Дело № 2-1967/2016
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 августа 2016 года г. Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Аргаткиной Н.Н.,
при секретаре судебного заседания Фоминой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маркеловой Т.Н. к ТСЖ «Венеция плюс» об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, восстановлении системы водоснабжения и канализации,
УСТАНОВИЛ:
Маркелова Т.Н. обратилась в суд с вышеназванным иском к ТСЖ «Венеция плюс», указав, что по адресу: <адрес> ей принадлежат два помещения: нежилое помещение в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 36,4 кв м., этаж подвал, кадастровый № и нежилое помещение (стоматология) в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 58,2 кв. м., этаж первый, кадастровый №, в этом помещении расположен стоматологический кабинет ООО «...». Со стороны ТСЖ «Венеция плюс» к истцу постоянно предъявляются претензии относительно ее прав на подвальное помещение. В частности, в октябре 2013 года было обращение в Октябрьский суд Пензы с иском о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, устранении препятствий собственникам к пользованию нежилым помещением, исключении записи из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Решением от 17.12.2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано. Решением от 10 марта 2016 года удовлетворены исковые требования к ТСЖ «Венеция плюс» об устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу помещением, постановлено обязать ТСЖ «Венеция плюс» передать ей ключи от входной двери в подвальное помещение. Несмотря на то, что решение вступило в законную силу, председатель ТСЖ Погорелова Л.А. продолжает чинить истцу препятствия в пользовании подвальным помещением. 11 мая 2016 года были срезаны трубы холодного и горячего водоснабжения и 24.05.2016 года демонтированы канализационные трубы. Указанные трубы принадлежали истцу и обеспечивали водоснабжение и канализацию только ее помещения. Все трубы смонтированы в 2007 году при строительстве дома, оборудованы водомерным узлом и проходили под потолком по внешней стороне стены ее подвального помещения. Помех и препятствий кому-либо трубы не создавали. Также была срезана сливная труба от системы отопления всего дома. Умышленно и самоуправно отрезав помещение первого этажа от систем водоснабжения и водоотведения, ТСЖ «Венеция плюс» лишило стоматологический кабинет ООО «...» возможности работать в полном объёме. В результате истец несет материальный и моральный ущерб, лишена возможности зарабатывать. Считает, что действия ответчика являются незаконными. На основании изложенного просит суд устранить препятствия в пользовании принадлежащими ей нежилыми помещениями в литере А назначение: нежилое, общей площадью 36,4 кв м., этаж подвал, кадастровый № и общей площадью 58,2 кв. м., этаж первый, кадастровый №, расположенными в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, обязав ТСЖ «Венеция плюс» восстановить системы холодного, горячего водоснабжения и канализации в вышеуказанных нежилых помещениях.
В ходе рассмотрения дела истец Маркелова Т.Н. уточнила заявленные исковые требования, дополнительно пояснила, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> проектировался и строился как жилой дом с нежилыми встроенными помещениями на первом этаже. Имеются необходимые разрешительные документы ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Пензенской области», инспекции государственного строительного надзора Департамента градостроительства Пензенской области, Пензенского филиала федерального ГУП «Ростехинвентаризация» о согласовании планировочных решений на размещение нежилых офисных помещений на первом этаже и о соответствии законченного строительством дома требованиям технических регламентов и проектной документации. Истец покупала нежилое помещение, на которое получила свидетельство о государственной регистрации права после того как застройщик получил разрешение администрации г. Пензы на ввод объекта в эксплуатацию, где указано о наличии нежилых помещений в доме. Планировка указанного нежилого помещения и монтаж систем водоснабжения, канализации были проведены при строительстве дома в 2007 году согласно индивидуального проекта под стоматологический кабинет от 2003 года. До настоящего времени каких-либо реконструкций, перепланировок не проводилось. Просит суд обязать ТСЖ «Венеция плюс» восстановить системы холодного и горячего водоснабжения, а также систему канализации в нежилом помещении площадью 36,4 кв.м. и в нежилом помещении площадью 58,2 кв.м в соответствии с проектом перепланировки офиса №1 с размещением в нем стоматологического кабинета.
