Решение по делу № 3а-27/2021 от 13.07.2021

Дело №а-27/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Майкоп                                                                          11 ноября 2021 года

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Тачахова Р.З.,

при секретаре судебного заседания Ордоковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению представителя административного истца ФИО9 по доверенности – ФИО4 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО9 обратился в суд с иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором указал, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с наименованием «Ресторан торгово – производств. комплекса», общей площадью 236,3 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, а. Понежукай, <адрес>, с кадастровым номером: 01:06:1703007:43.

В исковых требованиях указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.06.2021г. № КУВИ-002/2021-69134896 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 8 076 155 рублей 98 копеек.

При этом его рыночная стоимость существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного оценщиком ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № О-463/2021, и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 031 000 рублей, что привело к росту налогооблагаемой базы, чем затрагивает интересы административного истца как налогоплательщика.

На основании изложенного, ФИО9 просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым номером 01:06:1703007:43, общей площадью 236,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>,               а. Понежукай, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 031 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представители административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям и заинтересованного лица администрации МО «<адрес>» отчет об оценке подвергли критике с указанием на его несоответствие требованиям ФСО и определением от 13.08.2021г. судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертным учреждением ООО «Центр проектного управления», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с наименованием «Ресторан торгово – производств. комплекса», общей площадью 236,3 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, а. Понежукай, <адрес>, с кадастровым номером: 01:06:1703007:43, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 913 952,50 рублей.

В ходе судебного разбирательства, основываясь на выводах проведенной по делу судебной оценочной экспертизы №-ЭЗ от ДД.ММ.ГГГГ, представитель административного истца ФИО10 уточнила заявленные административные исковые требования и согласно поданным уточнениям просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером: 01:06:1703007:43, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной в размере 3 913 952,50 рублей.

В судебном заседании представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям –      ФИО6 против удовлетворения уточненных исковых требований не возражал.

Представители заинтересованных лиц филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и администрации муниципального образования «Понежукайское сельское поселение» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, замечаний относительно заключения судебной оценочной экспертизы не заявляли.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> и представитель заинтересованного лица администрации МО «<адрес>» будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения уточненного административного иска представителя административного истца ФИО4 по следующим основаниям.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ).

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Поскольку административный истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, его права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как усматривается из материалов дела, административному истцу ФИО9 на праве собственности принадлежит нежилое здание с наименованием «Ресторан торгово – производств. комплекса», общей площадью 236,3 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, а. Понежукай, <адрес>, с кадастровым номером: 01:06:1703007:43, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 9-12). Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 076 155 рублей 98 копеек.

    Оспаривая кадастровую стоимость спорного объекта, административный истец представил в суд отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № О-463/2021, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 01:06:1703007:43, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 2 031 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела от представителя административного ответчика Председателя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям – ФИО7 поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором она указала на несоответствие отчета об оценке №О-463/2021 от 18.06.2021г., подготовленного ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы», требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Административный ответчик посчитал, что отчет не может быть положен в основу решения суда по настоящему делу, так как содержит противоречивые сведения, которые вводят в заблуждение, как заказчика, так и заинтересованных лиц и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Следовательно, данные факторы привели к необоснованному искажению рыночной стоимости, и не подтверждают достоверность представленной в отчете об оценке стоимости.

Представитель административного истца ФИО9 по доверенности – ФИО10 В своих возражениях полагала, что доводы председателя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, указанные в отзыве на административное исковое заявление, являются несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку вводят суд в заблуждение относительно допустимости представленного административным истцом отчета в обоснование рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Пунктом 4.2 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, а также к административному истцу доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Признав возражения на административное исковое заявление заслуживающими внимания, в целях устранения противоречий, допущенных в Отчете об определении рыночной стоимости № О-463/2021 от ДД.ММ.ГГГГ, суд по своей инициативе назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой было поручено экспертному учреждению ООО «Центр проектного управления» с постановкой вопроса об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Кроме того, на разрешение эксперта был поставлен вопрос о наличии нарушений требований ФСО и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости          № О-463/2021 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №-ЭЗ от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом экспертного учреждения ООО «Центр проектного управления», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:06:1703007:43, общей площадью 236,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>,               а. Понежукай, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 913 952,50 (три миллиона девятьсот тринадцать тысяч девятьсот пятьдесят два) рубля 50 коп.

Также на основании проведенного изучения Отчета № О-463/2021 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ФИО5, судебный эксперт пришел к выводу о том, что в данном Отчёте допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке в части применения подходов к оценке, к выбору объектов – аналогов (при расчете рыночной стоимости земельных участков), а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 01:06:1703007:43 (т.2 л.д. 125).

При таких обстоятельствах у суда нет оснований признать полученный в отчете об оценке результат рыночной стоимости в качестве достоверного, он опровергается заключением проведенной экспертизы №-ЭЗ от ДД.ММ.ГГГГ. Результаты его оценки не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом выводов судебной оценочной экспертизы представителем административного истца ФИО4 ранее заявленные исковые требования были уточнены, в судебном заседании представитель ФИО9 их поддержала, просила удовлетворить.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение №-ЭЗ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом экспертного учреждения ООО «Центр проектного управления», в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что данное заключение содержит подробное описание объекта оценки, в нем представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, в частности: его площади, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта; информацию о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены объективные выводы. В отчетах содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Суд полагает, что экспертное заключение отвечает требованиям ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Стороны по делу возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:06:1703007:43, общей площадью 236,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Понежукай, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, должна быть установлена в размере 3 913 952,50 (три миллиона девятьсот тринадцать тысяч девятьсот пятьдесят два) рубля 50 коп.

С учетом положений ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, то есть     ДД.ММ.ГГГГ.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление представителя административного истца ФИО9 по доверенности – ФИО4 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости: нежилого здания с наименованием «Ресторан торгово - производств. комплекса», с кадастровым номером: 01:06:1703007:43, общей площадью 236,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Понежукай, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 913 952, 50 (три миллиона девятьсот тринадцать тысяч девятьсот пятьдесят два) рубля 50 коп.

Датой подачи административного искового заявления ФИО9 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с наименованием «Ресторан торгово - производств. комплекса», с кадастровым номером: 01:06:1703007:43, общей площадью 236,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Понежукай, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 913 952,50 (три миллиона девятьсот тринадцать тысяч девятьсот пятьдесят два) рубля 50 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, г. Сочи, ул. Советская, д. 26-а) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 15 ноября 2021 года, через Верховный суд Республики Адыгея.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                                                                           Р.З. Тачахов