Решение по делу № 2-15/2021 от 09.12.2020

Дело № 2-15/2021 (№ 2-283/2020)

                                                                                    24RS0009-01-2020-000345-88

    РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Революции улица, д.11

    С.Большой Улуй, Красноярский край                                               22 апреля 2021 года

    Большеулуйский районный суд Красноярского края в составе

    председательствующего судьи Бардышевой Е.И.,

    при ведении протокола судебного заседания помощником председателя Большеулуйского районного суда Кинзуль Е.В., секретарем судебного заседания Доброхотовой С.Н.,

    с участием Изосимов А.И., его представителя Казакова Е.В., действующего на основании доверенности от 27.06.2019 года, адвоката Западной региональной коллегии адвокатов Красноярского края Волостниковой В.Д., действующей на основании ордера от 2 апреля 2021 года,

    с участием Черненко С.С., её представителя Бастриковой Л.В., действующей на основании доверенности от 08.01.2021 года,

    с участием Рябцев Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Изосимов А.И. к Черненко С.С., Рябцев Р.М. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании неосновательного обогащения,

встречному иску Черненко С.С., Рябцев Р.М. к Изосимов А.И., Изосимова Л.Н. о признании предварительного договора основным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец Изосимов А.И. обратился в суд с иском к ответчикам Черненко С.С., Рябцев Р.М. о выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании неосновательного обогащения. Требования мотивированы следующим. Истец является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, в силу которого продавец Изосимов А.И. продаёт покупателям Черненко С.С. и Рябцев Р.М. жилой дом по цене 235597 рублей 80 копеек, и земельный участок по цене 1000000 рублей, из которых 435417 рублей 81 копейку покупатели перечисляют продавцу начиная с 26.09.2016 года ежемесячными платежами не позднее 26 числа каждого месяца по 12096 рублей 61 копейка на счет продавцу; сумму 800179 рублей 99 копеек покупатели перечисляют продавцу начиная с 01.09.2016 года ежемесячными платежами не позднее 1-го числа каждого месяца по 13336 рублей 33 копейки в течение 5 лет на расчетный счет продавца. Право собственности покупателей на объекты недвижимости согласно договору возникает с момента государственной регистрации их права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю. Основной договор купли-продажи подлежал заключению не позднее 1 января 2017 года. По просьбе ответчиков истец зарегистрировал их проживающими в принадлежащем ему на праве собственности жилом доме. Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка до настоящего времени не заключён по вине покупателей, которые не произвели полный расчет по договору. Ответчики продолжают пользоваться жилым домом и земельным участком, добровольно освободить их не желают, несмотря на направленную им претензию о выселении и выплате неосновательного обогащения. С учетом среднерыночной стоимости аренды жилого помещения и земельного участка с учетом местоположения объектов недвижимости составляет 15000 рублей в месяц. За период пользования с 11 ноября 2017 года по 11 ноября 2020 года сумма арендных платежей составляет 540000 рублей. Истец с учетом уточнения иска просит прекратить право ответчиков пользования спорными жилым домом и земельным участком, выселить ответчиков из спорного жилого дома и обязать их освободить земельный участок, снять ответчика Черненко С.С. с регистрационного учета, взыскать с ответчиков неосновательное обогащение за период с 11 ноября 2017 года по 11 ноября 2020 года в сумме 540000 рублей.