Представитель истца Маркеловой Т.Н. – Маркелов Г.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ТСЖ «Венеция плюс» Погорелова Л.А., действующая на основании Устава, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца. Представила письменные возражения на иск, при этом дополнительно пояснила, что Маркелова Т.Н. самовольно изменила систему горячего и холодного водоснабжения, а также систему канализации в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно проекту многоквартирного дома от 2001 года, имеющемуся в ТСЖ «Венеция плюс», в подвальном помещении отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации, ведущие в помещение, расположенное на первом этаже и принадлежащее истцу. Изменения в проектную документацию жилого дома Маркеловой Т.Н. внесены не были, соответственно, считает, что изменение указанных коммуникаций ей произведено самовольно, что негативно влияет на работу системы ГВС, ХВС и канализации всего дома. В 2005 году в проект жилого дома застройщиком была внесена корректировка, на основании которой в проект первого этажа были внесены изменения, в связи с чем считает, что проект перепланировки, имеющийся у истца и проект жилого дома, имеющийся у ответчика должны быть идентичными. 07.08.2015г. на заседании правления ТСЖ «Венеция плюс» было принято решение отрезать все не законные врезки в подвале жилого дома. На основании данного решения правления ТСЖ 11 мая 2016 года были срезаны трубы холодного и горячего водоснабжения и 24.05.2016 года демонтированы канализационные трубы, ведущие из подвального помещения в нежилое помещение Маркеловой Т.Н.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц…, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц…
Согласно ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
В обоснование заявленных исковых требований Маркелова Т.Н. ссылается на то, что представитель ТСЖ «Венеция плюс» Погорелова Л.А. демонтировала инженерные коммуникации систем горячего и холодного водоснабжения, а также канализации, ведущих из подвального помещения многоквартирного жилого дома № по <адрес> в г.Пенза в нежилое помещение, площадью 58,2 кв.м., принадлежащее ей на праве собственности, в котором она оказывает платные медицинские услуги, в связи с чем истец лишена возможности вести предпринимательскую деятельность.
На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, наряду с прочим, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Таким образом, собственник жилого помещения праве требовать устранения нарушений его прав владения и пользования соответствующим жилым помещением.
Аналогичные положения закона применяются и к нежилым помещениям.
Согласно имеющейся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права № от 31.10.2008 года, истица Маркелова Т.Н. является собственником нежилого помещения, общей площадью 36, 4 кв.м., этаж- подвал, расположенного по адресу: <адрес>, условный №.
Согласно имеющейся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права № от 06.11.2008 года, истица Маркелова Т.Н. является собственником нежилого помещения, общей площадью 58, 2 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, условный №.
Решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 17.12.2013 года исковые требования Погореловой Л.А. к Маркеловой Т.Н. о признании права собственности на нежилое помещение в литере А, площадью 36,4 кв.м., этаж подвал ( номер на поэтажном плане 11) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, отсутствующим, устранении препятствий собственникам к пользованию устранении препятствий собственникам к пользованию данным нежилым помещением, исключении записи регистрации от 31.10.20008 г. №, оставлены без удовлетворения.
Из представленного суду протокола заседания правления ТСЖ «Венеция плюс» от 07.08.2015г. следует, что членами правления ТСЖ принято решение закрыть доступ в подвальное помещение всем, кроме председателя правления и слесаря-сантехника ТСЖ. Заменить замки и никому не давать ключи. Все незаконные врезки отрезать без предупреждения, ведь они не согласованы не с кем.
В соответствии с ч.2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Тот факт, что демонтаж инженерных коммуникаций систем горячего и холодного водоснабжения, а также канализации, ведущих из подвального помещения многоквартирного жилого дома № по <адрес> в г.Пенза в нежилое помещение, площадью 58,2 кв.м., принадлежащее Маркеловой Т.Н. на праве собственности, был произведен председателем ТСЖ «Венеция плюс» Погореловой Л.А. за счет средств и силами ответчика подтвердила в ходе рассмотрения дела представитель ответчика Погорелова Л.А.
Кроме того, по обращению Маркеловой Т.Н. в Госжилстройтехинспекцию Пензенской области по факту незаконного демонтажа систем ГВС, ХВС и канализации была проведена проверка, по результатам которой в адрес ТСЖ «Венеция плюс» было вынесено предписание от 18.07.2016г. №, согласно которому необходимо восстановить предоставление коммунальной услуги (водоотведение) нежилого помещения «Стоматология».
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что демонтаж систем горячего и холодного водоснабжения, а также канализации, ведущих из подвального помещения многоквартирного жилого дома № по <адрес> в г.Пенза в нежилое помещение, площадью 58,2 кв.м., принадлежащее Маркеловой Т.Н. на праве собственности, был произведен ответчиком.
Как следует из материалов гражданского дела, Маркелова Т.Н. является собственником нежилого помещения (стоматология), общей площадью 58,2 кв.м, этаж 1 по адресу: <адрес>. Основанием для регистрации права собственности являются: договор об инвестировании строительства жилья № от 05.09.2003г., дополнительное соглашение № от 27.05.2005г., дополнительное соглашение № от 07.07.2005г., дополнительное соглашение от 02.09.2008г., акт приема-передачи от 02.09.2008г.
