Решение по делу № 2-66/2021 (2-580/2020;) от 23.11.2020

Дело №2-66/2021

                                                                        УИД 39RS0021-01-2020-00775-18

                                             РЕШЕНИЕ

                                   Именем Российской Федерации

17 марта 2021г.                                                                                       г.Светлый

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

Председательствующего судьи Братусь Т.А.

при секретаре Федорове М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по встречному иску Капитан Ирины Викторовны к администрации МО «Светловский городской округ» об обязании предоставить земельный участок в аренду без торгов на неопределенный срок,

                                                        Установил:

Изначально Администрация МО «Светловский городской округ» обратилась в суд с иском к Капитан И.В., указав, что ДД.ММ.ГГГГ. был заключен с ИП ФИО4 договор аренды земельного участка <данные изъяты> предоставленного в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. ИП ФИО4 уступил свои права и обязанности по договору аренды ООО <данные изъяты>». Данному юридическому лицу администрацией МО «СГО» было выдано разрешение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. на строительство пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса, которое неоднократно продлевалось; срок последнего продления истек ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГ. ответчик Капитан И.В. приобрела по договору купли-продажи недостроенный объект-пункт технического обслуживания автомобилей <данные изъяты>, общей площадью 937.9кв.м., процент готовности-21%,расположенный на земельном участке <данные изъяты>; право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГг. администрация предоставила Капитан И.В. в аренду земельный участок <данные изъяты>(однократно, на основании п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ») для завершения строительства пункта технического обслуживания автомобилей, общей площадью 2 280кв.м., сроком до ДД.ММ.ГГГГг.

В установленный разрешением на строительство срок ответчиком строительство объекта завершено не было; за 60 дней до окончания срока действия разрешения, действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ., за его продлением ответчик не обращалась. Такое обращение последовало ДД.ММ.ГГГГг.; в продлении действия разрешения ответчику было отказано. Данный отказ ответчик обжаловал в суд в порядке административного судопроизводства, но в процессе рассмотрения дела отказался от заявленных требований, производство по делу было прекращено.

Также истец указывает, что несмотря на то, что договор аренды земельного участка с Капитан И.В. истек ДД.ММ.ГГГГг., на основании п.2 ст.621 ГК РФ данный договор считался возобновленным на неопределенный срок. Но так как ответчик не производил никаких действий по завершению строительства объекта; в настоящее время находящийся у ответчика объект представляет собой незащищенный каркас из металлических стоек на железобетонных фундаментах, покрытых металлическими профильными листами; территория объекта заросла зелеными насаждениями, не охраняется, не освещается, что представляет угрозу жизни и здоровью детей, которые беспрепятственно попадают на территорию недостроя, ДД.ММ.ГГГГг Истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды № на основании п.2 ст.610 ГК РФ.

      В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика дважды были направлены требования о необходимости освободить земельный участок в срок до 14.11.2020г.. Требование ответчиком было получено, но не исполнено.

         В связи с изложенным, Истец на основании положений ст.622, пп.2 п.1 ст.60, п.2 ст.62 ЗК РФ просил суд обязать Капитан И.В. освободить земельный участок <данные изъяты> демонтировав за свой счет объект незавершенного строительства-пункт технического обслуживания автомобилей (общая площадь застройки 937.9кв.м., процент готовности-21%, вывезти иное принадлежащее ответчику имущество; привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние и передать его истцу по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Если ответчик не исполнит решение суда в установленный срок, предоставить истцу право провести работы по демонтажу объект незавершенного строительства, по приведению земельного участка в пригодное для дальнейшего состояние за свой счет, с дальнейшим взысканием данных расходов с ответчика(т.1 л.д.5-8).

