (обременение жилого дома правами проживающих) договор может быть признан незаключенным, что в свою очередь, влечет иные правовые последствия, а поэтому к такому договору не могут быть применены положения о реституции (ст. 167 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, следует вывод о том, что не заключенность договора не может являться основанием для признания его недействительным, поскольку сделка в силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительна только по основаниям, установленным названным Кодексом. Только заключенный договор может оцениваться как действительный или недействительный. Кроме того, в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ.

Право пользования истцов спорным жилым помещением и его сохранение, не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте спорного договора купли-продажи. Тогда как заключенным между ответчиками договором купли-продажи от <дата> права истцов не нарушаются, поскольку они до заключения договора и после его заключения обладали только правом пользования спорной квартирой, следовательно, объем их прав в отношении проданной квартиры после заключения между ответчиками сделки купли-продажи не изменился, в связи с чем суд не находит законных оснований для признания отдельных условий договора недействительным. Из-за отказа в удовлетворении исковых требований о признании ничтожным (незаконным) договора купли-продажи, законных оснований для применения последствий недействительности сделки не имеется.

       На основании ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежит только нарушенное или оспоренное право.

Истцами в обоснование заявленных исковых требований указано, что не включение в договор купли-продажи жилого помещения пункта, предусматривающего их проживание и пользование квартирой, является нарушением их жилищных прав со стороны ответчиков. Вместе с тем, как следует из материалов дела, после смены собственника спорной квартиры истцы продолжают пользоваться спорным жилым помещением. Тогда как в силу положений ст. 11 ГК РФ, не может требовать защиты тех прав, которые еще не были нарушены ответчиком Г.Р.В.- собственником спорной квартиры.

       Поскольку спорные правоотношения регулируются приведенными выше судом нормами права, суд не может согласиться с доводами истцов о необходимости применения аналогии права, поскольку в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации аналогия права применяется в случаях, когда спорные правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай.

         С учетом изложенного, суд не находит основания для удовлетворения заявленных истцами требований о признании условий п. 8 договора купли-продажи квартиры незаконным

(ничтожным), о признании действий ответчиков по не внесению в п. 8 договора информации о С.О.В., как о лице, сохраняющем право пользования квартирой, незаконным и не соответствующим требованиям ч. 1 ст. 558 ГК РФ, применении аналогии закона и возложении на ответчиков обязанности привести договор купли-продажи в соответствие с требованиями ч. 1 ст. 558 ГК РФ без расторжения договора путем внесения изменений в договор, дополнительно указав в договоре С.О.В., в качестве лица, сохраняющего право бессрочного пользования квартирой.

       Также не основаны на законе и требования истцов о возложении на ответчика Г.З.Е. в случае реализации его права по отчуждению спорной квартиры добросовестно пользоваться своими процессуальными правами, а именно, уведомить об отчуждении жилого помещения истцов до заключения сделки по отчуждению квартиры, применяя при этом в своих действиях положения п. 1 ст. 588 ГК РФ.

        В соответствии со статьей 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, по смыслу данной нормы, приобретение ответчиком по договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором проживают истцы, не влечет для них изменения прав и обязанностей в отношении занимаемых жилых помещений, а новый собственник Г.Р.В. приобретает права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях, поскольку на момент приобретения квартиры она не была свободна от прав истцов.

       Наряду с этим, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истцов о возложении на ответчика Г.Р.В. обязанности не чинить препятствий, не ухудшать права истцов П.С.С., С.О.В. в пользовании квартирой.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

       Как следует из представленных истцами документов, ответчик Г.Р.В., являясь собственником спорной квартиры, обращался в <дата> с заявлениями об отключении квартиры от электроэнергии, от газа. При этом, ответчику было известно, что истцы претендуют на право проживания в квартире, многократно обращались в суд с исковыми заявлениями к ответчику об оспаривании сделки купли-продажи квартиры. Ответчиком же право пользования истцов в судебном порядке не оспаривалось, истцы сохраняют регистрацию в квартире, с иском о признании истцов не приобретшими(прекратившими) право пользования квартирой ответчик не обращался, а потому с учетом положений вышеприведенных правовых норм суд находит действия ответчика по отключению подачи электроэнергии и газа в квартире, где проживают истцы, нарушающими права и интересы истцов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

                             Р Е Ш И Л :

Исковые требования П.С.С., С.О.В. удовлетворить частично.

Обязать Г.Р.В. не чинить препятствий и не ухудшать пользование П.С.С., <дата> года рождения, С.О.В., <дата> года рождения, квартирой, расположенной в <...>

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований П.С.С., С.О.В. отказать.

Взыскать с Г.Р.В.     расходы по госпошлине в пользу П.С.С. в сумме <данные изъяты> рублей, в пользу С.О.В. <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме (27.02.2017г.), с принесением апелляционной жалобы в Соликамский суд.

                    Судья                       Т.А.Старчак