В ходе рассмотрения дела истцом был представлен проект перепланировки офиса № с размещением в нем стоматологического кабинета, разработанный ОАО «Пензгражданпроект» в 2003 году по заказу Маркеловой Т.Н., согласно которого предусмотрено выполнение подключения инженерных коммуникаций от общих коммуникаций ХГВС, системы водоотведения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома в кабинеты нежилого помещения.
Согласно акту итоговой проверки № от 25.12.2007г., выданному Департаментом градостроительства Пензенской области, законченный строительством 13-ти этажный жилой дом соответствует требованиям проектной документации.
Из заключения Департамента Градостроительства Пензенской области № от 27.12.2007г. о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, следует, что объект капитального строительства – жилой дом со встроенными офисными помещениями соответствует требованиям, утвержденной проектной документации, разработанной ОАО «Пензгражданпроект».
Так же в материалах дела имеется копия разрешения Администрации г.Пензы на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию от 19.08.2008г.На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что перепланировка нежилого помещения (стоматология), общей площадью 58,2 кв.м, этаж 1 по адресу: <адрес>, а, следовательно, и монтаж систем водоснабжения и канализации, была произведена при строительстве дома и до ввода его в эксплуатацию застройщиком в 2008 году. В связи с чем, суд не может прийти к выводу о том, что Маркеловой Т.Н. самовольно было произведено выполнение подключения инженерных коммуникаций от общих коммуникаций ХГВС, системы водоотведения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома в кабинеты нежилого помещения.
Довод представителя ответчика о том, что произведенная перепланировка должна быть внесена в качестве изменения в первоначальную проектную документацию многоквартирного жилого дома, имеющуюся в настоящее время в ТСЖ «Венеция плюс», не может быть признан состоятельным по следующим основаниям.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста начальник отдела водоснабжения и канализации ООО «Гражданспроект» ФИО6, пояснил, что проект перепланировки офиса № с размещением в нем стоматологического кабинета, разработанный ОАО «Пензгражданпроект» в 2003 году по заказу Маркеловой Т.Н., согласно которого предусмотрено выполнение подключения инженерных коммуникаций от общих коммуникаций ХГВС, системы водоотведения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома в кабинеты нежилого помещения является официальным документом, подготовленным застройщиком самого многоквартирного жилого дома. Данный проект является дополнением первоначального проекта, но более подробно и более детально характеризует способ подключения инженерных коммуникаций в подвальном помещении для функционирования офиса на первом этаже. Поскольку проект перепланировки подготавливался той же проектной организацией и теми же специалистами, что и первоначальный проект, который не содержит таких подробных описаний, то данные изменения могли и не быть внесены в виде корректировки проекта жилого дома. На плане проекта подвального помещения, представленного ТСЖ «Венеция плюс», не имеется значительных отличий в инженерных коммуникациях по проекту перепланировки от 2003 года, представленному истцом. В последующем при корректировке проекта детальные изменения в системе коммуникаций могли быть просто не отражены. Негативного влияния на работу системы ГВС, ХВС и канализации указанная перепланировка оказать не могла, поскольку она была разработана специализированной организацией в соответствии с требованиями нормативно-технической документации.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста главный специалист сектора отдела «отопление, вентиляция газ (ОВГАЗ)» ООО «Гражданпроект» ФИО7, пояснил, что он в 2000 – 2001 году, работая в ОАО «Пензгражданпроект» подготавливал представленный ему на обозрение проект жилого дома. При разработке данного проекта, а именно проекта подвального помещения не были детально указаны способы подключения инженерных коммуникаций, были указаны только общие коммуникации ХГВС и системы водоотведения жилого дома. В 2003 году в ОАО «Пензгражданпроект» обратилась заказчик Маркелова Т.Н., для разработки проекта перепланировки офиса № с размещением в нем стоматологического кабинета. ФИО7 также принимал участие в разработке данного проекта перепланировки, согласно которого предусмотрено выполнение подключения инженерных коммуникаций от общих коммуникаций ХГВС, системы водоотведения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома в кабинеты нежилого помещения. Возможно изменения и были внесены в первоначальный план на основании проекта перепланировки, однако, документы могли в настоящее время уже не сохраниться. Однозначно утверждать о том, что представленный ответчиком проект является самым последним и единственным в настоящее время не возможно. Изменения систем ХГВС и водоотведения, которые были внесены на основании проекта перепланировки нежилого помещения, не могли негативно повлиять на систему ХГВС и канализации всего жилого дома.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста эксперт ФБУ «Пензенская лаборатория судебных экспертиз МЮ РФ» по специальности «исследование строительных объектов» ФИО8, показал, что изменения систем ХГВС и водоотведения, которые были внесены на основании проекта перепланировки нежилого помещения, могли негативно повлиять на систему ХГВС и канализации всего жилого дома только в случае если перепланировка была проведена с отступлением от имеющегося проекта. При подготовке проекта специалистами производился расчет работы систем и если проект является правильным, то никакого негативного влияния на работу всей системы водоснабжения и канализации данная перепланировка оказывать не может.