Истцы Черненко С.С. и Рябцев Р.М. обратились в суд с встречным иском с учетом его уточнения к ответчикам Изосимову А.И. и Изосимовой Л.Н. о признании заключённого истцами с ответчиком Изосимовым А.И. ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> основным; о признании за Черненко С.С. и Рябцев Р.М. права общей долевой собственности на указанные объекты в равных долях. Требования мотивированы следующим. В 2013 году Черненко С.С. и Рябцев Р.М. были вселены Изосимов А.И. в спорный жилой дом, Изосимов А.И. предоставил истцам также право пользоваться земельным участком при этом доме площадью 35 соток. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, договорившись о совершении сделки не позднее 1 января 2017 года после оформления Изосимов А.И. всех необходимых документов для совершения сделки. Фактически спорные объекты недвижимости были переданы Изосимов А.И. истцам Черненко С.С. и Рябцев Р.М. ещё до подписания предварительного договора купли-продажи. В период с сентября 2016 года по июль 2019 года истцы внесли частичную оплату по предварительному договору – 826000 рублей способом и в порядке, предусмотренном предварительным договором. 12.03.2019 года Изосимов А.И. разрешил осуществить регистрацию по месту жительства в спорном жилом доме Черненко С.С. Однако спорный земельный участок был оформлен в собственность Изосимов А.И. лишь 06.11.2018 года. Право собственности Изосимов А.И. на спорный жилой дом зарегистрировано лишь 20.02.2019 года. При заключении предварительного договора стороны пришли к соглашению о заключении основного договора без условия предварительной оплаты предмета сделки. До подписания договора продавец передал имущество покупателю. Предварительный договор содержит указание на цену продаваемого имущества. Полагают, что фактически сторонами сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка, которые будут созданы в будущем, заключена в момент подписания ими предварительного договора, не требует государственной регистрации, сторонами исполнена, они выдвигают указанные выше требования.

Определением Большеулуйского районного суда Красноярского края от 19 марта 2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Изосимова Л.Н., которая в судебное заседание не явилась, буду надлежащим образом уведомлённой о месте и дате его проведения, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть гражданское дело в её отсутствие..

В судебном заседании Изосимов А.И. и его представители утверждали, что Изосимов А.И. является титульным собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> До 2016 года указанные объекты он сдавал в аренду Черненко С.С. и Рябцев Р.М. ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Черненко С.С. и Рябцев Р.М. предварительный договор, в котором они договорились, что Изосимов А.И. после надлежащего оформления и регистрации своего права собственности на объекты недвижимости, но не позднее 01.01.2017 года, продаёт Черненко С.С. и Рябцев Р.М. жилой дом и земельный участок. Поскольку покупатели не имели средств для оплаты сделки, а в выдаче кредитов им отказывали ввиду их плохой кредитной истории, Черненко С.С. состояла в трудовых отношениях с предприятием, учредителем которого являлся Изосимов А.И., последний взял в банках два кредита, Черененко С.С. и Рябцев Р.М. обязались произвести оплату за объекты недвижимости путем ежемесячного перечисления равными долями денежных средств по указанным кредитам начиная с 01.09.2016 года и до полного погашения стоимости объектов, которые стороны оценили в 235597 рублей 80 копеек за жилой дом и 1000000 рублей 00 копеек за земельный участок. Изосимов А.И. жилой дом и земельный участок так и оставил в пользовании у Черненко С.С., однако последние свои обязательства по внесению платежей за объекты недвижимости не выполняют. В феврале 2019 года Изосимов А.И. предложил ответчикам заключить договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях полной оплаты, Черненко С.С. и Рябцев Р.М. отказались по причине отсутствия у них денег, продолжают ими пользоваться без наличия к тому правовых оснований, что привело к их неосновательному обогащению, к упущенной выгоде Изосимов А.И., которая с учетом полученных сведений об оценке имущества составляет за период с 01.12.2018 года по 1 апреля 2021 года 28 месяцев по 10632 рубля в месяц сумму 297696 рублей. Именно эту сумму Изосимов А.И. в судебном заседании просил взыскать с ответчиков солидарно в его пользу.

