Решение по делу № 2-2759/2022 от 05.04.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2022 года                               город Сочи

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Власенко В.А., с участием секретаря судебного заседания Росляковой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к Акопян А.Г., Арутюняну В.А., Дьяченко И.В. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к Акопян А.Г., Арутюняну В.А., Дьяченко И.В. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки за нарушение обязательств, процентов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между АО «ДОМ.РФ» (арендодатель) и <данные изъяты> (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для завершения неоконченного строительства объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – договор). На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, незавершенный строительством (далее – Объект), принадлежащий на момент заключения Договора на праве собственности <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (продавец) и Акопян А.Г., Арутюняном В.А., Дьяченко И.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи Объекта,в результате которого право собственности на Объект приобретено покупателями в равных долях.

Переход права собственности на объект зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ,

В силу п.2 ст.271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ к Акопян А.Г., Арутюняну В.А., Дьяченко И.В. перешли права пользования спорным земельным участком на прежних условиях.

Таким образом, после приобретения ответчиками права собственности на Объект к ним с ДД.ММ.ГГГГ перешло право аренды земельного участка, занятого Объектом, на условиях Договора аренды.

Впоследствии истец в соответствии со ст.39ГПК РФ уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчиков неустойки, проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, судебные расходы.

Истец в судебное заседание не явился, в адресованном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. От ответчиков поступили письменные возражения на иск с ходатайством о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, ходатайства о снижении неустойки на основании ст.333 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе, договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФграждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п.3 ст.552 ГК РФпо договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 ГК РФ.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из анализа названных норм следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. При этом необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «ДОМ.РФ» по договору аренды земельного участка отДД.ММ.ГГГГ № передало в аренду <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3699кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и Акопян А.Г., Арутюняном В.А., Дьяченко И.В. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством. Право собственности Акопян А.Г., Арутюняна В.А. и Дьяченко И.В. в отношении объекта было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ по 1/3 доли за каждым.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2.1. Договора сумма ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 2 897 167,77 руб.

В соответствии с п.2.3 Договора арендатор обязан ежеквартально равными частями вносить арендную плату за арендуемый земельный участок не позднее 10 (десяти) дней по окончании каждого квартала.

В нарушение указанных положений Договора арендатор допустил просрочку исполнения обязательств по своевременному внесению арендных платежей.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с п.5.2 Договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, Арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 7.1 Договора сторонами предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств арендатора по уплате арендных платежей, в виде банковской гарантии или обеспечительных платежей, неустойки за их просрочку (пункты 7.2 и 7.7 Договора соответственно).

В соответствии с п.5.4 Договора в случае неисполнения арендатором обязанности, предусмотренной п.7.2 ил п.7.7, арендодатель вправе потребовать от арендатора за каждый день нарушения уплаты штрафа в размере 5 (пяти) % от ежемесячной арендной платы.

Согласно п.5.3 Договора в случае неисполнения арендатором обязанности по завершению строительства Объекта (п. 4.2.2 Договора) в срок в пределах действия Договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5% от ежемесячной арендной платы.

Доказательств предоставления ответчиками истцу банковской гарантии или уплаты обеспечительного платежа, а такжезавершения строительства объекта в материалы дела не представлено.

На основании п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статьи 622, 689, 811 (пункт 1) ГК РФ).

В случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (второй абзац пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 35 «О последствиях расторжения договора»).

На сумму задолженности по арендной плате, образовавшуюся в период после истечения срока действия договора аренды, установленного п.1.2 договора, истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Истцом в материалы дела представлен уточненный расчет размера неустоек, процентов и штрафа за нарушение условий договора, исходя из которого просит взыскать в пользу АО «ДОМ.РФ»:

с Акопян А.Г. задолженность в размере 2 051 637,76 руб., в т.ч.:

- неустойку на основании п.5.2 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 778,27 руб.;

- проценты на основании ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 080,56 руб.;

- неустойку на основании п.5.4 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 983 755,09 руб.;

- штраф на основании п.5.3 Договора в размере 4 023,84 руб.