Оснований не доверять показаниям вышеуказанных специалистов у суда не имеется, в связи с чем суд считает необходимым принять их во внимание.
Кроме того, довод представителя ответчика о том, что поскольку истцом не внесены изменения в проектную документацию жилого дома, которая имеется в ТСЖ «Венеция плюс», данная перепланировка не может являться законной, суд также находит подлежащим отклонению, так как суду не представлено в ходе рассмотрения дела бесспорных доказательств того, что представленный ответчиком проект многоквартирного жилого дома является окончательным с учетом всех внесенных изменений проектировщиком и застройщиком, на основании которого жилой дом был введен в эксплуатацию в 2008 году.
Поскольку переустройство нежилых помещений, в настоящее время принадлежащих Маркеловой Т.Н., было произведено до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию в 2008 году, суд не может согласиться с утверждением ответчика о том, что истцом изменения систем ХГВС и водоотведения произведены с нарушением ст. 25, 26, 40 ЖК РФ.
Кроме того, как было указано ранее, ТСЖ «Венеция плюс» произвело работы по демонтажу систем ХГВС и водоотведения в нежилые помещения, принадлежащие Маркеловой Т.Н., на основании решения правления от 07.08.2015г. Инженерные коммуникации в нежилые помещения, принадлежащие Маркеловой Т.Н., были подключены от общих коммуникаций ХГВС, системы водоотведения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу части первой статьи 44 того же Кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Пунктом 3 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.
Часть 1 ст. 147 ЖК РФ предусмотрено, что руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Таким образом, только собственники помещений в многоквартирном жилом доме наделены полномочиями защищать свои права пользования и распоряжения общим имуществом, путем принятия соответствующих решений на собрании собственников, тогда как правление ТСЖ лишь вправе инициировать перед собственниками помещений в многоквартирном жилом доме проведение общего собрания собственников по вопросам демонтажа оборудования.
На основании изложенного, суд с учетом установленных выше обстоятельств приходит к выводу, что Маркеловой Т.Н. чинятся препятствия в пользовании спорными нежилыми помещениями со стороны ответчика, между тем истец Маркелова Л.А., как собственник нежилых помещений, общей площадью 36, 4 кв.м., этаж- подвал и общей площадью 58,2 кв.м, этаж первый, расположенных по адресу: <адрес>, условный № и №, имеет право требовать устранения всяких нарушений ее прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Довод представителя ответчика о том, что демонтаж инженерных сетей в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, ведущих в нежилое помещение, принадлежащее Маркеловой Т.Н., вызван тем, что своими действиями последняя причиняет ущерб общему имуществу собственников жилого дома, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку каких-либо относимых и допустимых доказательств в обоснование данного довода суду в ходе рассмотрения дела представлено не было, более того, в случае, если ответчик считает, что своими действиями истец допускает нарушение прав и законных интересов ТСЖ, последнее обладает правом защиты прав в установленном законом порядке.
Таким образом, оценив в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает необходимым восстановить нарушенные права истца и удовлетворить заявленные Маркеловой Т. Н. исковые требования к ТСЖ «Венеция плюс» об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями путем восстановления системы холодного и горячего водоснабжения, а также системы канализации в нежилом помещении площадью 36,4 кв.м. и в нежилом помещении площадью 58,2 кв.м в соответствии с проектом перепланировки офиса № с размещением в нем стоматологического кабинета.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса.
Исходя из изложенного, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 300 руб. в возврат расходов по оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Маркеловой Т.Н. к ТСЖ «Венеция плюс» об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, восстановлении системы водоснабжения и канализации, удовлетворить.
Обязать ТСЖ «Венеция плюс» не чинить Маркеловой Т.Н. препятствий в пользовании нежилым помещением, общей площадью 36,4 кв.м., этаж - подвал, а также нежилым помещением, общей площадью 58,2 кв.м, этаж первый, расположенными по адресу: <адрес>.
Обязать ТСЖ «Венеция плюс» восстановить системы холодного, горячего водоснабжения и канализации в нежилом помещении общей площадью 36,4 кв.м, этаж подвал и нежилом помещении общей площадью 58,2 кв.м, этаж первый, принадлежащим Маркеловой Т.Н., в соответствии с проектом перепланировки офиса № с размещением в нем стоматологического кабинета, разработанным ОАО «Пензгражданпроект» в 2003 году.
Взыскать с ТСЖ «Венеция плюс» пользу Маркеловой Т.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 12 августа 2016г.
Судья Аргаткина Н.Н.