Черненко С.С. и Рябцев Р.М., их представитель Бастрикова Л.В. относительно иска Изосимов А.И. возражали, на удовлетворении своих требований настаивали. По утверждению Бастриковой Л.А. между Изосимов А.И. с одной стороны, Черненко С.С. и Рябцев Р.М. с другой стороны был заключён ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи будущей вещи, поскольку право собственности продавца Изосимов А.И. на спорные объекты было зарегистрировано в установленном порядке значительно позднее даты заключения договора, именованного как предварительный, значительно позднее даты, предусматривающей срок заключения основного договора, а платеж за объекты подлежал внесению, в том числе и авансом. Переход права собственности к покупателям не был обусловлен полной оплатой стоимости предмета сделки. Черненко С.С. состояла в трудовых отношениях с предприятиями, учредителем которых являлся Изосимов А.И., заработную плату она получала частично безналичным способом, частично наличными денежными средствами, очень много подрабатывала, в том числе без официального оформления на работу. Из заработной платы Черненко С.С. работодатель удерживал денежные суммы для оплаты открытых на его имя кредитов, которые в кассу банка вносили, в том числе, Черненко С.С., в том числе другие работники предприятия, однако никаких подтверждающих документов таким взносам Изосимов А.И. Черненко С.С. не выдавал, что и послужило причиной ссоры между ними и причиной прекращения внесения платежей в июле 2020 года со стороны Черненко С.С. Кроме того Рябцев Р.М. передавал Изосимов А.И. наличные денежные средства в качестве исполнения обязательств по договору купли-продажи, и тоже без получения со стороны Изосимов А.И. подтверждающих документов. К моменту рассмотрения настоящего спора большая часть обязательств покупателей по оплате предмета сделки ими исполнена, что подтверждается аудиозаписью разговора между Черненко С.С. и Изосимов А.И., в соответствии с которой Изосимов А.И. данное обстоятельство признаёт. С сентября 2016 года по июнь 2019 года Черненко С.С. и Рябцев Р.М. способом и в порядке, предусмотренном договором, внесли в счёт оплаты предмета договора 826000 рублей при оценке имущества по договору в отношении земельного участка 1000000 рублей, жилого дома 235597 рублей 80 копеек. В июле 2019 года платежи вносить перестали, так как Изосимов А.И. отказался предоставить им расписки за ранее полученные платежи. Предмет сделки фактически находится в их обладании. Настаивали, что сделка фактически сторонами заключена, от выполнения оставшейся части обязательств по дальнейшей оплате предмета сделки Черненко С.С. и Рябцев Р.М. не отказываются.

Выслушав стороны и их представителей, заслушав свидетелей и исследовав материалы гражданского дела, заслушав заключение заместителя прокурора Большеулуйского района Селянскую Т.В., полагавшую необходимым удовлетворить иск Изосимов А.И. в части прекращения права Черненко С.С. и Рябцев Р.М. пользования жилым помещением, их выселении, снятии Черненко С.С. с регистрационного учета, об отказе Изосимов А.И. в остальной части иска, об отказе в иске Черненко С.С. и Рябцев Р.М., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (часть 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6).

Согласно ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно частям 1, 2 и 3 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу первому ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч.1 ст.554 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с ч.1 ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствии ч.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В настоящем судебном заседании установлено, что между Изосимов А.И. с одной стороны, Черненко С.С. и Рябцев Р.М. с другой стороны был заключён предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Предварительный договор содержит в себе все необходимые реквизиты, позволяющие определить договоренность сторон о предмете сделке, её цене, порядке и способах оплаты предмета купли-продажи. Фактически состоялась и передача имущества по договору купли-продажи, однако в установленный срок основной договор купли-продажи с рассрочкой платежей заключён не был, в последующем предмет сделки-продажи прекратил своё существование, покупатель от выполнения обязательств по внесению рассроченных платежей отказался, продавец от заключения сделки отказался.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами.