с Арутюнян В.А. задолженность в размере 2 054 078,36 руб., в т.ч.:

- неустойку на основании п.5.2 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 64 350,55 руб.;

- проценты на основании ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 948,88 руб.;

- неустойку на основании п.5.4 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 983 755,09 руб.;

- штраф на основании п.5.3 Договора в размере 4 023,84 руб.

с Дьяченко И.В. задолженность в размере 2 064 044,16 руб., в т.ч.:

- неустойку на основании п.5.2 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 64 126,93 руб.;

- проценты на основании ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 138,30 руб.;

- неустойку на основании п.5.4 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 983 755,09 руб.;

- штраф на основании п.5.3 Договора в размере 4 023,84 руб.

Расчет истца судом проверен и признан арифметически верным и обоснованным.

Арутюняном В.А., Дьяченко И.В., представителем Акопян А.Г. в материалы дела заявлено ходатайство на основании ст.333 ГК РФо снижении заявленного истцом ко взысканию размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

Как указано в п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. п. 69, 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязана доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

Судом установлено, что размер начисленных неустоек явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, что подтверждается представленными в материалы дела расчётами ответчиков, в связи с чем суд приходит к выводу о снижении размера заявленных ко взысканию неустоек.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ № указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

При определении размера неустойки необходимо установить баланс между такой мерой ответственности как неустойка и действительным размером ущерба от неисполнения ответчиком основного обязательства.

Устанавливая данные обстоятельства, необходимо учесть компенсационную природу неустойки, а также то обстоятельство, что истец не представил каких-либо доказательств причинения ему имущественного ущерба, возникшего в результате просрочки оплаты арендных платежей, а ответчиком представлены обоснованные сведения о несоразмерности начисленной неустойки.

Учитывая основания возникновения договорных отношений, процент договорной неустойки, суд находит, что взыскиваемая сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и на основании статьи 333 ГК РФ подлежит уменьшению.

Истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком, которая по своей сути является способом обеспечения обязательств и покрытия кредиторов возможных убытков и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ до следующих размеров:

1. для Акопян А.Г.:

- неустойку на основании п.5.2 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 48 778,27 руб. до 9 000 руб.;

- неустойку на основании п.5.4 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 1 983 755,09 руб. до 59 000 руб.;

2. для Арутюняна В.А.:

- неустойку на основании п.5.2 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 64 350,55 руб. до 10 000 руб.;

- неустойку на основании п.5.4 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 1 983 755,09 руб. до 60 000 руб.;

3. для Дьяченко И.В.:

- неустойку на основании п.5.2 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 64 126,93 руб. до 10 000 руб.;

- неустойку на основании п.5.4 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 1 983 755,09 руб. до 60 000 руб.;

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежат частичному удовлетворению, в пользу истца подлежат взысканию с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в сумме 39 049 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к Акопян А.Г., Арутюняну В.А., Дьяченко И.В. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Акопян А. Г. в пользу АО «ДОМ.РФ» неустойку на основании п.5.2 договора аренды в сумме 9 000 руб., проценты на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 15080,56 руб., неустойку на основании п.5.4 договора аренды в сумме 59 000 руб., штраф на основании п.5.3 договора аренды в сумме 4023,84 руб., уплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 13 016 руб., всего взыскать – 100 120,4руб.

Взыскать с Арутюняна ВаганаАрсеновича в пользу АО «ДОМ.РФ» неустойку на основании п.5.2 договора аренды в сумме 10 000 руб., проценты на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 1 948,88 руб., неустойку на основании п.5.4 договора аренды в сумме 60 000 руб., штраф на основании п.5.3 договора аренды в сумме 4023,84 руб., уплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 13 016 руб., всего взыскать – 88 988,72руб.

Взыскать с Дьяченко И. В. в пользу АО «ДОМ.РФ» неустойку на основании п.5.2 договора аренды в сумме 10 000 руб., проценты на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 12 138,30 руб., неустойку на основании п.5.4 договора аренды в сумме 60 000 руб., штраф на основании п.5.3 договора аренды в сумме 4023,84 руб., уплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 13 016 руб., всего взыскать – 99 178,14руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевогосуда через Центральный районный суд города Сочив течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

                        В.А.Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»