        Капитан И.В. обратилась с встречным исковым заявлением об обязании администрации МО «СГО» заключить с ней договор аренды спорного земельного участка без торгов на неопределенный срок со ссылкой на то, что на данный момент она является собственником объекта незавершенного строительством- пункта технического обслуживания автомобилей, готовностью 68%. Приобретая в ДД.ММ.ГГГГ. объект, его готовность составляла 21%. Все строительные работы по увеличению процента готовности ею были выполнены в период действия разрешения на строительство, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГг. администрация МО «СГО» заключила с ней договор аренды земельного участка <данные изъяты>, <адрес>,на котором расположен недострой, сроком на три года(д ДД.ММ.ГГГГ.), для завершения строительства. До окончания срока действия договора аренды земельного участка, а именно ДД.ММ.ГГГГ., она обратилась с заявлением в администрацию о продлении срока действия договора аренды, в чем ей было отказано.

Так как в установленный пунктом 6.5 Договора аренды срок администрация не обратилась к ней с требованием о расторжении договора аренды; она(как арендатор) продолжала пользоваться участком по истечении срока действия договора; также согласно уведомления от 13.11.2019г. администрация признала, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. считался возобновленным на неопределенный срок; в период действия разрешения на строительство объекта ею были выполнены строительные работы, что повлекло увеличение процента готовности объекта с 21% до 68% и неоднократно предпринимались попытки продлить либо получить новое разрешение на строительство объекта, но администрация МО «СГО» всячески препятствовала этому, просила суд на основании положений ст.621 ГК РФ обязать администрацию МО «СГО» заключить с ней новый договор аренды земельного участка <данные изъяты>,расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов на неопределенный срок (т.1 л.д.184).

По ходатайству представителя администрации МО «СГО» дело по основному иску прекращено, о чем судом 17.03.2021г. вынесено определение.

         В судебном заседании пр-ль администрации МО «СГО» не присутствует, извещены надлежащим образом(т.3 л.д.114); против встречных исковых требований Капитан И.В. возражали (т.1 л.д.22-224,т.3 л.д.111-113,120).

Капитан И.В. и ее представитель Фадин А.П.(т.1 л.д.146) настаивали на встречных исковых требованиях по изложенным в иске основаниям(т.1 л.д.141,222-224,т.2 л.д.218-222,т.3 л.д.11-113,127).

Управление Росреестра по Калининградской области извещены надлежащим образом(т.3 л.д.115).

Заслушав явившихся участников, исследовав материалы дела, обозрев материалы административного дела №. по адм.иску Капитан И.В. об оспаривании отказа администрации МО «СГО» о выдаче разрешения на строительство, оценив собранное по ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

    Исходя из ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

До 01 марта 2015 года пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако, на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01 марта 2015 года.

    Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен гл. V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства,а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи, которая гласит, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо ;ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

     При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона РФ от 25 октября 2011г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п.10 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

    В соответствии с ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

          Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией МО «Светловский городской округ» и ИП ФИО4 заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты> находящегося по адресу: <адрес>; участок предоставлен в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса; срок действия договора- с 17.07.2003г. по 17.07.2006г.(т.1 л.д.156-158). 27.09.2007г. было заключено дополнительное соглашение №, которым внесены изменения в раздел 2-срок договора; указано, что договор был заключен на срок с 17.07.2007г. по 17.07.2020г.(т.1 л.д.159). Договор и доп.соглашение к нему прошли госрегистрацию.

    Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. ИП ФИО4 уступил свои права и обязанности по договору аренды от 17.07.2003г. ООО «<данные изъяты>т.1 л.д.161-162); соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ..

ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией МО «Светловский городской округ» и правопреемником прежнего арендатора-ООО «<данные изъяты>» заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.; указан срок действия договора с 17.07.2003г. по 17.07.2014г.(т.1 л.д.163); государственная регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ.

03.06.2013г. стороны заключили доп.соглашение №, которым внесли изменения в раздел 1(предмет договора): участок <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, предоставлен для использования в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей(т.1 л.д.168).