Согласно предварительному договору, он заключён ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Изосимов А.И. и покупателями Рябцев Р.М. и Черненко С.С. на предмет заключения соглашения в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на земельном участке расположен жилой №. Покупателями выступят Рябцев Р.М. и Черненко С.С. по <данные изъяты> доле каждый (п.1.). Жилой дом двухэтажный, общей площадью <данные изъяты> (п.2). Вышеуказанный дом принадлежит Изосимов А.И. по праву собственности (п.3). Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке по адресу: <адрес>, д.Секретарка, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> из земель населённых пунктов, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства (п.4). Земельный участок принадлежит Изосимов А.И. по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (п.5). Стороны настоящего договора оценили продаваемый жилой дом в сумме 235597 рублей 80 копеек и земельный участок в сумме 1000000 рублей. Цена изменению не подлежит. Расчёт покупателей с продавцом производится путм перечисления денежных средств в сумме 435417 рублей 81 копейка начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно до 26 числа каждого месяца по 12096 рублей 61 копейка в течение 3 лет на расчётный счёт №, открытый на имя Изосимов А.И. в ПАО «БИНБАНК» и перечисления денежных средств в сумме 800179 рублей 99 копеек начиная с 01.09.2016 года ежемесячно по 1 число каждого месяца по 13336 рублей 33 копейки в течение 5 лет на расчётный счёт №, открытый на имя Изосимов А.И. в ПАО РОСБАНК Сибирский филиал (п.6). Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключается после оформления всех необходимых документов для совершения сделки, в срок не позднее 01.01.2017 года (п.7). Покупатели приобретают право собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок после регистрации права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (п.8). В случае отказа от исполнения обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством (п.10). Предварительный договор подписан сторонами (л.д.10 т.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 22 февраля 2019 года, по состоянию на 18 января 2021 года собственником здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> имеющего площадь <данные изъяты> кв.м., назначение: жилое; наименование: объект индивидуального жилищного строительства, расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №, является Изосимов А.И. на основании договора купли-продажи от 03.12.2004 года и технического плана-задания от 11.01.2019 года, дата регистрации права собственности 20.02.2019 года (л.д.11-13, 80-86 т.1).

Согласно договору купли-продажи от 3 декабря 2004 года Животова В.П. продала, а Изосимов А.И. купил земельный участок площадью <данные изъяты> для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок имеет кадастровый №. Договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края ДД.ММ.ГГГГ (л.д.145 т.1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> участок образован путем разделения земельного участка с кадастровым № на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №. Земельный участок с кадастровым № подлежит снятию с кадастрового учета (л.д.147 т.1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Изосимов А.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:09:3803002:257 из категории земель населённых пунктов с разрешённым видом использования для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 577 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.146 т.1).

В соответствии с соглашением, заключённым 25 октября 2018 года между администрацией Большеулуйского района и землевладельцем Изосимов А.И., было осуществлено перераспределение земельных участков принадлежащего Изосимов А.И. и имеющего кадастровый № с площадью <данные изъяты> и земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеющего площадь <данные изъяты> В результате перераспределения земельных участков образовался земельный участок площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство», на которое возникает право частной собственности землевладельца (л.д.148-149 т.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 6 ноября 2018 года, собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего площадь <данные изъяты>, категория земель: земли населённых пунктов; виды разрешённого использования: индивидуальное жилищное строительство; является Изосимов А.И. на основании соглашения о перераспределении земель, находящихся в государственной собственности и земельного участка, находящегося в частной собственности, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-16, 142-143 т.1).

Таким образом, из содержания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Изосимов А.И. намеревался продать Черненко С.С. и Рябцев Р.М. земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> и расположенный на этом земельном участке жилой дом площадью <данные изъяты> Титульным собственником указанного в предварительном договоре земельного участка Изосимов А.И. являлся с ДД.ММ.ГГГГ. Титульным собственником жилого дома, указанного в предварительном договоре как имеющего площадь <данные изъяты> а фактически имеющего площадь, согласно документам <данные изъяты>., Изосимов А.И. стал ДД.ММ.ГГГГ.

Срок заключения основного договора был согласован сторонами как оформление всех необходимых документов, но не позднее 01.01.2017 года.

Вопреки утверждению Изосимов А.И. и его представителей предварительный договор купли-продажи не предусматривал предварительную оплату предмета сделки, не связывал возникновения права собственности покупателей на предмет сделки с моментом его оплаты. При \этом стороны договорились, что право собственности покупателей на объекты недвижимости возникнет с момента государственной регистрации их права.

Однако к настоящему времени такой объект недвижимости, как земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> перестал существовать, в соответствии с соглашением собственников (Изосимов А.И. и органа местного самоуправления) от 25 октября 2018 года он преобразован в земельный участок площадью <данные изъяты>. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>

Несмотря на отсутствие соответствующего акта приёма-передачи имущества, в настоящем судебном заседании установлено, что фактически Изосимов А.И. во исполнение будущей сделки передал ДД.ММ.ГГГГ Черненко С.С. и Рябцев Р.М. жилой дом, имеющий площадь <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером №, имеющий площадь <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>, что не соответствует условиям предварительного договора..

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами. Кроме того, 12.03.2019 года с согласия собственника Изосимов А.И. Черненко С.С. была поставлена на учет по месту жительства в спорном жилом доме. Как следует из информации Межмуниципального отделения МВД России «Большеулуйское», администрации Сучковского сельсовета от 11.01.2021 года, по состоянию на 25.12.2020 года, на 11.01.2021 года Черненко С.С. зарегистрирована проживающей по адресу: <адрес> с 12.03.2019 года, Рябцев Р.М. по указанному адресу регистрации не имел и не имеет (л.д.41, 43 т.1).

Каких-либо доказательств, подтверждающих факт внесения Черненко С.С. и Рябцев Р.М. платежей во исполнение предварительного договора, за исключением единственного платежа от 1 ноября 2018 года на сумму 17000 рублей, указанными лицами в суд не представлено.

Согласно приходному кассовому ордеру № от 1 ноября 2018 года Черненко С.С. внесла на счёт Изосимов А.И. в ПАО «РОСБАНК» сумму 17000 рублей (л.д.96 т.2).

В подтверждение своих доводов о том, что Рябцев Р.М. и Черненко С.С. до июля 2019 года исполняли свои обязательства по внесению платежей по договору купли-продажи спорных объектов недвижимости, Черненко С.С. представила в суд справки о задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ПАО «РОСБАНК» и Изосимов А.И. по состоянию на 26.11.2018 года, содержащую в себе информацию о датах и размерах платежей по кредитному договору за период с 05.10.2017 года по 04.04.2019 года, согласно которым в указанный период была внесена сумма в погашение основного долга и по уплате процентов всего 310 738 рублей 70 копеек (т.1 л.д.119-120). По утверждению Черненко С.С. указанные справки были ей предоставлены Изосимов А.И. для осуществления платежей по оформленному на него кредиту. Из пояснений сторон в настоящем судебном заседании судом установлено, что 5 октября 2017 года Изосимов А.И. в ПАО «РОСБАНК» оформил кредит, за счёт средств которого погасил два предыдущие, в устной форме сообщил Черненко С.С. о необходимости внесения платежей по предварительному договору на иной, чем это указано в предварительном договоре, счёт. Период кредита удлинился, размер ежемесячных платежей уменьшился. По утверждению Рябцев Р.М. внести соответствующие изменения в предварительный договор Изосимов А.И. отказался.

Согласно выписке по счету № Изосимов А.И., за период с 01.09.2016 года по 31.07.2019 года, являющегося счетом по кредитному договору № (до перекредитования) и № от 05.10.2017 года (после перекредитования) платежи по кредиту до перекредитования внесены Колесниковым С.В., Изосимов А.И., Макушиной М.В., после перекредитования только Изосимов А.И. (л.д.189-218 т.1).

Из исследованных документов ПАО «РОСБАНК» следует, что 01.09.2016 года Изосимов А.И. был предоставлен кредит, гашение которого производил он, Колесников С.В., Макушина М.В. равными ежемесячными платежами по 13500 рублей. По состоянию на 3 октября 2017 года у Изосмова А.И. образовалась просрочка в уплате средств по кредиту. 5 октября 2017 года Изосимов А.И. был предоставлен другой кредит в сумме 650000 рублей, из которых 418886 рублей 50 копеек были направлены на погашение основной суммы предыдущего кредита. В последующем платежи вносились Изосимов А.И. ежемесячно суммами по 16827 рублей 47 копеек и менее, в том числе вносились суммы в погашение просроченной задолженности. Сведений о внесении платежей по кредиту Черненко С.С. документы не содержат.