ДД.ММ.ГГГГг. администрацией МО «СГО» арендатору ООО «<данные изъяты>» было выдано разрешение на строительство пункта технического обслуживания автомобилей <данные изъяты>, срок действия которого неоднократно продлевался, последнее продление-до ДД.ММ.ГГГГг.(т.1 л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «<данные изъяты>» и гр.Капитан И.В. был заключен договор уступки прав аренды указанного земельного участка; договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.(т.1 л.д.169-171), а также был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства-пункт технического обслуживания автомобилей, Литер А, общей площадью застройки-937.9кв.м., степень готовности-21%, находящийся по адресу: <адрес>(т.1 л.д.72). Право собственности Капитан И.В. на указанный объект зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ.(т.1 л.д.25).

    Так как пунктом 6.2 Дополнительного соглашения № от 28.07.2010г. к договору аренды земельного участка от 17.07.2003г. было предусмотрено, что договор аренды земельного участка от 17.07.2014г. прекращает свое действие по окончании срока, указанного в Договоре, а также в любой другой срок по соглашению Сторон(т.1 л.д.166), ДД.ММ.ГГГГг. администрация МО «СГО» заключила с правопреемником арендатора ООО «<данные изъяты>»-Капитан И.В. Соглашение № о расторжении договора аренды земельного участка от 17.07.2003г., которое прошло гос.регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.(т.1 л.д.172).

Также ДД.ММ.ГГГГг. администрация предоставила Капитан И.В. в аренду земельный участок <данные изъяты>(однократно, на основании п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ») для завершения строительства пункта технического обслуживания автомобилей, общей площадью 2 280кв.м., заключив договор аренды № сроком до ДД.ММ.ГГГГг. (т.1 л.д.173).

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено материалами дела, что на дату заключения указанного выше договора аренды(ДД.ММ.ГГГГг.) срок действия выданного ООО «<данные изъяты>» разрешения на строительство уже истек( до 15.05.2014г.); нового разрешения на строительство Капитан И.В. не получала.

Как было указано выше, ДД.ММ.ГГГГ. Капитан И.В. приобрела объект незавершенного строительства у ООО «<данные изъяты>», 21 % готовности; до истечения срока действия разрешения на строительство( до 15.05.2014г.) она производила строительные работы на данном объекте, что повлекло увеличение его процента готовности до 68%, что подтверждается представленными документами( т.1 л.д.193,197,204, т.2 л.д.115, 119,т.3 л.д.1,5); 08.02.2018г. по заявлению Капитан И.В. эти сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости(т.2 л.д. 238-243).

Однако, суд считает, что данный процент готовности спорного объекта, а также фактическое владение Капитан И.В. спорным земельным участком(<адрес>) после истечения срока действия договора аренды, не является основанием для администрации МО «Светловский городской округ» к заключению с Капттан И.В. нового договора аренды земельного участка без торгов на неопределенный срок, поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГг.; Капитан И.В. уже использовала свое право на однократное предоставление участка в аренду для завершения строительства объекта, и в настоящее время предоставление данного земельного участка возможно лишь на условиях, установленных действующим законодательством.

Ссылка Капитан И.В. во встречном иске на то, что уведомлением от 13.11.2019г. администрация МО «СГО» признала, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. считался возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621ГК РФ(т.1 л.д.33), подлежит отклонению, так как к спорным правоотношениям данная норма неприменима.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

       Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст.621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды( ст.422 ГК РФ). Вместе с тем, с Капитан И.В. договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу указанного выше закона; предоставлен однократно для завершения строительства. Также в указанном уведомлении от 13.11.2019г. глава администрации МО «СГО» указал об отказе от договора аренды от 15.05.2015г.(т.1 л.д.33), что свидетельствует о наличии возражений со стороны собственника земельного участка относительно его дальнейшего использования Капитан И.В. на праве аренды на прежних условиях.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Капитан И.В.

                                   Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Отказать Капитан Ирине Викторовне в удовлетворении встречных исковых требований к администрации МО «Светловский городской округ» об обязании предоставить земельный участок <данные изъяты>,расположенный по адресу: <адрес>, в аренду без торгов на неопределенный срок.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский облсуд через Светловский горсуд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22 марта 2021г.

Судья                                                                                    Братусь Т.В.