Как следует из справки ПАО «РОСБАНК» от 23.12.2020 года по состоянию на указанную дату задолженность по кредитному договору № заключённому между ПАО «РОСБАНК» и Изосимов А.И. полностью погашена (л.д.32 т.1). Как следует из выписки по счёту Изосимов А.И. в ПАО «РОСБАНК» 18.07.2019 года Изосимов А.И. в погашение кредита осуществил перевод между своими счетами на сумму 500 000 рублей (л.д.33 т.1).

Согласно трудовой книжке Рябцев Р.М. он в период с 11.07.2016 года по 13.02.2019 года состоял в трудовых отношениях с Западным филиалом АО «Красноярская региональная энергетическая компания» (л.д.54-56 т.1). Черненко С.С. в период с 05.06.2019 года по 21.12.2020 года состояла в трудовых отношениях с ООО «Теплокомплект», директором которого является Изосимов А.И. (л.д.57-59 т.1).

Из показаний допрошенных в зале судебного заседания свидетелей как со стороны истца по первоначальному иску, так и со стороны истцов по встречному иску Егоровой Г.А., Титова С.Г., Ермолаева А.В., Черепанова Д.В., Сахарова Д.В., Манишина Г.А., установлены такие обстоятельства, как то, что Черненко С.С. и Рябцев Р.М. намеревались приобрести жилой дом у Изосимов А.И. и осуществляли ему периодические платежи за дом, о чём свидетелям известно со слов Черненко С.С. и Рябцев Р.М., что Черненко С.С. работала у Изосимов А.И. на самых разных работах и заработную плату получала как наличными денежными средствами в кассе предприятия, так и путем перечисления безналичных денежных средств на карточку, кроме того, подрабатывала там же неофициально, помогала другим работникам в покраске готовых изделий, за что работники рассчитывались с ней деньгами.

Свидетель Медельцева О.А. суду пояснила, что работает в ПАО «РОСБАНК», знает Изосимов А.И. и Черненко С.С., которые обслуживаются в указанном Банке, помнит, что 04.01.2018 года в Банк приходила Черненко С.С. оформлять кредит, она говорила, что хочет купить дом у своего начальника. Кредит впоследствии Черненко С.С. был выдан. Сама Черненко С.С. подтвердила то обстоятельство, что в 2018 году она получила кредит в Банке, кредит был направлен на покупку автомобиля.

Согласно содержанию аудиозаписи разговора между Изосимов А.И., Черненко С.С. и Рябцев Р.М., состоявшемся, по утверждению Черненко С.С. в июне 2019 года, они обсуждают тему купли-продажи жилого дома, стороны пытаются договориться о покупке жилого дома, его цене и способах расчета, Изосимов А.И., в том числе, соглашается с тем, что часть денежных средств за объекты недвижимости внесена, в том числе настаивает на единовременном расчете за объекты недвижимости за счет собственных средств покупателей, а не за счёт кредитов, оформленных на Изосимов А.И.(л.д.62-79 т.2).

Согласно постановлению следователя СО Межмуниципального отдела МВД России «Ачинский» от 08.02.2021 года в отношении Изосимов А.И. возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ по факту хищения им денежных средств в сумме 826000 рублей у Черненко С.С. путем обмана и злоупотреблением доверием (л.д.84 т.2). Постановлением следователя от 9 февраля 2021 года Черненко С.С. признана потерпевшей по уголовному делу (л.д.85-87 т.2).

При этом и Черненко С.С. и Рябцев Р.М. в настоящем судебном заседании не оспаривали того обстоятельства, что полностью не внесли денежные средства за объекты недвижимости, которые они намереваются приобрести, или как они утверждают, они приобрели у Изосимов А.И.

По смыслу приведенных выше положений статей 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт передачи денежной суммы заемщику при несоблюдении простой письменной формы договора может подтверждаться различными доказательствами, кроме свидетельских показаний.

Ссылаясь на исполнение в значительной части (826000 рублей) обязательств по договору об оплате товара, Черненко С.С. ссылается на то обстоятельство, что она вела учет своих платежей, однако суду таких записей не предоставила, лишь по требованию суда представила выполненный в ходе судебного разбирательства расчет (л.д.97 т.2). Доводы Черненко С.С. и её представителя Бастриковой Л.В. о том, что доказательства исполнения Черненко С.С. и Рябцев Р.М. их обязательств по внесению периодических платежей в пользу Изосимов А.И. находятся у самого Изосимов А.И., суд во внимание принять не может. Рябцев Р.М., по его утверждению, в трудовых отношениях с Изосимов А.И. не состоял и передавал тому деньги наличными. По утверждению Черненко С.С. она вносила ежемесячные платежи на протяжении с 01.09.2016 года по июнь 2019 года. При таких обстоятельствах Черненко С.С. и Рябцев Р.М., проявляя обычные для гражданского оборота предусмотрительность и внимательность, имели возможность обеспечить свои действия соответствующими доказательствами. Так, Черненко С.С. представила суду квитанцию о внесении на счет Изосимов А.И. в ноябре 2018 год суммы 17000 рублей, которые Изосимов А.И. не оспаривает как частичное исполнение ею обязательств по договору.

Установленные судом обстоятельства опровергают доводы представителя Черненко С.С. о том, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами была фактически заключена основная сделка купли-продажи будущей вещи, которая регламентируется положениями ч.2 ст.455 ГК РФ и не требует государственной регистрации.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Заключенный между сторонами настоящего судебного спора предварительный договор не может быть расценен судом, как предусматривающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть (как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате). Предварительным договором был установлен срок заключения основного договора – после оформления всех необходимых документов, но не позднее 1 января 2017 года. При цене сделки 1235597 рублей 80 копеек, уплате в установленный срок подлежали платежи в общей сумме (12096,61 х 4) + (13336,33 х3) 88395 рублей 43 копейки.

Суд отмечает, что истцы Черненко С.С. и Рябцев Р.М. требуют о признании за ними права собственности на земельный участок, имеющий площадь 1507 кв.м., который не являлся предметом предварительного договора купли-продажи. Спорный земельный участок такой площади был образован Изосимов А.И. (зарегистрировано право собственности на него) 6 ноября 2018 года уже после заключения предварительного договора. Из содержания представленной суду аудиозаписи подтверждается наличие спора между сторонами сделки об этой части предмета сделки.

В срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен. В течение шести месяцев ни со дня истечения срока заключения основного договора (01.01.2017 года), ни со дня, когда Изосимов А.И. стал титульным собственником спорного жилого дома (20.02.2019 года) Черненко С.С. и Рябцев Р.М. не обратились в суд за понуждением Изосимов А.И. к заключению договора. Более того, как они пояснили суду, с июля 2019 года Черненко С.С. и Рябцев Р.М. перестали вносить периодические платежи во исполнения своих обязательств по договору. Направив ответчикам 16 ноября 2020 года претензию, продавец, воспользовавшись правом, предоставленным ему ст.420 ГК РФ о свободе договора, от заключения основной сделки отказался. Поскольку условиями предварительного договора предусмотрена оплата товара в кредит с рассрочкой платежа, а покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, поскольку иное договором не предусмотрено. Как уже было отмечено выше, Черненко С.С. и Рябцев Р.М. надлежащих доказательств внесения платежей, в том числе превышающих половину цены товара, не предоставили.

В настоящее время Черненко С.С. и Рябцев Р.М. не имеют определенного места работы и рода занятий, не имеют стабильного источника доходов, способ оплаты недвижимости в судебном заседании они не предложили.

Изосимов А.И. как собственник спорного жилого дома и земельного участка вправе требовать устранения нарушения права владения имуществом путем прекращения такого права у ответчиков по его иску Черненко С.С. и Рябцев Р.М. путем их выселения. При этом доказательств тому, что спорный земельный участок каким-то образом занят ответчиками и подлежит освобождению, Изосимов А.И. суду не представлено.

Иск Черненко С.С. и Рябцев Р.М. к Изосимов А.И. о признании предварительного договора купли-продажи от 26.08.2016 года основным, признании за ними права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, удовлетворению не подлежит. Иск Изосимов А.И. к Черненко С.С. и Рябцев Р.М. о прекращении их права пользования спорными объектами недвижимости и их выселении из жилого дома, снятии Черненко С.С. с регистрационного учета следует удовлетворить.

Суд отмечает, что в связи с отказом от заключения сделки, в отношении которой стороны достигли предварительной договорённости, они не лишены возможности требовать применения соответствующих мер ответственности.

При рассмотрении требований Изосимов А.И. о взыскании в его пользу с ответчиков Черненко С.С. и Рябцев Р.М. неосновательного обогащения ввиду бездоговорного использования принадлежащих ему на праве собственности спорных жилого дома и земельного участка, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно претензионному письму от 16 ноября 2020 года Изосимов А.И. обращается к Рябцев Р.М. и Черненко С.С. с требованием освободить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> сняться с регистрационного учета по указанному адресу и выплатить Изосимов А.И. упущенную выгоду в виде аренды за пользование жилым домом и земельным участком в период с 11.11.2017 года по 11.11.2020 года в сумме 540000 рублей. Основанием для предъявления претензии является факт уклонения Рябцев Р.М. и Черненко С.С. от выполнения своих обязательств по оплате объектов недвижимости согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 26.08.2016 года и использованием объектов недвижимости без наличия к тому законных оснований (л.д.17-19 т.1).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Изосимов А.И. и покупателями Черненко С.С. и Рябцев Р.М. заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> В счёт исполнения будущей сделки Изосимов А.И. в указанную дату передал покупателям предметы сделки, 12.03.2019 года осуществил регистрацию Черненко С.С. в спорном жилом доме. Основной договор купли-продажи в установленный срок сторонами не заключен. Данный договор купли-продажи не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным.

Бесспорным является и тот факт, что одной из причин, препятствующей заключению между сторонами сделки являлось отсутствие у продавца Изосимов А.И. до 20.02.2019 года зарегистрированного права на предмет сделки – жилого дома. Черненко С.С. и Рябцев Р.М. пояснили, что в спорном жилом доме ими осуществлён ремонт, чего Изосимов А.И. не оспаривает. До настоящего времени соглашение о предмете сделки, его цене и способе исполнения обязательств сторонами не достигнуто. Черненко С.С. и Рябцев Р.М. вселены Изосимов А.И. в вышеуказанный жилой дом по собственной инициативе сначала в связи с необходимостью ухода за жилым домом в период его длительного отсутствия, а затем в целях проживания в доме с правом его последующего выкупа. Фактические обстоятельства дела не свидетельствуют о возникновении между сторонами обязательства, возникшего вследствие неосновательного обогащения. Иск Изосимов А.И. о взыскании с Черненко С.С. и Рябцев Р.М. неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Изосимов А.И. удовлетворить частично.

Прекратить право Черненко С.С. и Рябцев Р.М. пользования жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>

Выселить Черненко С.С. и Рябцев Р.М. из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Межмуниципальному отделению МВД России «Большеулуйское» снять Черненко С.С. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>

В остальной части в удовлетворении иска Изосимов А.И. к Черненко С.С. и Рябцев Р.М. отказать.

Отказать в иске Черненко С.С. и Рябцев Р.М. к Изосимов А.И. и Изосимова Л.Н. о признании основным предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, о признании за Черненко С.С. и Рябцев Р.М. право собственности на указанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Большеулуйский районный суд <адрес>.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2021 года.

Судья: